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1、工海房地 多层 中高层建造 无机房电梯经济分析 文 葛枫 1引言 多层 与中高层住 宅在全 国各地住 宅开发 中的 占有量最大 而般 多层 的软肋是 ：四楼 以上交通便利性相对 弱化 ，已经无法满足中高端 人群的需 求。许 多开发建设方为适应 中国经济 迅速发展 以及购房者的需要 ，从低 层 别墅项 目到多层公寓均采用 电梯设备 来 解决垂直交通问题 ，而 目前在中高 层 即 7 层至 9 层的建 筑也有不少采 用 无机房 电梯这 一新技术的 电梯产品。 然而在什么条件 下，选择什 么样 的电 梯 ，才能 节省开 发成本 ，增 加效益 ， 这是摆在开发建设者面前的课题 。 在开发建设住宅项 目
2、时 应在安 全方便可靠 的前提下 选择既能降低 成本 而 又能 缩短建 造 周期 的 电梯 产 品。首先是 电梯 配置 的选择 ，采用先 进 的电梯流量计算方式 ，对梯两户 4 层至 9层住宅将速度和载重量进行了科学的计算分析。一梯两户或一梯三户 的多层与中高层住宅 采用电梯载重和速度为： 5 0 O K G6 3 0 K G， O 7 5 M S1 0 0 M S 为最佳结果 是最经济合理 的选择 ，相对应的 电梯井道尺寸每楼层约 占4 平方米左右。 其次 电梯品种 的选择必须考虑使用电梯的综合成本 ，电梯综合 成本包括因使用有机房电梯设备而增加的计入容积率的建筑面积 ，以及由此带 来的土地
3、、建筑安装 、前期 、配套 、财务 、销售等费用成本。而该项综合开发 成本最终要摊派到单位建筑面积中， 所以选择电梯品种时在安全可靠的前提下 应先选择设备占用建筑面积少、所需配套建设费用低的电梯 ，其次才是选择价 格合适的电梯产品。 2无机房 电梯特点 无机房电梯就是采用了不设置专门电梯设备机房的电梯技术，最初是在欧 洲为适应改造古典建筑的需要而诞生的技术。经过几十年发展 ，由于速度与安 44 J u n e 2 0 0 9 全性问题，无机房电梯的第一二代 产品已经淘汰，目前已发展到第三、 第四代产 品，在国内都有生产。新一 代无机房 电梯 ，使 用中其优点逐渐显 露 已在多层与中高层建筑中大
4、量采 用。它有以下几种设计方案 ：第一是 采 用专 门的扁形盘 式驱动主机 ，使其 能安放在井道顶层或轿厢和 井道壁之 间 而把控制柜与顶层层门装成一体 ； 第二是将驱 动主机安放在底坑 内而 把控制柜挂在靠近底坑的轿厢和井道 壁之间 ；第三是将驱动主机和控 制柜 安放 在顶层井道侧壁预 留开孔之 内； 第四是将驱动主机和控制柜安放于井 道顶部 的壁和钢梁上。这些新一代产 品与最早在国内使用的液压式无机房 电梯使 用效果是完全不 同的。现在新 一代无机房 电梯稳定性更好 舒适感 同有机房 电梯样 运行也 更安全 ， 噪音和震动也更小。 新一 代无机房 电梯主要优点 有 ： 一是简化建筑设计。无
5、屋顶机房的特 点使 电梯可 以方便地与建筑主体设计 融为一体 为住宅小 区整体的建筑规 划设计提供更多的灵活性。二是有 效利 用空 间。无屋顶机房可最大程度 充分利用已有井道 增加建 筑物 的可 使 用空间 使建筑拥有更多的价值空 间。三是 节约建筑成本。无机房 电梯 不仅可节约建筑 时间、材料 的直接成 本 又能增建住宅面积 更能降低 整 个建筑 的平均成本。四是环保节能。 无机房 电梯现在使用的紧凑型永磁 电 机设计不仅可降低 用电负荷 ，而且要 比传统齿轮系统更加节能 ，大大降低 曰常运营的电力成本 。 3无机房电梯的工程经济分析 根据 中华人民共和国国家标准 住宅设 计规范 1 O 3
