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1、房地产经营与管理房地产经营与管理第第5章章 房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集n第一节第一节 房地产开发资金筹集概述房地产开发资金筹集概述n第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n第四节第四节 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划第第5 5章章 房地产开发项目资金筹集房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.本章学习要求房地产
2、经营与管理房地产经营与管理本章复习题本章复习题n1.1.举例说明投资收益的表现形式。举例说明投资收益的表现形式。n2.2.房地产投资的分类及现实表现。房地产投资的分类及现实表现。n3.3.分析房地产开发投资的风险。分析房地产开发投资的风险。n4.4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。n5.5.资本公积金与盈余公积金资本公积金与盈余公积金n6.6.房地产开发贷款的类型及含义。房地产开发贷款的类型及含义。n7.7.计算贷款本息偿还问题计算贷款本息偿还问题n8.8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。商业银行对房地产开发贷款的审查内容
3、。n9.9.编制投资计划与资金筹集表。编制投资计划与资金筹集表。房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述n房地产投资房地产投资经济主体经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接直接或或间接间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述n房地产投资房地产投资房地产直接投资房地产直接投资n1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）n2）房地产置业投资（物业
4、）房地产置业投资（物业）家庭购房自住家庭购房自住投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房储备，待价而沽投资者购房储备，待价而沽投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述n房地产投资房地产投资房地产间接投资房地产间接投资n1）购买房地产企业的股票、债券）购买房地产企业的股票、债券n2）购买房地产投资信托基金（）购买房地产投资信托基金（REITs）n3）购买房地产抵押贷款支持债券）购买房地产抵押贷款支持债券房地产房地产开发商开发商商业商业银行银行
5、SPV特设中介特设中介投资者投资者（个人、企业）（个人、企业）抵押权贷款债权交易价债券交易价房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险通货膨胀（购买力）风险通货膨胀（购买力）风险n投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购购买力降低买力降低给投资者带来的风险。给投资者带来的风险。市场供求风险市场供求风险n投资者所在地区房地产市场投资者所在地区房地产市场供求关系的变化供求关系的变化给投资者给投资者带来的风险（带来的风险（93北海房地产泡沫）。北海房地产泡沫）。房地产经营与管理房地产经营与管理市场供求风
6、险市场供求风险 案例案例n1992年夏，北海市政府到深圳招商。市长帅立国向年夏，北海市政府到深圳招商。市长帅立国向万科万科推荐推荐一块一块40平方公里的土地，地价象征性收一些。平方公里的土地，地价象征性收一些。n王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：深圳目前共开发深圳目前共开发70平方公里土地，平方公里土地，“三通一平三通一平”用去近用去近200个亿。北海这个亿。北海这40平方公里的平方公里的荒地滩涂开发荒地滩涂开发，至少，至少60亿亿80亿，亿，如果算上地面上的投资（厂房、公建、发电厂、水厂），少如果算上地面上的投资（厂房、公
7、建、发电厂、水厂），少说还要说还要80亿，加起来就是亿，加起来就是140160亿。问题不在投入，更重亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的要的是产出和消费。北海目前的人口人口不到不到15万，一年的产值万，一年的产值不足不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险变现风险变现风险n急于急于将商品兑换为现金时由于将商品兑换为现金时由于折价折价而导致资金损失的而导致资金损失的风险。风险。利率风险（利率风险（加息加息）n增加财务费用增加财务费用n影响房地产市场需求影
8、响房地产市场需求房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险政策风险（紧缩型）政策风险（紧缩型）n土地供给政策（如增加保障性住房用地）土地供给政策（如增加保障性住房用地）n税费政策（税费政策（2007年初开征土地增值税）年初开征土地增值税）经营性风险经营性风险政治风险政治风险自然风险自然风险房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节 概述概述n房地产开发资金筹集的内涵房地产开发资金筹集的内涵房地产开发企业房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目求，根据房地产开发项目总投资总投资和和各期资金投各期资金
9、投入量入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。效地筹集项目开发建设资金的过程。5.资金增值性较强1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发项目资金使用的特性房地产开发项目资金使用的特性1.安全性原则2.经济性原则4.盈利性原则3.可靠性原则房地产开发项目资金筹集的基本原则从融资主体上房地产企业融资房地产项目融资从融资渠道上直接筹资间接筹资从资金偿还特性上其他分类方式权益筹资债务筹资房地产开发项目资金筹集的分类房地产经营与管理房地产经营与管理资金来源共计资金来源共计
10、4817048170亿元。其中，亿元。其中，国内贷款国内贷款89948994亿元亿元（18.67%18.67%），），利用外资利用外资413413亿元（亿元（0.86%0.86%），），企业自企业自筹资金筹资金1590915909亿元（亿元（33.03%33.03%），），其他资金其他资金2285422854亿元亿元（47.44%47.44%）。在其他资金中，）。在其他资金中，定金及预收款定金及预收款1334713347亿亿元，元，个人按揭贷款个人按揭贷款70097009亿元。亿元。资料来源：陈宝存，资料来源：陈宝存，未来十年向高房价投降未来十年向高房价投降，2011.12011.1第二节 房
11、地产开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集资本金筹集股票筹集债券筹资信贷资金筹资债券筹资债券筹资抵押贷款信用贷款自有资金筹集自有资金筹集商品房预售商品房预售债务资金筹集债务资金筹集1.住房抵押贷款证券化2.房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。内部认购承包商垫资通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付
