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1、精选优质文档-倾情为你奉上宿州经济开发区馨云南路秀水服装城项目可行性研究报告安徽中升投资发展有限公司2010年10月目 录一、总述（一）建设项目概况（二）项目建设的必要性（三）可行性研究编制的依据（四）可行性研究报告范围（五）可行性研究结论二、市场分析（一）宿州城市概况（二）宿州宏观经济运行（三）宿州房地产市场供给及需求分析（四）宿州整体房地产市场划分及分析（五）宿州房地产市场判断（六）项目机会分析三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一）地块概况（二）经济技术指标（三）建设条件四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则（二）项目规划思路（三）建筑方案设计（四）结构设计（五）消防设施设计
2、（六）环境保护五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划（二）工程进度安排六、项目的核心定位及核心策略（一）商业地产与住宅地产的认知与模式(二)整体开发理念(三)市场定位（四）产品定位：(五)客户群定位（六）销售策略（七）竞争策略七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据（二）项目首期投资成本估算原则（三）项目首期投资总额估算（四）首期各季度投资计划（五）项目首期资金筹措八、项目财务评价（一）评估依据（二）项目首期销售价格推测（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划（四）项目首期税收估算（五）项目首期财务盈利能力分析（六）清偿能力分析（七）资金来源与运用（八）项目首期不
3、确定性分析九、综合评价结论及建议（一） 综合评价结论(二)建议一、总 述（一）建设项目概况项目名称：秀水服装城1. 建设地点：宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。 2. 建设单位：安徽中升投资发展有限公司3. 项目概况位置：本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环一路与外环二路之间。占地面积：项目总占地面积约180亩，其中市场用地地块规划用地面积约120亩；综合配套用地地块规划用地面积约60亩。容积率：地块综合容积率约为1.67，其中商业市场地块容积率约为1.5，综合配套地块容积率约为2.0。总建筑面积：项目总建筑面积约平米，其中商业市场部分建筑面积为约平方米，综合配套部分建筑面积
4、约80000平方米，。产品组合：综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区、配套商业区；商业市场用地区域,产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布的大型Shopping Mall，包含服装纺织品购物中心、鞋帽饰品主题商场、小商品购物街、餐饮风情街、休闲娱乐广场及大型配套停车场。商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场的封闭（结合半封闭开敞空间）的现代模式形成独立的城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食、咖啡茶点、影视游戏的点、面状服务区域；小商品购物街、餐饮风情街采用传统的开放街区
5、形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情；休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植物为主，主题公园内建造一条景观河，河边景观树为香樟、乌桕、垂柳、银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。4、项目经营模式商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为50%自持招租，50%出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期的商业中大部分铺面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业、大品牌的加盟。综合配套区域的
6、酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营的模式；住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。5、项目公司概况5.1项目建设单位与职能安徽中升投资发展有限公司成立于1998年，注册资本2000万，公司占地总占地110亩。经营用房【自持】80000余平方米，现有员工150余人，主要从事房地产开发.物业经营、生物工程、化工类产品的生产经营、建筑安装工程等。公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发、建安产值近十亿，先后开发项目如下：1、2001年2004年
