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1、房地产法律制度与政策 第一章民法基础知识第一章民法基础知识第一节法的第一节法的概述概述一、法的渊源法的渊源主要指法的效力来源，亦即根据法的效力来源不同对法所作的基本分类。在中国，法的渊源的含义的规范化表述，是指由不同国家机关制定、认可和变动的，具有不同法的效力或地位的各种法的形式。中国法的渊源有较为明显的特点，这就是中国自古以来形成了以成文法为主要的法的渊源的传统。而成文法的表现形式在不同历史时代则不尽相同。 中国现时成文法渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治法规、行政规章、特别行政区法、国际条约。其中宪法、法律、行政法规在中国法的渊源体系中分别居于核心地位和尤为重要的地位。这主要
2、是从立法体制、法的效力等级和效力范围角度所作的分类，亦可以说是从立法的角度所作的分类。这一类法的渊源是中国现时各种立法主体进行立法活动的结果，其中主要是从中央到地方有关权力机关所立的法；也有最高国家行政机关国务院所立的规范性法文件和其他有关政府机关制定的规范性法文件。 （一）宪法 作为法的渊源，宪法居于最高的、核心的地位，是一级大法或根本大法。从实质特征看，宪法制定和修改的程序更严格。只有最高国家权力机关全国人大才能行使修改宪法的权力，宪法的修改须由全国人大常委会或五分之一以上全国人大代表提议，并由全国人大以全体代表的三分之二以上的多数通过。宪法规定和调整的内容比其他法更重要、更系统。它综合性
3、地规定和调整诸如国家性质、社会经济和政治制度、国家政权的总任务、公民基本权利和义务、国家机构这些带根本性、全局性的关系或事项。宪法具有最高的效力等级，是其他法的立法依据或基础。其他法的内容或精神必须符合或不得违背它的规定或精神，否则无效。 （二）法律 法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的一种法。通常亦被人们称之为狭义上的法律，是中国法的渊源体系的主导。法律的地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。法律是行政法规、地方性法规、和行政规章的立法依据或基础，后两者不得违反它，否则无效。 法律分为基本法律
4、和基本法律以外的法律两种。基本法律由全国人大制定和修改，在全国人大闭会期间，全国人大常委会也有权对其进行部分补充和修改，但不得同其基本原则相抵触。基本法律规定国家、社会和公民生活中具有重大意义的基本问题，如物权法、合同法等。基本法律以外的法律由全国人大常委会制定和修改，规定由基本法律调整以外的国家、社会和公民生活中某一方面的重要问题，其调整面相对较窄，内容较具体，如城市房地产管理法、土地管理法等。两种法律具有同等效力。全国人大及其常委会还有权就有关问题作出规范性决议或决定，它们与法律具有同等地位和效力。 （三）行政法规 行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行
5、行政职责的规范性文件的总称。行政法规的制定主体是国务院，行政法规根据宪法和法律的授权制定、行政法规必须经过法定程序制定、行政法规具有法的效力。行政法规一般以条例、办法、实施细则、规定等形式制定，发布行政法规需要国务院总理签署国务院令。行政法规作为一种法的渊源，在中国法的渊源体系中处于低于宪法、法律和高于一般地方性法规的地位。 行政法规要根据宪法、法律来制定，不得与宪法、法律相抵触。而一般地方性法规亦不得与行政法规相抵触，否则无效。行政法规在中国法的渊源体系中具有纽带作用。行政法规的立法目的是保证宪法和法律实施，有了行政法规，宪法和法律的原则和精神便能具体化，便能更好地、有效地实现。行政法规又是
6、联结地方性法规与宪法和法律的重要纽带。地方性法规的制定不得与行政法规相抵触，就进一步保证了宪法、法律得以实施。 （四）地方性法规、经济特区法规和自治法规 地方性法规是由特定的地方国家机关依法制定和变动的，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一，在法的渊源体系中具有基础作用的规范性法文件的总称。地方性法规是低于宪法、法律、行政法规但又具有不可或缺作用的基础性法的渊源。现阶段，省、自治区、直辖市、省级政府所在地的市、经国务院批准的较大市的人大及其常委会，根据本地的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定和颁布地方性法规，报全国人大常委会和国务院备案。 地方性法
7、规在本行政区域的全部范围或部分区域有效。地方性法规的基本特征在于：立法主体只能是地方国家机关，任务是解决地方问题；有更多的关系需要处理，比中央立法更复杂、具体；具有从属与自主两重性；城市地方性法规在整个地方性法规中逐渐占据重要位置。地方性法规的作用主要有：使宪法、法律、行政法规和国家大政方针得以有效实施；解决中央法律、法规不能独力解决或暂时不宜由中央解决的问题；自主地解决应由地方性法规解决的各种问题。地方性法规要坚持两条基本原则：一是体现地方特色。二是与宪法、法律、行政法规不相抵触。全国人大常委会有权撤销同宪法、法律、行政法规相抵触的地方性法规。 经济特区法规是经济特区所在的省级人民代表大会及
