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1、精选优质文档-倾情为你奉上GD证券“嘉实资本深圳茶光1号专项资产管理计划”尽职调查及风险评估报告产品名称及编号嘉实资本深圳茶光1号专项资产管理计划提请评估产品的部门经纪业务总部金融产品部产品是否由本公司开发o 是，开发部门为【 】n 否，系代销【嘉实资格管理有限公司】提供的产品，销售额度：1亿，我公司将向适当客户推介该产品，有认购意向的客户将按照本资产计划管理人规定的方式进行打款认购。向客户解释或说明金融产品的难易程度易是否为复杂或高风险金融产品n 是o 否如选择“是”，除“金融产品一般评估因素”外，还需填写“复杂或高风险金融产品重点评估因素”栏。评估因素金融产品一般评估因素1. 发行人的基本
2、信息：嘉实资本管理有限公司是根据中国证券监督管理委员会关于核准嘉实基金管理有限公司设立子公司的批复（证监许可20121493号），核准嘉实基金管理有限公司设立的全资子公司，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务， 2012年11月正式成立，注册资本金10000万元。2. 产品发行依据，是否依法发行或提供：产品依据基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法、基金管理公司子公司管理暂行规定和其他有关法律法规发行。3. 产品基本性质：以委托贷款和股权投资方式投资于房地产开发企业的专项资产管理计划，高风险产品。4. 产品管理费用及其它费用（如有）：1、资产管理人的管理费资产管理人的管
3、理费分为固定管理费和浮动管理费两部分，管理费按如下约定一经收取的将不予退回。（1）固定管理费资产管理计划财产的固定管理费的年管理费率为0.3%，计算方法如下：当期固定管理费本核算周期委托财产本金余额年管理费率本核算周期实际投资天数/360资产管理计划财产固定管理费，自委托贷款每个核算周期收取当期利息后的10个工作日内支付当期的固定管理费，最后一期管理费自委托贷款到期之日收取。本核算周期内委托财产本金余额发生变化的，应分段计算。资产管理人应向资产托管人发送划付指令，资产托管人复核后从资产管理计划财产中一次性支付给资产管理人。（2）浮动管理费自委托贷款每个核算周期收取当期利息后的10个工作日内，按
4、本合同约定支付资产管理计划其他事务费用及固定管理费、资产托管费、资产委托人应付预期收益及委托财产本金后如有剩余的部分，作为浮动管理费，由资产管理人向资产托管人发送划付指令，资产托管人复核后从资产管理计划财产中一次性支付给资产管理人。最后一期管理费自委托贷款到期之日收取。本核算周期内委托财产本金余额发生变化的，应分段计算。2、资产托管人的托管费资产管理计划财产的年托管费率为0.06%，计算方法如下：当期托管费本核算周期委托财产本金余额年托管费率本核算周期实际投资天数/360资产管理计划财产托管费，自委托贷款每个核算周期收取当期利息后的10个工作日内支付当期的托管费，最后一期托管费自委托贷款到期之
5、日收取。本核算周期内委托财产本金余额发生变化的，应分段计算。资产管理人应向资产托管人发送划付指令，资产托管人复核后从资产管理计划财产中一次性支付给资产托管人。资产管理合同提前终止的，资产托管人已经收取的资产托管费不予退还。3、客户服务费管理人聘请销售机构向合格投资者销售本资管计划的，销售机构将收取客户服务费，客户服务费由本资管计划财产承担。4、其他费用5. 产品资产是否单独托管和独立核算：产品资产单独托管于中国民生银行股份有限公司深圳分行。6. 期限、锁定期、提前终止的可能性、终止条件等：产品期限：本资产管理计划存续期限预计为12个月，自本合同生效之日至本计划项下发放的委托贷款到期之日止。资产
6、管理计划预计存续期间届满，资产管理计划委托财产未能全部变现的，资产管理计划延长至委托财产全部变现之日止。资产管理计划可根据本合同约定提前终止。锁定期：本计划未设置参与开放机制，资产委托人在资产管理计划存续期间，不能退出本资产管理计划。提前终止的可能性：如果本计划投资标的提前终止，则本资产管理计划将提前终止。终止条件：资产管理合同应当终止的情形：1.资产管理合同存续期限届满而未延期的；2.资产管理合同的委托人少于2人的；3.资产管理计划委托财产全部变现的；4.资产管理人被依法取消特定客户资产管理业务资格的；5.资产管理人依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产的；6.资产托管人依法解散、被依法撤销或
