《gt下安市额湖地方税务局办公区物业管理投标书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《gt下安市额湖地方税务局办公区物业管理投标书.doc（75页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流gt下安市额湖地方税务局办公区物业管理投标书.精品文档.下安市额湖地方税务局办公区物业管理投标书额湖县东方物业有限公司2012年12月27日投 标 书致：淮安市金湖地方税务局1、根据贵方招标项目淮安市金湖地方税务局办公区物业管理招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、服务标准及其他有关文件后，我方愿以 245522.55 元的投标报价按上述条件要求承包上述的项目的物业管理,并承担任何质量缺陷保修责任。2、我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件（如有时）及有关附件。3、服务质量保
2、证达到 招标文件要求 。4、一旦我方中标，我方保证按合同协议书中规定的承包期限完成并移交全部工作。5、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。6、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。7、我方将与本投标书一起，提交人民币 壹万 元作为投标保证金。 投 标 人：金湖县物业有限公司 （盖章） 单位地址：金湖县交通路19号 法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章） 电话： 日期：2012年12月27日法定代表人身份证明书单位名称：金湖县东方物业有限公司地址：金湖县交通路19号姓名：胡卜
3、文 性别：女 年龄：36岁 职务：总经理系 金湖县东方物业有限公司 的法定代表人。特此证明。 投标人（盖章）：日期：2012 年12月27日投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我XXX系金湖县东方物业有限公司的法定代表人，现授权委托方物业有限公司的 为我公司签署本物业的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本物业的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人： 性别： 男 年 龄： 49岁 职务： 副总经理 电话： 投标人： 物业有限公司 法定代表人： 授权委托日期： 2012 年 12 月 27 日目 录一、投标单位简介、营业执照、资质证书8二、近几年的
4、工作业绩表12三、管理机构设立方案、运作流程及各项规章制度15四、管理服务人员配备方案及拟派负责人简历、岗位证书34五、报价书37六、物业管理的详细规划、组织、实施细则42七、拟投入的物资装设施清单88八、承诺书89九、辅助资料90一、投标单位简介、营业执照、资质证书二、近几年的工作业绩表序号项目单位项目内容（类似项目/相关项目）合同金额（万元）完成日期1金湖县住房和城乡建设局物业19.52011.5.162金湖县人口和计划生育委员会物业8.22011.6.83江苏大高机械有限公司物业39.62011.1.274淮安同方水务有限公司物业21.32011.12.65金湖县顺吉公路养护工程有限公司
5、物业6.82012.1.5三、管理机构设立方案、运行流程及各项规章制度拟设立管理部、行政部、工程部、维护部、环境部。采购库管档案文员接待引导1人电梯领班1人会服领班1人管理员巡检绿化领班1人清洁领班1人消防领班1人巡岗领班1人门岗领班1人弱电领班1人维修领班1人空调领班1人强电领班1人工程领班1人经理助理1人环境主管1人秩序主管1人客服主管1人总工程师1人经 理1人物业管理规章制度一、物业管理员工行为规范 “业主至上、服务第一，依法管理、按章办事”是公司的宗旨。树立正确的服务思想，加强服务意识，是项目部每位员工应有的责任，针对员工的语言、行为，特制定此规范。（一）工作态度1、礼仪是员工对业主和
6、同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”。3、效率提供高效率的服务，高效率的完成工作，急业主所急、为业主排忧解难，借以赢得业主的满意及项目部的声誉。4、责任一无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切务求得珂及时圆满的效果，给人以效率高和服务优的印象。5、协作一是项目部管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得自以为是，互相扯皮，应同心协力解决疑难，维护项目部的声誉。（二）表情2、面对业主应表现出热情、亲切、真诚、友好，必要时还要有开心的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。3、和业主交谈时应眼望对方，频频