8、其常务委员会根据全国人大授权制定的法规，对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。 自治法规是民族自治地方的权力机关所制定的特殊的地方规范性法文件即自治条例和单行条例的总称。自治条例是民族自治地方根据自治权制定的综合性法文件；单行条例则是根据自治权制定的调整某一方面事项的规范性法文件。自治条例和单行条例在中国法的渊源中是低于宪法、法律的一种形式，可以作民族自治地方的司法依据。 （五）规章 规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法文件的总称。分为部门规章和地方政府规章两种。部门规章是国务院所属部委根据法律和行政法规，在本部门的权限内，所发布的各种行政
9、性的规范性法文件。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。地方政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法文件。政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。部门规章由部门首长签署命令予以公布，地方政府规章由省长或者自治区主席或者市长签署命令予以公布。 （六）国际条约 国际条约指两个或两个以上国家或国际组织间缔结的确定其相互关系中权利和义务的各种协议，是国际间相互交往的一种最普遍的法的渊源或法的形式。缔约双方或各方即为国际法的主体。国际条约不仅包括以条约为名称的协议，也包括国际法主体间形成的宪章、公约、盟约、规约、
10、专约、协定、议定书、换文、公报、联合宣言、最后决议书。国际条约本属国际法范畴，但对缔结或加入条约的国家的国家机关、公职人员、社会组织和公民也有法的约束力；在这个意义上，国际条约也是该国的一种法的渊源或法的形式，与国内法具有同等约束力。 二、法律适用规则 根据立法法相关规定，主要原则有： 1一般不溯及既往。立法法第八十四条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。 2上位法优于下位法。立法法第七十九条规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。第八十条规定，地方
11、性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市人民政府制定的规章。 3特别法优于一般法。立法法第八十三条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。 4新法优于旧法。立法法第八十三条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。 5同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，提交有关机关裁决。立法法第八十五条、八十六条规定，法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国
12、人民代表大会常务委员会裁决。行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决。 地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定
13、如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。第二节 民法总论 一、民法的概念 民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。 民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系。可知民法在本质上是调整商品交换关系的最一般的行为规则。我们现在的民法是从古代的罗马法发展而来的，罗马法是奴隶制简单商品交换的最一般的行为规则；到了资产阶级革命时期，随着资本主义萌芽的诞生，罗马法复兴了，成为了资本主义商品交换的最一般的行为规则，所以法国民法典、德国民法典是资本主义商品交换的最一般的行为规则； 1917年10月社会主义革命后，在苏联新经济政策的历史背景之下，在列宁同志的亲自主持制定之下，19
14、22年颁布了苏俄民法典，它是社会主义时期商品交换的最一般的行为规则。我国现阶段的民法通则以及未来将制定的民法典，是我国民事行为最一般的规则。 民法调整的平等民事主体之间的关系包括财产关系和人身关系。财产关系，包括物权、债权、知识产权。人身关系是人们在社会生活中形成的具有人身属性，与主体的人身不可分离的、不是以经济利益而是以特定精神利益为内容的社会关系。 二、民法的基本原则 民法的基本原则，即平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用原则。 道德与法律的关系。道德是人的行为的最高准则，是对人的最高要求，而法律是对人的行为的最低要求。道德所要求的肯定是法律所保护的，法律所保护的肯定是道德所倡导的，任何道
