大厦物业服务合同(共27页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务合同甲方： 以下1-5方合称甲方1、 公司2、 公司3、 公司4、 北京5、 北京乙方：物业管理有限公司（以下简称“物业”）甲方作为*市？区17号商业大厦（五星级）A、B、C、D座(以下简称“1-4号大厦”)的所有人/业主，一致同意委托乙方管理1-4号大厦公共部位物业；乙方具备从事物业管理企业的资质条件，具有管理1-4号大厦物业的能力与水平。并同意接受甲方委托，按照本合同、物业管理条例、物业服务收费管理办法、*市物业服务收费管理办法（试行）及相关法律、法规、政策的规定为1-4号大厦提供物业管理与服务。1. 定义1.1 “物业管理服

2、务区域”：指甲方委托乙方对1-4号大厦共用区域实施物业管理服务的全部范围，包括其中的建筑和设施设备。1.2 物业公共区域指不被单一产权人所使用的区域；仅为1-4号大厦全体业主所有并使用的区域；公共设备设施指不被单一产权人使用的设备设施，仅为1-4号大厦全体业主所有并使用的设备设施。公共区域和公共设备设施之定义见本合同附件1：商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义。1.3 商业面积是指业主需要或用于商业用途，且空调供应时间为周一至周日8:00-22:00中任意连续12小时（包括国家法定节假日）的面积。2. 委托物业管理服务范围2.1 物业基本情况：1-4号大厦，位于北京？区17号商业大

3、厦（五星级），建筑面积平方米，四至以房屋土地管理部门核定的红线范围为准（详见建设规划平面图）。2.2 乙方提供本物业管理服务的区域范围为：本项目建筑红线以内的商业大厦（五星级）A、B、C、D座建筑物及其附属设施设备，具体服务范围见本合同附件2商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务范围及界限划分及附件7商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及内容划分方案。对在实际工作中出现与商业大厦（五星级）其他相关物业管理公司物业服务约定不明、界定不清情形的，或依附件7第三项所列示情形，应甲方要求，乙方应先行承担物业管理责任，并服从甲方对该等事项做出的决议，甲方无须就此支付任何额外费用；如因乙方推诿、延误造成

4、甲方损失的，乙方应承担相应赔偿责任。2.3 甲方中某单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由该双方另行商定。3. 物业服务质量要求总则：乙方应保证1-4号大厦处于完好使用状态，保持1-4号大厦品质；力争提高1-4号大厦在市场上的整体竞争力，利于1-4号大厦的长期升值。 本合同物业管理服务内容和服务质量要求见本合同附件3 ：商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准4. 物业管理服务资金本合同采取酬金制方式收取物业服务资金，甲方预付、乙方预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方作为物业管理企业的酬金两部分。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，

5、乙方不得用于本合同约定以外的支出。双方同意：本合同有效期内乙方预收的物业服务资金共计元，按季度以非商业部分4元/月/平方米标准向甲方收取。物业服务资金的测算和分摊见本合同附件4商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表和附件5A座大厦物业管理服务资金预算表。物业服务资金除按约定支付乙方酬金外，全部用于本合同约定的物业服务支出。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出。甲方因乙方提供本合同项下的物业服务应按甲方各公司实际物业服务支出的8%支付薪金。乙方每季按甲方各公司预算物业服务支出的8%预提，年终按审计报告进行决

6、算并予以调整。4.1物业服务资金由甲方各方按季度（收取期限为当季第一个月的前五个工作日内）支付给乙方指定的单位：开户银行（人民币）：账 号：4.2物业服务资金包含的内容4.2.1本合同物业管理服务区域内与物业管理服务相关的政府规定的所有法定税费；4.2.2按本合同管理内容进行物业管理服务由乙方应得的物业管理酬金； 4.2.3本合同物业管理服务区域内房屋、系统设备设施、基础市政设施的日常维修、小修和保养费（大、中修及更新改造费用未计入）。按照物业服务收费管理办法的规定，如物业共用部位、共用设施设备发生大、中修及更新改造事项，乙方应根据实际情况做出预算，报甲方各方审批以后负责实施，由此发生的费用由