6、 条 中对住宅层数划分为 4 6层为 多层住 宅7 9 层 为 中 高层住 宅j而 7 层 以上住宅必须 设置 电梯 。为减 少生活用水受二次污染 的 环节 ，同时在满足有关消防规范 ( 按 国家规范 8层以上 含 8层 应设消 火栓系统 )的前提下 多层 与中高层 建筑可采 用水泵房使 用变频泵集 中供 水 ，这样在取消 多层与 中高层建筑屋 顶 电梯机房 的同时 ，采用集 中供水 的 方法 取消了屋顶水 箱，改进 了水质 ， 降低 了建 造成 本 和 屋顶 结 构 施 工 工 序 ，在减 低总土建造价 、缩短建造周 期的 同时为小 区建筑规划设计 、布置 房屋建筑 间距和 设计屋顶外立面带
7、来 不少便利。按这一规划建设思路 采 用无机 房 电梯更能体 现住宅的个性化 设 计 ，减少 了电梯机房建设 费用与建 设时间 增 加有效可售面积 ，从 工程 综合经济效益分析 无机 房 电梯 也成 为 最佳选择 。因此在开发住 宅小 区项 目 中选 择无机 房 电梯产 品也 将成 为多层 和 中高层建筑 电梯的首选类型。 上述只是根据一般经验得 出定性 分析 但 从工程经济角度 如何定量 分析无机房 电梯 的经济合理性和项 目 适 用性 ，是项 目开发建 设前期规划设 计阶段需解决的 问题 也是本文想探 讨的问题 。 以下通过假定在同建设条件下 ， 同一住宅小 区、土地面积相同 、容积 率一
8、定 、均可建 纯住 宅的地上可售建 筑面积 1 0万平方米、每户平均建筑面 积为不超 9 0 平方米 的多层与中高层 ， 在总建筑 面积 定的前提下 依 据规 划设定的条件 ，从开发建设成 本和 销 售收入两个方面来分析说 明。 3 1 第一种分析法，开发建设成本的 测算方法 销售价未定的情况下，核算总建 筑 面积 中每一平方米 的开发成本 ，分 析有无电梯机房因素对开发成本的影 响 即采用无机房电梯可减少每平方 米建筑面积的开发成本 来体现其经 济效益 表 1设置 电梯的几种情况在多层与中高层建筑 中公摊面积 比较 工 毒 房地 表 1 反映 了一个普通单元的多层与 中高层建筑 中有无 电梯
9、与 电梯有无机房 对同一单元建筑 公摊面积的影响 ，其中，建筑设计条件假设说 明如下情况 ： 房屋 总面积是按每 一标 准层为一梯二户 每户建筑 面积 9 0平方米 ( 含楼 梯等公建分摊 面积 ) ，这样每一标 准层面积为 1 8 0平方米。公摊面积计算设定 有四种情况 ： 情况一 ， 无 电梯 ，只有楼梯情况 ，每一层楼梯公摊面积 为 1 0平 方米 ，当然 七层 以上 因违反 国家规 范不可 能存在此情况 情况 二 采 用无机 房电梯 每一层增加电梯井道公摊面积 4 平方米；情况三 ， 采用传统有机房电 梯 增加公摊机房面积 为 8平方米 ，但进机房楼梯因不使 用普通的内楼梯 而 不 计
10、入建筑面积 ：情况 四 采用传统有机房 电梯 ，机房 面积为 8 平方米 ，进机 房楼梯计入建筑面积，再增加出屋顶层内楼梯公摊面积 1 0平方米。以六层为 例 情况一 ， 公摊面积为每层楼梯面积 1 0 * 6 = 6 0平方米 ；情况二 公摊面积为 每层楼梯面积加 电梯 井道面积 ( 1 0 + 4 )* 6 = 8 4平方米 ；情况三 ， 公摊面积 为每 层楼梯面积加 电梯井道面积加机房面积 ( 1 0 + 4 )* 6 + 8 = 9 2 平方米 ；情况四 公 摊面积为每层楼梯面积加 电梯井道面积加机房面积及 出屋面内楼梯面积 ( 1 0 + 4 ) 6 + 8 +1 0 =1 0 2
