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1、 2018年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试 房地产评估试卷 (课程代码00122)本试卷满分100分，考试时间l50分钟。考生答题注意事项：1本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用05毫米黑色字迹签字笔作答。4合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡” 的相应代码涂黑。未涂、错
2、涂或多涂均无分。1现货房地产与期货房地产的不同点是 A价值时点不同 B交易日期不同 C估价目的不同 D估价对象的状况不同2某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平米的商住楼，经评估，总地价为180万元，则该宗土地的单价为多少元平方米? A100 B300 C600 D900 3采用比较法进行估价时，选取可比实例的数量要求一般是 A3个以下 B3个以上 C10个以上 D50个以上4以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括 A管理费 B保险费 C消费税金 D利润5潜在毛收入、运营费用、净收益等通常计算周期是 A月 B季度 C旬 D年度6从卖方的角度看，成本法的理论依据为 A成本费
3、用价值论 B替代原理 C效用价值论 D预期原理7运用成本法评估所得价格，通常称为 A成本价格 B积算价格 C购买价格 D收益价格8基准地价系数修正法的基本原理是 A. 地租理论 B. 预期原理 C替代原理 D. 成本费用价值论9从本质上确定估价价值类型的是 A委托人 B被委托人 C估价目的 D房地产管理部门10根据我国相关法律规定，教育、科技用地的最长出让年限为 A40年 B50年 C60年 D70年11被征收房屋价值评估时点为 A征收决定公告之日 B征收房屋测量之日 C征收房屋拆迁之日 D评估报告编写之日12根据拍卖的相关规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的比例
4、是 A50 B60 C80 D9013根据It-Z-法则，从街道方向算起，第四个25英尺等份价值，占整块土地价值的比例为 A10 B20 C30 D4014假设开发法计算时，应扣除的项目不包括 A已投入的费用 B毛地的拆迁安置补偿费 C投资利息 D销售税费15随着人l5的增加，经济与社会的发展，房地产价格总体上的趋势是 A直线上升 B. 波浪上升 C直线下降 D波浪下降16根据收益法估价法，同等地块决定房地差价格最主要的因素是 A面积 B容积率 C用途 D管理者17假设开发法应计息的项目中，一般不计息的是 A待开发房地产价值 B投资者购买应承担的税费 C开发成本和管理费用 D销售税费18改变土
5、地所有权唯一的方式是 A征地拆迁 B招标 C拍卖 D赠与19下列折旧中，属于经济折旧的是 A地震 B设备老化 C环境污染 D碰撞20一般而言，商业房地产租金最高的楼层是 A地下一层 B一层 C二层 D顶层二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。21一名合格的房地产估价师，在房地产估价方面具备 A扎实的理论知识 B. 广泛的人际关系 C丰富的实践经验 D良好的职业道德 E敢作敢为的开拓作风22最高利用是指适合原理加上 A收益递增递减原理 B预期原理 C替代原
6、理 D均衡原理 E成本费用要素理论23运用比较法进行估价时选取的可比实例应符合下列哪些条件 A. 使用性质相同 B地点相近 C价格相近 D交易日期相近 E价值时点相近24收益法的使用条件是房地产的哪些因素可以量化 A收益 B风险 C价值 D金额 E无形资产25建筑物的无形损耗包括 A建筑物的腐化 B技术进步 C消费观念的变化 D老化 E风化三、判断选择题 (本大题共5小题，每小题l分，共5分) 判断下列每小题的正误，正确的将答题卡上该小题的“A，涂黑，错误的将“B”涂黑。26房地产价格的敏感性决定了房地产价格一定是长期波动的，不可能稳定。27在房地产价值中，原始价值和账面价值是相等的。28报酬
7、资本化法的优点有每期的净收益或现金流量都是明确的。29建筑物的经济寿命应从建筑物竣工之日起算，建造期不应计人。30建筑物在估价中的折旧基数是价值时点该建筑物的固定资产账面原值。 第二部分非选择题四、名词解释题 (本大题共5小题，每小题3分，共15分)31比较法32楼面地价33成本法34. 报酬率35路线价估价法五、简答题 (本大题共3小题，每小题6分，共18分)36简述用比较法进行评估、搜集交易实例的内容。37简述一份完整的估价报告的总要求是什么。38简述房地产拍卖价格评估的特点。六、综合应用题 (本大题共3小题，第39小题8分，第40、41小题各12分，共32分)39某栋写字楼位于交通便捷的
8、繁华市区，在其运营过程中，第一年的净收益为30万元，在使用期10年内，每年的净收益都比前一年递增l万元，报酬率为10，利用收益法求该类房地产的价格。(注：l(1+10)10=03855)40某评估公司现对一建筑物进行评估，该建筑物于2007年6月竣工投入使用，建筑面积为1500平方米，钢筋混凝土结构，耐用年限为40年，当时建筑造价为每平方建筑面积l200元。2016年8月对该建筑物进行现场勘查，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2，现时建造该类建筑物的建筑造价为每平米建筑面积2000元。试用所给资料估计该建筑物在2015年6月的单价和总价。41若在建工程开工于2016年3月1日，用地面积为1000平米，建筑容积率为5，用途为公寓，土地使用年限为50年，从2016年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价1000元平方米，该工程正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2016年9月1日完成主体封顶，已投入建设费用的45。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积为月租金为100元平方米，可出租面积为总建筑面积的70，正常出租率为80，出租期间运营费用率为30又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5。试利用上述材料采用动态分析法估算该在建工程于2016年9月1目的正常购买总价和建成后的建筑面积折算的单价(假定报酬率为8，折现率为l4)。