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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产上市公司的盈余管理探讨-以万科为例J会计1002 范玉婷指导老师:许良虎摘要当前，随着资本市场竞争的不断加剧，上市公司的盈余管理现象越来越普遍，房地产行业作为投资相对较大的国民经济的支柱性行业，其盈余管理行为不仅对投资者的投资决策产生影响，而且影响到中国证券市场的健康发展。不同的时期企业管理者盈余管理的目的、使用的手段不尽相同，使其产生的社会影响也具有显著的差别。本文以万科房地产为研究对象，借助于相关的理论和研究方法对其盈余管理行为进行研究，对揭示房地产行业盈余管理的主要目的、动机和采用的方法具有一定的现实意义。 本文对国内外相关领域研究成果的梳理和选题背景为切
2、入点，对上市公司盈余管理的概念、目的和方法进行了概述，对揭示中国房地产上市公司的盈余管理行为具有理论指导作用。以万科房地产为例分析了房地产上市公司盈余管理的现状及问题，并提出相关措施，这些措施对于规范我国上市房地产企业的盈余管理行为有一定的借鉴意义。关键词:上市公司；房地产；盈余管理Research on Earnings Management of Real estate Listed companies-Take Vanke as an ExampleAbstractAt present, with the constant aggravation of competition in th
3、e capital market, the earnings management of the listed companies is increasing severely especially for the real estate industry.The excessive earnings management of the listed companies in the real estate industry will affect investors decisions even the healthy development of the stock market. The
4、 purpose and means of earnings management are diverse in different period just as the influence it exerts. Therefore,this paper takes Vanke estate company for example to analyze their earnings management behaviors with the help relevant theories and research methods which contribute to disclosing th
5、e motivations and methods of earnings management.The research in this paper mainly contains the following aspects. This paper analyzes the research background of the topic and summary the domestic in order to find out the entry point of this thesis which have the directive function for disclosing th
6、e intension of the earnings management behaviors.And thesis takes an example of Vanke to analysing the intension of the earnings management behaviors and problems of real estate listed companies.And the thesis presents some relevant countermeasures and recommendations for the earnings management whi
7、ch can normalize the earnings management of Chinese listed real estate companies.Key words:Listed company;Real estate;Earnings management.目 录第一章 盈余管理基本理论概述.21.1盈余管理的含义、特征与目的.21.1.1盈余管理的含义.21.1.2盈余管理的特征.31.1.3盈余管理的目的.31.2盈余管理的方法.41.2.1利用关联交易进行盈余管理.41.2.2利用会计变更进行盈余管理.51.2.3利用应计利润进行盈余管理.6第二章 万科房地产的盈余管理