7、点头称是。4、双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。5、行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与业主同时进出门，应让业主先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。6、不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、靡丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。7、不得当众整理个人衣物，不得将任何物件夹于腋下。8、上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。9、不得用手指或笔杆指业主和为人指示方向。10、要注意自我控制，随时注意自己的言行举止。11、和业主讲
8、话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 12、在为业主服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。13、员工在服务、工作、打电话和与别人交谈时，如有业主走近，应立即示意，以表示已注意他(她)的来临。不得无所表示，等业主先开口。（三）言谈1、调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低。2、不准讲粗话、使用蔑视和污辱性的语言。3、三人以上对话，要用相互都懂的语言。4、不得模仿他人的语言语调谈话。5、在工作时间内不得谈论与工作无关的事情。6、不开过分的玩笑。7、说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。8
9、、不得以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。9、要注意称呼业主姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“小姐”、“那位女士”。10、指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。11、无论从业主手上接过任何物品，都要说“谢谢”。12、业主讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。13、业主来时，注意讲“您好”，业主走时，注意讲“您走好”。14、任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。15、暂时离开面对的业主，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等”。16、当为业主完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。（四）工作服1、工作服要干净、整齐、笔挺。2、非因工作需要，
10、外出时不得穿着工作服。5、只准按规定穿鞋上班，禁止穿拖鞋.（五）接听电话2、接电话先问好、报单位，后讲“请问能帮您什么忙?”不得倒乱次序。4、必要时要作好记录，通知要点要问清，然后向对方复述一迫。6、在岗位上，不得打私人电话、传私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话。7、接听电话时，如需请其他工作人员接听，须走近该工作人员身边，不得在远距离内大声喊叫。二、管理人员职责（一）热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立住户至上，服务第一的宗旨(二)对用户的来电，铃响三声必有应答，而且态度和气，语言亲切，记录完整，件件落实（三）上班时间穿戴整洁，佩带工作牌，保持精力充沛，严禁做与工
