《y物业前期介入-规划设计-图纸设计-接管验收-设计关键点-时间节点.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《y物业前期介入-规划设计-图纸设计-接管验收-设计关键点-时间节点.doc（103页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流y物业前期介入-规划设计-图纸设计-接管验收-设计关键点-时间节点.精品文档.第一篇：规划设计 在规划设计阶段应详细查看总规设计图，同时关注以下问题是否符合要求，并针对有关问题向集团研发部提出书面建议：1. 物业配套用房 1. 物业管理用房应设在小区相对集中位置（如入口附近或小区中心）。物业配套用房应进行合理布局、设计配置，需考虑员工食堂、员工宿舍等配套用房及配套设施，设置位置避免影响业主生活，造成业主投诉。2. 垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，既不影响居民生活，又不影响小区环境，且减少垃圾清运费用。其面积不宜小于6，与住宅距离20
2、m-30m为宜，臭气排放不影响住宅和商业，外部与道路相连，垃圾站配置照明、插座及给排水设施。垃圾站建议内外双向开门，方便垃圾清运车不进入园区，直接在外面作业。3. 水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应结合环境布置，不能影响美观。4. 配电室、发电机房、水泵房等宜居中设置，应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。5. 监控室和消防控制室应合二为一，消控中心应具备自然采光和通风，位置设置在小区相对居中位置；大型社区消控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总控室，其他消控室信号联网至总控室内。2. 会所
3、和小区公共服务设施的位置 1. 会所应区分小区配套性会所和具有独立产权的经营性会所，根据会所性质不同，设置位置有别。配套性会所选址无要求，经营性会所应与居住区相对独立。为保持小区的和谐与温馨，同时方便经营和管理，经营性会所须面向市政道路。2. 会所的规划设计，应根据项目的产品定位、规模、当地的市场，对会所的建筑面积、功能设置等方面进行综合考虑。（参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所定位，应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所。）3. 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经
4、营管理的合理性和经济性。3. 出入口设计1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2. 小区大门设计应考虑人车分流，主大门建造应豪华气派。且在小区进出口数量的配置合理，避免造成后期人力、物力成本的不必要的支出。3. 根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。4. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库，宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口。5. 商铺、会所不宜设置在园区内部。6. 幼儿园应面朝小区外，宜独立设置出入口。4. 车位配比停车位数量要符合国家及地方管理规范进行配置，不宜采用升降车位。5. 小区
5、交通组织1. 小区交通组织设计，要满足合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。2. 静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。3. 动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。4. 道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于6m；单车道路面宽度不应小于2.5m;通向各单元门前的小路，一般宽度为3.0m。当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设计不小于12m12m的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于排水。6. 智能安防工程智能安防建标情况，要求具有以下系统：1. 联
6、网型可视或非可视楼宇对讲系统，要求能够在小区大门口和监控室与小区内任何一个住户通话，且住户能够在家中通过对讲分机呼叫并与监控中心通话。2. 建议配置家庭报警系统。3. 闭路电视监控系统及周界红外线防范系统，应结合小区实际情况，满足小区后期管理需要，做到无盲区监控，周界围墙防范无漏洞。4. 主出入口、商铺周边及顶层、车库、车道、小区外围、电梯轿厢、楼道、单元大堂、会所等重要安防部位应设置监控探头，并配套夜间灯光照明。5. 小区车辆出入口，必须安装车辆管理系统，做到自动刷卡管理，如有多个出入口，系统应接入联网。道闸感应刷卡机应结合物业车辆管理方案设置侧边位置方便小区封闭式管理。6. 电子巡更系统的