7、被依法宣告破产的；7.经全体委托人、资产管理人和资产托管人协商一致决定终止的；7. 投资安排（如产品可投资的范围和对象、投资比例、收益来源等）：1、投资范围和对象：本资产管理计划的投资范围为向深圳市茶光投资有限公司进行增资入股，从而持有项目公司60%股权；并发放委托贷款。在资金闲置期间，可存放或投资于银行存款。2、本资产管理计划收益来源包括但不限于债权投资所获得的收益及其他收益。债权投资收益包括但不限于：（1）项目公司在委托贷款项下偿还的利息、支付的违约金、赔偿金等；（2）根据法律、行政法规、规章的规定、司法机关的裁决、政府机关的规定，针对委托贷款债权而获得的任何形式的补偿、赔偿；（3）项目公
8、司依据相关合作协议向本计划支付的顾问费；（4）因本计划投资所产生的其他任何形式的收入。3、投资限制本资产管理计划不参与任何合同约定投资范围以外的投资。8. 基础资产的状况：贷款项目：指项目公司开发建设的“深圳南山区茶光地块保障性住房项目”项目的东地块（建设用地规划许可证编号为深规土许ZG-2011-0066）。“深圳南山区茶光地块保障性住房项目”项目分为东地块及西地块。就整个“深圳南山区茶光地块保障性住房项目”，项目公司于2012年3月16日与深圳市南山区人民政府签署茶光地块保障性安居工程项目投资开发协议，在上述协议中，深圳市南山区人民政府承诺回购约7万平方米的保障性住房。项目现状：拆迁情况：
9、已完成拆迁，土地已平整；目前已出正负零，完成地下部分的建设，正在建设地上部分；预计2014年5月开始预售。地理位置：位于西丽茶光路以南、沙河西路以西开发类型：商住四证取得情况：取得了相应的三证一书（建设项目选址意见书、建设用地规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）住宅：包括安居型商品房（67192）、回迁安置房（20000）商业：2133预计总销售收入约万元。由于本项目为安居型商品房项目，为政府主导工程，茶光公司与政府合作分别开发东、西两地块，本项目所涉及的东地块，满足居民回迁安置及南山区政府2013年保障房建设指标，实现基本盈利，西地块开发建设中，为主要赢利点。9. 有关担
10、保品或其他信用保障及其价值状况：1、担保措施（1）深圳市麒天投资发展有限公司将持有的项目公司的40%的股权为本计划提供质押担保；（2）深圳花伴里实业集团有限公司为本计划提供不可撤销的连带责任保证担保；前述担保措施为资产管理人以项目公司为借款人募集的多个专项资产管理计划项下委托贷款（累计委托贷款本金不超过6亿元人民币）共同提供担保。对于资产管理人实现对项目公司之债权而获得的偿付资金，本计划按其项下委托贷款主债权余额（包括该笔贷款剩余本息、罚息、违约金等，下同）占资产管理人以项目公司为借款人募集多个资产管理计划项下全部委托贷款主债权余额之和的比例享有。2、投后管理措施：资产管理人与项目公司等相关方
11、签署协议，对贷款项目的资金使用、项目公司财务监管、销售回款监管、证照印章文件管理等事项进行具体约定。10. 风险收益特征（如产品的流动性风险、市场风险、信用风险、预期收益率、收益波动性等）：1、市场风险资产管理计划投资受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致资产管理计划财产收益水平变化，产生风险。2、管理风险在资产管理计划财产管理运作过程中，资产管理人的研究水平、投资管理水平直接影响资产管理计划财产收益水平，如果资产管理人对经济形势和投资标的投资价值判断不准确、获取的信息不全、投资操作出现失误，都会影响资产管理计划财产的收益水平。同时，资产管理人的管理水平、管理手段和管