12、部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。房地产金融创新房地产金融创新其他方式其他方式房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集资本金与自有资金资本金与自有资金n资本金资本金：投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。：投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。n自有资金自有资金：n资本金资本金n资本公积金资本公积金n盈余公积金、公益金盈余公积金、公益金n未分配利润。未分配利润。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集资本金的
13、筹集渠道资本金的筹集渠道n1）注册资本金（企业设立时）注册资本金（企业设立时）n2）公开发行股票（上市公司）公开发行股票（上市公司）n3）向股东配股（须经股东同意）向股东配股（须经股东同意）n4）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润转增转增（自有资金的内部转化）（自有资金的内部转化）房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金
14、筹集资本金筹集股票的发行股票的发行n1）股票的概念）股票的概念是股份公司为筹集资本金而发行的是股份公司为筹集资本金而发行的有价证券有价证券，是股，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证书面凭证，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种是持有人对企业进行的一种投资投资。当企业盈利时，。当企业盈利时，股东按股份可领取股东按股份可领取股息股息（固定）和（固定）和红利红利（浮动）。（浮动）。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本
15、金筹集资本金筹集股票的发行股票的发行n2）股票的特点）股票的特点股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的永久性资本（公司破产清算时除外）。永久性资本（公司破产清算时除外）。有更大的财务灵活性和较小的财务风险有更大的财务灵活性和较小的财务风险房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款n针对企业针对企业临时性临时性流动资金需求而进行的贷款，供开发经营流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周
16、转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款房地产开发项目贷款房地产开发项目贷款n为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把业把以出让方式取得以出让方式取得的项目的项目土地使用权土地使用权或或在建工程在建工程作为抵作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。房地产抵押贷款房地产抵押贷款n抵押人
17、抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移不转移占有占有的方式向的方式向抵押权人抵押权人（贷款人、债权人）提供债务履行（贷款人、债权人）提供债务履行担保，以此来获得的贷款。担保，以此来获得的贷款。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款为什么要申请房地产贷款？为什么要申请房地产贷款？n假定当前房地产开发的年投资利润率为假定当前房地产开发的年投资利润率为2525，贷款利，贷款利率为率为1010，某房地产开发企业资本金为，某房地产开发企业
18、资本金为25002500万。比较万。比较一下不借款和借款的情况（假定可以借到一下不借款和借款的情况（假定可以借到50005000万的商万的商业银行贷款）。业银行贷款）。n结论：结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就是比较划算的。是比较划算的。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款房地产贷款的偿还房地产贷款的偿还n1）等额本金等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。：定期按等额还本，每期付息一次。n2）等额本息等额本息：定期按等额还本付息。：定期按等额还本付息。n
19、3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清n4）到期本金利息累计一次还清。）到期本金利息累计一次还清。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为万元，年利率为10%，还款期为，还款期为5年，年，还款方式为定期等额还本，每期付息一次，还本付息均在年末。还款方式为定期等额还本，每期付息一次，还本付息均在年末。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年总计总计1.1.年初借款累计年初借款累计10010
20、02.2.当年还本付息当年还本付息3.3.当年还本当年还本4.4.当年付息当年付息5.5.年末借款累计年末借款累计房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为万元，年利率为10%，还款期为，还款期为5年，年，还款方式为定期等额还本付息，每期付息一次，还本付息均在年末。还款方式为定期等额还本付息，每期付息一次，还本付息均在年末。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年总计总计1.1.年初借款累计年初借款累计1001002.2.当年还本付息当年还本付息3
21、.3.当年还本当年还本4.4.当年付息当年付息5.5.年末借款累计年末借款累计房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式某房地产开发企业向银行一次借款某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为万元，年利率为10%，还款期为，还款期为5年，年，还款方式为每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次性还清。还款方式为每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次性还清。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年总计总计1.1.年初借款累计年初借款累计1001002.2.当年还本付息当年还本付息3.3.当年还本当年还本4.4.当年付
22、息当年付息5.5.年末借款累计年末借款累计房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n3.商品房预售商品房预售商品房预售制度（商品房预售制度（双赢双赢）商品房预售的实质：商品房预售的实质：预收房款预收房款，以房归还，以房归还商品房预售的条件：商品房预售的条件：五证五证齐全齐全国务院新规国务院新规n1）首付差别化）首付差别化n2）部分城市限购令）部分城市限购令房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n4.
