2022年房地产估价报告范本.pdf

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1、房地产估价报告范本房地产估价报告项 目 名 称: 长沙市宁乡县玉潭镇新康路( 兆基君城)25 栋 707 室房地产评估、委托方: 估价方:xxxxxxxx 估 价 人员: xxxxxx 估价作业日期 : 二 0 一七年 5 月 10 日估价报告编号 : X房估字 XX 第 XX号目录1、致委托方函 . 22、估价师声 明 . 23、估 价 的 假 设 与 限 制 条 件 . 44、房地产估价结果报告. 7一 、 委 托 方 . 7 二 、 估 价 方 . 7 三 、 估 价 对 象 概 况 . 7 四、估价目的 . 8 五 、 估 价 时 点 . 8 六、价值定义 . 8 七、估价依据 . 8

2、 八 、 估 价 原 则 . 9 九 、 估 价 方 法 . 9 十 、 估 价 结 果 . 10 十 一 、 估 价 人 员 . 10 十 二 、 估 价 作 业 日 期 . 11 十 三 、 估 价 报 告 应 用 有 效 期 . 11 5 房地产估价技术报告 . 12一 、 个 别 因 素 分 析 . 12 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本二 、 区 域 因 素 分 析 . 12 三 、 市 场 背 景

3、分 析 . 12 地理位置与行政区划 . 12 经济与社会发展状况 . 13 房地产市场分析. 14 四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析 . 14 五 、 估 价 方 法 选 用 . 14 六 、 估 价 测 算 过 程 . 15 七 、 估 价 结 果 确 定 . 19 6 附 件 . 20致 委 托 方 函 : 受您 的 委 托, 我公 司 于 2017 年 5 月 10 日 对 于 长 沙 市宁 乡 县 玉 潭 镇新 康 路 ( 兆 基 君城 )25 栋 707 室 , 建 筑 面 积 为 86、 1 m2,房 屋 所有 权 证 证 号 为 湘(2017)宁 乡 县 不 动 产 权

4、第 0004764 号的 房 地 产进 行 价 格 评 估 ,为 确 定 房屋 出 售 时 该 房 屋 的市 场 价 值 提 供 参 考依 据 。根 据 国 家 现 行 有 关 法 律 、 法 规 与 政 策 条 例 及 委 托 方 提 供 的 各 种 资料 , 遵循 依 法 、公 正、科 学 、准 确 与适 度 的 原 则 , 经 估 价人 员 实 地收 集资 料 、 分 析 计 算 , 并 与 估 价 时 点 长沙 市 宁乡 县 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格水 平 相 比较 后 , 确 定 委 估房 地 产 于 估 价 时 点 2017 年 5 月 10 日 的 价 格及 单 价

5、 为: 房 地产 价 格 及 单 价小 写大写总 价3100240 元叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本单 价5424 元 /m2 伍 仟肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平方 米法定 代 表 人 :XXXXX 二 0 一 七 年 5 月 10 日估 价 师 声 明我 们郑 重 声 明 : 一 、我 们 在 本 估 价 报 告中 陈 述 的 事 实 就 是真 实 的 与 准 确

6、 的。二 、本 估 价 报告 中 的 分 析 、意 见 与 结论 就 是 我 们 自 己 公正 的 专 业分 析 、 意 见 与 结 论 , 但 受 到 本 估 价报 告 中已 说 明 的 假 设 与 限 制 条 件 的限 制 。三 、 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利害 关系 , 也 与 有关 当事 人 没 有个 人 利 害 关 系 或 偏见 。四 、我 们 依 照 中 华 人 民 共 与 国 国 家 标 准 房 地 产 估价 规 范 进 行分 析 , 形 成 意 见与 结 论 , 撰 写 本 估 价 报 告 。五 、我 们 已 对本 估 价 报 告 中 的

7、 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 。估 价 员刘 凯 对 本估 价 报 告 中 的 估 价对 象 进 行 了 实 地 查勘 。六 、没 有 人 对 本 估 价 报告 提 供 重 要 的 专 业帮 助 。七 、本估价报告得出的估价结果, 仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考 , 不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其她用途。未经估价机构与估价人员的同意, 估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供 , 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果, 评估机构与估价人员不承担相应责任。八、本公司与签字估价师保留对本评估报告的最终修改与解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一

8、年, 如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期, 我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设与限制条件之外, 引用本评估结果而引起的法律后果, 不属于本公司与签字估价师的责任范围。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本注 册房 地 产 估 价 师 : 注 册证 号 :XXXXXX 二 0 一 七 年 5 月 10 日估价的假设与限制条件一 、 本 项 估 价 的 假 设 条件1、 本报告基于公开市场假

9、设, 即: (1) 市场为公开的市场, 卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价 ; (2) 议价期间房地产市场基本保持稳定; (3) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、 本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效, 估价对象无司法机关、 行政机关查封等禁止转让、抵押情形 , 房地产权属无纠纷, 出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提, 即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3、 本报 告 在 评 估 过 程 中 , 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 , 在 未 来 剩余 使 用 年限 内 不 改 变 房

