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1、精选优质文档-倾情为你奉上凯旋城一期项目销售计划一期项目经济指标:一期将开发6栋，分别是1、2、5、6、9、10号楼，分布在小区的东北角上，一号楼下的裙楼东面部分延伏山路是会所，延光明路裙楼部分是超市，主入口在5号楼与9号楼之间，正对城市主干道伏山路，是整个小区的景观核心部位。凯旋城一期房源统计（户型占比）户型编号户型类别户型面积套数所占比例1-B22193.2812016%26%2-B93.208010%1-F321104.7284%3%1-A322133.7608%58%1-A#131.8608%2-A133.5406%2-A#131.7406%3-B131.9305%3-C123.468
2、9%3-D115.96345%3-E119.12284%3-Q136.2345%3-R126.825345%3-G323196.220.2%0.3%4-A422182.6324%12.7%4-B152.6324%4-C160.4344%4-A#175.620.2%4-B#156.120.2%凯旋城一期户型情况统计表户型户类型建筑面积套内面积含阳台1/2阳台面积公摊面积数量1号楼1-A三室两厅两卫133.7104.59511.61129.12560套1-A#三室两厅两卫131.8103.14511.61128.71560套1-B两室两厅一卫93.2872.96610.47420.314120套2
3、号楼2-A三室两厅两卫133.5104.59511.61128.96540套2-A#三室两厅两卫131.7103.14511.61128.60240套2-B两室两厅一卫93.2072.96610.47420.23480套5号楼3B三室两厅两卫131.9121.968.8810.0315套3C三室两厅两卫123.4111.275.1612.1634套3D三室两厅两卫115.96105.435.2510.5317套3E三室两厅两卫119.12108.585.1610.5414套3F三室两厅一卫104.795.424.749.3214套3G三室两厅三卫196.2178.096.1818.111套6号
4、楼4A四室两厅两卫182.6158.2819.2624.0716套4B四室两厅两卫152.6135.1112.0020.5416套3Q三室两厅两卫136.2120.5213.8015.7717套3R三室两厅两卫126.825112.14510.6814.6817套4C四室两厅两卫160.4141.89517.9718.57517套4A#四室两厅两卫175.6152.0119.2623.621套4B#四室两厅两卫156.1135.1112.0020.991套9号楼3B三室两厅两卫131.99121.968.8810.0315套3C三室两厅两卫123.43111.275.1612.1634套3D三
5、室两厅两卫115.96105.435.2510.5317套3E三室两厅两卫119.12108.585.1610.5414套3F三室两厅一卫104.7495.424.749.3217套3G三室两厅三卫196.20178.096.1818.111套10号楼4A四室两厅两卫182.65158.2819.2624.0716套4B四室两厅两卫152.65135.1112.0020.5416套3Q三室两厅两卫136.29120.5213.8015.7717套3R三室两厅两卫126.825112.14510.6814.6817套4C四室两厅两卫160.47141.89517.9718.57517套4A#四室
6、两厅两卫175.63152.0119.2623.621套4B#四室两厅两卫156.10135.1112.0020.991套总计一期总建筑面积94265.08，预计总销金额：元763套套均面积123. 5预计一期均价3600元总套均价元约2.86亿一期各种户型面积与总销面积及所占比例楼号户型编号户型类型户型面积（）数量总面积（）面积占比1号楼1-A三室两厅两卫133.760套80229%1-A#三室两厅两卫131.860套79088%1-B两室两厅一卫93.28120套11193.612%2号楼2-A三室两厅两卫133.540套53406%2-A#三室两厅两卫131.740套52686%2-B两
7、室两厅一卫93.2080套74568%5号楼3B三室两厅两卫131.915套1978.52%3C三室两厅两卫123.434套4195.64%3D三室两厅两卫115.9617套1971.322%3E三室两厅两卫119.1214套1667.682%3F三室两厅一卫104.714套1465.82%3G三室两厅三卫196.21套196.20.2%6号楼4A四室两厅两卫182.616套2921.63%4B四室两厅两卫152.616套2441.63%3Q三室两厅两卫136.217套2315.42%3R三室两厅两卫126.82517套2156.0252%4C四室两厅两卫160.417套2726.83%4A#