7、，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地50亩，开发建筑面积7万平米，于2004年底全部销售完毕。2、2005年至今，开发建设黄山西递商贸城、西递博雅兰庭渡假酒店和中升融智工园项目，总建筑面积11万平米，现已建设完成近8万平米。3、2008至今开，开发建设中升融智科技园项目总占地110亩总建筑面积达21万平方米，现已完成近10万平方米。4、2008年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为5.5万平米,层数为30层，现已形成销售。5、随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省政府集资楼望湖城项目近18万平方的建设任务，安徽
8、中烟蚌埠烟叶醇化库工程11万平方米，安徽皖北煤电医院工程6万平方米，中国科技大学重点实验室工程近3万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数千万元。“务实开拓、追求卓越”为公司经营宗旨，公司发展将依据这一宗旨，循序渐进、诚信务实。使企业逐步健康稳定发展，有信心、有能力使企业在2010年打造成为以生物化工科技、房地产开发为主的现代化大型企业集团。（二）项目建设的必要性1、城市发展条件 1.1良好的交通条件 宿州市对外联系便捷，交通优势明显。北距徐州观音机场仅75 km；京沪铁路、合(肥)徐(州)高速公路和206国道南北纵贯市区，规划的京沪高速铁路从市区东缘穿过；规划的泗永高速公路从
9、市区北部穿过；水运经新汴河入洪泽湖通长江，水、陆、空立体交通运输系统十分发达。宿州开发区位于宿州老城区的南部，宿蒙公路、宿怀公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。1.2丰富的劳动力资源 宿州市的劳动力资源丰富，已形成有一定产业素质的百万劳动大军。劳务输出总量突破120万人。资源丰富、交通发达、商务成本低，营造了良好的低生产成本和低交易成本的发展条件，有利于主动承接经济发达地区产业转移。 1.3丰富的土地及自然资源 宿州土地资源丰富，用地条件良好，水源充足，为城市空间拓展提供了坚实的保证。宿州市煤炭资源是淮北煤田的重要组成部分，在全省及至华东地区都占有
10、重要地位，是长三角经济区能源供应基地之一。 同时宿州农产品资源充裕，粮、棉、油、水果、蔬菜产量均居全省前列，是全国重要的粮棉生产基地、水果主产区、畜牧业发达地区。2、区域发展机遇 2.1“中部崛起”战略为宿州带来新的机遇 国家在统筹区域协调发展过程中，于2005年正式提出了“中部崛起”发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起的各项政策与措施，这是继东部开放、西部开发、振兴东北之后的国家又一个促进区域经济发展的大战略。实施“中部崛起”战略，国家对中部地区的现代化农业，特别是粮食主产品区建设以及综合交通运输体系和能源、重要原材料基地等建设的支持力度将进一步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技
11、术产业的加快发展，积极促进中部地区大市场的开拓以及大流通的发展。 “中部崛起”作为我国重要的区域发展战略，随着规划的制定和逐步实施，无疑给位在其中的宿州市发展带来了更多的机遇，有利于宿州市培育发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加快国民经济和社会发展，为“抢抓机遇、乘势而上、奋力实现安徽省在中部区域的崛起”创造条件。2.2 淮海经济区一体化发展，将全面提升宿州及周边区域的整体竞争力 淮海经济区由苏鲁豫皖4省20 个地、市组成。淮海经济区区位优势突出，是新亚欧大陆桥的东桥头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地位。 尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为
12、夹在京津冀和长三角两个发达经济板块的“断裂带”和我国东部沿海发达地区的“经济低谷” ，相对而言被“边缘化” ，但因其拥有优越的经济发展条件，四省分别拿出了针对边缘区域发展的思路，特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设、山东省提出济宁都市圈战略、安徽省提出皖北崛起战略、河南省提出豫东大三角战略，这些战略对形成苏北、鲁南、皖北、豫东四版块城市群将产生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展的潜力所在。 在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于“将淮海经济区作为全国区域综合试点区、促进淮海经济区快速崛起”的议案 。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家发展规划，予以优