7、甲方各方从专项维修资金中支付。大中小修区分标准依据国家及*市的有关规定执行。4.2.4乙方为大厦共用区域物业管理服务人员而支付的工资、社会BX和按政府规定提取的劳动保障福利费；4.2.5本合同物业管理服务区域安全、秩序维护费用；4.2.6本合同物业管理服务区域清洁卫生费用；4.2.7本合同物业管理服务区域绿化维护费用；4.2.8经甲方同意，乙方为管理本合同物业管理服务区域而聘请的管理、维修、会计、法律、审计等方面专业顾问的费用；4.2.9乙方为管理本合同物业管理服务区域所需的行政办公费用；4.2.10本合同物业管理服务区域内节日装饰的费用；4.2.11本合同物业管理服务区域内的物业共用部位、共

8、用设施设备及公众责任BX相关BX费用；4.2.12本合同物业管理区域内的公共能源费（水、电、气、暖等，不包括业主自用部分能源费）；4.2.12物业服务资金所包含的相关内容在以上条款中未提及的，详见本合同附件5和附件6概算明细表。4.3乙方应向甲方公布物业服务资金年度预决算情况，并及时（每年不少于二次）向甲方公布物业资金的使用情况。乙方应每年与甲方协商选定聘请专业机构对物业管理运营服务资金的收支情况进行财务审计，并向甲方提供由专业机构审计的财务审计报告。聘请专业机构的费用由物业服务资金列支。甲方有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，乙方应予积极配合。4.4如物

9、业服务资金年度结算后产生结余，则结余部分转入下一年度甲方应付的物业服务资金或返还甲方；如物业服务资金年度结算后产生不足，则此不足由乙方承担。如此不足产生的原因为政府部门调整相关价格，则由甲方各方协商酌情共同对乙方给予补偿。5. 双方权利义务5.1 甲方权利义务5.1.1 有权行使和维护甲方及实际使用人的合法权益，有权监督乙方对公共区域的使用及收益情况；乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得甲方的书面同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照甲方的要求使用。5.1.2 审定乙方提出的物业管理服务年度财务预算及决算；5.1.3 审定乙方制定的物业管理服务工作计划和物业服务规

10、章制度，考核、检查监督乙方物业管理服务的实施情况，并有权提出整改建议；5.1.4 有义务遵守管理规约，遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按本合同的约定向乙方按时交纳物业服务资金；5.1.5 甲方有义务向乙方提供物业管理所需的图纸、资料；5.1.6 不得擅自占用、损坏本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能；5.1.7 法律法规及本合同规定的其它权利义务。5.2 乙方权利义务5.2.1 根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业管理服务区域内提供物业管理运营服务；并制定本物业管理服务区域内物业公共区域和公共设备设施的使用、公共秩序和

11、环境卫生的维护等方面的规章制度交由甲方审核批准；乙方有义务遵守上述规章制度； 5.2.2 乙方有权按本合同的约定向甲方和大厦业户收取物业管理服务中的相关费用；5.2.3 经甲方同意，乙方可以根据实际物业管理服务的需要，将部分物业管理服务内容委托专业公司，但不得将物业管理服务整体委托给合同当事人以外的第三方。就前述情形，乙方应承担全部相关费用，并且乙方应就专业公司的服务行为向甲方承担所有相关责任；5.2.4 乙方负责编制管理范围内房屋、附属建筑物、系统设施设备年度维修养护计划，并组织实施；5.2.5 乙方应每六个月会同甲方进行一次物业服务满意率调查，并将调查结果供甲方备案，作为甲方检查乙方工作的

12、一项标准；5.2.6 乙方向甲方公布物业服务资金年度预决算并每年一次公布物业服务资金的收支情况；当甲方对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，乙方应及时答复并做出合理解释；5.2.7 本合同履行期限届满前一个月，乙方应向甲方公布物业服务资金收支账目，物业服务资金全部用于本合同约定的支出，结余部分应返还甲方或冲减下一年度的物业服务资金；5.2.8 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；在本合同期内及合同期满后不得将有关甲方各方的任何商业资料和秘密泄露给任何非甲方各方的第三方； 5.2.9 本合同终止时，乙方必须向甲方或其指定的第三方移交全部与物业管理相关的工程图

13、、竣工验收资料、业主档案等资料及管理用房、经营性商业用房或场地以及结余物业服务资金，协助甲方或其指定的第三方做好物业管理服务交接、善后工作；5.2.10 乙方在本合同约定的管理范围内，根据服务内容按国家安全生产法规的规定，承担消防安全责任；5.2.11 乙方确保本物业的管理符合国家、*市的法律法规；5.2.12 乙方承诺：由乙方管理的1-4号大厦公共区域物业管理服务内容已涵盖所有1-4号大厦公共区域及公共设备设施，无管理漏项，管理范围及内容界限明确，责任清晰；乙方承诺在实际管理工作中与招商局物业（或甲方指定其他物业单位）友好协作，不互相推诿；如因乙方推诿，造成甲方损失的，乙方应予赔偿。5.2.