8、四室两厅两卫175.61套175.60.2%4B#四室两厅两卫156.11套156.10.2%9号楼3B三室两厅两卫131.9915套1979.852%3C三室两厅两卫123.4334套4196.624%3D三室两厅两卫115.9617套1971.322%3E三室两厅两卫119.1214套1667.682%3F三室两厅一卫104.7417套1780.582%3G三室两厅三卫196.201套196.20.2%10号楼4A四室两厅两卫182.6516套2922.43%4B四室两厅两卫152.6516套2442.43%3Q三室两厅两卫136.2917套2316.932%3 R三室两厅两卫126.82
9、517套2156.0252%4C四室两厅两卫160.4717套2727.993%4A#四室两厅两卫175.631套175.630.2%4B#四室两厅两卫156.101套175.630.2%统计123.5763套94265.08100%一期各种户型总套数及所占比例楼号户型编号户型类型户型面积（）数量套数占比1号楼1-A三室两厅两卫133.760套8%1-A#三室两厅两卫131.860套8%1-B两室两厅一卫93.28120套16%2号楼2-A三室两厅两卫133.540套5%2-A#三室两厅两卫131.740套5%2-B两室两厅一卫93.2080套10%5号楼3B三室两厅两卫131.915套2%3
10、C三室两厅两卫123.434套4%3D三室两厅两卫115.9617套2%3E三室两厅两卫119.1214套2%3F三室两厅一卫104.714套2%3G三室两厅三卫196.21套0.1%6号楼4A四室两厅两卫182.616套2%4B四室两厅两卫152.616套2%3Q三室两厅两卫136.217套2%3R三室两厅两卫126.82517套2%4C四室两厅两卫160.417套2%4A#四室两厅两卫175.61套0.1%4B#四室两厅两卫156.11套0.1%9号楼3B三室两厅两卫131.9915套2%3C三室两厅两卫123.4334套4%3D三室两厅两卫115.9617套2%3E三室两厅两卫119.1
11、214套2%3F三室两厅一卫104.7417套2%3G三室两厅三卫196.201套0.1%10号楼4A四室两厅两卫182.6516套2%4B四室两厅两卫152.6516套2%3Q三室两厅两卫136.2917套2%3 R三室两厅两卫126.82517套2%4C四室两厅两卫160.4717套2%4A#四室两厅两卫175.631套0.1%4B#四室两厅两卫156.101套0.1%统计123.5763100%凯旋城一期项目销售计划本项目从目前的前期工作进展来预计,估计会在2012年5月底开始正式销售,根据项目的进展2012年1月2013年2月的销售计划做如下建议:1：项目的销售接待中心（伏山中路四小南
12、100米）已于2011年12月18日进驻使用,做前期销售准备工作，销售人员培训，开始前期客户积累，销售卡，收取客户定金.2：项目一期预计总销售周期自开盘后18个月。即年月年12月，如工期变动顺应调整销售时期，按项目工期顺延。3：项目一期预计总销售金额：一期总建筑面积94265.08平米，763套，预计销售单价6元每平米。预计总销金额：元4：项目销售计划（按18个月销售周期排）：A.一期整体销售周期按南召市场各楼盘的年度去化量推算在每年万方左右，以此推算，本项目一期的销售周期在18个月左右。B.20年月进场，进行累积客户，前期积累期个月，采用销售VIP卡的形式进行客户积累。项目体量及总销金额楼幢
13、总销面积（）均价（元/）套数（套）总销金额（元）一号楼271283600240元二号楼180693600元五号楼12202350095元六号楼12897370085元九号楼12458350098元十号楼12897370085元总计94265.083600763元凯旋城一期价格制定策略一号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积1-A三室两厅两卫133.72608023.21-A#三室两厅两卫131.86607911.61-B二室两厅一卫93.28112011193.72统计24027128.52套均面积113.0355设定单价3600元套均价元元二号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积
14、2-A三室两厅两卫133.56405342.42-A#三室两厅两卫131.754052702-B二室两厅一卫93.20807456统计16018069套均面积112.93266设定单价3600元套均价五号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积3-B三室两厅两卫131.99151979.853-C三室两厅两卫123.43344196.623-D三室两厅两卫115.96171971.323-E三室两厅两卫119.12141667.683-F三室两厅一卫104.74141466.363-G三室两厅一卫196.201196.20统计9512202套均面积128.44210设定单价3500元套均价.