13、先扶持，确保重点推进；建立跨省际区域经济联络协调机制，对淮海经济区的各类资源进行集中整合，使其发挥出更好的效益，促进区域经济快速、健康、可持续发展，实现与“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三大经济区域的共同繁荣。 淮海经济区以徐州为中心。2002年江苏省政府正式批准了徐州都市圈规划 ，规划的重点是：“培育、发展、协调” ，即：突出对产业、劳动力、政策环境等发展要素的有序培育、择优培育和重点培育，加强对产业发展的规划、引导，深化对城镇布局、交通网络、区域基础设施和公共设施、旅游资源、生态环境等重大问题的协调。规划推动人口、产业向都市圈核心、节点和发展轴聚集，形成1个特大城市（徐州），4个大城市（
14、宿州、枣庄、滕州、宿迁）和一批中小城市、小城镇的等级规模结构。依据点轴开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，将其培育成为“点轴”结合的产业轴和城镇带。 京沪/京福产业轴、城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的“煤带”，包括徐州、枣庄、滕州、萧县、宿州等，城镇密集，应凭借能源、区位、交通和原有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪一体化工业、煤化工、精细化工、新型建材、电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业带。 宿州市应主动承接辐射、主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济圈作为接轨长三角的起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对接为支
15、撑，通过市场引导、要素互动和行政推动，全面推进产业协作、市场联接、科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展的工业品配套基地、生态旅游休闲基地，开辟出一条具有特色的东向发展道路。2.3 安徽省承接长三角转移的优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨益长江三角洲地区是我国经济最发达的地区之一，在近年来的经济快速增长过程中出现经济一体化的趋势。为此，安徽省委、省政府及时提出了“向东发展”战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地的区位、产业、科技和市场优势，利用好长三角的资本、市场、人才、科技资源，以更强地力度推进大开放战略的实施，以开放促改革、促发展，提高经济国际化水平。 2010年1月12日，国
16、务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划 。这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是安徽省第一个上升到国家战略层面的发展规划，对于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意义。 皖江城市带包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城9市59个县（市、区） ，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有的产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江一线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核” ，以滁州和宣城两市为“双翼” ，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。以装备制造、原材料、轻纺、高技术、现代服务业、现代农业为产业承接发展重
17、点，促进产业创新升级。加快推进芜马巢、安池铜两个省直管集中区承接产业转移建设。 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 皖江城市带（承接产业转移示范区）的设立进一步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。 沿淮城市群包括宿州、亳州、淮北、蚌埠、阜阳、淮南六个市，国土面积3.92万平方公里，约占全省的28%，人口占全省的44%。沿淮城市群是我省经济和社会发展的重点和难点地区，加快沿淮城市群的发展关系到全省全面建设小康社会目标的如期实现，关系到中央“中部崛起”战略决策的全面落实
18、。因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。2.4 京沪高铁将带动沿途经济带的崛起，宿州有机会实现“完美转身” 京沪高速铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度1318公里，计划2011年年底投入运营。设计最高运行时速380公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为3小时45分钟，列车最小追踪间隔按3.5分钟设计。年客运输送能力双向达到1.6亿人次。它的贯通给宿州的发展将会在空间范围、产业结构、发展理念等方面带来巨大的机遇。 在空间范围上，时速高达350公里的全新客运线路2012年投入运营后，京沪间的陆上行程将从14小时缩短为5小时。