8、现状、问题及原因分析.72.1万科企业股份有限公司概况.72.2万科集团盈余管理的动机.72.3万科集团盈余管理的主要手段.102.4万科集团盈余管理结果的评价.18第三章 万科房地产盈余管理的对策.193.1进一步加强信息披露.193.2适当减少政府的干预.193.3建立健全会计准则制度.193.4加强外部监督体系的建设.203.5优化内外部环境.203.6加强企业的诚信道德建设.20结束语.21参考文献.22引言背景 盈余管理在会计界存在着不同的定义，按照美国会计学家凯瑟琳雪普的定义，盈余管理实际上就是旨在有目的地的控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。而另一美国会计学家
9、斯考特认为盈余管理是“在会计准则和会计制度允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。随着人们对盈余管理认识和研究的深入，盈余管理有了更加全面和准确的概念，管理当局从更好地实现其经营目标出发，在会计规则和准则允许的范围内，以会计政策的可选择性为前提，通过会计估计的合理变更、会计方法的选择运用、交易事项的时间控制及关联交易的适度调节来修正财务报告，已达到平衡收益、稳定股价、合理避税、规避风险等目的，从而实现企业价值或股东财富最大化的一种行为。我国证券业迅速发展,对企业财务信息的需求也在迅速增大,加之企业财务信息失真给社会造成的负面影响,特别当前金融危机下使
10、人们对财务信息质量的要求越来越高。正是这种背景下,房地产企业的各利益相关者都需采取不同的措施,来规范房地产企业的盈余管理并保证其真实性,可靠性。自20世纪80年代以来,盈余管理行为逐渐成为国内外会计理论界进行研究的焦点。并且很多文献都已经证明了我国的上市公司存在盈余管理问题,但是,针对房地产上市公司进行研究的却很少。房地产行业的上市公司跟其他行业的上市公司相比,不论是在运营特点还是在具体的会计核算方面都存在重大的差异。并且近几年来,尽管政府部门几乎每年都对楼市进行不同程度的调控,但是房价依然在不断的上升。因此,本文选择把房地产行业和盈余管理结合起来进行研究。意义 通过对房地产行业上市公司盈余管
11、理的研究，检验房地产行业的盈余管理行为，提出了一些针对抑制盈余管理的对策及建议。对投资者而言，可参考本文的相关研究结论来评估房地产公司的盈余管理程度，调整高效策略与融资策略;对管制机关而言，可参考找出房地产行业盈余管理程度较高的时期，抓住监管重点，维持经济市场的稳定性;就学术研究而言，可以加强基于房地产行业视角的盈余管理领域的研究。此外，本文研究盈余管理的结论，也可为后续的研究提供参考。第一章 盈余管理概述1.1盈余管理的含义、特征与目的1.1.1盈余管理的含义 盈余管理(earning management)最早出现于19世纪，由创造会(creativeaccounting)演变而来，最初体
12、现为利润平滑，后来逐步出现秘密准备等。20世纪80年代开始，盈余管理发展成为会计学界和经济学界的热点话题之一。但迄今为止，学术界对于盈余管理的概念仍存在争议。 Scott (1997)从经济收益观的角度，将盈余管理定义为管理层通过会计政策的可选择性来谋求自身利益或企业价值最大化。Schipper (1989)从信息观的角度，将盈余管理定义为为管理层为实现个人私利，运用会计政策的可选择性和缺陷，通过会计估计、构造较易等有目的地干预财务报告的行为。它的缺陷是并未将管理层游说准则指定机构列入盈余管理。Healy和Wahle(1999)从经济收益观和信息观的角度提出，盈余管理是指管理层通过运用职业判断
13、人为调整财务报表会计盈余，以达到干扰投资者、债权人和其它利益关系人的行为。 关于盈余管理界定的主要分歧集中在两点:(1)盈余管理行为是否是一种合法行文,即盈余管理是否在相关会计准则和会计法规的允许范围内进行。(2)盈余管理的手段是否包含非会计方法在内。本文认为,盈余管理是区别于盈余作假的合法化手段,盈余管理的影响具有双面性。作者认为盈余管理是合法化的行为，适当的盈余管理可以帮助企业提高市场价值，也同时可以满足管理层的需要。盈余管理的方式方法变化很多，最常见的是利用会计政策和会计估计，以及不同的收入确认手法，因此本文认为盈余管理的手段既包含会计方法也包含非会计方法。 大卫森(Davidson)等
14、人(1987)认为，盈余管理就是为了财务盈余达到管理层的预期，在会计准则允许的范围内使用的方法。 保罗和詹姆斯(1999)提出，盈余管理是企业为了影响投资者对财务信息的理解，通过对会计方法和会计估计的选择来影响财务报表的行为。 斯科特(Wiiliam Scott) (1999)也持有这种观点，认为盈余管理是企业在公认会计准则范围内，为了满足企业管理层自身的利益以及为了使企业的价值达到预定目标，管理层通过对准则所允许的会计政策进行选择或其他利用会计方法进行的行为。 随着我国市场经济的发展和盈余管理问题的不断出现，到了上世纪90年代后期，国内学者开始借鉴国外盈余管理分析的结果，对我国上市公司的盈余
15、管理动机和方式方法进行分析。 卢侠巍(1999)1、魏明海(2000)2、顾兆峰(2000)3、秦荣生(2001)4等人通过借鉴国外学者的分析结果，以及对我国上市公司的盈余管理进行分析之后，得出结论，认为盈余管理是企业为了实现自身价值的最大化以及影响投资者做出投资决策，在会计准则和法律法规允许的范围内，通过对会计政策的选择和会计方法的选择，对财务报表进行粉饰的一系列行为。 由上面国内外学术界对盈余管理的界定，作者在本文中所阐述的盈余管理为企业为了实现自己价值最大化，为了影响利益相关者的判断和决策，为了控制企业的盈余信息，在会计准则和法律法规允许的范围之内通过对会计方法和手段进行选择的行为。1.
