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1、精选优质文档-倾情为你奉上2008年8、9月长春市市场动态分析报告 观典行销【前言】：长春房地产市场在2008年之前可谓是热火朝天，本地企业、外地开发商纷纷进驻长春，掀起开发热潮。房子、价位、优惠一直是开发商来决定，卖方市场、价格歧视十分显著。进入2008年以后，特别是下半年开始，长春市场逐渐冷淡，虽然刚性需求仍然较大，但是购房者消费更加理性。房地产市场逐步走向了买方市场。而对于房地产商来说，要想适应市场，更好的生存下去则必须要随之而转变。奥运会已落下帷幕，后奥运楼市走势成为业内外广泛关注的热点。楼市在经历了上半年成交低迷的煎熬之后，终于迎来“金九银十”传统销售旺季，这或将成为考察后奥运楼市“
2、拐”向何方的重要节点。在预期中的楼市“奥运行情”落空后，人们已经将目光投向了“后奥运楼市”。特别是随着金九银十到来，楼市博弈再起。Contents Part1：房地产政策概况1.1限贷令1.2节能1.3货币政策微调、央行两次降息Part2：长春市房地产市场运行情况2.1房地产市场运行情况2.2房地产市场价格分析2.3房地产市场供销状况2.4房地产媒体投放分析Part3：竟品项目动态分析3.1开发动向3.2销售状态3.3竟品优惠措施Part4：竟品项目综合分析4.1销售量分析4.2价格分析4.3报广分析第一部分 房地产政策概况1、限贷令央行、银监会联合下发关于金融促进节约用地的通知要求银行在商业
3、性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。 通知对规范房企贷款提出了五大项具体要求，分别是：1） 禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；2） 贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；3） 对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；4） 对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；5） 银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与
4、评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。 在农村集体建设用地方面，通知提出了“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款”、“对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款”等两条硬性规定,对小产权房的买卖流通进行限制。 时值房地产陷入调盘之时，监管部门此时下发通知旨在强调商业银行审慎经营法则。目前房价走势不定，管理层要求银行加强对房地产开发贷款的审查，可以避免因房价下跌而产生的坏账风险。另外，对小产权房的一刀切，再次打压小产权房的苗头。2、节能国务院公布民用建筑节能条例指出居住建筑可进行遮阳、改善通风等节能改造，新商品房必须明示能耗指标。8月7日，
5、国务院办公厅通过中国政府网公布民用建筑节能条例。条例规定，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚。 未明示能耗的开发商将受罚 条例明确规定，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。 未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚，依法承担民事责任。 违规开发商将由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处交付使用的房屋销售总额2%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书。 居住建筑可自主节能改造 条例