19、京沪高铁将与现有京沪铁路实现客货分流。高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。 如此一来， 京沪铁路的单向年货运能力将达到1.3亿吨以上， 比目前增加5000万吨。这将从根本上解决京沪通道运输能力紧张状况。根据国际惯例，铁路客运量的增长与地区GDP发展之间的弹性系数为9：10。据初步研究计算，京沪高铁建成后可使沿线地区GDP增长率提高19%-21%左右。从全国区域经济的角度来看， 京沪高速铁路的建设将加快宿州与长三角、 环渤海两大经济圈的融合与对接。宿州位于两大经济圈的中点站，也是两大经济圈之间的“经济洼地”。京沪高速铁路建成后，宿州将同时进入长三角和环渤海“3小时经济圈” ，为“洼地
20、”的“隆起”创造了极为有利的条件。 在产业结构方面，京沪高铁建成之后，沿线城市经济联动将加速，货运能力的大幅提升，宿州应充分发挥煤炭，农产品和人力资源优势，抢抓机遇，在满足长三角经济发展中对能源的需求缺口中，抢占先机。另外长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级。宿州作为沿线重要城市之一，由于土地成本、人力成本、资源成本、办公成本、运输成本等巨大的组合优势，在京沪高铁的催化下，将有可能在未来较短时间内成为长三角产业辐射和转移的主要腹地之一。机遇再一次垂青于宿州，无论是从“促进宿州有效迎接长三角工业辐射” 、 “提高宿州的在全国的知名度和价值认可度”还是“优化宿州城市发展
21、格局”的角度，京沪高铁对宿州的作用都是深远和不可替代的。3、从城市形象看项目建设的必要性宿州缺少规模大、档次高、功能齐全的商业中心，本项目将极力打造宿州市商业名片，建成宿州市标志性的建筑群，成为宿州市人人喜欢的集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体的一站式消费场所，从而为提高城市的整体形象作出贡献。该项目建成后将会吸引像家乐福、沃尔玛、乐购这样的外资零售企业和华联、永辉、合家福等国内大型零售企业的入驻。所以，本项目的建设是必要的。4、从提高宿州市整体环境看项目建设的必要性一个城市的商业氛围、居住环境的提升离不开房地产企业的努力与协作。纵观整个宿州市商业住宅楼盘，缺乏居住环境优秀的，能引领人居进程
22、的标志性楼盘。本项目毗邻美丽的自然景观蒙河与陈河，项目规划大、园林景观优美、配套齐全，具备建设成为宿州市一流的商业人居环境楼盘的先天条件。所以本项目的建设是有积极意义的。5、从区域产业发展和经济发展看项目建设的必要性宿州经济开发区现已初步形成初具规模的服装生产加工产业基地，园区内的知名品牌服装就有百丽、杉杉、欧路等一线品牌的服装生产机加工企业，在加上本土的服装企业的现状，建设秀水服装城是相宜得章、一举二得的事情，势必形成大产业、大物流、大集散的中心，也是符合地方区域经济发展的必然性。本项目的建设将增加地方投资近十亿元，年拉动GDP增长数亿元，市场培育成熟后将是地方经济和财政新的增长点。本项目完
23、成后将会新增常住人口约10000人，流动人口约30000人，人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有一定的推动作，而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要的。（三）可行性研究编制的依据1.中华人民共和国城市规划法（1990年）2.中华人民共和国土地管理法3.建设部城市规划编制办法4.建设部城市规划编制办法实施细则（建规【1995】333号）5.建设部开发区规划管理办法6.安徽省城镇体系规划（19952010年）（四）可行性研究报告范围根据项目可研和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析、营销战略、建设规模及功能、工程建设方案、投资估算、资金筹措、项目经
24、济效益评价等。（五）可行性研究结论本项目属于以商业为主配套功能为辅的房地产开发项目，符合国家城市商业物业与住宅物业开发建设产业政策。自有资本金比率达到国家规定，现场建设条件基本具备，现场拆迁工作已顺利进行。根据对宿州市商业物业市场与住宅物业市场分析预测，项目开发有市场销路。根据精确的财务分析结果表明，项目在经济效益也是可行，抗风险能力较强。二、市场分析（一）宿州城市概况宿州是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地、是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。全市总面积9787平方公里，截止到（2009年末全市户籍人口639.15万人，其中常住人口566万人）。宿
25、州地处黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。 宿州市与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南永城市，东连江苏宿迁市，是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿，又是南北经济文化交汇的要冲。宿州市农业初步形成畜牧、水果、蔬菜、种子四大主导产业，盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。宿州工业经济快速增长，全市已基本形成食品、纺织、建材、能源、医药等五大支柱产业。1.1、【行政区划】宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787平方公里，总人口626.06万人
