地下室设计研究报告.pptx

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1、边缘产品专题报告选题之地下室设计研究报告河南恒辉房地产顾问有限公司2013年4月10日目 录：一、地下室解析（1）地下室概述 （2）地下室的分类 二、关于地下室设计方面的介绍（1）地下室设计的主要内容 （2） 地下室面积的确定及计算（3） 地下室的层高三、关于地下室功能方面的研究四、关于地下室销售方面的研究第一部分：地下室解析 地下室一般是指建筑首层以下的构筑空间；一般情况下，地下室不计入建筑覆盖率、建筑密度；地下室作为车库、设备用房、人防用房时，不计入建设用地的容积率面积 地下室是一个多工种综合的单体专业交叉多技术难度大功能复杂单体造价高利润回报低地下室概述（1）按功能分： a.地下室车库

2、b.地下设备用房 c.地下储物间 d.地下后勤服务区（卸货区、垃圾房等） e.地下商业用房（地下商场、地下餐饮、地下办公等）地下室分类车库水泵房储物间（2）按埋置深度分： a.全地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 b.半地下室房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3， 但不超过1/2者。地下室分类21世纪社区地下室采光窗明钻11#楼地下室（3）按层数分： a.单层地下室（较经济） b.多层地下室（两层，三层，四层）地下室分类0地下室单层地下室案例（漯河天明三期）多层地下室案例（新蓝钻E地块多层）地下室-1F地下室-2F0第二部分：地下室设计方面介绍BADC成本

3、结论：AD B C地下室尽量布置在地下一层C方案不可取！地下室成本（1）地下室的合理布置： 因地下部分施工深度越深，建筑成本越高，所以： （1）功能的设计： a.规划指标类：根据项目规划要求指标进行设计，如：地下车位数量、设备用 房的需求大小、地下人防工程的需求等 b.自身报批需求：地下室采光、通风设备等地下室功能设计采光井地下室人防地下室功能设计（2）地下设备用房设计、位置选择： a.设备用房设计：其制约因素较多，一般应遵守下列原则： 首先要求考虑进线、出线与市政管网接口，宜集中布置，避开人防区出线 变电室位置应选择在接近负荷中心或大容量用电设备处进线间进线间（3）设备用房防火门等级： a.

4、柴油发电机室的储油间 b.自动灭火系统的设备室，通风空调机房 c.消防水泵房 d.柴油发电机房以上设备用房均应采用甲级防火门，耐火时间为1.20h地下室功能设计（4）设备用房的位置选择： a.最好在地块中部临市政道路，便于进线、等距离的方式辐射整个项目用地 b.利用沿街单体下部不便于停车的部位布置， c.对于多层,电气设备用房需要降板做电缆沟，应设置在地下室底层，如果设置在 其它楼层会影响下层局部净高 d.消防水池考虑到消防车吸水高度的要求，只能设置在地下一层，且池底标高较场 地标高不超过6米地下室功能设计（5）变配电所的设置原则： a.多种物业类型社区，配电房按56万平方米设一个配电房，每个

5、供电半径按 250300米 b.纯高层建筑的社区，配电房按79万平米设一个配电房，每个供电半径按 250300米考虑地下室功能设计（6）变配电所的位置： a.一般在地下一层 b.供电半径250米范围内，要靠近大型负荷 c.不应设在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻（设双层板） d.不宜设在地势低洼和可能积水场所；若设在地下一层时，应采取抬高地面 （100300mm）等防水措施 e.应避开建筑物的伸缩缝地下室功能设计（7）安全出口数量： 一个独立的防火分区，其安全出口的数量应为： a.当房间面积60时，内部点到门的距离15m时，设两个门并直通安全出口 b.高压配电室当其长度7.0m时，设两个出

6、口，布置在配电室两端 c.低压配电室长度8.0m时，配电、控制室应设两个出口。地下室功能设计（8）泵房位置、大小1： 生活泵房和消防泵房一般合建，由于场地原因才分开设置; 小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房; a.分建与合建的基本原则：当一、二期规划已经确定，泵房合建 b.当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建地下室功能设计建筑最高楼层数 水泵房面积 （平方米）（包括水泵配电间面积）无喷淋系统有喷淋系统9层3540708018层50559011018层以上/110130（9）泵房位置、大小2： a.水泵房尽可能避免在住宅下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响 b.水泵房最好