6、指出，除国家机关办公建筑、政府投资和以政府投资为主的公共建筑以外，居住建筑和其他公共建筑不符合民用建筑节能强制性标准的，在尊重建筑所有权人意愿的基础上，可以结合扩建、改建等手段，逐步实施节能改造。 实施既有建筑节能改造，应当符合民用建筑节能强制性标准，优先采用遮阳、改善通风等低成本改造措施。另外，既有建筑围护结构的改造和供热系统的改造，应当同步进行。 公共建筑应当使用节能设备 条例指出，国家机关办公建筑和单体建筑面积在2万平方米以上公共建筑的所有权人，应当对建筑的能源利用效率进行测评，并按照国家有关规定将测评结果予以公示，接受社会监督，国家机关办公建筑应当安装、使用节能设备。民用建筑节能再次被
7、提起，虽然明却要求了开发商公示能耗标准，及惩罚条例，但是由于地域差异等因素，难以确定一个衡量节能与否的标准。因此，达到真正节能的地步还需要更多的努力。3、货币政策微调、央行两次降息（1）央行召开商业银行电视电话会议，提出允许各商业银行将今年人民币新增贷款额度较年初设定的规模扩大5%，并明确将新增贷款用于中小企业和农业领域。根据年初规划，今年的新增贷款额度不会超过去年的3.63万亿元，如果贷款额度扩大5%，这意味着今年将新增贷款额度1800亿元。 作为今年从紧货币政策以来的首个松动信号，此次新增贷款额度被外资银行视为政策“拐点”。 虽然此次央行将新增信贷额度定向定量，诸如地产等宏调针对的行业将不
8、可能因此从银行获得信贷支持，但执行力度依然遭到质疑。在经济预期下行的情况下，银行出于控制风险的考虑，将贷款更多投向抗风险能力较强的大型企业是自然的选择。（2）关于救市，政府用限贷令关上了房地产企业的一道门，却以双率下调为货币政策打开了一扇窗。央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点这是2004年10月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。分析：央行罕见的“双率齐降”，让房企看到了希望货币政策在实际操作上开始松动。 专家认为，双率下调在短期内对东莞楼市的影响不大，
9、但却给企业和包括股民在内的消费者带来了信心。虽然东莞消费者观望的情绪依然浓重，不少人也抱着楼市持续看跌的态度，但业内人士却认为，信贷松动的信号对于房企来说是长远利好，东莞开发商也可能借助这个契机步入平稳发展的轨道。更重要的是，货币政策开始了松动的第一步，接下来信贷回暖的脚步将不会太远了。（3）中国人民银行日决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。中国政府通过降息推动经济发展，这是对于国内所有行业普惠的政策，但是从房地产行业来看，刺激作用更加明显。降息必须导致人们对于汽车、房产等大宗消费品
10、的需求，投资成本和消费成本的降低必然拉动资产价格上升，未来一段时间，资产价格稳中有升将是必然趋势。从目前全国房地产市场的发展情况来看，国内部分地方已经开始出台刺激房产交易的政策，这也是楼市从政策层面回暖的信号之一。随着我国进入持续降息通道，刺激经济政策有望出台，今年年底前后，上海楼市就有望走出低迷行情，出现成交量回升。第二部分 长春房地产市场运行情况国家发改委、国家统计局调查显示，8月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低1.7个百分点，环比下降0.1%。长春市房屋销售价格同比上涨4.7%，排在全国第37位，环比价格上涨0.7%，涨幅排在全国第9位。房地产市场价格走势，长
11、春市商品房价格走势是同比上升、环比回落。15月份，我市商品房登记销售均价3332.4元/，同比上涨15.7%，环比下降2.3%。商品住宅登记销售价格为3013.1元/，同比上涨12.7%，环比下降0.8%。1、房地产市场运行情况（1）房地产楼市运行情况2008年8月，业界在等待，面向传统的金九银十，长春市房地产行业继续前行，有很多项目，刷新了过去；有很多作为，堪称突破；有很多行动，可圈可点。下面让我们看一组数据了解一下具体情况：l 8月份成交面积10强楼盘区域成交面积（平方米）成交金额（万元）保利罗兰香谷高新292274804金祥奥邻郡绿园234722802高格蓝湾二道233134117美景天