15、德规范一旦被赋予了法律上的强制力，其就变成了法律。诚实信用原则本身是一个商业道德规范，但民法对其加以肯定，其就成为了民法的规范，是民法的最高原则，我们称之为民法中的帝王条款，例如缔约过失责任、前合同义务、后合同义务、商家的保密义务、反不正当竞争法中规定的很多义务等等，都可以从诚实信用原则中推导出来。 民法的基本原则实际就是商品交换的最基本的要求。商品要进行交换，则双方当事人就必须处于平等的地位，平等、自愿地进行商品交换；商品交换的最大特点就是等价有偿，所以等价有偿就成为了民法的基本原则；这样一种商品交换要在诚实信用的规则之下进行，所以有了保护国家、集体、公民合法利益原则和禁止权利滥用原则。 三
16、、民事法律关系 1概念 民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。 2民事法律关系的特点 （1）民事法律关系是人与人之间的关系。例如物权关系，其是人与人之间因对物的占有、使用、收益、处分而产生的权利和义务关系，是人与人之间的关系。 （2）民事法律关系本质上是权利和义务关系。任何具有权利和义务内容的社会关系就是法律关系，反之，不具有法律上权利和义务内容的关系则不是法律关系，而是其他关系如道德关系。 3民事法律关系的三要素 民事法律关系的三要素，是指民事法律关系的主体、民事法律关系的客体、民事法律关系的内容。民事法律关
17、系的主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利，承担民事义务的自然人、法人。 民事法律关系的客体，是指民事法律关系主体的权利和义务所指向的对象，其可以是物、行为，也可以是无体财产，例如人身法律关系的客体是人身利益。民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。权利本质上是一种利益，当受到法律保护的时候，其就被称为民事权利。义务是指因他人行为而对自己行为作出限制，即必须为某种行为或者必须不为某种行为。权利和义务不可分，没有无权利的义务，也没有无义务的权利。 民法是权利学，是以权利为本位，以权利为体系的。民法中的权利包括物权、债权、知识产权、人身权。 四、民事法律事实 能够引起民事法律关系发生、变更、
18、消灭的客观事实，称为民事法律事实。其中，不以人的主观意志为转移的事实，称为事件；人们有意识、有目的所进行的客观活动，称为人的行为。 例如住户甲将花盆放在阳台上，一阵大风将阳台上花盆刮下来，砸到楼下汽车顶上。甲将花盆放在阳台上是其有意识、有目的的行为，而大风将花盆刮下属于事件，这是一个由人的行为和事件结合在一起构成的损害赔偿法律关系。 若因台风、海啸等原因使大家的花盆都被刮下来，则属于不可抗力，属于意外事件，当事人可以不承担民事损害赔偿。损害赔偿是行为，但损害赔偿法律关系是侵权行为之债，是法律关系。一个人违反交通规则将他人撞死，这是一个民事法律事实构成。造成的人身伤害以及造成的财产损失是侵权行为
19、之债，是民事法律关系；违反交通规则是违反了行政法律规定，是行政法律关系；如果有逃逸行为，或者造成严重的损害事故，则还要承担刑事责任。 五、民事法律行为 (一) 民事法律行为的涵义 民法通则第五十四条将民事法律行为定义为“公民或者法人设立、变更或终止民事权利义务的合法行为。”民事法律行为作为民事法律事实中行为的一种，具有如下三项特征而区别于其他各类民事法律事实。 1民事法律行为是一种产生、变更、消灭民事权利义务关系的行为 2民事法律行为是以行为人的意思表示作为构成要素 3民事法律行为能够实现行为人所预期的民事法律后果 (二)民事法律行为的分类 1单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为 依民事法
20、律行为的成立须有几个方面的意思表示而作此分类。单方法律行为指依一方当事人的意思表示而成立的法律行为，大体上可以分为两种：一是行使个人权利的行为，而该行为仅仅发生个人的权利变动，如抛弃所有权、他物权的行为等；二是涉及他人权利的发生、变更或消灭等，如债务的免除、委托代理的撤销、委托代理的授权、处分权的授予、无权代理的追认、遗嘱的订立、继承权的抛弃等。 双方法律行为指由双方当事人相对应的意思表示的一致而成立的法律行为，一般的合同(契约)都是双方法律行为。多方法律行为指依两个或两个以上当事人彼此意思表示的一致才能成立的法律行为，如合伙合同、联营合同、订立公司章程的行为等。多方法律行为与双方法律行为的区
21、别在于，前者的当事人所追求的利益与目标是共同的，而后者的当事人的利益与目标恰恰是相对的。 2有因行为与无因行为 根据民事法律行为与原因的关系而作此分类。有因行为是指与原因不可分离的行为。所说的原因就是民事法律行为的目的，对于有因行为，原因不存在，行为就不能生效。 无因行为是指行为与原因可以分离，不以原因为要素的行为。无因行为并非没有原因，而是指原因无效并不影响行为的效力。例如债权转让或债务承担合同行为即为无因行为，还有，委托代理关系中要委托人的授权行为也是无因行为。 3财产行为与身份行为 以法律行为发生的效果是财产性还是身份性的而作此分类。财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为，财产行为的