26、。宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里，总人口94万。萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，人口138万，辖23个乡镇。灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积2054平方公里，人口120万。泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里，人口90万。埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大
27、的县级区。全区总面积2868平方公里，人口180万。1.2、【自然资源】 宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省70%以上； 地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分； 大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上； 灵璧奇石为中国“四大奇石”之一； 砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。1.3、【交通区位】宿州地处安徽的北部，交通便利，京沪线、陇海线以及在建中的京沪客运专线（京沪高铁）、郑徐客运专线（高铁），京武客运专线（高
28、铁）也穿行而过，并分别设立宿州高铁站。境内拥有多条高速公路，宿州内没有机场，但距离观音机场只有70公里。每天停靠宿州火车站的列车次达到65辆之多，停靠时间从2分钟到13分钟不等，在市宿州站内乘坐1、2、6、7、9、13、15路公交车都可以到达宿州火车站。宿州的长途客运分为跨省、省内、区内几种班线，跨省的班车线路共有85条，可到达周边各省市和北京、上海等地。其中宿州高速客运快客站是国家一级站。省内班线有62条，而区内班线有38条，每20分到30分一班。到达宿州市运输总公司，市内区县包括淮北停靠在宿州汽车东站。在市内可乘坐2、7、9、13路公交车。1.4、【旅游名胜】国家森林公园皇藏峪风景区国家森
29、林公园、中国历史文化遗产保护区、国家4A级旅游景区、安徽省风景名胜区、安徽省自然保护区、宿州市爱国主义教育基地。位于皖北萧县东南。东靠京浦铁路、206国道，西有连霍、合徐两高速公路可达。北临陇海铁路、310、311国道。北距徐州市区30公里，距徐州观音机场60公里；南距宿州市50公里；西南距淮北市25公里。是江北罕见的暖温带落叶阔叶林区，亚热带和暖温带交汇地带，为皖北地区唯一的保存最为完整的原始次生林。景区内有木本植物190多种，700多种中草药，58种鸟类，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生动物。 国家级生态示范县中国梨都砀山砀山县位于安徽省最北端，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东临历史名城徐州、西
30、傍古都商丘、开封，砀山酥梨是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。 砀山县历史悠久，人文荟萃，乃秦设三十六郡之一，李白等名人墨客曾流连此地。是汉高祖斩蛇举义之地，五代君王朱温故里，近代画坛宗师齐白石祖籍地。砀山以盛产酥梨闻名于世，素有“梨都”之称。省级风景名胜区五柳风景名胜区、自然保护区位于安徽省宿州市埇桥区西北部夹沟镇、符离镇及曹村镇境内。京沪铁路和206国道及景区西部的合徐高速公路纵贯南北。距安徽省宿州市区30公里、淮北市区20公里、江苏徐州市区30公里。是集自然保护区与风景名胜景观为一体。具有深厚文化积淀以山、水兼备为依托的平原低山型度假休闲风景旅游区。五柳省级风景名胜区，以五柳龙泉湖为核心，
31、包括闵祠、马皇后故里、流沟寺、大芳寺等游览区。总面积46平方公里。（二）宿州宏观经济运行2.1、宏观经济发展（GDP发展）宿州宏观经济发展较为平稳，呈现不断上升趋势，经济发展后力较为强劲2009年宿州全年实现生产总值540.6亿元，比上年增长12.10%，其中第二产业带动增长率为19.1%，第三产业带动增长率为11.4%，所以宿州经济发展强大后力在于第二产业发展，来来10年宿州第二产业和第三产业完全主导宿州经济发展。2.2、固定资产投资情况2009年宿州固定资产投资强势，投资力度之大2009年全市固定资产投资为295.38亿元，增长率为40.20%，固定资产投资为五年最为强劲的一年，其中第三产
32、业投资额为154.52亿元，而在房地产投资额为36.32亿元，比上年增长16.4%。未来一段时期，宿州将以工业发展为重点，全面发展第三产业，尤其在房地产业将会偏重。2.3、产业结构转变（2009年）2008年三大产业结构比例为：30.0：33.1：36.9，第二产业和第三产业所占比例开始增加；2009年三大产业结构比例为29.7:33.8:36.5，第二产业和第三产业继续在产业结构比例加大。2.4、人均生产总值宿州人均生产总值每年增长较为平稳2009年宿州人均生产总值为9551元，比上年增加1058元。2008年爆发金融危机，经济受到影响，但是当年人均GPD增长比是五年来最多的一年。2.5、人