14、13 如实际管理中出现乙方难以协商明确的责任归属问题，乙方应首先解决问题，承担相应的物业管理责任，再由甲方统一决定责任归属，甲方无须就此支付任何额外的物业服务资金；5.2.14 在物业服务合同执行过程中，遇有突发事件时，乙方需在第一时间进行处理，所产生费用在物业服务资金中无专项支出时，可启用不可预见费，但同时上报甲方费用的支出情况。6. 物业服务合同期限本物业服务合同期限为1年11个月，即2008年2月9日零时至2009年12月31日24时止。7. 合同变更、解除和终止的约定7.1 如甲乙双方任何一方在本合同到期前三十日内未接到另一方的书面通知，则本合同期限自动顺延壹年。如任何一方决定期满不再

15、继续履行本合同，则应在合同期满前提前三十日书面告知对方，则本合同在期满后终止。7.2 甲方有权提前解除合同，且无需向乙方支付违约金或任何经济补偿，但应当提前10天以书面形式通知乙方；如乙方在合同期满前单方解除合同，则应向甲方支付相当于三个月的物业服务资金的违约金；造成甲方经济损失的，应给予经济赔偿。7.3 本合同终止后15日内，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业服务资金的清算，将甲方预缴的物业服务资金、物业费结余返还给甲方；乙方应当将物业服务用房、相关资产、物业服务相关资料及物业管理条例第二十九条规定的资料交还给甲方或甲方指定的第三方；本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业之前，乙方应

16、当应甲方的书面要求暂时继续为甲方提供物业管理服务，甲方也应按照本协议约定的标准继续交纳相应的物业服务资金。原则上甲方要求乙方提供暂时物业管理服务的期限应不少于3个月。8. 违约责任8.1 乙方提供的服务达不到本合同约定的物业管理服务质量要求，乙方应在接到甲方书面通知后的合理期限内进行整改，整改达到物业服务质量要求后，甲方再支付应付未付的物业服务资金；如乙方逾期未能整改或经整改后仍未达到本合同约定的物业服务质量要求的，甲方有权单方解除本合同，并向乙方索赔；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。8.2 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给

17、以甲方经济赔偿。8.3 因乙方过失或乙方未能履行本合同的约定，导致业主（或物业使用人）及其他人员人身、财产安全受到损害的，乙方应承担全部赔偿责任。8.4 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付当年度物业服务资金总额千分之五的违约金；造成甲方经济损失的，乙方还应给予赔偿。9. 其它9.1 为维护甲方或实际使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事各方按有关法律规定处理；如因乙方过失或未能履行本物业合同造成损失的，乙方应

18、承担全部责任并赔偿甲方全部损失。9.2 本合同附件作为本合同不可分割的组成部分，其内容与合同正文具有同等法律效力；各方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。9.3 不可抗力事件是指甲、乙双方均无法预测、防止和控制的事件。在本合同期限内，当不可抗力事件发生时，双方均不承担任何赔偿责任。本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关规定及时协商处理。9.4 除特殊指明外，本合同中的相关费用均以人民币为计价货币单位。9.5 本合同在履行中如发生争议，各方应协商解决，协商不成的，任何一方有权向商业大厦（五星级）所在地人民法院起诉解决。10. 合同

19、生效与份数10.1 本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。本合同的效力回溯至2008年2月9日。10.2 本合同一式十六份，各方各执两份，具同等法律效力。 （本页无正文）甲方：公司授权代表（签字盖章）： 签章日期：公司授权代表（签字盖章）：签章日期：公司授权代表（签字盖章）：签章日期：乙方：物业管理有限公司授权代表（签字盖章）： 签章日期：附件 1： 商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义附件 2： 商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及界限划分附件 3： 商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准附件 4： 商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表附件 5

20、： 商业大厦（五星级）物业管理服务资金预算表附件 6： 商业大厦（五星级）车库管理服务资金预算表附件 7： 商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及内容划分方案附件1：商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义“公共区域和公共设施与设备”指不为单一业主所有而为该物业管理服务区域内全体业主所有并共同使用的部位及为该物业区域安装的且属该物业管理服务区域内全体业主所有的各种机器、设备、仪器、装置、设施等，包括：房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、共用门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱 、避雷装置、照明灯具、电梯设备、消防设备、供水设备、空调设备、化粪池、自来水分户水表以外计