11、作无关的事，严禁不文明，不雅观的言行举止（四）主动向来访者问好，接待态度认真，答复明确并做好记录（五）严格执行房屋修缮原则，保证按时施工，完工后由住户验收签名，做到不误工，不怠工，不刁难住户（六）认真收集物业档案资料，做到数据准确，资料详实，保证档案资料的完整准确（七）每天对办公区内的安全护卫，环境卫生工作情况检查，发现问题及时处理并做好记录（八）协助经理合理安排办公区内的日常其他工作三、保安工作守则（一）遵纪守法，严格执行公司的各项规章制度；（二）统一着装，在队长的协调下统一换季的服装；（三）严格遵守交接班制度，做到细致、详实；（四）加强对办公区车辆的统一管理，保障道路的畅通，不得有车辆停放
12、在办公区的非停车点；（五）保持值班室、卫生间及门口的干净整洁;（六）外出的车辆、财物做好登记工作；（七）服从管理人员的工作安排和调动，因私事与别人调班的，必须经队长同意后报办公室同意方可调班；（八）禁止参与围观，看人打牌等做与工作无关的事；（九）上班禁止饮酒，禁止在值班室以外的地方抽烟；（十）上班时间禁止私自进入业主室内，不准玩弄值勤器材；（十一）禁止利用值勤之便，擅自动用和侵占公私财物，一律不准收业主小费，做到不喝业主一口水、不吸业主一支烟、不用业主一张纸、更不得向业主索要物品；（十二）积极协助公安人员依法办案。四、保洁员岗位职责（一）每天清扫分区内的道路、绿化带两次；楼梯间、车库通道每天清
13、扫一次；办公区标志牌、建筑小品、信箱、消防栓、电子对讲门每周清洗、擦抺一次。（二）垃圾清运每天两次，做到垃圾日产日清。（三）不定期用药物喷杀蚊、蝇、虫、鼠等，主要在垃圾池、明沟、排水池、排污井等周围施放药物，保持区内无孳生地。（四）每年疏通沙井两次。（五）维护办公区清洁卫生，对不讲卫生、不讲文明的现象和行为要即时劝阻和制止。开展环境卫生宣传，使办公区住户养成人人爱清洁，个个讲卫生的良好风气。（六）当班时间遇到办公区内有任何垃圾、脏物、废物、杂物等不卫生现象，随产随清，保持区内卫生。（七）向住户提供有偿卫生清洁服务，但必须遵守以下规定：1、在住户预约的时间内准时到达住户家中。2、上门服务佩戴工作
14、牌，态度热情，服务周到，达到住户要求的卫生标准。3、按住户的要求进行卫生清洁工作。4、按服务处规定的收费标准收费，并上缴服务处，不得私自侵吞，违者罚款100500元。5、不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，或多收、少收、不收费，违者按收取额的10倍处罚。6、不得在住户家里乱翻东西，或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，服务处不得留审。7、完成主任交办的其它工作。五、会计员岗位职责（一）忠于职守，以身作则，遵守国家财经政策和财会制度等法令和规定，一丝不苟地严格执行会计制度。（二）敢于坚持原则，敢于向违反财经纪律的违法违纪行为作斗争。对不真实、不合法不准确、不的原始凭证，不予办理或退回
15、补充更正。（三）熟练掌握记账原则和方法，建立健全各种台账，做到账目清晰，手续齐全，账账相符，账表相符，日清月结，准确无误。（四）掌握电脑的EXCEL等基本软件的操作方法和物业管理电脑程序，建立健全电脑财务档案，熟练电脑收费操作。（五）负责登记实物账、卡，做好公司的财产、用具的保管和登记工作，保证公司财产不流失。（六）认真贯彻和遵守公司有关工资福利的规定，积极宣传遵守财会制度和财务纪律的意义，严格实行会计监督。（七）审查并做好员工工资、奖金和劳保福利的发放。（八）定期分析资金往来及运用情况，监督合理使用资金，坚持“取之于民、用之于民”的收支原则。（九）熟悉住宅单元户数和面积，以及管理费、水电费等
16、收费标准和计算方法，并协助收费工作。（十）完成服务处主任交办的其它任务。六、维修工职责（一）熟悉管理区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。（二）加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能认读施工图纸，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚地在图纸上标出发生故障的位置。（三）维修工必须具备熟练的施工技能，在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和操作规程，争取做到一人多能，适应管理区维修工的需要。（四）经常巡视管理区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常