22、后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动，如处分行为、给付行为，处分行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为，如结婚、离婚、收养等行为。 4主法律行为与从法律行为 根据法律行为相互间的附属关系而作此分类。主法律行为是指不需要其他法律行为的存在即可独立存在的法律行为，从法律行为是指以其他法律行为的存在为其存在前提的法律行为。 5负担行为与处分行为 依据法律行为所产生的效果而作此分类。负担行为是指以发生债权债务为其效力的行为，亦称债权行为或债务行为。处分行为是指直接发生、变更、消灭物权或准物权的行为。 民事法律行为还有几种重要的分类，包括单务行为与双务行为、有偿行为与无
23、偿行为、诺成性行为与实践性行为、要式行为与不要式行为等。因这些分类存在着对应的合同分类，将在合同法中阐述。 (三)法律行为的成立与生效 法律行为的成立与生效这两个概念既有区别又有联系。在现代民法上，尽管在多数情形下，“同时成立原则”仍然适用，但在民法理论和民事立法上，已经将二者区分开来，并且在一些场合下，法律行为的成立与生效确实不是同时完成的。 法律行为的成立是指当事人意思表示的完成，其着眼点在于某一法律行为是否已经客观存在。而法律行为的生效，是指法律行为的当事人约定的权利义务内容产生了法律效力，其着眼点在于法律是否对某一已成事实的法律行为的效果给予积极性评价。因此，法律行为的生效除了当事人的
24、意思表示的一致外，还以意思表示的内容及形式的合法为要件。概而言之，法律行为的生效是以民事法律行为的成立为前提的；但已成立的法律行为，不一定都能生效，生效与否还要看是否具备法定的生效要件。可见，法律行为的成立与否纯属一种事实判断，法律行为的生效与否则属于一种价值判断。第三节物权法 一、物权概述 物权是指权利人直接支配标的物享有其利益并排除他人之干涉的民事财产权。 （一）物权的特征 1物权是民事财产权的一种，在这一点上物权与债权相同。作为财产权，物权以可流转为其原则以不得流转为例外；由于物权是财产权所以物权受到侵害以后可以通过损害赔偿实现完全救济；又由于物权是财产权所以其受到侵害以后即便权利人受有
25、精神损害也不得要求精神损害赔偿。 2物权的客体是特定的物 3物权是支配权、绝对权和对世权 （二）物权的效力 物权的优先效力。物权的优先效力体现在如下两个方面：一是物权对于债权的优先效力。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力。这一原则有例外，即：买卖不破租赁。二是物权相互间的优先效力。同一个标的物上存在两个以上物权的先成立的物权优先于后成立的物权。这一原则有两个例外：其一为，法定物权优先于意定物权，例如留置权无论成立在先还是在后都优先于标的物上的抵押权和质权；其二，他物权成立在后，但是优先于所有权。 物权的追及效力。所谓物权的追及效力是指不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到
26、物之所在行使其权利。物权的追及效力也有一个例外，即：动产的善意取得制度。 物权的妨害排除力。物权作为绝对权、对世权具有对抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉权利人行使其物权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害，称为物上请求权。 （三）物权法定 物权法定是指物权的种类、物权的内容和效力都只能由法律加以规定，当事人不得任意创设，其具体内容包括： 1类型法定 所谓类型法定是指物权的类型只能又物权法或者其他法律规定，不得由当事人随意创设，即当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。当
27、事人创设物权法所未规定的物权不能发生物权的效力，但是这并不能否定当事人的约定的效力，当事人的约定仍然有效，只不过只能在当事人之间发生法律效力（作为合同只产生债权效力）。 2物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。 3物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。 4物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。物权法定原则与合同自由原则的区别体现了合同法与物权法的不同之处。 物权法定原则不仅仅禁止当事人约定法律所未规定的物权类型和内容，而且也限制法律以外的其他法律规范创设物权法和其他法律所未规定的物权类型，因此行政法规、地方法规和部门规章等均不能创设物权类型和改变法
28、律所规定的物权内容。 我国现行民法规范确认的物权：所有权、国有、集体土地的使用权、其他自然资源所有权、土地承包经营权、典权、抵押权、质权、留置权。 （四）物权法定 1自物权与他物权 自物权是权利人对于自己的物所享有的权利。因其与他人之物无关，故称作自物权。所有权是自物权。他物权是在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人的物享有的权利，其内容是在占有、使用、收益或者处分某一方面对他人之物的支配。 2动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的分类。不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权等是不动产物权，而动产所有权、动产质权、留置权则是动产物权。 3主物权与从物权 这是以物