21、费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等、生活热水设备、排水设备、中水设备、保安监控设备、保安对讲设备、供电设备、卫星电视及有线电视设备、通信设备、排烟设备、后备电源设备；物业管理服务区域的物业服务用房、空地、道路、绿地、变配电系统、通风系统、空调系统、市政排水设施、物业管理服务区域的外围护拦及围墙等；以及所有供该物业使用的沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、共用通告牌和其他机械设备等。以上所列的各类设施不论设置于何处，均属公共区域及公共设施与设备的一部分。商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备按以下分摊原则为准。商业大厦（五星级）共用部位与共用房屋分摊建筑面积构

22、成说明商业大厦（五星级）由A、B、C、D座及B座附属、人防、汽车库、自行车库、地下商业、设备用房等功能区域组成。其中人防部分位于地下三、四层，汽车库主要位于地下一、二、三、四层，自行车库主要位于地下一层，地下商业主要位于地下一、二、四层，A、B座分别由首层至二十四层，B座附属由地下四层夹层至地下一层，C、D座均由一至四层。根据国标 房产测量规范（GB/T17986.1-2000）及*市相关文件规定，现对商业大厦（五星级）拟定的公用建筑面积分摊部位说明如下：一、全楼分摊部位：1、 位于地下四层的：物业用房、中水站、消防水池、水泵房、卫生间、浴室、污水泵房；2、 位于地下二层的：热交换站、隧道配电

23、室及其过道、隧道新风机电、隧道报警阀室、喷水泵房、干湿垃圾间及其过道、清洁间、卸货区；3、 位于首层的：消防指挥中心。二、A、B、C、D座及地下商业分摊部位：1、 位于地下二层的：喷水池泵房；2、 位于地下一层的：风机房、通风竖井、水泵房、喷水池泵房、滚梯、过道；3、 位于一层的：四季花园、过道、卫生间、滚梯；4、 位于二、三层的：管道井。三、A、C、D座及地下商业、汽车库分摊部位：1、 位于地下四层至地下一层的：楼梯间、楼梯前室、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、过道、管道井；2、 位于地下四层至地下二层的：维修间；3、 位于地下四层的：电梯机房、电气间；4、 位于地下二、三层的：卫生间；5、

24、位于地下三层的：排水泵房；6、 位于地下一、四层的：电梯机房；7、 位于A座屋顶设备一层的：水箱间。四、A、C、D座及地下商业分摊部位：1、 位于地下四层的：配电室、冷冻机房、水泵房、净水机房；2、 位于地下二层的：高压电缆室、高压开关室、模块站、锅炉房、锅炉泄爆井、报警阀室、燃气表间、电气管理室、电气用房、低压开关室、进风机房、电讯分配室、电视前端室、未来计算机服务中心、保安控制室、弱电间、楼梯间、楼梯前室、管道井、过道；3、 位于地下一层的：管道间、楼梯间、管道井。五、B座及B座附属分摊部位：1、 位于地下四层夹层的：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、电梯机房、生活水

25、箱间、弱电间、净水机房、净水机房前室、化验室、保安室、气体钢瓶间、冷冻机房、排水泵房配电室、前区、卫生间、过道；2、 位于地下四层的：楼梯间、管道井、电梯间、电梯厅、电梯机房、风机房、空调机房、物业用房、过道、卫生间；3、 位于地下三层的：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、风机房、维修间、配电室、物业用房；4、 位于地下二层的：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、风机房、维修间、配电室、物业用房、未来用户发电机室、未来电脑主机区、应急开关室、低压开关室、高压开关室、高压电缆室、发电机室、保安控制室、B区主电讯室、未来用户辅助电控室、气体钢瓶间、锅炉房、

26、煤气表间、未来用户电力开关室、报警阀室、电视前端室、弱电间、卫生间、过道；5、 位于地下一层的：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、电梯机房、新风机房、排风机房、报警阀室、配电室、物业用房、弱电间、卫生间、过道；6、 位于首层的：电梯间、电梯厅、管道井。六、汽车库及B座附属分摊部位：1、 位于地下四层夹层至地下一层的：楼梯间、楼梯前室；2、 位于地下四层夹层的：管道井；3、 位于地下一、二层的：风机房、管道井；4、 位于首层的：楼梯间；5、 位于一至三层的：管道井。七、A、C座分摊部位：1、 位于地下二层的：应急开关室、应急发电机室；2、 位于地下一层的：管道井。八、A座分