12、理技术等对本委托财产收益也存在影响。3、流动性风险流动性风险可视为一种综合性风险，它是其他风险在资产管理计划财产管理和公司整体经营方面的综合体现。首先，在某些情况下某些投资品种的流动性不佳，由此可能影响到资产管理计划财产投资收益的实现。其次，本计划未设置参与开放机制，资产委托人在资产管理计划存续期间，不能退出本资产管理计划。4、信用风险信用风险是资产管理计划项下债务人、担保人的违约风险，债务人、担保人拒绝履约或因经营不善、资不抵债丧失支付能力，可能导致资产管理计划财产损失和收益变化。5、特定投资方法及资产管理计划资产所投资的特定投资对象可能引起的特定风险（1）质押物贬值及处置风险。本项目的质押
13、物为非上市公司股权，其市场交易价格以及评估价格会根据市场情况变化，当质押物由于市场原因评估价值下跌时，存在贬值风险；当需要对质押物进行处置时，其处置价格可能会低于评估价值，甚至无法及时处置，存在质押物处置风险。（2）延期兑付风险。资产管理计划存续期间届满时，如资产管理计划委托财产为非现金形式，资产管理计划期限将延长至委托财产全部变现之日止。（3）委托财产无法变现风险。本资产管理管理计划终止（包括提前终止）时，受市场环境或其他原因影响，委托财产可能部分或者全部不能变现，委托人的投资本金及收益肯能因此受到影响。（4）提前终止风险。如果本计划投资标的提前终止，则本资产管理计划将提前终止，资产委托人的
14、委托资金将提前收回且不能继续享有投资收益的风险。6、操作或技术风险相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。在计划的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、注册登记机构、销售机构、证券交易所、证券注册登记机构等7、其他风险（1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致资产管理计划财产的损失；（2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约等超出资
15、产管理人自身直接控制能力之外的风险，也可能导致资产委托人利益受损。11. 产品风险管控措施：1、担保措施（1）深圳市麒天投资发展有限公司将持有的项目公司的40%的股权为本计划提供质押担保；（2）深圳花伴里实业集团有限公司为本计划提供不可撤销的连带责任保证担保；前述担保措施为资产管理人以项目公司为借款人募集的多个专项资产管理计划项下委托贷款（累计委托贷款本金不超过6亿元人民币）共同提供担保。对于资产管理人实现对项目公司之债权而获得的偿付资金，本计划按其项下委托贷款主债权余额（包括该笔贷款剩余本息、罚息、违约金等，下同）占资产管理人以项目公司为借款人募集多个资产管理计划项下全部委托贷款主债权余额之
16、和的比例享有。2、投后管理措施：资产管理人与项目公司等相关方签署协议，对贷款项目的资金使用、项目公司财务监管、销售回款监管、证照印章文件管理等事项进行具体约定。西丽茶光安居型商品房项目销售款的监管： 项目封顶销售时，对销售款采用专户监管的方式，在未回购嘉实资本的所持茶光公司股权，不得挪作他用。茶光公司不设置股东会，设置执行董事一名，由嘉实资本委派执行董事，执行董事对茶光公司的重大事项具有一票否决权。用章管理：茶光公司的公章、财务章，由我司委派财务人员进行监管。12. 投资者购买、持有或出售产品的成本、费用或可能的损失：本资产管理计划无认购费用。13. 产品设计是否透明清晰，是否与产品说明书的描
17、述一致：产品设计透明清晰，与产品说明书的描述一致。14. 产品说明书中的产品设计有无明显缺陷和风险隐患：产品说明书中的产品设计无明显缺憾何风险隐患。15. 代销金融产品成立以来有无违规行为发生无16. 其他风险因素：因项目仍处于开发建设阶段，存在以下几点风险，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在的投资风险加以规避。1、风险分析项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测、估计和假定的成分，从而使分析结果存在一定的不确定性。（1）通货膨胀风险通货膨胀是一个全球性问题，通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费