7、靠近配电间，靠近水专业主管井地下室功能设计（10）人防地下室工程1： a. 总体设计要求：规模适当、布局合理、防护可靠、功能完善、平战结合 b.防空地下室的设计中要讲究一个利用率，尽量多一些车位可使用面积 c.每个防护单元须有两个及两个以上战时出入口地下室功能设计（11）人防地下室工程2： a.人防工程应布置在人员居住、工作的适中位置，其服务半径不宜大于200m b.防空地下室临战封堵后不宜影响相邻普通地下室的使用 c.十层以上防护等级为6级，九层以下6B级 b.新建的小型、零星建筑可统一易地修建 f.郑州市人防面积计算： 高层：超过十层的建筑，人防面积为首层面积 多层：10层以下，基础埋深超

8、过3m时，人防面积为首层面积，未超过3m时， 为首层面积的4% （备注：各地市人防计算方式均不统一）地下室功能设计地下室功能设计（12）人防地下室的合理位置设计：BAC人防地下室普通地下室成本结论：A C B地下室功能设计地下室功能设计（13）多层人防地下室的合理位置：成本结论： C B A多层人防地下室一般置于最底下一层BAC人防地下室普通地下室地下室防火设计（1）防火、安全疏散设计： 水平防火分区：指用防火门、防火卷帘等分隔物在水平方向分隔出的防火区域 a.多层民用建筑地下室: 一般用途500、地下商场等1000、地下汽车库2000 b.高层民用建筑地下室 商业2000、车库4000、其他

9、用房（设备房，办公区等）1000 备注：设有自喷消防时,面积增加一倍防火卷帘灭火喷淋地下室防火设计（2）防火、安全疏散设计： a.一般情况下，每个防火分区均应设不少于两个安全出口 b. 设备房，辅助用房等，当有两个或两个以上的防火区时，可利用两个防火分区 间的连通门（防火门）作为一个安全出口 c.不同防火区可共用同一个疏散楼梯分别作其安全出口地下室通风设计（1）通风（进风，排风）防烟的设计： a.地下室的通风基本依靠一些通风系统解决通风问题，宜把通风管道兼作排烟管 道，以减少地下室通风上部空间占用及风管用量 b.每个排风、排烟及送风系统应设置竖井，进风口应设在地面洁净处 c.每个防火分区即对应

10、一个排风、排烟系统及进风系统蓝海玉兰湾1#楼底下二层地下室通风设计（2）防烟分区的设置一般遵循下列原则： a.防烟分区不应跨越防火分区 b.对有特殊用途的场所如地下室、防烟楼梯间、消防电梯、避难房间等，应单独 划分防烟分区； c.防烟分区一般不跨越楼层，如需要，则以不超过三层为宜；蓝海玉兰湾1#楼底下二层地下室通风设计（3）防烟分区的设置一般遵循下列原则： a.水泵房、污水泵房、水库、厕所、盥洗间等，其面积可不计入防火分区之内 b.柴油发电机房、直燃机房、锅炉房等以及储油间，水泵间、风机房等，应独立 划分防火分区 c.每个防烟分区的面积。 高层建筑、其他建筑500 地下建筑500 地下汽车库2

11、000地下室防水设计（1）地下室防水设计等级标准适宜工程项目一级不允许渗水，维护结构无湿渍医院、餐厅、旅馆、影剧院、商场、冷库、粮库、档案库、金库、通信工程、计算机房、电站控制室、配电间及防水要求较高的生产车间二级不允许漏水，围护结构有少量，偶见的湿渍一般生产车间、空调机房、发电机房、燃料库、一般人员掩蔽工程三级有少量漏水点，不得有线流和漏泥砂，每昼夜漏水量0.5L/电缆隧道四级有漏水点，不得有线流和漏泥砂，每昼夜漏水量2L/取水隧道、污水排放隧道、人防疏散干道、涵洞地下室外围防水沥青防水材料地下室功能设计（1）如何提高地下室的利用率： 加强地下室的使用与管理 a.公共与民用：用于公共纳凉和文