27、摊部位：1、 位于A座屋顶设备一层的：楼梯间、管道井；2、 A座屋顶设备二层。九、B座分摊部位：1、 B座屋顶设备一层；2、 B座屋顶设备二层。十、C座分摊部位： 位于地下一层的：总电讯机房。十一、D座分摊部位：1、 位于地下二层的：应急开关室、报警阀室、变电机房、柴油发电机房、排风竖井、新风竖井；2、 位于地下一层的：排风竖井、新风竖井。十二、汽车库分摊部位：1、 位于首层的：管道井、汽车坡道；2、 位于二层的：管道井；3、 位于三层的：管道井。十三、自行车库分摊部位：1、 位于首层的：自行车坡道。附件2：商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务范围及界限划分商业大厦（五星级）全体业主 年 月

28、 日会议纪要会议时间： 会议地点：会议参加人员：会议内容： 商业大厦（五星级）公共区域物业服务事宜附件3：商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准第一部分：商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容物业服务企业应提供下列物业管理服务：1、 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、大厦业主、使用人档案与竣工验收材料等；建立物业服务的各项制度；管理办法及实施细则；2、 物业房屋建筑、公共区域及公共设施与设备的使用管理、维修养护、巡视检查；3、 各公共区域及公共设施设备之维修、维护、保养、运行与管理；4、 防止任何人对该物业或公共区域及公共设施与设备进行有害的变更及损

29、害，并对发生的危害行为及时做出处理；5、 防止任何人未经物业服务企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共区域以及/或者公共设施与设备，并对发生的危害行为及时做出处理；6、 维护所有公共区域及公共设施与设备并改进其服务质量，使该物业各业主及使用人更有效方便地使用该物业；7、 保持所有公共区域照明设施正常使用；8、 保持所有共用的机房及其他机械及设备正常运转并处于良好工作状态；9、 对所有公共设备设施实施日常保养和周期性保养计划；10、 防止堵塞所有公共区域，并在发生堵塞时排除障碍物；11、 制止、移走、拆除在公共区域内堆放、搭建的违章物品或建筑物；12、 保养该物业内消防设施，使其正常运行

30、，并使之符合政府有关法律、法规的要求；13、 定期对各单元内部建筑及共用设备设施进行检查；定期及雨季、冬季对属公共区域及公共设施与设备等进行检查，发现问题立即安排抢修；对易出问题的公共区域及公共设施与设备，应及时记录在案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全部检查，对完损程度做出评价，列出年度维修养护计划。前述各项检查和维修事项应有记录可查；14、 公共区域空调供应时间是：早8：00晚18：00 (工作日) ；15、 公共区域空调供应原则为每年的5月1日至9月30日，共150日； 16、 供暖时间是：每年的11月15日次年的3月15日；17、 对物业管理服务区域内位于规划红线区域以内、主要

31、建筑结构以外的绿地进行保持、卫生清洁与管理；18、 对公共区域过道、大堂、公共区域盥洗间、楼梯井、车库和设备用房进行卫生清洁，收集并清走上述区域的垃圾；19、 防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何共用道路。如有前述情况发生，应负责将垃圾清除，并应向责任人要求并收取因此发生的费用；20、 保持该物业所有共用下水道、水管或其他管道清洁、畅通；21、 每日保持该物业及其公共区域和停车场的卫生；每日保持该物业区内的道路卫生；22、 及时清扫积水和积雪；23、 每日安排将垃圾清理出该物业及其每个部分，保证垃圾收集设施处于良好工作状态；24、 从事任何必要工作，努力使该物业及其每一个部分处于完好、清洁、安全

32、的状态；25、 为该物业及其公共区域提供并保持一支足够及适当保安力量和看守人员，并在物业服务企业认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施；26、 物业管理服务区域内巡查、安防监控、紧急情况、突发事件、群访事件处理，积极配合派出所、消防局等相关部门的工作；27、 对紧急情况设有处置预案，发生时要及时处理，并上报主管部门；28、 建立消防责任制；定期进行消防训练；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修；29、 物业档案资料的管理。有比较完整的单元和公共区域及公共设施与设备的基础资料、单元产权产藉资料和物业服务经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料帐实相符；30、 24小时客户服务，接受客户