7、点位设置，需服务中心根据项目情况核定。7. 消控室要求位置设计合理，不允许设在地下室等潮湿、不通风位置；面积大小应满足设备、办公桌椅、文件柜及消防货架等物品的综合布局，物业多期开发时，应考虑整体需求。7. 园林景观及相关配套1. 小品、休闲亭、椅子、花架、长廊、垃圾桶、护栏等户外设施，应避免使用木质、铁质等不易于后期管理、维护的材料。2. 园林景观、小品的设计要考虑与整体景观的协调性，尽量考虑可能出现的安全隐患，避免设计上的安全缺陷。3. 园区尽量减少水系景观等设施。8. 排水系统及排污系统1、 尽量避免采取强排方式。2、 尽量避免采取生化污水处理排放方式。3、 化粪池设计位置相对远离居住区，
8、尽量集中设置在主干道附近绿化带处，满足抽粪车及设备操作半径，便于清理。第二篇：图纸设计9. 第一章 建筑设计10. 1.1 综合要求1. 设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合。2. 建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果。建筑面积计算应严格按照地方的有关规定。避免与竣工实测面积有2%误差。3. 所有设计图应及时提供给物业总部学习参考，图纸更新情况需与物业对接。4. 设计说明：1) 应说明厨房、卫生
9、间、阳台、电梯间的降板尺寸。2) 应说明卫生间排风帽、空调洞室内与室外墙上加护套，刷相邻墙面颜色涂料。3) 空调预留孔洞，应说明在远离地漏侧靠墙处，加一个100PVC空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。4) 应说明双层玻璃的使用部位。5) 应说明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法。6) 应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件，必须提前确认小样后方可大量进货和施工。11. 1.2 单元户型(含精装修)12. 1.2.1 单
10、元套内1. 入户门：1) 相邻入户防盗门应尽量外开，但在防盗门同时开启时门扇不得碰撞，间隙以大于100为宜，走道中段的入户门不宜外开。2) 住宅入门户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时，其尺寸应结合考虑。消防给水立管位置应在建筑图上予以明确。2. 玄关：玄关内建议考虑衣帽镜、柜设置空间，250-300进深，1100-1500宽，并避免与户配电箱、对讲机发生冲突。3. 客厅：客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置。4. 跃层：跃层住宅的室内楼梯间的平面尺寸、梯踏步的几何尺寸应符合规范要求：步宽220，步高200，建议按250175设计；梯段宽度900；梯踏步至顶上的横梁高度应2000。5.
11、开关插座：注意所有开关插座整齐、美观、并标明与轴线间距离及安装高度，并与家具布置相结合，符合人的行为模式。6. 地漏:地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求，在平面上标明水平及垂直方向定位尺寸，以使各标地段做法统一，地漏设置考虑隐蔽性。7. 伸缩缝：1) 立面盖板材料宜采用1.2厚的铝合金盖板，勒脚处与上部墙面齐平，暗踢脚做法应标明。2) 屋面、墙柱、楼板及女儿墙顶部等处，应明确伸缩缝的做法，跨伸缩缝排水沟做法。8. 预埋件：务必包括所有钢结构及预埋件的设计。13. 1.2.2厨房1. 橱柜：布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800为宜，炉灶应避开窗口设置，并考虑两人同时操作可能，橱柜进深
12、宜大于560，长度在2000-3000之间。吊柜进深350，净高不宜小于500。电气插座应避免靠近水盆、灶具，并结合家具布置。厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。吊顶下皮应高于窗洞上皮50。2. 冰箱：宽度不宜小于650，若考虑美式大冰箱尺寸宜为800。注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。高档物业可以就结合橱柜做暗藏式冰箱位。洗衣机位不宜小于600600。厨房仅在布置有洗衣机时，设置地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太近。宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。3. 烟道：1) 应结合厨具设置烟道，烟道开孔位置应利于抽烟机排气管接入，布置在次烟道宽面上，烟道排气口底标高，不宜低于2.5m。2) 烟道