33、口变化年份全市户籍人口（万人）增加人口（万人）常住人口（万人）2006年609.945.425722007年617.27.065692008年626.068.865692009年635.199.135662009年全市户籍人口为635.19万人，比上年增加9.13万人，常住人口为566万人，城镇化率为33.2%。从图上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，较之于省会合肥户籍人口之上。小结： 宿州户籍人口居百万人口之上，比合肥人口都多，2009年城市进程率33.2%，城市化发展较快，人口每年不断增加，客观带动了房地产业发展。 宿州近年来经济基础发展平稳，未来发展后力较为强劲，固定资产投资强势，投资
34、力度之大。 宿州人均生产总值每年发展平稳，但是城市规模有限，2009年人均生产总值额9551元，没到一万，可以看出城市人均收入水平较低。专心-专注-专业（三）宿州房地产市场供给及需求分析3.1宿州市主要商业百货调研分析名 称区 位面 积业 态租金水平备 注金鹰购物中心卞河中路宿怀路交汇处1600平米共2层其中二楼是女子时尚用品专场，别的不做。一楼全部出租给散户经营2楼经营有二种方式：一种是租金2000元每平米每年另外百分之20扣点；一楼门面租金约400元每平米每月.招商工作将要结束只有一个铺位约70平米。面积分割不限制。目前人气尚可，定位较为明确。缺点是档次低与租金高的矛盾，模太小难成气候。金
35、茂商城卞河中路宿怀路交汇处3060平米商业共3层其中1楼门面经营品牌皮鞋男装休闲服运动系列2楼经餐饮咖啡休闲茶座；3楼足疗门诊其中一楼租金约400元每平米该商城位置较好，缺点是规模小，也没有统一规划，属于自发经营格局。没有定位。宿州商之都1，2层3024平米，3层1512平米商业共3层其中1楼食品百货，化妆用品，黄金钟表，鞋皮具，2楼男装，女装，时尚流行服饰，3楼针织内衣，羊毛衫，儿童玩具，床上用品租金不详旁边有肯德鸡，面积300平米，人气较旺。不过商场结构和装修都比教落后。据说将要被拆由家乐福投资重建一家规模更大的超级购物中心。宿州城隍庙胜利路与淮海路交汇处约60000平米，分2层。一层主要
36、有女子时尚用品、皮鞋卖场、男女服饰专卖、运动休闲服饰专卖、皮具用品。2层正在招商经营品种限？门面空置率达到一半以上。本市场虽然营业已有10年，但一直未能成功运营。在本地市民心中也未得到认可。现今少有人光顾，经营处于瘫痪状态。租金从600元一间每月到2000元不等。每间面积约40平米。开间3.6米招商政策是免4个月管理费。在产品设计上与武夷商城有同样的不足。主要通道过窄而且是其动线布局不够顺畅！内部管理水平低，主要通道的路面严重破损也无人修理。招商力度不够，门面空置率达到一半以上。武夷时代广场汴河路万多平方米。一楼售价约每平米1万左右。市场总面积40000平米商业共2层，1300间门面，1层经营
37、服装，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2层电脑，家电等！招商政策免收一年管理费（1-7号楼）免收一年工商费。租金是1500元-2000元每间每月。销售是1万元每平米3年返租，第一年6，第2年7，第3年8。付款时可以把前2年返还扣除后总房款再优惠1万。30-40/平米*月目前经营状况不佳，1楼门面有1/3空置，2楼也只有几家餐馆和电器店在营业。该项目位置较好，处于市中心地带，附近有银行、移动公司。外部沿街人流尚可。缺点是规划上主出口只有一个和广场内部设计楼梯不利流通。因为管理不善，主入口被部分商家占据已经严重堵住人流。第3多元化定位与产品设计的矛盾。业态划分不清晰与招商不到位。综合导致目前经营
38、差和销售困难。金茂商城商业街卞河中路宿怀路交汇处每间商铺60平米商业门面共163家，全部2层格局；其中主过道较宽，已经全部用于做早点小吃。1500-2000元/间每月小吃租金因为附近早点小吃较少，而这里比较集中所以带来不少人气。华夏商场淮海路与卞河路交叉处约24000平米商场分3层。1楼有超市2000平米。位于商场的西南面。精品区位于商场的东面。金银首饰、手表、鞋类、服饰、皮具。2楼有品牌服饰、羽绒服、时装、羊毛衫、衬衫、床上用品。3楼有家电、皮鞋、电子运动系列备注：1、进场要求市级品牌代理，租金是以保底加扣点，但要根据所租面积定。2、精品卖场是华夏大酒店经过改造而成。每层面积约3200平米。
39、于2007年12月开业，开业时生意很好，现金有所下降，业绩还没稳定。商场内部西边有一部走梯、一部扶梯。中间有3部升降电梯。东边有2部扶梯。本商场是宿州市位置最好、规模最大的商业体。经营历史悠久，在宿州市有较高知名度和影响力，但因为原有的商场装修和经营品种已落后于人们的消费需求，故该商场经过几次大的改造。但是改造之后的商场布局有点混乱。整体感观不协调、动线设计也不够通畅。华润苏果淮海路北侧20000平米另外广场有6000多平米，可提供近300车位。共有2层，一楼是精品百货。其中有金银首饰，化妆品，品牌服装，品牌皮鞋皮具等。2楼是超市卖场。超市门前有6000平米广场可供近300个免费车位。租金不祥