12、娱健身活动及其它公共用途 b.商业使用：用于商场、酒店、旅馆、游泳馆、洗浴中心，文化活动用房等 c.专业用房：设备用房，储藏用房，消防水池，生活水池，地下停车场等百脑汇地下商业21世纪地下餐饮（2）如何提高地下室的利用率： 设计时注意使用功能的提高 a.确保地下室高度设计合理，从而保证使用空间 b.地下室内设备用房合理布置，保证设备安装使用方便 c.设备用房集中布置，保证设备的使用、维修与管理方便，节省管理费用地下室功能设计（3）如何提高地下室的利用率： 设计时注意使用功能的提高 a.控制地下室出入口的高度，保证设备进出方便 b.地下室排水沟、污水井就近连通，保证地下室排水畅通，防止积水影响地

13、下室的 使用功能地下室功能设计地下室采光设计全地下室及半地下室是目前城市建设中开发利用地下空间最为普遍的两种建筑形式, 为改善其内部空间环境, 总体通过三种方式进行地下室采光“反光式采光窗井”“下沉式阳光间”“平窗式采光窗”外观收口方式新郑红溪谷地下室明钻11#楼（1）地下室”反光式采光窗井”设计 : a.采光窗井的内立面应设成倾斜状，倾斜角度以有利用于将上部建筑立面反射光 经窗井斜立面再反射导入地下室为宜; b.对反射面层的基本要求为浅色光亮, 具有良好的反光特性地下室采光设计光面墙体（2）地下室”反光式采光窗井”设计 : a.为防止雨水落入采光窗, 在采光窗井上方应设由铝合金框和玻璃或塑料

14、采光板等 构成的防雨采光罩,以免雨水斜向飘入采光窗井 b.采光罩应高出采光窗井以利自然通风, 其高度一般取300500mm即可 c.采光窗井上口周边应设挡水台, 其高出室外地坪120150mm即可, 周围地坪 应设排水坡, 以免雨水流入采光窗井地下室采光设计智能电控窗应用（1）地下室”平窗式采光窗”设计 : a.平窗式设计是利用地下室高出地面的空间，设计地下室采光窗，但窗户较小， 一般为0.3m*1m（根据地下室高出地面高度不等将有所调整）地下室采光设计明钻11#楼鑫苑名家4#采光窗采光窗（1）地下室”下沉式阳光间”设计 : a.下沉式阳光间设在附建地下室或半地下室外墙一侧,一般以设在南向为最

15、佳 b.其宽度和深度与地下室及半地下室的层高、建筑周围用地条件、内部空间观感 等因素相关 c.下沉式阳光间应设由铝合金或轻钢骨架和采光板等构成的防雨采光顶棚, 并应设 可开闭窗扇以便自然通风; 采光顶棚上部建筑外墙面装修应采用反光性能强的材 料, 以利将阳光反射导入阳光间内。地下室采光设计（1）地下室”下沉式阳光间”设计 : a.下沉式阳光间的地面和墙面装修应采用浅色反光性好的材料, 墙面应适当倾斜以利反射上部反射光线, 将其导入地下室内, 增大采光进深 b.采光顶棚与室外地坪交接处应设挡水台, 周边地坪设排水坡, 以免雨水流入下沉式阳光间地下室采光设计新郑红溪谷项目（1）地下室”下沉式阳光间

16、”设计 : 阳光间与半/地下室之间空间流通的程度取决于地下室的使用功能,其形式有: a.地下室与阳光间之间设围护墙, 局部设玻璃窗和门 b.地下室与阳光间之间设大面积落地玻璃窗和玻璃门 c.除地下室结构外墙、柱之外, 地下室与阳光间之间不另设隔断,完全开敞通透地下室采光设计新郑红溪谷项目（1）地下室建筑面积的确定: a.地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、 防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算 b.地下储藏室面积计算: 计算原则：每个储藏室用到的地方算公摊 地下设备用房相当于一个储藏室，面积计算时计入住宅面积 地下室通风井、采光井不做面积计算地下室面积计算（1