12、城宽城184852520中海国际社区南关173145208吉粮康郡绿园165174261东田青年城绿园150113345融创上城高新125076651华大天朗国际社区宽城115612770乐嘉名园宽城111502714l 8月份成交均价10强楼盘区域成交均价（元/平方米）万科兰桥圣菲净月11501中海南湖一号朝阳10523力旺弗朗明歌净月10233优山美地净月8405中信城净月7403长影世纪村朝阳7290鼎山华府净月7000中海金域中央南关6668融创上城高新6651亚泰鼎盛国际南关6099l 8月份成交套数10强 楼盘区域成交套数（套）成交金额（万元）金祥奥邻郡绿园3546576美景天城宽
13、城2584658高格蓝湾二道2339599保利罗兰香谷高新24414040乐嘉名园宽城1673026东田青年城宽城1655021吉粮康郡绿园1637038华大天朗国际社区宽城1633203中海国际社区南关1389017金色欧城绿园1273451l 8月份成交金额10强楼盘区域成交金额（万元）保利罗兰香谷高新14040高格蓝湾二道9599中海国际社区南关9017融创上城高新8318吉粮康郡绿园7038金祥奥邻郡绿园6576东田青年城宽城5021美景天城宽城4658金色欧城绿园3451华大天朗国际社区宽城3203（2）土地市场运行情况1）经营性用地位置出让方式宗地编号出让面积()土地用途成交价款（
14、万元）竞价出让金（万元）使用者出让时间威海路以南苏州南街东拍卖53-69-5543810居住、商业110502769.91长春星晟房地产集团有限公司2008.8.15从长春市国土资源局网站统计，本月长春建设用地仅一宗成交。该地块位于经济开发区威海路南、苏州南街以东，土地均价为2522.26元/。2）工业用地位置出让方式宗地编号出让面积()土地用途成交价款（万元）竞价出让金（万元）使用者经开区挂牌53-154-2911726工业2718.3024吉林省天船食品有限公司挂牌53-154-4716650工业38410.9068吉林省石油总公司安装公司挂牌53-154-4815275工业3529.71
15、78长春华义食品有限公司挂牌53-154-5020203工业46612.5234长春华义食品有限公司高新区挂牌5913-1720562工业47444.0486长春市潘星生物技术有限责任公司挂牌5917-510000工业23126.58科菲特饲料（长春）有限公司挂牌5917-610000工业23131.95吉林省盈科自动化工程有限责任公司挂牌5907-522000工业507100.308吉林修正堂药房连锁经营有限公司本月长春市工业用地成交8宗，经开区与高新区各4宗。成交面积，成交金额2916万元，工业用地成交均价为230.66元/。2、房地产市场价格分析 8月商品住宅成交均价为3967元/，环比
16、小幅度下降0.74%。(表一) 今年长春市商品住房价格走势是同比上升、环比微降、涨幅趋缓。实际的事实是，尽管去年市场火爆，今年市场清淡，但今年的销售价格还是同比上涨。环比下跌，有的在年初想借着去年的市场火爆把价格升上去，但由于的市场影响，价格又调了回来，因此出现了环比下跌。实际调查中，一些畅销的楼盘价格依然在微调上涨，甚至有卖的好的盘已经将剩余的房源捂起来，准备在“金九银十”这个契机提价销售。3、房地产市场供销状况（1）供应分析1）2008年8月全市商品住宅新增供应5147套，新增供应面积为47.42万平方米，新增供应面积环比上升98.49%，全市商品住宅成交量为38.63万平方米，环比下降3
17、5.34%。商品住宅市场新增供应量大幅度增加，但成交量对比上月有所回落，从供求比来看，受供应量提升的影响，供求比下降较多，8月供求比仅为1：0.81，回归至5、6月水平，可见长春市的房地产供求仍较理性。其中本月新开盘项目相对较多，共8个，占总供应量的62%，其中供应主力为鲁辉国际城第五区、天成领寓、怡景名苑和倚澜观邸4个楼盘，均在3万平方米以上。其他续推案楼盘中，保利推出量相对较多，约3.68万平方米。从总体供应量来看，本月供应量相对较足。2）8月商品住宅新增供应主要集中在经开、绿园、高新和二道，以44.72万平方米的供应量占全市总供应量的94%。8月商品住宅新增供应主要集中在经开区、绿园区、