23、发行债券发行债券债券的概念债券的概念n债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人债权人偿还本金和支付利息的一种偿还本金和支付利息的一种有价证券有价证券（35年）。年）。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n4.发行债券发行债券债券筹资的评价债券筹资的评价n1）利息税前支付，有税收好处）利息税前支付，有税收好处n2）不失对企业的控制权）不失对企业的控制权n3）财务风险高）财务风险高n4）限制条件严格）限制条件严格房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经
24、营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n5. 资金筹集的其他方式资金筹集的其他方式房地产投资信托房地产投资信托施工企业或建材企业垫资施工企业或建材企业垫资“傍大款傍大款”（国企或金融机构）（国企或金融机构）借壳上市借壳上市（负债较多的上市公司）（负债较多的上市公司）返回返回房地产经营与管理房地产经营与管理“傍大款傍大款”融资实例融资实例 自自20042004年，年，万通集团万通集团与天津泰达集团便达成战略合作关系。与天津泰达集团便达成战略合作关系。20072007年，天津泰达通过认购万通地产增发的年，天津泰达通过认购万通地产增发的3.
25、083.08亿股，拥有万亿股，拥有万通地产增资扩股后通地产增资扩股后27.8%27.8%的股权，天津泰达成为万通地产的第的股权，天津泰达成为万通地产的第一大股东。一大股东。泰达集团主要在天津市从事土地一级开发与城市运泰达集团主要在天津市从事土地一级开发与城市运营营，其资源优势不言而喻。，其资源优势不言而喻。20072007年年1010月，万通地产又联合泰达月，万通地产又联合泰达集团各出资集团各出资2.52.5亿元，拟筹建亿元，拟筹建1010亿元的地产基金，用于天津滨亿元的地产基金，用于天津滨海新区进行一级土地开发，平整后的土地将优先提供给万通地海新区进行一级土地开发，平整后的土地将优先提供给万
26、通地产使用。产使用。房地产经营与管理房地产经营与管理借壳上市借壳上市 融资实例融资实例 20072007年前后，年前后，华远集团华远集团相中了相中了SST(SST(表示公司经营连续两年表示公司经营连续两年亏损，特别处理亏损，特别处理) )幸福，当年幸福，当年2 2月，华远地产与湖北幸福实业股月，华远地产与湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对份有限公司达成一致，对幸福实业幸福实业进行重组，以幸福实业吸收进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。同年年底，该方案获中国合并华远地产的方式实现借壳上市。同年年底，该方案获中国证监会批准。华远集团于证监会批准。华远集团于20082008年成
27、立华远置业，并将所有华远年成立华远置业，并将所有华远房地产下资产转入华远置业名下，最终华远置业被房地产下资产转入华远置业名下，最终华远置业被SSTSST幸福以幸福以换股的形式吸收合并，原华远地产名下房地产业务就此被装入换股的形式吸收合并，原华远地产名下房地产业务就此被装入SSTSST幸福之中。幸福之中。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n1.房地产开发企业的资信等级房地产开发企业的资信等级AAA、AA、A、BBB、BB、B根据企业的根据企业的信誉信誉和和经营情况经营情况( (资金资金实力、盈利能力、管理能力、发实力、盈利能力、管理能力
28、、发展前景等展前景等) )对其进行评分。一般满对其进行评分。一般满分分100100分，分，90-10090-100分的为分的为AAAAAA级，级，80-8980-89分的为分的为AAAA级，级，70-7970-79分的为分的为A A级，依次类推。级，依次类推。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n2.贷款项目评估贷款项目评估项目项目基本情况基本情况市场市场指标指标财务财务评价指标评价指标房地产经营与管理房地产经营与管理第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n3.房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保方式评价担保担保
29、n债权人债权人为确保债务得到清偿，而在为确保债务得到清偿，而在债务人债务人或或第三人第三人的特的特定的物和权利上设定的，可以支配他人财产的一种权利定的物和权利上设定的，可以支配他人财产的一种权利的行为。的行为。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n3.房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保的方式房地产贷款担保的方式n1）保证保证：保证人保证人和和债权人债权人约定，当债务人不履行债务时，约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。n2）抵押抵押：债务人