15、37六号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积4-A四室两厅两卫182.65162922.44-B四室两厅两卫152.65162442.43-Q三室两厅两卫136.29172327.33-R三室两厅两卫126.825172156.0254-C四室两厅两卫160.47172727.994-A#四室两厅两卫175.631175.634-B#四室两厅两卫156.101156.10统计8512897套均面积151.7294设定单价3700元套均价9号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积3-B三室两厅两卫131.99151979.853-C三室两厅两卫123.43344196.623-D三室两
16、厅两卫115.96171971.323-E三室两厅两卫119.12141667.683-F三室两厅一卫104.74171780.583-G三室两厅三卫196.201196.20统计9812458套均面积127.1224设定单价3500元套均价.5710号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积4-A四室两厅两卫182.65162922.44-B四室两厅两卫152.65162442.43-Q三室两厅两卫136.29172316.933-R三室两厅两卫126.825172156.0254-C四室两厅两卫160.47172727.994-A#四室两厅两卫175.631175.634-B#四室两厅两
17、卫156.101156.10统计8512897套均面积151.7294设定单价3700元套均价项目销售计划（按18个月为销售周期）按工程进度，先推5、9号楼，再推6、10号楼，最后推1、2号楼。总体推广销售策略：1：一期六栋刚好与会所连成一片，将与主入口一起，打造成项目的样板区，为后期销售增加附加值，便于整盘的销售推广。2：户型类别基本涵盖整个楼盘，可以为后期的开发总结出整盘的销售推广策略及价格策略调整，以及局部建筑方案不足地方的修改，使二、三期做出比较成熟的开发思路，得出科学的总体开发时间节点的把握。3：一期六栋连成小区的主景观带，可以打造出高档小区的样板生活形态，展现出南召最高端住宅样板小
18、区的亮点，为南召高端消费人群注入高端消费理念的强型针，引导追随者，建立知名度的同时建立美誉度，维护一期客户的忠诚度，制造良好口碑，形成强大的影响力，将单价推到一个临界点，实现项目价值利润最大化。4：先推5、9号楼，高调强势入市，感知市场，将入户景观较好的房源作为第一期上市，为营销价格拉高提供有价值的说服力，将强势买点高调入市，使单价有充分的支撑理由，同时掌握成交实际单价的承受力，为后期制定价格策略打下坚实的基础。5: 5、9号楼紧靠会所，在总入户大门口，可以提前施工，建立强势样板段，同时便于做样板房及参观样板段，方便看房路线的安排，可连成一体为现场制造很好的卖场氛围，利于销售员采用多种手法的销
19、售手段。6：第二批开6、10号楼，将一期最好的景观房源展现出来，使单价的支撑力更丰满，为一期整个单价做好支撑，逐步走高，使一期的单价平稳下来，并让市场认可，预留升值空间，建立第一批客户的美誉度，建立强力的市场基础，为整个后期的价值打下良好的口碑及楼盘品牌忠诚度。7：第三批开1、2号楼，这时一期的单价已被市场认可，虽然房源的位置相对前两批次稍差一点，但市场已建立了良好的口碑，单价支撑力度也已基本面稳定，可以保持单价的高位持续运行，减低客户对单价的敏感度及心理抗性，同时由于1、2号楼单体面积大于前面四栋楼，这样使一期整个单价能保持在一个较高的水平，使一期整体均价保持高利润的高位，而市场又能接受，同
20、时施工上也较好安排两栋高层的进度控制，另外由于1、2号楼平均面积相对较小，均套价总体低于前面的房源，使销售上有很大的策略旋回操作空间，这样使整个一期将单价一直处在一个平稳的状态下运行，保持良好的市场信心，同时销售上可采用的手段也不会处于被动，将单价一直处在可控的营销策略范围内，一直延续到二期销售，保持市场的持续可控的同时，将利润达到最大化。8：整个一期的开发便于会所的提前装修，便于前期施工的总体安排，在装修会所的同时，样板房一起装修好，为整个销售进入良性成熟阶段做铺垫。9：一期户型类别多样，有九种房型，便于试探南召市场的真实需求状况。凯旋城一期项目2012年1月2013年12月具体销售计划：2
21、011年1月1日-5月底：主要工作是销售前期准备工作，协调协助项目开工进度的施工安排，将前期推广的广告工作做扎实，为进驻会所做好全面的销售准备工作，销售推广主要围绕销售一期的卡进行，预计在广告推广按计划进行的理想状态最好情况下个月内能销售张VIP卡，VIP卡按3万送4万，5万送7万的具体方案实施，预计将回笼前期资金：1000万元左右。2012年6-7月：推出1号楼：预计5号楼在2012年5月底达到预售条件，五号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积3-B三室两厅两卫131.99151979.853-C三室两厅两卫123.43344196.623-D三室两厅两卫115.96171971.32
22、3-E三室两厅两卫119.12141667.683-F三室两厅一卫104.74141466.363-G三室两厅一卫196.201196.20统计9512202套均面积128.44210设定单价3500元套均价.37预计当月去化本栋的60%，将剩余购买VIP卡的客户转到其他楼座，预计总销金额：元 X 60% = 元，预计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款），计：元 X 30% = 元，2012年8-9月：推出9号楼：九号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积3-B三室两厅两卫131.99151979.853-C三室两厅两卫123.43344196.623-D三室两厅两卫115.96