13、产品应过关，避免住户间互相串味，烟道切忌单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入烟道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅。烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道，双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。高层排烟道应采用“主一次一主”变压式烟道，且防止串烟串味，应采用单双层分别排风系统，高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。4. 天然气管：其走向尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度。注意各种管线应安装牢固，不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。5. 插座：距离燃气管道应保证有30厘米以上的距离。6. 水立管：1) 布置尽量集中，以不
14、影响业主有效台面使用面积。上层使用的下水支管不能暴露于下层住户的非橱、卫用房内。2) 厨房设有排水立管的位置，应留200300宽的砖砌体后，再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响厨房采光。14. 1.2.3 卫生间1. 私密:当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗户因对视可采用磨砂玻璃或错位布置。2. 防噪:有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如坐便器），尽量避开卧室墙面布置。3. 管线:1) 应合理布置卫生间内的给水管、排水立管、排气道、浴缸、淋浴房等；安装上下水管的墙面应与梁同平面。2) 卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，注意避免坐便器正下方是大梁，无法居
15、中安装。各种管线不相冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。3) 卫生间设有排水立管的位置应留200300宽的砖砌体后再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响卫生间采光。4. 卫生间设施：1) 大户型主卫生间宜洗、浴分开，洁具设施要与户型档次相匹配，应考虑浴缸、座便器和洗脸盆设置位置;2) 座便器的下水口距离墙面建议按300设计坑距，考虑留洞和安装管道。3) 卫生间地面建议有2%坡度向地漏。4) 避免暗厕，暗厕应设通风道，其位置应避免靠近给水管，设在门后。5) 若卫生间设计安装普通浴缸，则窗台高度不宜于500；若卫生间设计安装按摩浴缸，则窗台高度不宜小于600；若要安装三角按摩浴缸，则窗台高度不
16、宜小于700。6) 主人卫生间台面建议宽度560-600，长度不宜小于900，高度建议850左右。7) 台盆镜面宽度宜与台面长度相同，且高于台面300，台面于淋浴间或浴缸相交处倒圆角。8) 毛巾架净宽宜为900-1000。9) 淋浴开关宜距地为1000-1200。10) 淋浴喷头宜距地为1680-1880。11) 地漏位于淋浴头下部居中。12) 浴缸尺寸宜采用7501700，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸。边设20不锈钢浴帘杆，毛巾架下边距地900。13) 考虑设置拖把池水龙头，建议距地500。14) 高档住宅卫生间可考虑安装电话接口。15. 1.2.4 阳台及露台1. 栏杆高度：阳台栏杆在
17、楼板结构层上150范围内不宜留空，应满足有关可踏面规范要求，同时栏杆净高度不宜低于1100。2. 装修材料：1) 开敞阳台天花涂料部分应为外墙涂料，顶层阳台应设雨棚。若外墙装饰材料为涂料时，阳台踏脚需做反坡，以防止对墙面的污染。2) 阳台玻璃栏板应采用便于加工、安装和维护的形式，玻璃应采应不易破裂的安全玻璃。3. 防、排水：1) 阳台应做防水层、防水保护层。2) 建议地面最少比室内低于50，如有困难，露台的门应设门槛。3) 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸的专用排水地漏，阳台拦板要考虑洗衣机位的摆放，避免镂空。4) 阳台排水应设地漏，地漏位置建筑专业要结合雨
18、水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向地漏找坡，并标明排水坡度。4. 空调：空调与阳台应注意明确分隔，以避免客户投诉。5. 门框：考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不宜小于50，其他铺地砖等侧不宜小于30，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水。6. 高差：出露台处高差可考虑反梁处理，通过调整地面找坡，减少出露台处的高差，若露台底层功能容许，可考虑降板处理；花池需要考虑底板与平台完成面的高差，并需要有防水和排水处理。7. 出露台管：1) 所有上人露台，污、废水透气管不能立于空间当中，影响露台使用，应于下层辅助用房顶拐弯并至靠墙或柱边位置伸出屋面至最顶层女儿墙高度。2