17、）地下室层高设计: a.在排除外界因素（车库、大型设备房）影响时，层高一般在2.7m-3m b.在与车库连接时，住宅地下室层高一般以车库层高为标准（4.5m左右）地下室层高设计5m车库新蓝钻E地块高层新蓝钻E地块多层3m2.9m第三部分：地下室功能设计探索 随着地下室的多样化设计越来越多，人们对地下室的使用方式也多种多样，从高档的休闲健身到一般的储物间，各种地下室使用功能逐步呈现于市场 随着郑州市市政规划对“2015年之前对郑州市18个城中村得改造”的逐步实施，租房人群将面临“一房难租”的问题，北京租售地下室的时代即将在郑州上映地下室功能研究地下室功能研究（1）地下室功能设计: 一般情况下：

18、a.别墅地下室多为：酒窖、台球室、棋牌室、健身房、观影厅等功能 b.多层地下室多为：棋牌室、收藏室、衣帽间等功能 c.高层地下室多为：杂物间、货品仓库等功能 d.其中还有部分地下室设计为商业、办公、居住等功能使用地下室功能研究红溪谷地下室u 地下室的设计多种多样，住宅品质越高，地下室的设计品质约丰富u 如图：红溪谷样板间地下室、普罗旺世别墅地下室等普罗旺世别墅21世纪社区普罗旺世洋房地下宾馆、地下小超、地下居住地下室功能研究第四部分：地下室销售研究地下室销售研究（1）地下室分割方式: a.单间分割：分割为各各小间，面积一般在5-20之间 b.连体分割：地下室连接一层或二层使用 c.连体单间：部

19、分地下室和一层、二层连接，部分分割为单间正商城高层单间地下室青岛红河谷多层连体地下室新蓝钻多层负一层连接负二层分割蓝海港湾3#楼开盘销售情况（低楼层赠送地下室）地下室销售研究（1）地下室销售方式: a.与一层连接销售：提升一层的销售价格，整体提升销售均价 b.与二层连接销售：提升二层价格（缺点：楼梯间将给一层住户带来影响） c.小单间单独销售：可提高开发商利润，获得收益 d.小单间配送给住户：可以提高产品的销售速度与销售价格洛阳天明16#楼销售价格（一层连接地下室）洛阳天明12#楼销售价格（一层无地下室）地下室销售研究（1）地下室配送方案: 地下室的配送方案主要有以下几个方面出发： a.建筑成

20、本方面：节省建筑成本 b.经济效益方面：取得利润最大化 c.销售方面：如何促进项目更快速的销售地下室销售研究 从建筑成本方面，如何节约地下室配送时的建筑成本： 首先从建筑本身，合理节省地下室建设工程中的施工成本 合理配送，以避免线路绕行，造成浪费 地楼层配送，电表与住宅相连接，减少一户一表的费用 不要配送高楼层，以减少线路成本（如图）地下室配送线路示意图成 本 浪 费地下室地下室销售研究从经济效益方面和销售方面： 利用配送地下室提升产品销售价格 利用地下室的配送，提升不易销售产品的价值点 提高低楼层住宅的销售速度蓝海港湾3#楼开盘销售情况（低楼层赠送地下室）蓝海港湾3#楼赠送地下室区域总 结 地下室的在功能设计方面越来越多样化，其使用功能方面也越来越丰富，地下商业、地下居住、地下办公等在现有市场日益增多，高档住宅区地下室更是丰富多彩； 所以，如何能够挖掘地下室在功能设计方面的价值，将为后期地下室如何销售提供决定性的因素，同时也将成为提升开发商在地下室销售中经济效益的一个重要条件； 随着郑州市城中村改造的启动，“群居时代”和“地下室居住时代”即将在郑上映（例：金水区21世纪社区），抢占先机，把握市场趋势，在地下室的销售中才能取得优势。谢谢 谢谢