16、1.2盈余管理的特征 企业的盈余管理行为涉及到方方面面，包括盈余管理的主体、目的等。概括来说，盈余管理的特征包括: 1.管理层是盈余管理的主体。我国上市公司控股股东“一股独大”现象非常普遍，因此我国盈余管理具有双重主体-管理层和控股股东。 2.盈余管理必须在会计准则及其相关法规的范围内进行，即盈余管理的客体是会计准则、会计方法、会计估计和时点选择。其中，会计准则、会计方法和会计估计属于盈余管理的空间因素，会计方法和交易事项发生的时点选择属于盈余管理的时间因素。 3.盈余管理的目的既明确又复杂。“明确”是指盈余管理的目的是为获取个人利益。“复杂”是指盈余管理的利益表现形式很多，既可以是增加管理层
17、红利等直接利益形式，又可以是职位晋升、抬高股价、规避监管等间接形式。 4.从一个足够长的期间看，盈余管理并不增加或减少企业的实际盈余，只会改变实际盈余在不同会计期间的分布。因而，盈余管理影响的是企业的会计盈余而非实际盈余。1.1.3盈余管理的目的 (1)防亏损或避免退市动机 中国的公司法规定，如果上市公司在三年内出现了连续亏损，该公司就需要暂停股票上市并对公司进行整顿，如果紧接的一年内该公司仍然没有恢复盈利，则该公司就会被终止上市5。这样公司的形象就会受到严重损害，公司的债权人、投资者和其他利益相关者甚至公司的管理者的利益都会受到损害，从而不利于公司的继续融资。为了避免这一局面，上市公司尤其是
18、那些位于盈亏临界点的公司就会采取盈余管理对现有的财务数据进行修正。通常情况下，上市公司普遍会在首亏那一年调减会计收益，而在亏损后首次盈利以及亏损的前一年对会计收益进行调增，利用盈余管理来避免退市现象的发生。 (2)商业信贷动机 受到中国特有的历史体制影响，中国的公司倾向于使用银行负债进行融资，随着贷款企业尤其是那些依靠银行贷款和财政拨款的国有企业的偿债能力降低和财务状况的恶化，金融机构也增强了自我保护意识和信贷风险意识，通过对贷款企业的营业状况和利润情况进行考核来确定他们的信用水平，从而决定是否贷款给这些企业。因此，一些经营能力下降和财务状况不佳的企业为了较快获得银行的贷款，通常会对企业的会计
19、信息进行修正，以满足银行的贷款要求。 (3)税收筹划动机 管理层在进行盈余管理时，改变了企业的利润水平。企业所得税是以会计利润为基础加减调整项目计算出来的。直观的看，企业进行盈余管理的时候，会改变企业的所得税费用，即盈余管理行为存在所得税成本(或正或负)。当管理层通过盈余管理使企业利润最大化时，会多支付所得税费用;当管理层通过盈余管理使企业利润最小化时，会减少所得税成本。 (4)IPO、配股、增发新股过程中的盈余管理 公司上市交易的目的是为了筹集更多资金，然而，并不是所有的企业都可以在证券市场上进行交易，只有那些符合证券法和其他相关法律约束的公司，才有资格通过发行股票来筹集资金。因此，企业就会
20、产生盈余管理的动机以获得股票上市的资格。另外，中国在配股和增发新股的过程中，也制定了相关的法律法规，以确定企业进行再融资所应该具备的条件，例如，我国上市公司增发新股的条件是企业最近连续三个会计年度中加权平均净资产的收益率的均值必须大于等于6%、公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利等67。为了达到上述要求，上市公司就会调节盈余来实现企业的再融资。相关的实证研究表明，中国上市公司受到增发资格的限制，会产生很强的盈余管理动机对增发新股前三个会计年度进行盈余管理，从而使得公司的净资产收益率能够达到获取增发资格的水平。1.2盈余管理的方法1.2.1利用关联交易进行盈余管理 (1)商品购销 上市公
21、司可利用关联交易来对公司进行盈余管理，以将公司所得利润转移到母公司，或者将需要隐匿的母公司利润转移到关联公司8。例如，上市公司可以利用商品购销进行管理，通过将公司的存货高价卖给相应的关联公司，从而增加公司利润。 (2)委托经营、受托经营或托管经营 上市公司可以委托母公司经营自己的不良资产，并定期从母公司收取一定的报酬，这样，上市公司可以凭空获得利润并回避亏损所反映的问题9;另一方面，母公司也可以委托上市公司经营具有高获利能力的、稳定的资产，同时只收取较低的收益，使得上市公司获得较高的收益比例，使上市公司的利润增加10。同时，母公司和上市公司也可进行反向操作，转出上市公司所获得的盈利11。 (3
22、)转嫁费用负担 公司的管理层通常会通过转嫁费用负担来达到目的，以提高上市公司的股价或利润12。通常情况下，如果上市公司的效益比较好，费用就由上市公司负担;反之，如果上市公司的效益不好，各种费用就由母公司来负担，从而在一定程度上增加上市公司的利润13。虽然其他子公司会额外多出一部分需要承担的费用，但是由于上市公司属于母公司管理，因此这是上市公司和母公司实现双赢的一个有效方法。 (4)转让资产 关联方可以利用多种形式进行资产重组，如资产置换、资产转让、股权收购转让、资产租赁以及母公司和子公司之间的无偿资产划拨。如果上市公司的收益不佳，则母公司就会下调商标使用租金的价格或者只是象征性地收取少量租金费
23、用，从而使得上市公司获利14。 (5)债务重组 大多数债务重组公司都是被ST的公司，其为了“摘星脱帽”或者以免继续亏损以达到扭亏为盈的目的，通常会通过债务重组实施盈余管理。由于采取法律诉讼程序的成本比较高的原因，大多数债权人都愿意做出让步，采取债务重组方式，使企业渡过难关。而对债务人来讲，他是最大的受益者，可以迅速缓解企业的财务困境。1.2.2利用会计变更进行盈余管理 (1)变更折旧方法和折旧年限 典型的利用变更折旧年限和折旧方法进行盈余管理的案例就是美国的通用公司。美国通用公司延长了固定资产的折旧年限，从原先的十年延长到十一年，从而使得通用公司的年利润增加了二十亿美元15。 (2)变更长期股