19、) 位于业主屋面露台内的烟道和排气管的高度建议加高到2400。16. 1.2.5 门1. 门口高差：铝合金弹簧门高低差应留在地弹簧外侧，注意室内铺地应延伸至地弹簧外侧。17. 1.2.6 窗1. 基本要求：1) 既要考虑外观整体效果，又要考虑业主在室内的观感及使用功能。窗外有空调外机，且外机无法从别处放出去时，窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去。2) 门窗大样图除明确门窗所在平面的位置、尺寸、分格方式、开启方向外，还应明确百页位置。3) 门框及滑槽应留设泄水口。4) 当窗扇面积1.5时，窗扇建议加横档或采用安全玻璃；当客厅到阳台的门为四扇时（门洞宽3600），宜固定两边门扇及门上亮子。2
20、. 安全防护：距地900以下，建议为固定窗扇，且低于900窗台，建议设900高窗护栏或夹胶安全玻璃（窗外为阳台或平台时不受此限制），防护栏杆竖杆之间的净距不宜大于110。3. 飘窗板宽：凸窗窗台板净宽宜控制在600650，且上板大于下板50。4. 窗台高度：1) 落地窗窗台高宜为200，阳光窗窗台高宜为450，其余窗台高宜为950（特殊者除外）；2) 为满足卫生间吊顶设置及浴霸换气要求，卫生间窗台高宜取900，下部为平开窗扇，上部亮子作百页。5. 通风面积：窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风，开启扇面积不宜小于房间地板面积的1/20，且与门位置形成对流。厨房开启扇不宜小于0.6
21、，凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。6. 转角窗：位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。7. 门带窗：厨房门带窗，当窗宽500时，宜做平开窗。8. 防雷：外墙门窗，百页，金属构件应按规范设置避雷接地。18. 1.2.7 空调1. 室外机布置:1) 住宅各房间均应考虑空调机的设置；空调外机位不应占用房间内面积，同时应方便室外机的安装。2) 空调室外机位应靠便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设于无窗山墙，不便于空调外机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调位设于凹槽内时需考虑对窗槽的影响，距离过近而对吹的两室外机需要相互错位。空调外机不宜设于封闭阳台内。室外机位净尺寸，应满
22、足业主户内最大容量空调外机尺寸的需求。3) 空调室外机安装可采用相临凸窗间放置，梁下挑板放置，阳台或平层挑板放置等几种方式。根据立面效果决定，同一位置安装两台空调室外机时，在平面相同位置不同高处分别挑板垂直立体安装。在地漏侧靠墙处，加一个100PVC空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。2. 空调插座:1) 空调洞口与空调室内机安装在同一个平面上时，空调插座位置设计在洞口斜上方，离开空调室内机位置，建议与洞口水平及垂直方向净距各150。2) 空调洞口与空调安装不在同一个平面上时，空调插座设计在与空调室内机同一个平面上，建议空调插座离开墙边150。忌空调管穿过其他房间，应直接接出房外。3. 空调
23、留洞:1) 采用分体式空调，墙面预留75（双机100）PVC套管，建议管中距地2250，向外倾斜10度。2) 室内外无高差的首层客厅的柜式空调，室内机穿墙管应比室外地面的完成面高，建议管中距地180250。4. 室内机布置:采用分体式空调，空调室内机应与家具一起布置并表示，避免对床直吹。5. 排水:1) 空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入。2) 空调外机板宜翻边50，采用有组织排水，板上设地漏并标明坡度。19. 1.3 公共区域20. 1.3.1 单元入口及楼梯间1. 单元门：单元入口门洞尺寸不宜小于15002300，且设闭门器。建筑入口宜结合造型设置雨蓬，雨棚不宜采用钢
24、化玻璃。不应直接在楼上阳台下设置住宅入口。2. 大堂：首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，不宜采用镜面玻璃墙，应从使用及美观角度统筹安排布告栏及专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。3. 过道：楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具，楼道转角墙体阳角处建议安装防撞条。4. 管线：各种管线（包括水平支管）能暗埋的一定暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处，大堂内尽量不要看到管线和消防栓。1) 消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧室的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面实验消火栓。2) 高层住宅楼梯消火栓明