18、等都超过预计。（2）宏观经济风险因宏观经济引起的房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价的主要因素。2、风险对策项目风险管理的基本对策为风险控制、风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不同的性质、优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是一种对策，而是几种对策的组合。（1） 风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险、变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作、加强项
19、目过程管理，以尽量减少风险。（2） 风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的一项措施。对于项目开发中的技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式：非保险或合同的转移方式；工程保险。复杂或高风险金融产品重点评估因素1. 产品的结构、定价方式和杠杆情况：嘉实资本通过设立专项资产管理计划向投资者募集资金人民币6亿元，投资者以其合法拥有的资金委托给嘉实资本，由嘉实资本作为管理人将0.2亿元资金用于向深圳市茶光投资有限公司（以下简称“茶光公司”或“融资方”）增资入股（控股60%）；嘉实资本在入股后，将5.8亿元借款（委贷行）给茶光公司。麒天所持有的40%股权作质押。增资资金用于
20、茶光公司位于深圳市南山区西丽茶光安居型商品房项目的开发建设，深圳市麒天投资发展有限公司承诺在增资之日起届满12个月，溢价回购嘉实资本所持有茶光公司的全部股权,茶光公司偿还借款本息。产品预期收益率：委托人根据认购金额不同分为A类、B类、C类、D类委托人，并分别对应不同的预期年化收益率。 分别为9.5%、10%、10.5%、11%产品杠杆情况：本产品无杠杆。2. 产品的信用风险性质和复杂程度（如发行人、对手方或有关参照实体的信用状况、经验、声誉等）： 本产品的信用风险是资产管理计划项下债务人、担保人的违约风险，债务人、担保人拒绝履约或因经营不善、资不抵债丧失支付能力，可能导致资产管理计划财产损失和
21、收益变化。1、融资方集团公司：花伴里集团（深圳花伴里实业集团有限公司）深圳市花伴里实业集团有限公司，注册资本9200万元，总资产为30亿，已开发总建筑面积约150万平米，2011、12年销售收入达到41亿元、17亿元。 花伴里实业集团有限公司的两个前身深圳市世之鼎实业有限公司（简称“世之鼎”）与深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司（简称“恒祥基”）分别于1998年和1993年成立。其中恒祥基为深圳市旧城改造的主要主体，2012年2月16日，为了整合企业资源，进行集团化管理，设立集团公司。 主攻旧村改造市场，已成功打造8个旧村改造房产，采用与合作方分享物业，前期拆迁成本低，土地成本较低，项目地段具
22、有稀缺性。 2012年集团合并报告审计意见为标准无保留意见。花伴里集团、下属的主要经营主体花伴里投资、恒祥基以及世之鼎的贷款卡状态正常，已完成年审，无不良贷款记录。截至2013年6月30日，集团总资产31.35亿元，主要为流动资产合计28.23亿元，其中货币资金1.91亿元；其他应收款3.98亿元，主要为对下属企业的应收款或合作往来款，以及非下属企业中项目工程类押金或保证金；预付账款为2.67亿元，主要为各前期项目及对下属企业的预付款，账龄都在一年以内，主要为预付工程款；存货18.56亿元，已完工开发产品占比71.89%在建开发产品占比28.11%,主要为清湖花伴里未售物业。截至2013年6月