33、咨询，受理客户投诉；31、 为该物业、公共区域及公共设施与设备购置并维持足够及适当的BX；32、 负责该物业公共区域及公共设施与设备的维修和保养；33、 与大厦其他物业管理服务者之间的协调管理；34、 其他各种委托事项的管理服务。第二部分：商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务标准总则：乙方应保证大厦处于完好使用状态，保持大厦品质；力争提高大厦在市场上的整体竞争力，利于大厦的长期升值。管理服务质量及标准1、 物业总体外观完好、整洁；主体建筑外墙、外门窗等部位的外观统一；在合同期限内，物业管理服务区域内的房屋完好率达到100%；道路完好率及可使用率达到100%；公共照明完好率达到98%；2、 健

34、全的房屋及设施、设备的维修养护，完善的房屋及设备设施管理的技术档案，建立日常养护和维修制度，建立维修服务回访制度；设备设施运行良好，定期执行月、季、年度的保养工作，设施设备完好率：100%；3、 房屋零修、急修：二十四小时有专人值守，接到报修后二十分钟到达并于当天解决，若遇特殊情况当日无法解决应告知报修方并征询其意见；维修工程质量合格率达到100%； 4、 环境卫生：公共区域无废弃杂物、无乱堆乱放物品、无乱张贴的宣传品，定期进行消毒及杀虫灭鼠工作；5、 秩序维护：二十四小时在确定岗位有专人值守，在物业区域内进行日常巡视，协助做好安全防范工作，对紧急情况有处理预案，积极配合派出所、消防局等相关部

35、门的工作；6、 消防管理：二十四小时机房有专人值守，建立消防责任制，定期进行消防演练，设备设施完好并定期巡视、检修；7、 当得到群体上访的相关通知或信息后，项目总经理、保安部经理立即配合业户与当地公安机关联系，减少社会影响和人为造成损失；8、 清除大厦污水、污物及垃圾，保持大厦公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。化粪池、雨水井、污水井、排水管明暗沟完好率100%；9、 大厦公共区域空调、供暖的温度：夏季不高于26，冬季不低于20；提供24小时电梯服务；10、 大厦外围的喷泉运行时间为工作日的早8点至晚6点，冬季停止运行；大厦室外庭院照明、四季花厅屋面照明、四季花厅室内照明的开启时间为工作日的

36、：冬季为晚5点、春秋季为晚6点、夏季为晚7点，关闭时间都为晚10点；四季花厅内水幕景观和喷泉的开启时间为工作日的8点至18点。11、 业户回访率达到100%；业户对物业服务满意率达到95%以上；12、 力争荣获“*市优秀物业管理大厦”。专心-专注-专业附件4:商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表附件5：商业大厦（五星级）物业管理服务资金预算表目 录附表一：附表二：附表三：附表四：附表五：附表六：附表七：一、 说明乙方依据2007年物业管理服务合同的预算及执行情况，结合当前市场和2008年工作实际，编制2008年商业大厦（五星级）1-4号物业管理服务资金预算。二、 本预算的

37、物业服务范围1. 位于地下四层的物业管理用房、中水站、卫生间、浴室、污水泵房。2. 位于地下二层的热交换站。3. 位于首层的：消防指挥中心。4. 位于地下一层的：风机房、通风竖井、水泵房、喷水池泵房（2个）。5. A、C、D座为大厦公共区域提供服务的设备设施的运行、维护和能源供应等。6. B1部分为大厦公共区域提供服务的设备设施至末端的维保、能源供应及备品备件、人员福利、BX等费用。三、 物业管理服务资金构成1. 员工工资及福利。 2. 共用设施设备维护、养护和运行费用，不含大中修/更新改造费用。3. 行政办公费用。4. 公共区域能源费用。5. 清洁费用。6. 公共区域必要BX。7. 税金。8

38、. 管理酬金。四、 物业管理服务资金预算说明1. 本预算依以下原则进行编制：a. “以支定收”的原则；b. “取之于民，用之于民”的原则；c. “优质优价”的原则；d. “公平、公正、务实、透明”的原则；2. 此预算根据甲方提供的施工图纸，分为商业、办公楼进行统计计算。大量参数采用我方现行管理的物业的实际统计数据，综合计算得出的综合参数；仅代表常规物业运行数据，不代表个别物业的运行数据。3. 本预算只限于A、B、C、D座其中共有部位的管理用房、中水站、卫生间、浴室、污水泵房、热交换站、消防指挥中心等人员福利，以及共用设备设施运行维护及保养，公共区域及公用设备设施发生的水电费、BX等。4. 人员