17、的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备运转正常。（五）经常巡视管理区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井一次，化粪池每年清理一次。保持管理区污水不外溢，环境清洁。（六）土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。（七）电工必须持证上岗，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩戴工作牌、穿工作衣、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。（八）水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须关闭总闸时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。七、设备管理员(巡检、维修)岗位职责（一）
18、熟悉办公区内供水、供电消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能乖使用状况。熟练进行水、电操作，使用消防设备，排除故障。（二）熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制订的水电公共设施运行维修保养制度，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般性的故障及处理事故的应急措施。（三）按规定巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题或业主授诉要及时处理。（四）保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100，机电设备的运行率在lO0，及时更换损坏的开关和灯泡，保证照明和用水。（五）发生停空、停水、火警或其他事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施。（六）对装修施工用户
19、现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。 （七）按时上下班，下班前要做好交接工作，保管好资料、图表、工具。八、消防设施工程维修工岗位职责（一）熟悉办公区消防设施的设置地点，设备的使用、维护方法，确保消防设施正常运转。（二）参加办公区消防设施的验收及交接管理工作。（三）每日对消防设施外观及数量进行检查，每月对水喷淋进行放水排气检查，发现问题或隐患，应及时处理，严重的应及时汇报，认真履行24小时应急抢修职责。（四）负责办公区内的消防监督、内外协调、消防报警系统的检修保养工作。（五）严格接管项目部消防管理有关规定监督业主室内装修工程，耐心向业主解释消防规定和要求，消除火灾隐患。（六）热情接待来访业
20、主，树立良好公司形象，对业主的建议或投诉要及时登记并处理。（七）完成部长交办的其他相关工作任务。九、智能化设备管理员岗位职责智能化设备管理员的主要职责是保持智能化设备处于良好的运行状态，其具体职责如下：（一）熟悉本区智能化设施、设备的原理、操作和维护，并与相关保养单位建立良好的业务关系。 （二）每天对控制室、设备房及备管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况。发现问题，按程序处理，重大问题及时向上级主管报告。（三）按照工程师拟控的维修保养计划，坚持对智能化设施实行日检、周检、年检等例行性检查。（四）设备运行中出现故障或不正常的情况，管理员在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修项目，
21、及时联系专业维修公司组织维修，尽快恢复正常运行状态。（五）对设备的运行情况、巡查情况和维修等做好相应记录，并归档管理。（六）工作中严守安全纪律，严禁违章操作，杜绝事故发生，确保运行安全。（七）积极钻研技术，完善或改进智能化设施，进一步发挥其功能。十、员工考勤制度（一）员工劳动纪律规定1、上班必须穿工作服，佩戴工作牌。2、按时上、下班，不迟到、早退。未经领导批准不得擅自找人顶班。3、上班时不许会客、闲谈、不得擅自离开岗位或干与工作无关的事。 4、服从组织统一安排，不许讨价还价，不许顶撞上级。5、不许打人、骂人，不得影响项目部形象和内部团结。6、不准从事有偿服务，不准从事以获利为目的的任何行为。（
22、二）项目部员工考勤规定为了加强办公区项目部员工的劳动纪律，提高工作效率和服务质量，制订员工考勤制度。1、项目部员工认真履行职责、坚守岗位、自觉遵守劳动纪律、积极完成本职工作。2、凡项目部工作的正式管理人员、职工、借调、聘用人员、临时工均应参加项目部考勤。3、考勤内容包括：出勤、加班、迟到、早退、各种休假等。4、考勤办法：（1）项目部综合事务部负责项目部工作人员的考勤及汇总，同时做好各部门的考勤督促、检查工作。在每月底做好项目部各部门的考勤汇总，并送项目部领导审核签字后交财务组凭此制定工资单发放工资。（2）各部门负责人负责本部门考勤工作。按考勤内容、办法与要求，将员工出勤情况，每天如实记在考勤登