25、设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系。3) 消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能出现在楼梯间显眼的视线范围内，楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽，最好是先出平台顶，再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。4) 单元入口处不能看到天然气管。天然气管的走向应尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，根据特定项目需要还应设管道井。注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置相结合布置。5) 电缆井位置应设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。5. 楼梯：室内楼梯采用简洁、美观
26、、造价合理的硬木扶手及栏杆形式。室外用钢管扶手及栏杆。21. 1.3.2 电梯及电梯厅1. 与电梯相关的各专业设计应相互匹配。2. 电梯选型：应明确载客人数和载重量，并考虑轿箱内的装修荷载。3. 前室门：电梯在人防清洁区内使用时应设前室为防护密闭门。4. 电梯门：电梯机房门宜净宽1200，便于物业维修设备。5. 安全门：井道高度11米内无停靠层站门时，建议设置安全门。6. 井道:1) 电梯筒体井道不应采用空心砌体砌筑。2) 不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时，电梯井道应为隔音墙体，且速度大于2.5M/S时，井道上部建议设置高度大于1M的隔声层，隔声层设置800800进出口。3) 速度大于2M/
27、S的电梯，建议在井道底部和顶部设置不小于600600带百叶窗的通气孔。4) 相邻电梯井道之间隔墙上，可设风压泄压孔洞。7. 预留孔洞：电梯的控制面板按钮留洞宜设于两电梯门洞连接墙体的中心位置，以利于电梯门套的安装。单台电梯控制按钮留洞，建议设于电梯门套宽度中心位置，其位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25。8. 电梯配套功能：应明确轿箱内摄像、电话（五方通话）等要求，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）建议设计有视频线、电话线。9. 机房：1) 扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，建议单梯两边各预留50，双梯两边各预留100。在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减50（
28、考虑地面层装饰厚度）。2) 机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。3) 机房应设置吊钩；客用电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。4) 电梯机房宜自然采光，应满足通风和散热需要，明确风扇或空调安装作法。应注意机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否设置，注意信号覆盖、五方通话等管线的预留，机房管线、洞口预留，各专业应汇总校队，避免遗漏或错位。5) 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。6) 应注意机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。10. 防、排水：1) 电梯厅旁的有水房间应设地漏；电梯门口建议做1%反坡，防止梯井进水
29、。靠门一侧可比外侧高15-20MM。2) 消防电梯井底应设排水设施。排水井容量不宜小于2立方米，标高与电梯井相比，建议下降300500，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。3) 消防电梯排水井的设置应考虑方便维修，不应设计在电梯厅主要通道处。22. 1.3.3 楼梯消防1. 防火门：公共部位常闭防火门，应保证开启方向满足规范中疏散要求，并安装隐式闭门器，防火门可作子母门。电梯在人防清洁区内使用时应设前室为防护密闭门。2. 消防前室内不得设置管道井。3. 消防前室的防火门开启后不应遮挡电梯门。4. 疏散楼梯间设置应满足以下