24、权投资的核算方法 长期股权投资可以利用权益法和成本法进行核算。上市公司可以利用购进和卖出其他公司的股权来实现成本法和权益法的相互转换。例如，上市公司可以购买那些处于亏损状态的公司股权，以做出投资亏损现象，从而利用权益法来确认公司的亏损份额16。 (3)改变会计报表的合并范围 根据目前中国正在实施的新会计准则的规定，上市公司合并主要被分为非同一控制下企业之间的合并和同一控制下企业间的合并。其中同一控制下企业的合并指的是被合并的企业在合并前和合并后都受共同的一方或者多方的控制，而且，从企业发展的历程来看，这种控制并不是暂时的，这种合并形式下的企业合并，参与合并的企业在合并的过程中所取得的有关的负债
25、、资产，按照企业合并当日在被合并企业的账面价值进行入账，但是并不形成商誉17。上市公司进行企业合并时，被合并双方的资产负债表中的负债以及各项资产都应该按照其账面的价值进行计算18。合并现金流量表和合并利润表不仅包括企业合并后的现金流量和利润，还包括企业合并前被合并企业所实现的现金流量和利润19。这样，一般上市公司会选择在年底对经营业绩比较好的企业进行合并，并将他们的利润合并到公司的财务报表，从而起到拉升公司业绩的作用。1.2.3利用应计利润进行盈余管理 企业利用应计利润进行盈余管理的手段包括改变交易时间和应计项目的金额。改变交易时间指的是将确认收入的时点提前或者推后:改变应计项目的金额指的是利
26、用会计估计来影响企业的会计盈余20。例如，上市公司可以在年底的时候虚列收入，并在第二年利用对方退货或者会计差错的名义对收入进行调整，或者在合适的时间将上年的应计项目进行计提减值准备。第二章 万科房地产的盈余管理现状、问题及原因分析2.1万科企业股份有限公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。 2011年，公司实现新开工面积1448万平方米，比年初计划增加9%，实现竣工面积659万平方米，新开发项目52个，销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润%.2亿元，在己进入的54个
27、城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。 万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。在财富杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。 万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质量管理能力。并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。
28、在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。 在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。2.2万科集团盈余管理的动机 万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。本次发行共增发
29、A股317,158,261股，募集资金总额9,999,999,969.33元，扣除发行费用后募集资金净额9,936,601,701.22元。2007年9月5日，公司增发的A股股票在深圳证券交易所上市。 众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金等方面都有着比较严格的规定。如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方式分配的利润大于可分配利润的30%等。 在这种要求下，迫使公司的管理层
30、对各项财务指标进行粉饰，使企业可以达到增股要求从而顺利增股。 另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场的情况息息相关。图1是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益,企业的会计盈余与每股收益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。因此为了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。我国房地产行业盈余管理问题研究以万科集团为例图1:万科集团2006-2011年盈余公积与每股收益盈余公积(单位:亿元)每股收益(单位:元) 200644.020.39200753.950.45200865.820.37200987.38 0.482010105.88