18、高新和二道。经开区以13.06万平方米的供应量占全市总供应量的28%。该区供应主要收天成领寓和怡景名苑两个新盘推案11.85万平方米的拉动；其次是绿园区，以11.53万平方米的供应量占全市总供应量的24%，华瀚四季花园、金色欧城和吉粮康郡共推出7.82万平方米；高新区在本月4个楼盘有新增供应，新开盘伟业星城二期、倚澜观邸，续推案保利罗兰香谷、融创上城二期，共推出10.18万平方米，占比21%；二道区本月供应3个楼盘，其中鲁辉国际城和富民雅居为新楼盘，该区供应量占21%。（2）成交分析1）8月商品住宅成交量有所减少，成交4155套，环比下降32%；成交面积38.63万平方米，环比下降35%。20
19、08年8月，商品住宅市场成交量有所回落，成交量达到今年5、6月份的水平，总成交面积38.63万平方米，环比下降35%；成交4155套，环比下降32%。6月房交会期间各项目大力促销，7月成交量上升幅度较大，致使8月进入短暂疲软期。从全国经济形势及各大城市的房地产现状来看，消费者观望开始有所增加，但长春市房地产市场仍以刚性需求为主，降幅相对不大，仅至房交会之前的水平。同时，开发商期待“金九银十”到来，控制较好房源推出，使供应量略显不足，进而影响到了本月的成交。但这并不意味着长春楼市的不景气已开始显现。2）8月商品住宅成交主要集中在绿园、宽城、高新和二道。2008年8月，绿园区重新夺回了全市销售冠军
20、的位置，成交1073套，成交面积为9.34万平方米，占本月商品住宅总成交面积的24%，环比下降0.46%。本月绿园区金祥奥邻郡继续推出新品，成交2.35万平方米，吉粮康郡二期、金色欧城二期推出后续房源，销售也达1.65万平方米和1.08万平方米，3个项目占绿园区本月商品住宅成交面积的54%，推动了绿园区8月的房地产市场。宽城本月商品住宅成交面积排名位置与上月相同，排在第二位，成交面积为7.05万平方米，占本月商品住宅成交面积的18%，环比下降47.49%。本月商品住宅成交面积排在第三位的是高新区，成交面积6.03万平方米，环比下降56%。南关、净月、经开本月商品住宅成交面积较少，分别占总面积的
21、9%、8%、7%,汽车和朝阳本月商品住宅成交面积最少，分别占总成交面积的2%。主要是受在售项目较少，并无较多新增推案的影响。4、房地产媒体投放分析媒体的监测范围包括新文化报、城市晚报、东亚经贸、长春日报、长春晚报五大对长春影响力较大的报纸平面媒体以及网络媒体和户外广告、车身广告、车载、等其他媒体。（1）广告投放媒体分布8月共有78个楼盘实施了广告投放，比7月份增加了4个楼盘，但在广告的投放力度上却有所减少，总投放点数仅362.75，较7月减少了57点，下降幅度为13.6%，此外，从8月长春房地产项目的媒体投放分析图中看到：楼盘在平面媒体投放量占总投放量的69%，仍然位居首位，其他媒体则占31%
22、，较7月份上升了2个百分点，比较前几个月的楼盘广告投放比重来看，其他媒体的比重持续走高。（2）广告投放行政区域分布 从本月按区域划分的楼盘广告投放量统计图来看，8月份绿园区共有18个楼盘进行了广告投放，总广告投放点数达82.75点，仍旧蝉联首位；宽城区本月有11个楼盘进行了广告投放，投放总量为53.5点，位列第二；高新区和净月区，分别以6个楼盘投放49.5点，以及9个楼盘投放43.5点位列第三名和第四名。其他各区域分别是南关区8个楼盘投放38.25点，二道区7个楼盘投放38点，经开区12个楼盘投放33.5点，朝阳区7个楼盘投放23.75点。（3）广告投放物业类型分布 08年8月份普通住宅广告投