29、权是否具有独立性进行的分类。主物权是指能够独立存在的物权，如所有权、建设用地使用权。从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。 4所有权与限制物权 这是对于标的物的支配范围的不同对物权所作的区分。所有权是全面支配标的物的物权，限制物权是于特定方面支配标的物的物权。 二、物权的变动 （一）物权变动的概念 物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与
30、物权人相结合。 物权取得分原始取得和继受取得。原始取得是不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权。继受取得是以他人的权利及意思为依据取得物权，其中，创设的继受取得是指所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权。移转的继受取得是指物权人将自己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权。物权的变更是指物权的主体、客体或内容的变更。物权的消灭是指物权的丧失，分绝对消灭和相对消灭，绝对消灭即物权本身不存在，如物的毁灭，相对消灭如物买卖、赠予。 （二）物权变动的原则 物权是对于物进行直接支配的权利，具有优先权和物上请求权的效力。如果不以一定的可以从外部查知的方
31、式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不已，难以确保交易安全。 1公示原则 （1）公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。这是因为物权有排他的性质，其变动常有排他的后果，如果没有一定的可以从外部察知的方式将其变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。 （2）不动产以登记为不动产物权的公示方法；动产以交付为动产物权的公示方法。 2公信原则 （1）物权的变动以登记和交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不符，也不能影响物权变动的效力-公信原则的基本要求。 （2）物权的变动之所以要有公
32、信原则，是因为仅贯彻公示原则，在进行物权交易时，固然不必顾虑他人主张未有公示的物权，免受不测的损害。但公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合的情况在现实生活中也是存在的，如果在物权交易中都得先一一调查，必然十分不便。在物权变动中以公信原则为救济，使行为人交易信赖登记与交付所公示的物状态进行交易，不必担心其实际权利的状况。 （3）对于动产予以交付（占有）公信力，对于不动产以登记公信力。一般说来，物权的变动本来应当是在事实和形式上都是真实的才会产生变动，但由于这两个原则被采用的结果，就会发生即使事实上已经变动，但形式上没有采取公示方法，仍然不发生物权变动的效力；如果形式上已经履行变动手续，但
33、事实上并未变动，仍然发生物权变动的效力。 （三）物权变动的原因 1物权的取得 物权可基于民事法律行为而取得，如买卖、互易、遗赠、赠与等；也可非基于民事法律行为而取得，主要有： （1）因取得时效取得物权 （2）因征收或没收取得物权 （3）因法律的规定取得物权（留置权） （4）因附合、混合、加工取得所有权 （5）因继承取得所有权 （6）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权 （7）因合法建造取得所有权 （8）因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得物权 （9）孳息的所有权取得 天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息当事人有约定的，按照约
34、定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。 2物权的消灭 民事法律行为的原因: （1）抛弃。权利人一方作出意思表示即生效力，是单方法律行为；他物权的抛弃，须向因抛弃而受利益的人为意思表示。抛弃的意思表示不一定向特定人为之，只要权利人抛弃其占有、表示其抛弃的意思，即生抛弃的效力。不动产物权的抛弃，还需办理注销登记才发生效力。原则上物权一经权利人抛弃即归消灭，但如果因为物权的抛弃会妨害他人的权利时，则物权人不得任意抛弃其权利。 （2）合同。这是指当事人之间关于约定物权存续的期间，或约定物权消灭的意思表示一致的民事行为。在合同约定的期限届满或约定物权消灭的合同生效时，物权即归于消灭。例如，债