31、0.662011136.490.88 1、避税动机 对于房地产开发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集型行业，它又有着很长的开发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹划，从而达到盈余管理的目标。 首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。万科集团在2007年年报中披露:2007年公司实现新开工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%，比年初制定的600万平方米的目标减少了
32、25.8%，而公司在2007年的新开工住房中，装修房的比例达到了53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟，另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相应延迟了项目竣工验收。在房地产开发的过程中，企业在装修房的策略上缺乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按时在年内竣工，也就无法及时结算。 其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。 最后，会计准则规定
33、，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。除了费用必要支出这一前提，要保证费用的分摊能够在账目中得到平衡。最大限度地摊入成本，这样才能尽可能达到避税目的。2、政治动机 政府在市场经济发挥宏观调控作用，而随着我国近些年来房地产市场的火热，房价持续不断攀升，针对房地产市场的投资也持续上涨，在这种情况下，国家开始发挥市场导向作用，从2003年到2007年间出台了一系列关于房地产行业的政策措施，试图对房地产经济进行引导。在这一系列措施中，囊括了信贷、税收、土地出让、外资等数个方面。首先在信贷方面，由于房地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量数额巨大，因此国家出台了相应的加强信贷风险
34、的措施，不但提高了房地产项目的资本金比例，而且将民众购买第二套住房的贷款首付比例提高，同时将贷款利率上调，从而降低房地产行业的信贷风险。其次，在税收方面，对个人的二手房转让收益收取所得税，并且加强对房地产行业营业税的征收和管理力度，同时也开始对土地增值税进行实质性征收。再次，对土地出让的规范进一步加大，对各类非农建设用地进行严格管理，对土地出让审批更加严格，通过相关措施对土地资源进行保护。最后，由于房地产行业的资金需求量庞大，有相当数量的外资通过房地产行业进入市场，因此国家出台相关房地产市场的外资准入政策以及对外商在我国经济市场上的投资进行了重新修订。 通过以上这些相关措施，对房地产行业产生了
35、重打影响。政府新政策的出台，加强了对房地产行业的管制，企图抑制我国房地产市场的价格过高和行业暴利现象，在这种情况下房地产企业的利润就成为政府对市场进行管控的重要影响因素。因此为了避免政府出台的新政策为企业带来政治成本，房地产行业有理由通过对本企业的会计盈余进行管理，从而降低企业利润，达到规避政治成本的目的。2.3万科集团盈余管理的主要手段 结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对万科集团2007-2011年五个会计年度年报的分析，我们能够得出万科集团进行盈余管理的几个方式:2.3.1调节收入确认时点 我国在企业会计准则中，规定了确认商品销售收入的相关原则，商品的销售收入应当在这些情况下进行
36、确认。首先，销售商品的企业己经把商品的所有权进行了转移，附加的风险和报酬都转移到购买方，其次，企业不对售出的商品进行管理，也不对其加以控制，再次，商品的销售收入金额可以可靠地计量，并且随着商品的销售企业可以得到相关的经济利益，最后，商品销售收入带来的成本也可以可靠地计量。 在万科集团的年报附注中，在“收入”对如何确认收入指出，当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。首先，万科集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了购买方;其次，万科集团不对售出的商品享有管理权，也不对其加以控制;再次，万科在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式
37、时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收，可以根据合同交付并取得购买方提供的付款证明时予以确认。 由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下几点应该满足，首先必须保证房屋工程己竣工并通过了验收，其次，企业与购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。 但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问题。 (1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。这种情况下，