30、要求：住宅与裙房商业不得共用消防疏散楼梯间；消防疏散楼梯间在首层应将地上和地下部分用防火门隔断，从首层防火门到负一层休息平台之间的楼梯栏杆不应透空，应采用防火材料将其封闭至二层楼梯边梁；防火门开启方向应朝疏散方向。5. 前室和消防楼梯间的外墙窗设计为钢制透空护栏时，应设置窗眉板，防止飘雨。23. 1.3.4 楼层竖向1. 应明确楼层净高，建筑、结构、给排水、通风空调、电气、装饰等专业相应协调一致。2. 水、电管井的面板标高要求：建议水管井楼板面比相邻楼板面下降100；强、弱电管井楼板面比相邻楼板面高出100。3. 室内楼板面应高于室外绿化平台屋面板的找平层、防水层、保护层及绿化完成后的高度，裙
31、房屋面与塔楼底面层楼面标高差，建议不小于600。如不具备条件时，宜将相应梁朝上翻，以提高防水效果。4. 建筑未设转换层时，管道转换的相应楼层高度应适当加高。24. 1.3.5 地下室1. 地下室建筑与结构要求：1) 备用发电机房的排烟道是否考虑隔热设计，有无安装预留孔洞。2) 人防分区布置要满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关有影响。人防门前开门应加装垫块，防止下沉。3) 人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。4) 地下室地面如设排水沟，应设置200-250宽的排水沟，间距不大于12M，并标明排水坡度。超过两层的地下室应设计滤水层。排水沟不
32、应跨越防火分区或人防防护单元。5) 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。6) 出入口及采光窗、井应结合地面环境做好设计。7) 地下室顶板上环境做法应与结构沟通，计算荷载。8) 地下停车场墙面卫生墙油漆不少于100mm。9) 务必保证不得出现渗漏水情况。10) 非机动车库应设置方便业主充电的电源插座，数量充足，同时考虑用电安全、方便收费管理。（如采用冲卡式电表收费管理）11) 非机动车库内应设置相应数量的监控探头，便于安全管理。12) 非机动车库出入口、人行出入口起止处应设置排水沟及挡雨棚。13) 非机动车库出入口坡道、门及门槛设置需方便业主车辆推行。2. 地下室管道竖向定位原则1) 保证主要通
33、道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小于2.0米。2) 由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装于最高，喷淋支管沿侧墙安装，高度不做限制。3) 风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度。3. 地下室的留洞1) 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管。2) 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管。3) 电缆穿地下室外墙应明确防水做法，需特殊处理，直接埋管的方法在下雨时容易灌水。4) 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大而且在结构图上容易遗漏。5) 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差
34、，使管道安装困难，甚至留洞报废的情况。6) 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏。4. 地下室设备房1) 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低位置，以免万一发生事故会被水淹。2) 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。3) 水泵房内的配电柜不宜与水泵地坪同一标高，配电设备应抬高150，以免浸水。4) 水泵房的排水泵应设置为一用一备，水箱、集水坑应设置水位报警装置，报警信号引至消控中心。5) 发电机房应考虑给排水系统，设置洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的集水坑内，但不能排到电梯集水坑内。6) 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，建议考虑在配电房外增设排水集水坑，电缆沟内
35、积水通过敷设水管流至集水井，设置时注意集水井与电缆沟的高差。7) 层高设计：建议保证管道下净高2.4M，计算净高时须预留100的设备管道安装量。5. 人防1) 人防的洗消间应设置防爆地漏，并应委托专业公司预埋或指导。2) 人防的洗消间等通道应设置防爆门铃。3) 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门。4) 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周边应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理。5) 人防工程的防爆电井不应遗漏。6) 地下室排水沟不宜穿越人防的分区墙。7) 必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共用一个门洞，以免出现混