35、务人将其土地使用权抵押后，经与抵押权人协商，另以价值相当的房产做抵押，消灭原来的土地使用权抵押。 （3）撤销权的行使。法律或合同规定有撤销权的，因撤销权的行使会导致物权消灭。例如，承包经营权人没有按承包合同的规定向集体组织交付承包收益时，集体组织可以撤销其承包经营权。 民事法律行为以外的原因: （1）标的物灭失。物权的标的物如果在生产中被消耗、在生活中被消费，如油料燃烧、食物被吃掉、汽车报废；或者标的物因其他原因灭失，如地震、大火导致房屋倒坍、烧毁。在这些情况下，由于标的物不存在了，因而该物的物权也就不存在了。惟应注意的是，标的物虽然毁损，但是对于其残余物，原物的所有人仍然享有所有权。如房屋毁
36、坏，房屋所有权虽然消灭，但所有人基于所有权的效力，取得砖土瓦木等动产所有权。另外，由于担保物权的物上代位性，在担保标的物灭失或毁损时，担保物权续存于保险金、赔偿金等在经济上为该标的物的替代物之上。 （2）法定期间的届满。在法律对他物权的存续规定了期间时，该期间届满，则物权消灭。 （3）混同。这是指法律上的两个主体资格归属于一人，无并存的必要，一方为另一方所吸收的关系。混同有债权与债务的混同和物权的混同，这里专指物权的混同。物权的混同，是指同一物的所有权与他物权归属于一人时，其他物权因混同而消灭。例如甲在其房屋上为乙设定抵押权，后来乙购买了该栋房屋取得其所有权，则所有权与抵押权同归于一人，抵押权
37、消灭。 另外，物权的混同还指所有权以外的他物权与以该他物权为标的物之权利归属于一人时，其权利因混同而消灭。例如，甲对乙的土地享有使用权，甲在其土地使用权上为丙设定了抵押权，后来丙因某种原因取得了甲的土地使用权，这时土地使用权与以该土地使用权为标的的抵押权归属于一人，抵押权消灭。 三、不动产所有权 （一）土地所有权 1国家土地所有权 城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 2集体土地所有权 集体土地所有权的主体： （1）村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会对土地进行经营、管理。 （2）如果村范围内的土地已经分
38、别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。 （3）土地如果已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。 （二）建筑物分区所有权 1专有部分：数人区分一建筑物而各有的那一部分。 （1）以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。 （2）区分所有人就专有部分的使用、收益、处分，不得违反各区分所有人的共同利益。 2共有部分：区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分之外的建筑物的其他部分。 （1）建筑物的共有部分，为相关区分所有人所共有，均不得分割。 （2）区分所有人对共有部分，应按其目的加
39、以使用。 （3）共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其所有部分的价值分担。 3建筑物区分所有权：数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就共用部分按其应有部分享有所有权。 （三）相邻关系 两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时方式的权利义务关系。本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。处理相邻关系的原则：有利生产、方便生活，团结互助，公平合理。 （四）共有 共有是指两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义
40、务。共有分为按份共有和共同共有。 1按份共有 按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。各个共有人对于共有物按照份额享有所有权，各个共有人对于共有物按照各自的份额对共有物分享权利、分担义务。按份共有并不是把共有物分为若干份，各共有人各享有一个所有权，而是共有人对共有物按照各自的份额享有权利和承担义务。各个共有人虽然拥有一定的份额，但共有人的权利并不仅限于共有物的某一部分上，而是及于共有物的全部。共有人按照各自的份额对共有物共享所有权。 按份共有人有权处分其份额。共有人对其份额只能进行法律上的处分，即将其份额分出或转让。共有人对其份额可以转让而不必征得其他共有人的同意。出售时
41、，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人，但共有人之间另有约定的除外。 2共同共有 共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。共同共有根据共同关系（由法律直接规定或由合同约定），以共同关系的存在为前提。共同共有没有共有份额。共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额。只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。共同共有的共有人平等地享有权利和承担义务。各个共有人对于共有物，平等地享有占有、使用、收益、处分权。处分