38、房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收货款不能确认为实际收入。 (2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合同来判定销售收入的确认时点。在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题的处理都有约定。当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义上来说，房地产企
39、业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。根据相关会计准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。 (3)一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使房地产项目己经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工结算，也不能确认收入。但是在这个问题上一般容易产生意见的偏差，一种角度是从会计原则的谨慎性出发，要确认收入必须可以准确地计量与此相关的成本，因此不能在竣工结算完成前就对收入进行确认。另一种是站在企业角度上，由于房地产行业的特殊性，工程项目往往跨越数个会计期间，竣工结算也可能需要很长时间，如果必须待结
40、算后才能确认收入，就会推迟企业的销售收入确认时点，从而影响到企业反映当期营业成果的准确性。因此从现实角度上，企业的会计人员可以根据工程项目的具体情况对收入进行确认，即使项目的竣工决算尚未完成，但根据项目开发过程中的情况是可以对项目成本进行相当准确的计量的，因此企业应当可以在竣工结算完成前对收入进行确认。 (4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。一般在理论上被更多人接受的观点是当房屋的法定所有权进行转移时才意味着风险和报酬转移到客户，在这种情况下企业才应当确认销售收入。我国的经济市场发展至今，体系己经比较健全，房地产市场也有
41、着相对完善的管理秩序，在房地产开发的一系列过程中的各个环节上都有着规范和要求，比如在项目开发前要提供土地使用权的各项证明、项目施工权的证明、销售许可证等。在这种规范的程序下，将房地产行业的风险一定程度上降低了。因此当工程项目己竣工验收，客户己与企业签订合同及入住手续等之后，房屋上附带的报酬和风险就己经转移到客户身上，而房屋的产权手续涉及到数个政府部门，过程繁杂，以此为标准的话可能会推迟企业确认销售收入的时点。因此根据实际情况来看，企业可以在工程项目竣工并验收、与客户签订符合要求的销售合同及其他手续的情况下，在房屋的法定所有权转移前，根据实际情况进行销售收入的确认21。图2:万科集团2007-2
42、011年预收款项金额变化情况单位:元预收款增幅200721,622,747,400.80 200823,945,755,139.8510.74%200931,734,801,163.76 32.53% 201074,405,197,318.78 134.46%2011111,101,718,105.8249.32% 我国房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。万科集团在年报中指出企业的收入确认原则为将已经收到但没有达到收入确认标准的款项计入预收款项科目中，直到其符合收入确认的条件后再转入营业收入科目中。我国企业会计准则中相关条款规定，当企业的工程项目竣工验收并与客户签订了销售合同及相关手
43、续后，应当将预收款转入营业收入，以此作为收入确认的时点。但一般房地产企业都会拖延房屋的竣工结算时间，以此拖延收入确认时点，常用的手段有拖延项目相关手续的办理或竣工结算，以此减少收入减少税款,从而进行盈余管理。由上表我们可以看出，万科集团的预收款金额变化情况，在2010年比2009年的增幅高达134%，除了销售规模的扩大以外，也存在在2009年减少收入确认对10年的销售收入进行盈余管理的可能性。2.3.2调节成本、费用 为了在成本和费用环节对企业的会计盈余进行管理，从万科的案例中有以下几点表现: 首先，2007年万科集团在管理机构中设置了专门的成本管理部，对整个企业实行标准化的管理。这一部门的成
44、立使万科从以前的只有预算决算部转化成了更专业的成本管理部，对整个企业的成本和费用问题进行管理，这一部门主要对成本进行分析和管理控制，由企业分管工程采购成本的副总负责。成本管理部使企业内部各项流程更加规范化和标准化，提高了企业对成本管理的质量，使得企业的运行更加高效。并且为了使成本管理系统更加健全和完善，万科集团还围绕此系统制定了一系列如企业成本核算细则和成本管理实施细则等规范指引和操作指南进一步提高了企业进行成本管控工作的力度。 其次，万科集团还着重进行产品采购的标准化和集中化，这样一来，成本的管理和评估可以更加准确，并且集中化的采购方式也可以使得企业充分发挥规模效应。万科在2009年制定并修订了一系列关于工程采购和供应商管理的办法和细则，由此规范采购过程中的业务操作，并实行了战略合作、招投标等多种采购模式，使企业的采购环节更高效、规范、透明，不仅提高了企业的专业化程度，也有效地降低了企业在采购环节需要消耗的人力物力，降低了采购成本。在2009年万科的年报中指出，公司制定并推广装修费C级标准，公司的集中采购产品总类由08年的12类上升到09年的24类，并在此过程中节约了12.3%即逾1亿元的采购成本。 再次，万科集团着重强调通过对客户的需求曲线进行分析，降低期间费用。由于房地产市场的发展，进入房地产行业的企业越来越多，加剧了行