30、债务人或者或者第三人第三人不转移不转移对财产的占用，将该财对财产的占用，将该财产作为债权的担保。产作为债权的担保。n3）质押质押：债务人或者第三人将其：债务人或者第三人将其动产动产或者或者权利权利移交移交债权人债权人占有占有，将该动产或者权利作为债权的担保。，将该动产或者权利作为债权的担保。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节第三节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查n4.房地产贷款综合评价房地产贷款综合评价贷款的综合风险度贷款的综合风险度信用等级系数信用等级系数项目风险等级系数项目风险等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限期限系数系数取值规则取值规则评价标准评价标准n只有综合风
31、险度低于只有综合风险度低于60%，商业银行才考虑发放贷款。，商业银行才考虑发放贷款。返回返回例：某房地产企业申请贷款例：某房地产企业申请贷款8000万，期万，期限限3年，以商品房做抵押，该企业的信用年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为等级为A级，风险等级为级，风险等级为AAA级，计算贷级，计算贷款综合风险度。款综合风险度。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理练习：某房地产企业申请贷款练习：某房地产企业申请贷款8000万，期限万，期限3年，以商品年，以商品 房做抵押，该企业的信用等级为房做抵押，该企业的信用等级为A级，风险等级为级，风
32、险等级为 AAA级，计算贷款综合风险度。级，计算贷款综合风险度。房地产经营与管理房地产经营与管理第四节第四节 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划n1.房地产开发项目资金筹集规划的概念房地产开发项目资金筹集规划的概念根据项目可行性研究报告估算的根据项目可行性研究报告估算的总投资额总投资额和和年度年度投资额投资额，通过编制，通过编制投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表，研究，研究安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金资金筹集方案筹集方案。房地产经营与管理房地产经营与管理第四节第四节 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划
33、n2.房地产开发项目资金筹措规划的内容房地产开发项目资金筹措规划的内容分析企业和项目的内外环境分析企业和项目的内外环境确定筹资期望达到的目的和要求确定筹资期望达到的目的和要求编制投资计划与资金筹措表编制投资计划与资金筹措表选择筹资方案选择筹资方案实施筹资方案及反馈实施筹资方案及反馈返回返回房地产经营与管理房地产经营与管理投资计划与资金筹措表的编制投资计划与资金筹措表的编制n估算项目总投资（不含财务费用），编制用款计划估算项目总投资（不含财务费用），编制用款计划n规划资金筹措方式（先考虑资本金、其次外部资金）规划资金筹措方式（先考虑资本金、其次外部资金）n编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表
34、编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表例题例题：某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为：某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万万元，开发建设期为元，开发建设期为2年。根据开发项目实际情况和类似项目的有关年。根据开发项目实际情况和类似项目的有关数据，拟投入资本金数据，拟投入资本金3800万元，向商业银行贷款万元，向商业银行贷款4200万元，不足万元，不足的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.85%，每年支付当，每年支付当年利息，从第年利息，从第3年起分年起分3年等额还本。年等额还本。房地产经营与管理房地产经营与管理第四节第四
35、节 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划序号序号项目项目合计合计123451.1年初借款累计年初借款累计10004200280014001.2本年借款本年借款4200100032001.3本年应计利息本年应计利息672.7529.25152.10245.70163.8081.901.4本年还本付息本年还本付息4872.7529.25152.101645.701563.801481.90还本还本4200140014001400付息付息672.7529.25152.10245.70163.8081.90贷款还本付息表贷款还本付息表单位：万元单位：万元房地产经营与管理房地产经营与管理
36、第四节第四节 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划序号序号项目项目合计合计0121投资计划投资计划11850.3519683783.256099.101.1项目投资项目投资11850.3519683783.256099.10其中：不含财务费用其中：不含财务费用11669196837545947财务费用财务费用181.3529.25152.102资金筹措资金筹措11850.3519683783.256099.102.1资本金资本金3800196813325002.2商品房预售收入商品房预售收入3850.351451.252399.102.3银行贷款银行贷款420010003200投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表单位：万元单位：万元房地产经营与管理房地产经营与管理