42、共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 （五）善意取得制度 无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 1受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 2以合理的价格转让； 3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人善意取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 四、用益物权 用益物权指对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。用益物权人只是在一定方面具有支配标的物的权利，没有
43、完全的支配权。所有人为了充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。用益物权是所有权派生的权利。用益物权一旦产生，其权利人就在设定的范围内独立地支配其标的物，进行使用和收益。用益物权人不仅可以排除一般的人对于其行使用益物权的干涉，而且用益物权人在其权利范围内可以依据用益物权直接对抗物的所有人对其权利的非法妨害。 （一）土地承包经营权 土地承包经营权是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统
44、分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。耕地的承包期为三十年。 草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的
45、期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 （二）建设用地使用权 建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当
46、遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 （三）宅基地使用权 宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的
47、宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 （四）地役权 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。地役权的成立，必须有两块土地的存在，为其便利而使用他人的土地为需役地；供他人土地便利而使用的土地为供役地。地役权具有从属性和不可分性，与需役地所有权或使用权共命运，地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权亦包括在内。 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人
48、利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权
49、、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 五、担保物权 担保物权是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或支配特定财产的交换价值为内容的权利。担保物权具有从属性和不可分性。担保物权以主债的成立为前提，随主债的转移而转移，并随主债的消灭而消灭。担保物权所担保的债权的债权人得就担保物的全部行使其权利。 （一）抵押权 抵押权是对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产及
50、其他财产，优先清偿其债权的权利。抵押权依抵押行为而设立，抵押行为是当事人以意思表示设定抵押权的双方民事法律行为，其具体表现形式为抵押合同。设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押权自登记时设立。 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 1建筑物和其他土地附着物； 2建设用地使用权； 3以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 4生产设备、原材料、半成品、产品； 5正在建造的建筑物、船舶、航空器； 6交通运输工具； 7法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 下列财产不得抵押： 1土地所有权； 2耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押