11、平方米。 分析个普通单元的多层与 中高层建筑 中有无 电梯机房对建筑成本的影响， 其 中假设 ：电梯轿箱 配重缓冲设备与机房 牵引设备及控制设备费用相对固定 ， 均为 4 万元 是 固定成本 而每一层 电梯 开门轨道设备等费用为 1 万元 为可 变成本 无机房电梯设备费用增加为定值 2万元( 因现在电梯供销市场上 ，其 他性 能指标相 同 无机 房 电梯般 比有机 房 电梯设备价 格高 1 0 1 5 ) 。 所 以一个普通单元的 4 层至 9 层房屋 ，分 别对应有机房 电梯设备成本费用为 ： 8，9 1 0， 1， 1 3 万元 ；对应无机房 电梯设 备成本 费用为 ：1 0 ， 1 2
12、， 1 3 ， 1 4 ， 1 5 万 元 表 2 四层至六层开发成本 比较 层数4 5 6 4 5 6 4 5 6 4 5 6 4 5 6 有 套内 6 8 0 8 5 0 1 0 2 0 6 6 4 8 3 0 9 9 6 6 5 6 8 2 2 9 8 8 6 4 6 8 1 2 9 7 8 面积 ( m ) 开 发 总 成 本 c 万 元 ； 情 况 实 际情 盖 ! 实 情 实 无电梯 2 8 8 3 6 0 4 3 2 4 2 3 5 2 9 无机房 2 9 8 3 7 1 4 4 4 4 4 8 7 9 5 4 4 6 9 8 8 4 4 5 7 8 3 有机房 2 9 6 3
13、6 9 4 4 2 4 5 1 2 2 0 4 4 8 9 0 5 4 4 7 3 6 8 4 5 8 2 0 4 4 5 4 4 3 3 4 5 1 9 4 3 情况二 一情况一 情况三 一情况二 情况四 一情况二 增 2 5 26 6 2 5 9 2 2 2 5 4 2 4 2 5 1 9 1 7 1 5 8 5 9 4 0 9 7 4 4 5 61 6 0 J u n e 2 0 0 9 45 工簪彦地 表 2 是在表 1 基础上 假定小区中每平方米的总开发成本为 4 0 0 0元。六层 以下存在无电梯的情况，四至六层开发总成本分别为 2 8 8 ， 3 6 0 ， 4 3 2 万元，但
14、有 效套内面积实际成本为定值 4 2 3 5 2 9 元 平方米 。由于七层以上都需配 电梯 根据表 2 的方法 同理另归纳为表 3 。 表 3七层至九层开发成本比较 以上 ， 表 2 和表 3反映 了一个普通单元的多层与中高层建筑 ( 4 9 层 )中， 在其它开发成本一定 的情况下 ，有或无 电梯的情况与有电梯条件下有或无机房 的情况分 别对开发成本的影响。其 中以情况二的条件 无机房的开发成本为基 准 分别比较 ( 49 层)的情况下，情况三减情况二后增加成本曲线和情况 四减情况二后增加成本 曲线 汇总制作 比较图 1 。 9 0 7 O 5 0 3 0 1 0 0 图1有机房与无机房电
15、梯有效套内面积 增加成本比较 图( 元 平方米) 46 J u n e 2 0 0 9 成本分析结论 可见有无 电梯机房对有效套内面 积成本的影响是随着层数增加 边际 效益递减 。因此设计使用无机房电梯 设备对开发成本的影响，小区平均层 数越低 ， 则效益越 明显。 而超过 7 层后 ， 由上述图表得出，采用无机房电梯增 加的经济效益曲线中，将变得愈加平 滑 而 8层以上的中高层建筑的结构 成本费用和 消防设备费用将增加 ，所 以 8 层这一层数将 是一个有效套内面 积建筑成本降低的转折点 前面分析了在小区总销售面积不 变 即小区总可售建筑面积为 1 0万平 方米在单位平方米销售价一定采 用无
16、机房 电梯方案成为降低单位平方 米开发建设成本 ，小 区优化建筑规划 设计的合理选择。 3 2第二种分析法，销售收入的测算方法 以下则是从 小区总可售建筑 面积 1 0 万平方米不 变的情况下 原小 区有机房 电梯建筑设计规划方案 ( 见表 4 、表 5 ) ，在实际每户套内有效 使用面积不变而每 户销售价 不变 ( 每套 4 0万元 )的条件下 推导 出采 3 用无机房电梯方案将使小区增加可销售房屋的总户数 ( 增加可售有效面 积 ) 虽然采用无机房电梯将使每单元的成本增加 ( 每单元每套无机房 电梯设备费增 加 2 万元) 但仍将使小区总销售收入增加 说 明了选择 无机房电梯的工程经济可行