23、记表上，在每月底将部门考勤表及时送交综合事务部汇总。（3）各部门每日上、下午各进行一次考勤。5、考勤要求：（1）病假：请病假须附指定医院病假建议书，由部门负责人同意，报综合事务部审批后呈报主任批准(急诊病人例外)。（2）事假：请事假须本人书面申请，请假在一天内，由部门负责人签具意见交综合事务部备查；二天以上(含二天)由部门负责人签具意见，呈报主任审批后交综合事务部备案。（3）探亲假：探亲假期满应按时返回，如遇特殊情况需通过电报或电话履行请假程序，按上述程序经批准后方可续假，否则按旷工处理。（4）婚、丧、年休假，按国家有关政策，并参照公司有关规定执行。（5）无故旷工一天予以经济处罚，扣除当月奖金
24、；旷工一天以上，除扣季度奖外，视情节轻重、按国家和公司有关规定给予行政处分。6、项目部全体员工必须遵守劳动纪律，按项目部有关规定上、下班。项目部领导外出，应告知综合事务部去向；部门负责人外出，需向项目部领导报告或请示。7、项目部员工因公需要出差的，应事先提出书面申请，包括出差理由、目的地，由部门负责人同意后报项目部领导批准，交综合事务部办理登记手续。项目部正、副主任出差、休假，由公司分管领导审批。十一、奖惩制度1、奖励原则坚持精神奖励和物质奖励结合，以精神奖励为主的原则。2、奖励种类（1）总公司年度评优设综合先进集体2个；单项先进若干；按部门职工数15比例评选先进个人。（2）创新奖：下属各部门
25、在年初目标(计划)外，经确认的新增项目(全市物管行业或局系统产生重要作用或影响，并具有推行价值的管理方法等)可颁发“创新奖”，予以表彰。3、奖励形式 （1）精神奖励：总公司通报表彰并发给奖匾。（2）物质奖励：发给奖金。十二、房屋维修制度为了保障业主的正常生活，房屋的完好，延长其使用寿命，按照经济、合理、牢固、实用的原则，特制定以下有关维修规定。（一）大修1、房面工程屋面维修必须确保安全和解决屋漏。15年为一个周期（特殊情况除外）。尘土及垃圾应予以清除，屋面渗漏应找出原因，针对损坏情况采取防水材料嵌补或找出原因。2、结构、墙面工程各种结构构件如柱、梁、楼面，在大修时必须详细检查，损坏、变形严重的
26、应予加固、维修。3、楼道内墙面的修补、粉刷粉刷墙面时，墙面松动有下坠危险的应铲除，并重新修补粉刷。4、设备工程消防、给排水、供配电等每年进行一次大检修，根据设备的磨损程度进行更换。（二）中修1、中修指不到大修的范围和程度，而小修不能解决的单项维修。其费用较高、工程量较大、维修周期较长的均列入中修的修理范围。2、在进行维修时，同样要进行预、结算。3、完工后，进行验收，并要进行一定的审批手续。（三）小修以服务为宗旨，解决业主的实际困难为目的，做到及时、保质、实用为原则1、楼内（1）电器方面：熔断丝、插座插头、空气开关、漏气开关、电源插头座、各种灯头、灯座、灯泡、灯管、线路的故障和更换。（2）给排水
27、方面：各种水龙头失灵故障，上、下水道堵塞不畅，各种配件失灵和损坏等。（3）少量面砖、地砖、瓷砖损坏的更换，小面积的木质地板维修和更换，木质门窗和铝合金门窗的修理。协助业主向外联系维修。2、公用部位消防设施维修，门窗、地砖的维修、水表箱、电话箱、总闸的维修、电子门维修等。十三、绿化工岗位职责（一）熟悉管理区的绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化增长率达95%以上，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。（二）提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林机具。（三）对花木进行适当挂牌，
28、标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。（四）养护、管理花草树木。1、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱和过涝。2、对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。3、根据花木功能要求、花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修剪、整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木各种树行搭配优美，构成丰富的植物景观。4、清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。5、以“预防为主”和“治早、治了”为原则，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。6、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害