23、放量占总投放量的58%，较上月下降了2个百分点，保持持续下降水平；高档住宅本月占28%，较上月上升了7个百分点；写字楼占3%，与上月持平；商铺本月占11%,较上月下降了5个百分点。总体看来，高档住宅的广告投放力度明显加大。第三部分 竞品项目动态分析1、开发动向： 保利罗兰香谷：1）2008年8月3日第二次开盘，推出204套房源，其中高层、小高层。面积区间在69-147之间，开盘从上午9点一直持续到下午2点左右，当天共销售80余套房源。当天开盘一次性付款9.8折优惠，按揭9.9折优惠。如即持VIP卡又为一次性付款，则享受折上折。2）2008年8月16日起办理置业卡认筹登记，开盘当日成功选房可享受
24、9.8折优惠。3）2008年8月28日目前有280套房源在售，产品类型涵盖87-90高层产品、134-160洋房和246-287的别墅产品。项目最后584套一期产品将于国庆节前后发售，现在正在办理置业卡，办卡客户开盘当日成功选房可享受9.8折优惠。另外，保利罗兰香谷35-55精致小户型即将推出，仅80套。4）2008年9月15日将加推147的洋房，同时保利罗兰香谷的公寓产品户型面积35-53，均价4000元/，现正在办理置业卡中，办卡客户开盘成功选房可享受9.8折优惠，另外一项一期584套剩余产品也在办理置业卡，产品包括87-90的高层、134-160的洋房，246-287的别墅。 倚澜观邸：
25、1）2008年8月2日首次开盘，开盘当天总共推出270套房源，户型80-245，主力户型80-164。2）2008年8月14一期8栋楼基本封顶，已进入外墙保温施工阶段，个别栋号塑钢窗已经安装完毕。现产品正在接受排号，产品户型包括80平方米的两室两厅一卫-247平方米的5室3厅3卫。一次性9.8折，按揭9.9折优惠。小高层、高层均价为4200-4500元/，临湖小高层均价为5500-6000元/。观澜湖的3座湖心岛、木桥等主要景观基本建设完成，现正在进行堤岸卵石铺设，堤顶路基本平整完毕。3）2008年8月20日主推130平方米、160平方米三房产品，起价：3688元/。9月出开始排号，9月末景观
26、示范区和售楼中心将建完，现在已经有6栋漏封顶。 融创上城：1）2008年8月2日上城VILLA227-281平方米联排别墅首次开盘，推出30余套联排别墅，当天旺销22套，累计成交额高达5000万元。联排别墅起价：7800元/。花墅洋房起价：4200元/。2）2008年8月20日-8月31日置业上城花墅产品，享受上城首付分期计划，首付仅达到10%，同时推出花墅洋房：104-165平方米，电梯花墅135-155平方米。目前均价6000元/。3）2008年9月20日开盘，加推227-281联排别墅。9月5日-20日提前认购，可得2万元优惠。 宜家70801）2008年8月7日开始施工已取得了施工许可
27、证，现规划已经确定，户型面积区间为30-140平方米的一室一厅到三室两厅，以及130-160平方米左右的越层产品。2）2008年8月20日左右售楼处建成。3）2008年9月20日首次开盘，当天推出4栋多层，两栋小高层里的部分房源。排号人数在230户左右，当天销售70套左右，加上前期已售出的房源，开盘销售率达85%。面积区间在30-130。主推户型为71复式结构的户型。多层开盘均价：4000元/，小高层开盘均价：3800元/。 万科洋浦花园1）20008年8月20日主推101平方米3-2，小三房，均价为5600元/，同时限量特惠房源和奥运大礼包。2）2008年8月28日菁英置业计划即将全城启动，
28、“菁英置业计划”对规划、户型、装修进行了全面考虑，菁英版TS精装S房产品，面积89平方米。首付8万元起。同时将会在9月举办一场别开生面的实境体验活动。目前均价5500元/。3）2008年9月20日菁英版精装两房上市，首付8万元起，同时菁英置业卡发售倒计时，菁英置业卡开盘当天享受2%的优惠。 君地天城1）2008年8月17日对准业主开放了新建售楼处和样板间。2）2008年8月31日一期项目开盘，一期项目面积10万平方米，共16栋住宅，开盘均价3600-3700元/。3）2008年9月3日近期发放荣誉卡，持卡者参加项目活动购房可以享受到优惠。 中海国际社区1）2008年8月14日J8号楼开始排号，