40、:本超市虽不处最繁华地段，却因为大卖场经营的生活用品齐全行成一站式购物。所以能吸引大量远道来的消费者。而且车位充足。3.2胜利路商业分析整条街东启宿州火车站西至合徐高速。全长约6公里是宿州市主城主要交通主干线之一。商业店面集中于沿胜利路的火车站与淮海路之间。其中胜利路的环城湖至车站之间的门面主要与经营旅馆、小百货、小饭店为主。门面租金约30元每平米。胜利路的环城湖至淮海路之间的大部分门面是家用电器专卖，电器经营品种也较丰富。拒某电器专卖老板介绍这条街主要特点也是电器集中市场，目前是宿州市民主要电器购买场所。主要缺点是门面较小都只有50平米左右。租金水平约40元每平米。据说在原市政府处要建一处大
41、型商场欲打造家用电器3.3淮海路商业分析该路南至宿州外环路北至沱河长约10公里。是主城南北主要交通主干线之一也是宿州商业积聚中心地带。其中有大型购物中心华夏商场、苏果超市、国贸购物中心、市百货大楼等。另外有宿州宾馆、新华书店。其中淮海路与卞河路交叉处是宿州市商业中心地带，这里人流密集，商家众多。门面租金也是全市最高的地段。沿街主要商业以精品鞋类、服饰专卖；品牌运动休闲、品牌手机卖场为主。3.4市中心主要商业楼盘情况3.4.1尚街（安徽沪丰实业）、京华国际 尚街位于东昌路西侧，规划六大区域，休闲商业区，SOHO办公区，餐饮酒吧，文化娱乐区，城市生活区，河岸住宅区。占地面积78.75亩，总建筑面积
42、18万平米，其中商业建筑面积8万平米，住宅建筑面积10万平米，住宅户型91-131平米，尚街规模为全宿州最大。引进大润发综合大型超市，投资1.5亿，营业面积2.5万平米。3.4.2国贸位于宿州市百货大楼南面的淮海路上，整个大厦商业部分有3层。商业整体营运面积1100平米。每层有2部扶梯位于楼面的中心。1楼左侧是精品鞋类，右侧是运动休闲装。2楼左侧是女子时尚装，右侧是品牌男装。3楼左侧是品牌运动鞋，右侧是品牌运动装。-1楼是羽绒服卖场。目前经营情况较好。是宿州市现有商业中定位、档次、内部环境最好的商场。优点：1、大厦内部装修整洁靓丽，空间开阔。走进内部让人感觉舒适，扶梯的位置布置恰到好处，既缩短
43、了顾客的行走距离又让人站在电梯上即可浏览两边的丰富的高档商品。2、内部运营分割设计合理，业态划分比较清晰。让人很容易找到目标商品。 3、商场的内部设施比较完善，如卫生间的面积足够大，能满足商场人流高峰时断用厕需要。而且卫生间的装修也非常讲究，还有专人随时清洁，保持卫生。给人一种服务无微不至的感觉。 4、管理上，每层楼面都有专人随时清洁打扫。销售人员的综合素质能够高给满足客户的服务需求。 5、经营理念上，公司总经理对进场品牌要求严格，立志打造宿州商业第一品牌目标。缺点：1、大厦现有的经营面积小，规模小，长期看难以与周边大型商场抗衡。 2、-1楼的羽绒服与整个商场的定位标准不符，会影响本公司的商业
44、品牌形象。3.5淮海路上的门面租金分析 1.华夏商场附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度高租金高，大约在400元每月。 2.苏果社区店附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在300元每月。 3.国贸附近的门面主要以品牌服饰、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在200元每月。 4.尚之都附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在200元每月。3.6机动车配件城位于宿怀路与高开路交汇，总占地面积3万平米，总建筑面积3.6万平米，市场内共14栋商铺，300间铺面，可容200家经营
45、户或投资者，沿街门面有1，3，5，8，13，14#，均可自由分割。市场内配备停车场，洗车场，垃圾收集站。206国道车流量3600辆/小时。皖北唯一大型机配专业市场，辐射人口5000万，其中皖北人口2000万，市场内路宽12米。业态分布：小、大车系，美容装潢用品区，快修、轮胎，润滑油、农机，摩配系。优惠政策：1.免收工商管理费一年。2.免收物管费一年。（限1-7#）免收物管费半年。（8-14#）3.免租期半年。（8-14#）4.政府强力扶持。 （四）宿州房地产市场供给及需求分析4.1、近三年商品批准预售情况2007年2008年2009年商品房预售面积（万方）93.7389.3490.43住宅预售
46、面积（万方）81.6578.977.62预售住宅套数7139686769124.2、近三年商品房销售面积以及住宅销售面积2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈现新高2009年全国房地产形势大好，全国房价不断攀升，作为安徽的一个城市宿州，房地产也同时呈现大好形势。2009年宿州商品房销售面积为123.97万方，其中住宅成交面积113.35万方。4.3、近三年住宅商品房销售套数2009年房地产火爆一年，宿州住宅商品房成交套数突破一万套宿州房地产市场受到大的环境变动较为脆弱，2009年之前宿州房地产市场发展较为缓慢，原由是宿州是以第二产业为主导型产业基础链。2009年是宿州房地产市场火爆一年，当年住宅商品房成交量为10399套。4.4、近三年宿州住宅商品房销售均价近三年商品房销售价格一直涨幅不大2007年是宿州房价上升的一年，房地产市场开始好转，但是由于在2008年受到全球金融危机的影响，2008年宿州商品房销售价格为2457元/,在经历一年之后房价为2533元/,比2008年增长76元/,整个房地产并未恢复过来，主要是宿州城市人均可支配收