39、福利按照国家与*市规定的职工福利标准计提，主要有养老BX20%、失业BX1.5%、工伤BX1.0%、医疗BX10%、生育BX0.8%、住房公积金12%、补充医疗BX5%等。5. 以管理A、C、D座公共区域的物业班底为基础兼管大厦一部分公共区域，尽可能实行人、财、物等资源的共享。乙方尊重业主的意见，并力争在项目管理中通过科学管理、内部挖潜等措施消化该费用。6. 预算中保洁人员为外包，故人员工资中不含外包人员的福利及相关费用。7. 物业服务企业的服务报酬：是指物业服务企业由于物业管理服务应当取得的服务酬金。物业服务行业服务报酬收取比例一般在8%-12%之间，根据本物业实际情况以及业主要求本企业服务

40、报酬每季按8%计提。8. 代收代缴甲方各方应缴纳的能源费、暖气费。电费按供电局“峰谷平”平均电价计算。当供应部门调整能源费、暖气费价格时，本预算相关价格同步调整。9. 为大厦公共区域提供服务的设备设施多是A、C、D座共有。为此发生的物业管理服务资金由A、C、D座业主和 A、B、C、D座业主分摊。A、C、D座业主分摊系数为0.75，A、B、C、D座业主分摊系数为0.25。10. 本报价与物业服务范围、管理内容和服务标准密切相关，如这些条件发生变化则本报价需要根据实际情况调整。11. 本报价以人民币为标准。五、 商业大厦（五星级）公共区域ABCD物业服务资金构成及明细项目年 月 日至 年 月 日物

41、业管理服务资金（元） 备注 1工资福利费附表一2行政办公费附表二3维保费附表三4备品备件费/物料费附表四5能源费附表五6保洁绿化费附表六7保险费附表七8不可预测费9管理酬金(按实际支出的8%提取)10税金(5.5%)合计附表一商业大厦（五星级）工资福利费明细表（ABCD）部门岗位人数 金额（元） 系数 分摊金额 （元）总经办项目总经理项目副总经理行政综合工程部经理副经理工程调度行政综合弱电主管弱电运行弱电维护强电主管配电室运行强电维护给排水主管给排水运行给排水维护水质化验员暖通/空调主管冷冻机组/锅炉房运行暖通/空调维修工程领班综合维修主管万能工保安部经理行政综合内保主管内保领班保安监控消防主

42、管消防中控客服部经理客服主管客服助理前台接待行政人事部经理行政主管行政助理人事主管人事助理采购员库管员财务部经理主管会计出纳合计附表二商业大厦（五星级）行政办公费明细表（ABCD）序号项目金额（元）系数分摊金额（元）1办公杂费2招聘费3邮电通讯费4交通费5员工餐费6服装费7洗涤费8指示牌9培训费用10业务招待费11法律顾问费审计费12消防演习费（含演习器材等）13会议费14印花税合计附表三商业大厦（五星级）维保费及检测费明细表(ABCD)序号项目金额（元）系数 分摊金额（元） 一、暖通专业（空调、给排水）1污水池的保养（内外）2热力站维保费3水泵房机组柜设备设施维保费4冷冻机组维保费5空调水系

43、统（含综合水处理）6燃气锅炉维保费合计二、弱电专业7楼宇自控系统维保8保安监控中心设备维保9消防系统维保合计三、强电专业10电缆代维费11继电保护费12防火卷帘门维保合计四、检测费13配电室高压端设备设施维护费（含增项继电保护费）14仪器仪表检测15空调制冷主机的检测费16避雷检测费17变压器检测费 18二次引用水卫生防疫检测费19灭火器检测费合计 总计附表四商业大厦（五星级）备品备件明细表（ABCD）序号项目金额 （元）1空调专业备品备件费用2土建专业备品备件费用3强电专业备品备件费用4弱电专业备品备件费用5排水专业备品备件费用6维修费7工具更新合计附表五 商业大厦（五星级）能源明细表（ABCD） 序号项目金额（元）1电费2水费3燃气费4暖气费合计附表六商业大厦（五星级）保洁绿化费明细表(ABCD)序号项目金额（元）1