36、乱。8) 应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。9) 应注意防排烟等通风系统与人防的关系。6. 地下室防、排水1) 地下室防水应作好挡墙面、顶板面防水以及地面排水，处理好变形缝、穿墙套管的防水。挡墙外宜设盲沟。地下室地坪应沿墙角、地面纵横方面设排水沟，形成排水网。1) 地下室车库坡道起止处应设置雨水排水沟，上面的雨水沟的排水应考虑直接排向室外的雨水井。沟盖板要选用耐压的盖板。2) 集水坑的排水泵建议进行自动化监控处理，将信号引至消控室。3) 地下室的排水蓖子、集水坑盖板建议选用轻质复合材料，排水沟及集水坑位置设置应避开车道及停车位，防止碾压破损。7. 地下室消防1) 地下室插
37、孔电话的位置应考虑与防火门，人防门等的关系，避免出现使用困难的现象。2) 应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度。3) 人防区排烟处的防火门必须考虑密闭性，应考虑增加密封橡胶。8. 地下车库及汽车坡道1) 坡道出入口高度不小于2.4M高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过，计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。2) 车道入口斜坡道应采用有防滑齿的面层，车道入口处应安装雨棚。3) 坡道入口处地坪标高建议高出外地面20-50,防止雨水倒灌。4) 设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不宜小于2.2M，经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。5)
38、车库照明设计应采用区域控制，采用节能型灯具，分回路设置，灯具数量合理，避免能耗浪费，灯具设置考虑与风管、线槽及管路的发生冲突，影响照度。6) 地下人防车库，入口处防护密闭门要设计合理，通过防护单元隔墙的通道要满足汽车方便进出。7) 地下人防工程兼作车库时，梁的高度除满足人防防护要求外，应满足公共管道和防火卷帘等安装后的车库净高要求。25. 1.3.6 设备用房1. 各设备用房应统筹考虑、布置紧凑，不应影响停车等使用功能。2. 应明确位于地下室最底层变配电房的作法，地面和挡土墙应作防潮层，配电房地面须粉刷耐磨油漆，变配电房内应设置通气窗。房间地面建议高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水
39、措施。3. 地下室水泵房、空调机房、锅炉房、发电机房应墙面作防潮层，并建议铺贴1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料，墙面、顶棚批白，涂料粉刷，水泵房、空调机房地面须铺贴地砖，其他机房水泥地面应符合建筑地面工程施工质量验收规范。4. 各机房需配置有温、湿度计（温湿度计建议选用直接读数方式的产品）。5. 各机房设置防止雨、雪和蛇、鼠类小动物从采光窗、通风窗、门、电缆沟等进入室内的设施（如风口百叶处应焊接不锈钢丝网、电缆沟进行封堵等）。电梯机房门及通风窗需装设雨棚。6. 同一设备房不同出入口门锁宜采用通开钥匙，不同类型的设备房不宜采用通开钥匙。7. 地下室生活水箱、消防水池应设计爬梯，
40、方便物业检查、维修。8. 地下室配电房、水泵房、发电机房、空调机房等进门槛处安装金属材质防鼠挡板，高度为50cm。有水房间应设排水沟，并标明排水坡度。9. 底楼和正负零以下，强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火泥封堵外，同时用无机泥，对所有缝隙进行二次密实封堵，防止因室外温差形成结露，对设施设备带来损坏。10. 各电梯机房、高低压配电室、消控中心、水泵房、监控室、泳池泵房、水处理房等设备房应根据现场情况，配置一定数量的灭火器（4kg 干粉灭火器）。高低压设备较集中的供配电室可配置35kg手推车式灭火器或专用灭火器。11. 各设备房应统一制作机房、配套设施标识、标牌，VI标识选用项目LOGO标识
41、。如：机房名称及“机房重地，闲人免进”等警示标牌，门牌标识正确、位置合适。12. 各机房应有良好的通风环境，安装送、排风设备，保证空气清新。13. 各设备房内日常照明照度符合规范要求，建议（消控中心为300 lux；配电房为200 lux；水泵房、风机房等为150 lux，应选用节能灯具）。且备有事故照明，其照度为一般照明的1/10，照明时间能满足30分钟左右。14. 消控中心、配电房必须安装空调和除湿设备，电梯机房设在屋顶层，温度较高，建议安装空调设备，宜采用每天能当日开、当日关的定时功能的空调机，方便管理，降低能耗。相关机房安装空调时，考虑空调外机的安置位置及冷凝水的排水问题。15. 给水