29、推出产品有135，154和180三种面积房源，户型均为三室两厅两卫，共计180套产品。每户赠送10空中花园。2）2008年9月4日J2#排号进行中。中海地产将于9月7日推出60套特价房。3）2008年9月11日加推多层和高层新品，多层推出房源72套，面积区间为88-145，高层推出房源50套，面积区间为87-135。4）2008年9月23日限量推出60套统一价板式高层，面积区间87 两室两厅、135 三室两厅、不分户型、不分面积、部分楼层、不分位置，统一价格：3700元/ 。 中海金域中央1）2008年7月31日，90-140精装样板间亮相全城。2）2008年9月4日，中海倾情“九七”巨惠感恩
30、，推出60套特价房源。3）2008年9月5日，B6# 、B8#，90、140、168排号中。4）2008年9月11日，9月13日90、140、168新品上市。5）2008你那9月25日，金秋迎国庆，仅20套90电梯洋房，特价惊喜登场。同时107-273商铺正在火热登记中。6）2008年9月27日，90、140、16820套电梯洋房特价登场，首付8.7万元起。2、销售状态u 保利罗兰香谷： 1）2008年6月7日上午10时整，位于高新技术产业开发区的保利罗兰香谷开盘盛典隆重举行，在长春房地产市场从未出现过的购房浪潮席卷而来。逾三千人到达现场，开盘首日销售966套，成交金额6.33亿!开盘即热销，
31、创造了长春楼市新的销售奇迹! 2）2008年8月3日保利罗兰香谷二次开盘，推出204套高层、小高层房源。面积再69-147之间。开盘从9点一直持续到下午2点左右，当天共销售80余套房源。3）同时保利在8月住宅成交面积10强中排名第一，总成交面积29227，总成交金额4808万元。在住宅成交套数10强中排名第四，总成交套数为224套。住宅成交金额10强中排名第一，成交金额14040万元。4）保利销售如此成功，前期积累功不可没，经过长达10个月的酝酿期，累积了超过3000组客户。首次开盘才会出现火爆场面，有了首次开盘的成功，保利在8月3日的二次开盘。在市场低迷，成交量下滑的大环境下，仍能达到约45
32、%销售率，不得不归功于保利品牌的巨大影响力。同时我们从今年的市场可以看出来90以下的小户型销售不错，140以上的大户型也卖得不错，偏偏两者之间的“中产阶级主力户型”遭到冷遇，保利恰恰避开这种中间户型。这也是之所以销售这么成功的原因之一。保利目前均价：4600元/平方米。u 倚澜观邸：1）项目共分3个部分开发，分别为B、C、D地块。一期B地块：占地面积为3.732万平方米，地上总建筑面积为8.8017万平方米(高层、小高层、公寓)，地下总建筑面积为1.1654万平方米(主要为地下车库)，合计总建筑面积为9.9671万平方米。2008年8月2日首次开盘，开盘总共推出一号楼1单元，5、7号楼整栋，8
33、、9号楼1、3单元，总共是270套房源。每栋层数在11、17层。开盘当天销售100多套，销售率约42%，目前销售率达70%。一期剩余房源约90套。2）项目主力户型为121-164三室两厅两卫的大户型，共计350套房源，客户来源高新占50%、汽车厂占30%、朝阳占20%。购房目的主要是为自己，只有少数人是投资。该项目周边设施不完善，交通不便，对购房者有很高的要求，因此对在该项目购房的客户主要是经济实力雄厚的公务员为主。目前多层均价：5500元/，高层均价:4200-4500元/。u 融创上城：1）融创上城位于长春市西南高新技术产业园内，东至飞跃东路、南至硅谷大街、西至飞跃路、北至繁荣路；产品形式
34、以洋房、联排别墅、叠加别墅、独栋别墅等高端产品为主。.总占地：58.53公顷。近60万平米的占地有利于项目整体氛围的营造，以及在长春市南部城区影响力的塑造。现在在售的属于二期产品，目前销售率达80%。目前起价：5600元/，均价：5500元/，最高价：8300元/。平层不带电梯均价：5000元/，平层带电梯均价：5500元/，别墅的均价：8300元/平方米。2）2008年的第三季度，上城在长春市场上成绩斐然8月逆市热销8318万元，8月累计销售60余套房源，成为长春均价在5500元以上的高端住宅项目的8月销售冠军。当整个楼市充满观望气氛的时候，上城何以逆市热销。首先，今年的长春房地产市场，特点
