某房地产项目计划书(共5页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上空气家苑项目计划书工程管理09-1 容乐一、项目建设说明空气家苑小区,是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施,为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发,方便企业员工生活,改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内,在南新路与新建路交汇处的东南侧,毗邻两条公路旁,交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况(1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业,如钢构厂,橡胶制品厂等,目前没有建设一定规模的、给企业提供方

2、便条件的小区。(2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。(3)、镇内较好地段新建房价,目前已达到2400元/。2、开发策略定位(1)、小区规模、规划占地5万平方米以内,规划建筑面积10万平方米以内。(2)、建筑类型:门市、住宅、车库比例适宜,户型面积适合市场需求。(3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。(4)、较好的施工质量。(5)、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地:41506平方米,建筑面积:85407平方米(其中住宅建筑面积:58485平方米,商业门市:17683.98平方米,物业及车库:9013平方米),住宅户型60-

3、70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,总户数约835户。车库每套面积:19.8平方米,总套数约:400。2、小区规划、建筑风格(1)、小区规划有创意、道路布局合理,要人、车分流,方便进出。主入口为步行街,次入口为车辆出入口。(2)、整个小区建筑风格要高雅,建筑线条设计合理,美观实用(尤其沿街楼面),建筑颜色搭配合谐,明朗,且有对比度。(3)、小区的绿化、景观园林设计有特色,观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析(1)、小区规划规模较大,超过当地的要求,造成开发房屋积

4、压。(2)、工地建设风险,工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险,建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量,工程如果延期将影响项目的资金回收。(3)、户型设计与市场需求不对接,造成房屋积压。(4)、周边企业入驻数量不足,需求量不大。3、防范措施(1)、充分进行市场调查(户型面积需求,园区规划绿化需求,价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。(2)、抓好前期规划及施工图设计,使设计先进、符合市场需求。(3)、抓好施工、监理工作,保证施工质量及施工工期。(4)、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查,加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算:

5、(1)、住宅按900元/(砖混):58485900元/=元。(2)、商业建筑1200元/(框架):17683.981200元/=元。(3)、车库、物业等1100元/:车库7922.88,物业450(其它640),计:90131100元/=元。(4)、土地成本:270元/41568.8=元 ,单位建筑面积地成本:132.5元/。(5)、前期费:规划设计费:3元/(含外网竖向),审图费:2元/,防雷检测费:1元/,测绘费:2.72元/,质量监督费:1元/,环保相关费、环保评估费、项目立项报告费:0.6元/,公司费用(工资、招待费等,计180万元)21.29元/,广告费:100万元,即11.82元/

6、;其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等):65元/。土地契税(5%):56万元,即6.62元/,消防管理费:2元/ ,设计费:8元/,勘察费:1元/,监理费:6元/质检费:2元/,总计:134.5元/。(6)、小区配套费:小区道路(含照明),30元/。小区绿化景观,15元/。小区外网:给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小区供热一次费:40元/。小区供电:90元/。(含有线电视、电话、网线、监控)。消防:40元/。人防:35元/。上述计300元/(建筑面积)。(7)、住宅成本计:900+132.5+134.5+300=1467元/,总费:146758485=元。商业成本计

7、:1200+132.5+134.5+300=1767元/,总费:176717683.98=元。车库成本计:1100+132.5+134.5+300=1667元/,总费:16679013=元。总计:元,计6.65%贷款利息,总计:元。2、销售估算:(1)、住宅:按2300元/58485=元;(2)、商业:按3800元/17683.98=元;(3)、车库:按2700元/9013=元;(4)、总计:元。3、利润估算:(1)、销售利润:-=元。(2)、税金:暂按下三项计:营业税:5%5%=元。所得税:25%25%=元。城建、教育附加税8%:8%=元。(3)、税后利润:-=元。七、项目资金运作1、项目初

8、期投资(1)、土地费:270元/=1122.3万元(2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计:420万。合计:1542.3万元。2、项目的融资(1)、对工业园区已建厂房1-2#,6-11#租赁、出售。(2)、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。(3)、寻找共同开发的合作伙伴,对方出资,我方出地,负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务,达到利益双赢。(4)、房屋销售过程融资。(5)、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、项目实施原则(1)、严格执行建设程序,统筹安排各项工作。(2)、重点抓规划、方案、施工图设计,做到设计合理,技术先进。(3)、

9、严把施工质量关,质量与进度协调统一,保证质量,按时完工,交付使用。2、建设周期(1)、2012年3月20日-3月25日, 地质勘察。(2)、2012年2月1日-4月1日 规划、设计及施工图设计阶段。(3)、2012年4月1日-4月15日 审图、图纸交底。(4)、2012年4月15-10月25 工程施工阶段,10月25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域:金城江区 2、及时开展销售宣传,准备工作(2012年1月1日-3月1日),3月1日开始正式销售宣传。3、销售中心办公室,内有小区规划图(景观、园林)沙盘,各种户型沙盘展示(2012年2月20日做完)。4、多方位广告宣传(1)、网上宣传:平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。(2)、通过媒体(报纸、广播、电视),销售宣传册,单体广告板,路灯广告板宣传。5、与百旺经济开发区、金城江区协商,由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车,在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述,该小区建成后,能够达到对工业园区的企业有利生产,方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区,拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有一定数量,且有相应配套设施,户型平面布局合理,户型面积适宜,建筑风格高雅,颜色搭配合谐,观赏性强的景观园林,优良的施工质量,科学的物业管理,把握好销售市场,其项目是可行的。专心-专注-专业

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