29、的花木及时进行修补、扶持和补苗。7、经常巡视管理区的绿化地，严格制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。（五）完成服务处主任交办的其它工作十四、消防员岗位职责（一）认真学习中华人民共和国消防条例，省、市有关消防规定和本管理区消防管理规定，并按规定要求开展工作。（二）利用板报、住户手册等宣传工具，经常开展管理区防火宣传工作，深入业主上门宣讲正确使用燃气具、安全用电管理规定，电焊作业防火安全保障措施，宣讲紧急状态下逃生程序，普及各种消防知识。（三）熟悉管理区内各种消防器材、设施的种类、性能、分布情况，配置地点，熟悉高层楼宇自动消防系统、消防报警系统、消防电梯使
30、用和消防通道疏散能力。掌握操作使用技术和维修养护方法。（四）每天巡视管理区二遍，保持楼梯走道和出入口畅通，消防器材100%完好，安全疏散标志醒目、正确。严禁业主超负荷使用电器，乱拉、乱接电线，严禁在防火安全措施没有落实情况下烧焊、用火、用电作业。彻底纠正消防违章，彻底整改火险隐患，做到及时发现，及时整改，及时报告。（五）跟踪业主室内装修施工作业，核定用电负荷和走线，监督使用阻燃材料，对装修使用易燃、可燃材料的业主，限定并监督其进行防火处理，装修竣工要进行消防综合检查，并记录在册，与业主签定消防责任书。（六）组织定期例行消防大检查，并作详细检查记录有关隐患，消防器材设备、设施的维修，落实整改责任
31、人，整改时限和复查日期，检查记录经服务处主任签字后存档。（七）对义务消防员实行正规编制，聘请消防官兵组织政策法规教育、防火技能训练和普及防火知识。（八）每年组织1-2次多层、高层住宅实地消防、急救和疏散演习，加强防患意识教育，提高业主和义务消防员防灾救灾的应变能力。（九）建立、完善管理区消防工作档案，并定期移交档案室。（十）完成服务处主任交办的其它任务。十五、水、电、消防设备维修、保养规定1、每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行晾晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。2、灭火器的药应每年定期更换或补充一次。3、消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。4、各开关要标明控制供电范围，以利工
32、作。每星期检查一次各主要开关接触是否良好。 5、每月检查水电表一次，发现有问题的应及时处理。 6、公共照明及其他开关的维修更换。 十六、消防安全管理制度（一）动用明火管理制度动用明火必须经过严格的审批手续。申请动用明火的施工单位，必须事先向管理报告动火部位、起止时间、防范措施等，待我公司工程部、安全保卫部同意后报防火负责人审批方可动火。（二）施工防火安全管理制度凡是进入辖区物业内的施工单位都必须遵守我公司施工安全管理规定，以确保施工中的防火安全。施工时欲动火作业，须办理动火，现场配备一定数量的灭火器。施工现场严禁吸烟。在指定电源不得任意接线，如需增加用电负荷，须向管理公司工程部申请临时用电。（
33、三）重点部位防火管理制度1、物业消防管理的重点部位主要包括各种机房、仓库、图书馆等。2、重点部位的防火工作必须由专人负责，根据“谁主管，谁负责”的消防原则，重点部位的防火责任人由管理公司防火负责人任命。3、重点部位防火责任人必须履行防火职责，制定重点部位防火管理制度，落实防火措施。4、重点部位严禁吸烟，严禁堆放杂物与各种化学品、易燃物等。（四）消防安全检查制度为预防火灾，确保业主及物业安全，必须进行消防安全检查。1、安全保卫部专职消防员必须每天巡视楼宇或楼宇的每个角落，做好安全检查记录工作。2、管理公司防火领导小组每月一至两次开展对辖区消防安全的全面检查。3、每月对消防设备进行测试检查，确保消
34、防设备处于良好状态。4、及时发现预案尽量消防火灾隐患，通知有关部门或个人限期整改。（五）消防工作制度1、熟悉使用楼宇防火设备、线路、性能、使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。2、经常检查防火设备，如有损坏或失效者，应即时修理。3、经常培训，使每位员工会使用消防设备。4、每日上班时检查楼梯、走廊等消防通道，千万不允许有阻塞情况。5、制止儿童在公众地方玩火。6、留意公用电线，如有毛病，应即派人修理。7、注意原料或制品容易酿火者，或发现有大量易燃物品，皆应尽速向上级报告。8、如发现有浓烟冒出或火烧焦味，应即电“119”报警，报警时必须清楚说明火场地点，根据情况采取措施。10、所