23、171971.323-E三室两厅两卫119.12141667.683-F三室两厅一卫104.74171780.583-G三室两厅三卫196.201196.20统计9812458套均面积127.1224设定单价3500元套均价.57预计当月去化本栋的60%，将5号剩余房源去化至90%，预计当月总销金额：9号楼 元 X 60% = 元，加上5号楼 元 X 30% = 元，预计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款）计：( 元+ 元)X 30% = 元，加上5号楼8月份销售房源的银行回款: 元 X 70% = 元，预计到2012年9月30日将累计回笼资金： + = 元左右。2012年10-11
24、月：推出6号楼：六号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积4-A四室两厅两卫182.65162922.44-B四室两厅两卫152.65162442.43-Q三室两厅两卫136.29172327.33-R三室两厅两卫126.825172156.0254-C四室两厅两卫160.47172727.994-A#四室两厅两卫175.631175.634-B#四室两厅两卫156.101156.10统计8512897套均面积151.7294设定单价3700元套均价预计当月去化本栋的60%，将9号剩余房源去化至90%，预计当月总销金额：6号楼 元 X 60% = 元，加上9号楼 元 X 30% = 元，预
25、计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款）计：( 元+ 元)X 30% = 元，加上9号楼10月份销售房源的银行回款: 元 X 70% = 元，预计到2012年11月30日将累计回笼资金： + = 元左右。2012年12月-2013-1月：推出10号楼：10号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积4-A四室两厅两卫182.65162922.44-B四室两厅两卫152.65162442.43-Q三室两厅两卫136.29172327.33-R三室两厅两卫126.825172156.0254-C四室两厅两卫160.47172727.994-A#四室两厅两卫175.631175.634-B#
26、四室两厅两卫156.101156.10统计8512897套均面积151.7294设定单价3700元套均价预计当月去化本栋的60%，将6号剩余房源去化至90%，预计当月总销金额：10号楼 元 X 60% = 元，加上9号楼 元 X 30% = 元，预计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款）计：(元+元)X 30% = 元，加上9号楼2012年12月份销售房源的银行回款: 元 X 70% = 元，预计到2013年1月30日将累计回笼资金： + = 元左右。2013年3-5月：推出1号楼：一号楼：户型编号户型类别单套面积套数单套总面积1-A三室两厅两卫133.72608023.21-A#三室
27、两厅两卫131.86607911.61-B二室两厅一卫93.28112011193.72统计24027128.52套均面积113.0355设定单价3600元套均价元元预计当月去化本栋的60%，将10号剩余房源去化至90%，预计当月总销金额：1号楼 元 X 60% = .2 元，加上10号楼 元 X 30% = 元，预计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款）计：(.元+ 元)X 30% = .96元，加上10号楼2013年3月份销售房源的银行回款: 元 X 70% = 元，预计到2013年5月30日将累计回笼资金：.96 + = .96 元左右。2013年6-8月：推出2号楼：2号楼：户
28、型编号户型类别单套面积套数单套总面积2-A三室两厅两卫133.56405342.42-A#三室两厅两卫131.754052702-B二室两厅一卫93.20807456统计16018069套均面积112.93266设定单价3600元套均价预计当月去化本栋的60%，将1号剩余房源去化至90%，预计当月总销金额：2号楼 元 X 60% = 元，加上1号楼 元 X 30% = .6 元，预计实际资金回笼为当月总销金额的 30%（首付款）计：( 元+ .6元)X 30% = .48 元，加上1号楼2013年6月份销售房源的银行回款: .2 元 X 70% = .24元，预计到2013年8月30日将累计回
29、笼资金：.48 + .24 =.72元左右。2013年9月-2013年12月消化一期剩余房源：去化2号楼达到90%即：2号楼 元 X 30% = 元加上2号楼2013年9月份销售房源的银行回款: 元 X 70% =元，加1、2、5、9、6、10号楼的10%:元X 10% = .2元合计：+ +.2=.2元剩余房源一般情况在尾盘阶段会有5%的房源滞销，也就是说整个一期的5%一般会买到二期开盘，另外上面的每月回笼资金只是理想状态下理论上的预计数，与将来实际回笼会有出入，主要原因是银行按揭的时间段出现偏差，还有首付款上不一定全部是按30%支付，还有部分全额支付的房款，这些都将是变数，所以整个销售回笼资金只是大概的销售估算，只是从论理上按这个计划去销售，推广方案及营销策略按这个时间节点去安排，在开盘的时间出现变动的情况下顺延以上销售计划。专心-专注-专业