35、是商品房供应充足，市场需求持续增长。其次，与开发商品牌效应是密不可分的，面对萧条的楼市现状，消费者面对众多相似的楼盘，房产之间的品牌差异便显现出来，对于融创上城，今年上半年的销售额都处在前列，购买者热情相对比较高。在此，各个项目租金中，上城一直名列前茅，其高端的居住品质和良好的社区氛围备受在一汽工作的外国人和吉大教师的追捧，投资价值和升值潜力都是很大的。u 宜家7080：1）宜家7080项目是长春宜家房地产开发有限责任公司开发，专为70、80年代出生的人群设计。项目由8栋多层和2栋小高层组合而成。多层均为框架6层设计，南北朝向。每栋有4个单元，一梯两户。户型面积区间约为70-130的2室2厅到
36、3室2厅。多层主力户型为75-85的2室2厅产品；南北卧室、明厅、短进深、举架为2.9米。项目中9#、10#两栋小高层产品为11层建筑。大部分为东西朝向。小高层主要打造的是小户型产品。9#楼3个单元，10#楼5个单元。户型区间为30-50的一室至一室一厅。均带有厨房、卫生间。举架为3米。10#楼部分小户型产品针对年轻人需要打造南北对跃户型,面积在70左右。2）宜家7080首次开盘，开盘现场很热闹，围观的群众大概在700人左右，销售中心的右侧在客户进去选房的过程中，有街舞、杂技、歌曲等节目，引来了不少围观的群众，达到了开盘火爆的氛围。当天排号人数在约230人左右，但是由于只推出了少量的房源不能满
37、足客户的需求，在选房的过程中，大部分客户都由于没有选到自己满意的房源而流失了，在推出约200套房源中，当天成交量大概在70户左右，销售率达约达30%。当天推出的主力户型为71平方米的越层，但是并没有受到客户的欢迎，客户普遍认为此户型太浪费空间，不经济实用。现多层均价：4000元/，小高层均价：3800元/。u 万科洋浦花园：1）万科洋浦花园占地面积8.9万平方米，建筑面积21.3万平方米，0共19栋住宅，一期推出的房源为13、14、16、17、19号楼，二期推出房源为11、12号楼。其中13、14、17号楼户型面积为89的户型，19为101户型，12、16号楼为150户型。此项就只有三种户型：
38、89两室两厅一卫、101三室两厅一卫和150平方米三室两厅两卫。面积去化情况89最快，其次是101，最后是105的房源，目前长春市场热销的户型也是在80-100的户型，项目客源主要来自二道区和经开区，客户年龄在30-55岁，购房目的主要是为自己，也有少部分人投资。2）万科洋浦花园在面对长春市场的销售形势，首次引入了万科集团的“全面家居解决方案”，打造了菁英置业计划，目前菁英置业计划正在进行中，同时在购房的过程中的首要问题就是首付款了，万科联手银行、长春公积金管理中心提供最低两成，达到了首付8万元起的按揭贷款。万科品牌在长春人的心目中信誉度较高，万科的精装修，让人省时省力，还省心，户型设计除了单
39、一外，设计的比较合理。目前万科洋浦花园起价：5050元/，均价：5500元/，最高价：6000元/。目前促销活动特价房45万元/套，价格在5050元/，这部分房源主要是临街，噪音比较大，因此价格比较便宜。u 君地天城：1）君地天城占地面积23万平方米，总建筑面积60万平方米，其中50万平方米左右为住宅产品。2008年8月31日首次开盘，项目一期建筑面积10万平，共16栋住宅，4栋小高层，12栋多层，户型区间80-150，总房源600套，房价34004300元/不等。目前一期开盘小高层还没有开，当天推出120套房源属于多层，销售率达90%。同时开盘当天享受每平优惠40元/，一次性付款享受9.8折
40、优惠，按揭享受9.9折优惠。目前房地产局已备案总面积4558.75，备案总套数67套，售出户型面积主要在80-120之间。2）君地天城首次开盘能够取得真么好的销售业绩，首先是大盘效应，项目自身配套设施完善，提供了更多的便利空间。其次，项目位于腾飞广场西侧，紧邻汽车产业开发区核心区位置，汽车场是长春市经济的主要支柱，未来的客户资源有了实质性的保障。u 中海国际社区：1）碧林组团现全部推出，其中高层7栋，共计1426套房源，现销售70%。多层15栋，共计560套房源，仅剩余约40套房源。多层起价：4200元/，均价：4800元/，最高价：6797元/。高层起价：3150元/，均价：3700元/，最