23、30日，集团总负债21.91亿元，短期借款为4.37亿元，其中2.99亿元为恒泰基的银行流动性贷款，期限均为1年；长期借款为5.55亿元，截至2013年6月，集团新增长期贷款1327万元。集团资产负债率69.03%，负债率稍显偏高是因为在建的四个项目初期建设阶段，存在14亿元的资金缺口通过向外借款等方式产生负债，且尚未达到预售条件，所以未给集团带来营业收入，随着集团内各公司的发展及经营业务的开展，到开始销售后，可以预计将为集团带来可观的营业收入。2、融资方:茶光公司（深圳市茶光投资有限公司）深圳茶光投资有限公司成立于2011年7月，为本项目的项目公司；实际控制人陈镇财，为花伴里集团的法人代表，
24、花伴里集团实际控制着茶光公司的具体运营。信贷查询系统信息：已于2013年9月2日完成最新的年审，无贷款记录。 截至2012年12月31日，茶光公司总资产4,645万元，主要为存货4,165万元，是西丽茶光项目的在建工程。茶光公司总负债3,733万元，基本均为其他应付款，主要是控股股东深圳市麒天投资有限公司的股东借款。 茶光资产负债率80.37%，负债率稍显偏高是因为这是专为开发西里茶光安居房设立的项目公司，现处于初期建设阶段，通过股东借款来进行项目开发，产生负债，将财务费用下沉到项目公司，且尚未达到预售条件，所以未给公司带来营业收入，随着西丽茶光项目在2014年12月达到预售条件后，可以预计将
25、为公司带来可观的营业收入，创造利润。3. 客户是否会被要求追加后续投资或承担后续债务：否4. 客户可能的本金损失和最大损失：客户可能的最大损失是全部本金损失。5. 产品是否存在杠杆，如是，杠杆率如何：否6. 其他重大风险因素：无如为代销其他机构开发的产品，请列明产品发行人、提供者的经验和声誉嘉实资本管理有限公司是根据中国证券监督管理委员会关于核准嘉实基金管理有限公司设立子公司的批复（证监许可20121493号），核准嘉实基金管理有限公司设立的全资子公司，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。嘉实资本管理有限公司财务状况稳健良好，资本金1亿元人民币，在基金公司子公司中居前列
26、。嘉实资本经营风格诚信稳健，建立了较为完善的内控体系，具有较强的风险管理内部控制能力。嘉实资本管理有限公司证明其自成立以来，从未发生公司、人员受到任何监管部门的谈话、警告、罚款、批评、谴责、暂停资格等监管措施的情况，从未发生管理资产违反资管契约和其他合同、有关法律法规及监管部门有关规定的情况。嘉实资本管理有限公司不存在因涉嫌重大违反违规行为受到有关部门调查的情形。 参与评估的部门及人员经纪业务总部李潮汛产品加权平均风险系数5*70%+3*20%+1*10%=4.2（根据GD证券有限责任公司代销金融产品尽职调查和风险评估管理办法之附件1GD证券金融产品类型风险系数评定标准的规定，本产品的金融类型
27、风险系数为4（较高风险），考虑到近期金融政策导向影响，以及流动性收紧的情况，我部认为房地产行业的不确定性有所增加，因此将本产品的金融类型风险系数调整为5（高风险）；本产品的管理方为嘉实基金管理公司控股子公司-嘉实资本管理有限公司，由于基金子公司均为近几个月新成立的公司，行业内还没有相对客观的综合评级，因此金融产品管理公司风险系数为3；本产品为新成立的金融产品，金融产品违规风险系数为1。综上，本产品的加权平均风险系数为4.2，风险等级为高风险。）产品尽职调查结论该项目属安居型商品房开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业投资政策，符合深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法。该专项资产管理计划未违反中
28、国监管部门和政府相关法律法规。经过对该项目资料的尽职调查，我部认为该项目市场针对性强，融资主体经营规范，项目总体风险可控，可操作性强，建议进行代销。产品风险等级经评估，本产品的风险等级为：n 高风险o 中等风险o 低风险产品适合的对象经评估，本产品适合的对象如下：客户风险承受能力等级： 保守型投资者 稳健型投资者 n积极型投资者客户拟投资期限和投资品种：客户拟投资期限应为“中期“，拟投资品种应包括“私募投资产品、信托、银行理财、保险、外汇买卖”。附件：【请列出支持性文件名称】1、 投资说明书2、 资产管理合同3、 嘉实资本尽调报告4、 茶光项目产品说明ppt_HCM_legal5、 产品一页纸介绍6、风险提示函专心-专注-专业