35、有消防装置应由认可的消防人员最少每年检查维修一次。（七）防火安全检查制度1、检查方式（1）定期检查根据房屋管理区域防火的特点，配合有关安全活动，公司对下属屋管理区域每年进行二次防火安全检查，由公司治安部组织人员对消防设施进行检查，并做好有关记录，填写防火安全检查记录表。（2）突击检查突击检查办公区楼宇内（楼宇）的防火安全措施是否真正落实、消防设施是否完好，由消防第一责任人每季度组织一次，并做好相关记录。2、检查内容（1）消防通道安全疏散标志是否完好。（2）消防设施包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等是否正常运行。（3）用火用电方面。火源的控制情况，电气设备安装是
36、否符合安全要求，是否有超负荷现象等。3、火险隐患的整改（1）若检查发现火险隐患，检查负责人应填写火险隐患整改通知书，并派发到受检单位。（2）受检单位接到整改通知后，应组织人员对火险隐患及时进行整改，并按规定时限完成。（3）受检单位整改完毕后，检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查结果。（八）火警及消防管理制度1、火警时刻发现火警，请保持镇定（1）使用就近的消火栓扑灭火种。（2）通知项目部。（3）倘若火警不能控制，请业主按秩序疏散业主外，等待消防人员到场救援。（4）业主之间要相互照应，疏散到安全地点后，要及时查点人数。2、防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针同，业主要树立防
37、火意识。（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，或随意增设用电设备。电器线路需维修、增设时请及时找项目部安排施工。（3）使用电炉、电水壶等电热器具时要注意安全并有人看护。（4）严禁在楼内烧废纸杂物、乱丢烟头等。（5）不准改变、拆除、封堵消防设施。（6）不准在楼梯、过道设立仓库、堆放杂物、阻塞通道。3、消防设施：楼宇内设有消防栓。业主自行配备的灭火器、缓降器等。安全楼梯位置，以便紧急状况下迅速逃生。4、疏散倘若发生火警，请遵照在场领导、高级职员的指示疏散。（1）相互忍让，避免惊慌。（2）贵重物品及重要文件应即锁好。（3）停止使用电器。（4）关闭所有电源开关。（5）关闭所有门窗，以防火势及烟雾蔓延。（6
38、）从最近的安全楼梯步行离去。请勿奔跑和四处游荡，烟雾浓密时，应尽量贴近地面，并以湿毛巾遮掩面部。（7）勿携带大于手提公文包之物件。（8）服从项目部人员或消防员的指挥。（9）疏散时，要及时查点人数。十七、绿化、环境卫生管理制度（一）绿化管理制度1、办公区区域内所有绿化地、盆景，植物的管理。 2、办公区区域内绿化草地未经批准不得侵占，凡发现应及时与堆放杂物、侵占草地人及时清理，造成损失的，应要求赔偿。3、不准人员进入草地践踏、嬉戏、坐卧，发现类似现象应及时劝阻。 4、注意随气候、气温变化对草地、植物进行保养、杀虫等。（二）环境绿化管理规定1、办公区区域内业主及来宾到指定的垃圾桶清倒垃圾，严禁乱倒乱
39、抛。2、要养成爱清洁，讲卫生的习惯，不随地吐痰，丢抛果皮、烟蒂、垃圾等。3、要保持公共楼梯、走道整洁，不得在公共走廊和过道堆放杂物，要保证整体的整洁、美观。4、室外要做到门窗干净，无蛛网、积尘，办公用具整洁条理。5、要保持环境安静，开放各种音响和弹唱歌曲应以不扰及邻居为度。6、要爱护区域内周围的绿化和环境美化设施，严禁攀折花木、践踏草坪，不准在树上拉绳晾晒衣物。 7、要保持环境清新，所有业主的杂物、废气、污水，要自行处理好，不得造成环境污染。 （三）绿化检查制度为加强办公区整体绿化管理工作，创造整洁、美观、舒适的工作环境，对绿化工作进行有效的检查、监督与控制，特制定绿化检查制度。 1、管理员负
40、责绿化管理的检查工作，每天必须履行检查一次，并进行认真记录。2、管理员应具备良好的专业素质和严肃认真的工作态度，热爱绿化管理工作，统筹安排，合理布置，热心为用户服务，顺利完成绿化工作和任务。3、管理员应对绿化工的绿化责任区域和工作要求了如指掌，对花圃种植培育、花卉数量及楼宇楼内外的绿化状况和摆放情况应做到心中有数，随时掌握绿化方面的情况以及存在的问题，及时督促绿化工加以解决。4、管理员应对绿化管理工作高标准、严要求，除每天定期检查以外，要采取不定期的反复抽查，并走访部分业主，虚心听取业主意见和建议，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业主的理解、支持、配合与信赖。5、管理员在每天检查或不定期检