17、性。 表 4采用有机房电梯但无出屋顶内楼梯对销售收入影响 建筑设计B I - J , 区全部采用无机房电梯方案的销售收入，因没有电梯机房及 相关 的公摊面积 ，所 以可建 单元数和单元平均层数 与小区总的公摊面积不相 关 ，在每户 建筑面积 为 9 0平方 米的情 况下 ，经计算小 区总公摊面积为定值 ： 7 7 7 7 7 8 平方米 住宅小区中户数也为定值1 1 1 1 1 1 户，总销售收入也为定 值 ： 4 4 4 4 4 4 4 万元 。在每单元标准层套 内有效面积不变而单元改为无机房后总 销售收入增加 ( 按每户销售价 4 0万元) 。 表5采用有机房电梯也有出屋顶内楼梯对销售收入
18、影响 根 据表 4和表 5中总销售收入增加值 ，再减去 因使 用无机房 电梯设备增加 费用的调整后 总销售收入增加值 ，汇总制作如图 2 。 90 0 70 0 5 00 3 0 0 1 00 0 图2无机房电梯设计方案增加小区总销售 收入示意图( 万元 ) 收入分析结论 可 见 在 每 户 有 效 套 内面积 一定 的情 况 下 ，采 用有 机 房 电梯 改为 无 电梯 机 房的建 筑 设计 方 案 ，可 通过 增加可销售的总户数 ， 来 增 加 总 销 售 收 入 ， 根据图表的分析 ，这种对总销售 收入影响是随着小 区单元平均层数增加 边际 效益递减 。因此设计使用无机房 电梯设备对开发
19、经济收益的影响 ，随着小 区单 元平均层数越低 ，则经济效益越明显 。 4结论 综上所述 ，有关多层 与中高层建筑房屋 的内在价值 中 有无 电梯是 居住 品 质的变化 而是否使用无机房 电梯是房屋经济性的变化。所 以得 出以下四条结 论 ： 第一 ，由于现在 同等的无机房 比有机房 电梯设备要贵 ，因此建筑节约的成 本和增加的效益 ，只是 电梯机房相对应的建筑 面积和成本 。总体综合开发成本 与整个开发建设的平均层数及单元数量密切相关，即小区总建设规模越大，其 中单元个数越 多，单元平均层数越低 ，采用无机房 电梯经济效益越 明显。 第二 ，不论从开发成本方面还是从销售收入方 面分析 ，在多
20、层与中高层建 筑中使用无机房电梯，随着层数增加 房屋得房率和工程经济性都存在边际效 益递减 的现象。 第三 在 7 层 8 层 ，9 层在效益递减的过程 中，成本递减 曲线和收入增加 趋势 曲线逾加平滑。同时根据般建筑的层高和 国家规范 7 层建筑 必须安装 电梯 ， 所 以 7 层住宅采 用无机房 电梯是理所 当然。 而 6 层 以下建筑可不安装 电梯 ， 上 海 房 地 但如要选择安装 电梯 ，也应 当选择采 用无机房 电梯。 第 四，如要建 设一个小 区总规 划 建筑 面积相同 的 布置全为 8 层 无机 房 电梯单元建筑方案与布置全为 7 层 有机房 电梯单 元建筑 方案 比较 中将会
21、 发现 ，当单元层数超过 8 层后 ，由于 结构建筑费用和消防 、用水设施费用 的增加 ，将 开始 逐步抵消无机房 电梯 的经 济效益优势 ，所以 8 层 以上建筑 是否采 用无机 房 电梯 技术 还要依据 小 区总体平 面规 划和其他 影响成本 因 素进行分析 。 我 国的城 市建设 中，大量采 用的 是多层这一建筑形态 ，随着人民生活 水 平的提 高 ，多层设置 电梯 将成 为 种趋 势 ，而 同时随 着无机 房 电梯 需求 量 的增加 ，技术 的进步 无机房 电梯 的设备成本也将会逐步 降低 所 以多 层建筑采用无机房 电梯设备 将更加 具有工程经济 的合理性和必要性 。E ( 作者单位：中星集团新城房产)