41、高价：4600元/。2）橙郡组团由9栋高层，29栋多层组成，现只推出多层F2F15号楼，总共12栋，共计490套房源，现已售出约310套。多层起价：4700元/，均价:5200元/，最高价：6797元/。3）观邸组团现总共推出282套城市别墅，现已售出约180套。目前起价：6800元/，均价：1100元/，最高价：15000元/。4)中海国际社区到目前为止之所以能够取得这么好的销售成绩，首先，它在长春市人心目中的信誉度较高，认可中海品牌的客户比较多。其次，源于广大客户对于南部新城发展前景的一致看好。 中海国际社区正处于这个南部新城核心位置，与中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都一起，构筑成
42、为范围数百万平方米的中海南部生活圈，并与南部新城商圈在此交汇。最后中海的媒体投放量是最多的，大范围的宣传也起到传播广泛的效果，同时在不同时期的优惠活动也是各种各样。能够有今天销售的成绩，与这些因素都是密不可分。u 中海金域中央： 1）2008年7月6日首次开盘，推出A1、A3、A5、B7、B9等几栋建筑，起价4899元/平方米，顶层赠阁楼产品的价格区间预计在7000-7500元/，1楼赠地下室产品，价格区间预计在8000-8500元/，其他产品预计多在5000-6500元/平方米之间，当天开盘销售率大50%。在房交会期间，项目推出了“日进千金”的优惠，凡在中海金域中央上市前办理“VIP客户置业
43、卡”的客户，自办理之日起到开盘前日止均享有每天每套增值1000元人民币的优惠，累积金额可在购房后充抵房款。早期办卡的客户，到开盘前积累的优惠额将相当于享受到3.5折的优惠。2）2008年9月13日第二次开盘，推出了B6、B89，面积包括90、140、1683种户型，约100套房源；当天销售率在50%左右。3）中海金域中央是中海在长春市打造的第五个项目，该项目总共有21栋住宅、1栋公寓楼、3处地商组成，其中住宅楼由18栋小高层和3栋多层组成，户型面积90-168，主力户型为90两室两厅一卫，该户型共计有四种设计方案。被称为舒敞型、精致型、精宜型和舒适型四种户型。住宅楼总计是1202户，现销售率达
44、60%，剩余700多套房源，目前起价：5109元/，均价：6400元/，最高价：9200元/，一次性享受9.8折扣，按揭无。3、竟品优惠措施竞品项目优惠措施对比表案名优惠措施保利罗兰香谷8月3日第二次开盘，开盘当日选房仅一次性付款享受9.8折优惠。8月8日至8月24日保利推出奥运竞猜活动，猜中当日金牌数累积一分及现金1000元，最高可累积5000元，直接打入房款。倚澜观邸2008年8月份开盘一次性9.7，按揭9.8。融创上城8月8日-24日，过生日或结婚纪念日者，可得总房款1%的优惠。，同时上城会金卡会员（上城业主）再次置业可得总房款1%优惠，一次性付款享受9.8折优惠。宜家7080房地产报办
45、理惠居卡每平方米可享受20元的优惠。万科洋浦花园奥运期间推出“奥运竞猜活动”，凡参与者均有礼品赠送，答对的参与者有机会参加抽奖。君地天城2008年8月8日开盘每平优惠40元/平，一次性付款享受9.8折优惠，按揭享受9.9折优惠。2008年9月3日近期发放荣誉卡，持卡者可参加君地天城项目活动并在购房是可能享受到相关优惠。中海国际社区北京2008奥运会期间中海举办了”08猜想、全民夺金“奥运竞猜活动。特等奖：戴尔电脑；一、二、三等奖：便携式冰箱一个、大唐芙蓉年票一张、曲江海洋世界门票两张。一次性9.8，按揭无。2008年9月7日推出60套特价房，旗下五盘联动。2008年9月23日限量推出60套统一价板式高层，面积区间87 两室两厅、135 三室两厅、不分户型、不分面积、部分楼层、不分位置，统一价格：3700元/ 。中海金域中央北京2008奥运会期间中海举办了”08猜想、全民夺金“奥运竞猜活动。特等奖：戴尔电脑；一、二、三等奖：便携式冰箱一个、大唐芙蓉年票一张、曲江海洋世界门票两张。一次性9.8，按揭无。2008年9月7日推出60套