41、查当中，对所检查出来的问题应及时督促相关绿化工前去现场处理，并由绿化工报告处理情况，楼管员应迅速到达现场查看完成情况，对尚未完成的任务应采取强制措施，并对当事人进行处罚。6、管理员应按照绿化日常养护方法和要求、绿化美化达标要求、绿化管理规定和绿化工管理规定，对绿化工的日常工作和绿化美化标准进行检查、监督和指导，每月对绿化工的工作结果和楼宇楼整体绿化状况作出评估，记录在相应表格内交管理站站长，评估结果与绿化工的月份工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。7、管理员负责绿化管理整改措施的制订，对绿化工作所检查出来问题较严重的，可采取对绿化工进行培训，必要时发出纠正和预防措施，使存在的问题得到根本解决。四
42、、管理服务人员配备方案及对本项目拟派负责人的简历和岗位证书采取岗位培训、外委培训、岗位轮训、参观学习等方式，保证淮安市金湖地方税务局办公区的物业服务人员政治思想过硬，具有良好的职业道德和岗位技能。人员的配备与管理，是确保管理目标得以实现的关键。我们将以政治思想过硬，责任心强，服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会管理为用人标准，通过公司抽调骨干与当地招聘优秀相结合的方式，建立一支以目标管理责任制为基础的高素质、高效率的淮安市金湖地方税务局办公区物业服务队伍。通过现代化、科技化的物业服务塑造出良好的公众形象，为用户提供优质服务，为公司创优质品牌。一、人员的配备（一）基本原则1、热爱党、热爱祖国
43、，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法；2、有“用户至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德；爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务用户；3、知识与能力并重。有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能；服务中心经理要求中级以上职称，有丰富的物业服务特别是办公大楼管理经验；4、经理、管理员参加物业服务专业培训，并分别取得全国物业服务企业部门经理和全国物业服务企业管理员上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、空调工证、电梯工证等）；水工持健康证等，保证100%按要求持证上岗。所有员工试用期满后须经公司内部考核合格后才能正式上岗。5、除骨干员工外，所有新员工（管理员、秩序维护
44、员、清洁工、绿化工、维修水电工）优先从复员军人、下岗职工中招聘，为社会再就业尽一份力。（二）拟任物业服务中心经理简历姓名：王言庄 ，男，48岁，民族：汉族,学历：大专,政治面貌：党员，持全国物业服务企业经理上岗证。主要简历如下：1990年毕业于淮阴工学院19912005就职于金湖县建设局2006至今就职于金湖县东方物业有限公司3、岗位证书复印件（三）淮安市金湖地方税务局办公区物业服务中心人员配置人员配置说明（1）管理人员1人，负责项目所有服务工作，按标准按计划的施行服务，对临时性和特约性服务作出合理安排，处理突发事件。负责办公室行政管理兼社区文化员，并负责客户投诉、报纸分发、质量管理及档案资料
45、管理。协助用户组织的各种类型庆典活动。（3）工程部1人，高压运行值班、弱电维修、空调、电梯、综合维修、给排水1人。（4）秩序维护部5人，设门岗，巡逻岗秩序维护员每班各2人，三班运转。（5）环境部3人，其中主楼清洁员2人、绿化 兼室外清洁1人。各类人员文化素质、专业素质要求类别岗位文化素质专业素质管理类主管大专以上两年以上物业管理经验，责任心强，具较强的组织和决策能力，有丰富的部门管理经验。设备主管大专以上中级以上职称，五年以上机电设备管理经验，能承担设备的管理、维护、维修技能指导与决策工作，责任心强，具一定的组织协调能力。操作层维修技师中技以上持专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证、家电维修证、健康证等），有房屋、公共设施及机电设备维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。秩序维护员高中以上退伍军人或保安专业学校毕业，身高1.70以上，品貌端正，身体健康，品行良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。清洁员初中以上品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。五、报价书报价汇总表序号项目内容