42、调频泵的减压阀安装角度：要面向便于装门及维修方向，并不得妨碍其他设备的使用。16. 设备房应严格控制噪声，在隔声、吸声、消声三各方面采取措施：位置远离人群居住区；设专门的吸声房间；布置缓冲带；基础、楼板、墙和柱作隔振处理设备基础、连接接头等应采取可靠的降噪措施。1) 变配电室、水泵房不应直接设在紧邻住户的住宅楼底层，设备房的楼上可设商业、物业办公或公共活动场所等非住宅用房。冷却塔应设置在非住宅楼屋顶，尽量远离住宅，减少或避免噪音扰民，并设计检修楼梯。2) 屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号，供应商业用房空调主机应避免噪音和热气等对相邻住户的干扰。3) 当稳压装置设在住户顶板上时，应在屋顶层或吊
43、顶内设隔音材料，减少低频噪音的干扰。26. 1.3.7 屋顶、女儿墙及栏杆1. 屋面排水：1) 屋面雨水管的设置尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上，应结合冷凝水管或阳台排水管布置于凹角内，并注意与空调孔洞的关系，位置要协调，并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。底层平面须表示雨水管。2) 小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管，单向排水屋面宽度宜控制在9-12M。 3) 屋顶排水不能先经露台再排至雨水管，必须直接排至雨水管。4) 屋顶花池泄水管不能直接排向屋顶花园地面。5) 当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。6) 种植屋面应设置人行通道，四周设
44、围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施及屋顶保洁用水设施。7) 屋顶给排水管应做好防冻保护。8) 屋面排水沟应作防水处理，排水地漏应选用防堵塞水篦子。2. 屋顶楼梯间或水箱间应设计爬梯。3. 上人露台烟道高度应与顶层女儿墙齐平，污废水透气管应设置在至柱子或墙角等不显眼凹槽处，高度同顶层女儿墙齐平。4. 屋顶花园水电管线尽量暗装，水电接口位置应靠近业主活动区域尽量符合常人使用心理及功能需要，如方便业主浇灌植物及照明等。插座应用防水插座。5. 需要设泛光照明,则在设计中应综合考虑。6. 屋面绿化平台及屋顶上的变形缝应有明确的剖面大样做法，而不仅仅引用图集。7. 屋顶层应安
45、装方便物料吊装及维修用的吊钩。27. 1.3.8 管道井、设备表箱1. 一般要求：建筑专业统一协调设备专业管线和设备位置、计量方式，特别要注意设备箱与构造柱、结构梁的关系。应在平面放大图和剖面图上标识出设备箱门的位置，并用虚线在设备箱立面详图上表示箱体实际大小及位置。2. 井道门：1) 管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于6001200检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的500500壁板检查口。2) 强弱电井与管道井应独立采用通开钥匙，方便物业管理。3. 井道：1) 强弱电井、管道井内空间尺寸合理，方便设施设备安装、检修。2) 强弱电井内箱体位置设置合理，箱体大小满足设备的安装尺寸。3) 强
46、弱电井的管线安装完毕后，管线四周的空隙应用防火胶泥封堵，一类高层建筑应每层均封堵。4. 管道留洞：宜按管道的穿孔位置预留洞口，并预留板钢筋，待管道就位后再封闭洞孔。5. 其他：应明确车库、发电机房的井道防雨百叶风口面积及做法，应明确餐饮烟道顶部做法。28. 1.3.9 商业店面1. 底商餐厅厨房应设通至屋顶排烟道。如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道，烟气应高空过滤后排放。2. 底商应在隐蔽位置设计预留空调机位，避免靠近住宅入口。空调机位尺寸满足使用需求，空调冷凝水需有组织排放。 3. 当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂
47、入口异向布置，最好设专用的货运通道，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。4. 商业裙房应按餐饮功能设计，预留好上下水，烟道、隔油池、空调位等，同时考虑用电扩容问题。29. 1.3.10 会所1. 大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。2. 会所功能设置应根据使用者的组成考虑，应突出特点以提高利用率。30. 1.3.11物业用房1. 物业管理用房面积按照当地法规要求测算，达到物业管理公司提出的功能、布局要求。2. 位置：物业管理用房尽量设置在住宅区入口位置或中心部位，方便住户接待。值班操作用房应就近设置在设备间附近。3. 工程、绿化、保洁员工用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5. 员工通道尽量与客户通道分开；6. 有独立的经理办公室、财务办公室和会议室及公共办公区，办公区域设置卫生间，能够有独立的资料室、储存室； 7. 具有足够的采光和通风条件。31. 第二章 给排水设计32. 2.1水表设置位置