10、 地 产用 途 。4、 假 设 委 估 房 地 产 现 状 满 足 所 采 用 的 城 市 规 划 、 用 途 管 制 与 限制 条 件 , 另 有 说明 的 除 外。二 、 本 项 估 价 的 限 制 条件1、本次评估的产权依据与估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。 如提供资料不真实而造成评估值失实, 评估机构与评估人员不承担相应的责任。2、 本评估报告结果就是为委托方提供的专业化估价意见, 这个意见本身无强制执行的效力, 估价师只对结果本身合乎规范要求负责, 而不对资产转让定价的决策负责。3 本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后, 随着时间的推

11、移及房地产市场情况发生变化, 本结论须做相应调整; 且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化, 并对估价对象产生明显影响时, 不能直接使用本估价报告。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本4. 本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力与其她不可抗力对估价结论的影响。5、实地 查 勘 时 , 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 瞧 , 并未 进 行 结构 性 测 试 ,不 可 能 确定

12、其 内 部 缺 损 。6、 本 报 告中 的 建 筑 面 积 按 房 屋 所 有 权 证 存 根 所 载 数 据 计 。7、 本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考, 不得用于其她目的。未 经 本 评 估 单 位 同 意 , 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使用 其 她 与 本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 、 通 告 或 报 告 中 , 也不 得 以 任何 形 式 公开 发 表 。8、 房 地 产估 价 报 告 备 查 编 号 :X 房 地 估 X 字 XX 第 X 号。房地产估价结果报告一 、 委 托 方单 位 名 称 : 法 定代

13、 表 人 : 单 位 住 址 : 联 系 电 话 : 二 、 估 价 方机 构 名 称 :xxxxxxxxx 单 位 住 址 :xxxxxxxxxx 法 定代 表 人 : 估 价 资 格 : 联 系 电 话 :xxxxxxxxx 三 、 估 价 对 象 概 况1、 建 筑 物状 况长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路 ( 兆 基 君 城 ) 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉潭 镇 新 康路 , 于二 零 一 五年 建 成 , 总 体 结 构高 18 层 , 为 钢筋 混 凝 土 结 构一 等 。 委 估 建 筑 物 位 于 第 七 层 , 有 公 用 电 梯 与 楼 梯 通 七 楼

14、 。 建 筑 物 情精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本况 为 毛 坯状 态 。2、 委 估 对象 利 用 现 状委 估房 地 产 现 为 毛 坯 空置 状 态 。3、 周 围 环境估价 对 象 位于 长 沙 市宁 乡 县 玉潭 镇 , 处于 新 康路 西 段 , 北 面 正 对宁乡 县 文 体中 心 、 二 环 路 , 南 有 宁 乡县 人 民 医 院 , 东 与 春 城 北 路 相 接 , 西与 宁 乡 县第

15、十 三 中 学 相 邻 。东 行 500 米 为花 明 北路 人 人 乐 商 圈 , 环境好 , 地段 好 , 绿 化 面 积 高 , 交 通 方 便。区 域内 具 备 各种 休 闲 娱乐 场 所 , 作为 住 宅 用途 区 位 价 值 有 很 大潜 力 。权 益 状况估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡县 玉潭 镇 新 康 路 ( 兆 基 君 城 ) 七 楼 , 房 屋 房 屋 所有 权 证 湘 (2017)宁 乡 县 不 动 产 权 第 0004764号 , 权 属 李 湘华 所 有 。由 于 资 料 方 面 的 原因 , 她 项 权 利 就 是 否 受 限 无 法 核 实 。四、估

16、价目的为 确定 房 地 产 抵 押 提 供价 格 参 考 依 据 。五 、 估 价 时 点二 0 一 七 年 5 月 10 日六、价值定义本 报告 提 供 的 价 格 就 是估 价 对 象 在 估 价 期日 、在 本 报 告的 全 部 限制 条 件 下、武 汉 市房 地 产 市 场 自 由 开放 、完 全 竞 争状 态 下 的 公 开 市 场价 值 。 所 谓 公 开 市 场 价 值 就 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 ; 采 用 公开 市 场 价值 标 准 时 , 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 就 是 公 开 市 场 价 值 。委 估 房 地 产 的

17、 价 格 定 义 为 : 建 筑 物 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 , 用 途 为 住宅 , 土地 性 质 为国 有 建 设用 地 。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、 中华人民共与国城市房地产管理法; 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本2、 中华人民共与国土地管理法; 3、 房地产估价规范(GB/T50291-1999); 4、 中华人民共与国土地

18、管理法实施条例; 5、 中华人民共与国城市房屋权属登记管理办法; 6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证; 7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件; 8、估价委托书 ; 9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八 、 估 价 原 则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则 : 以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最佳使用原则: 以估价对象在合法使用前提下, 各种可能使用方式中 , 能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则 : 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则: 估价结果就是估价

19、对象在估价时点的客观合理价格。九 、 估 价 方 法根据房地产估价规范, 通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。1、有条件选用比较法进行估价的, 应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则, 根据估价人员掌握的房地产交易市场资料 , 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例, 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析, 建立估价对象与可比实例的价格可比基础, 并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正, 求取估价对象房地产的比准价格。精品资料 - - - 欢迎下载 - - -

20、 - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本2、收益性房地产的估价, 应选用收益法作为其中的一种估价方法, 由于估价对象具有客观收益, 因此可用适当的报酬率, 将其未来各年的净收益折算到估价时点上, 计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法就是预测估价对象未来开发完成后的价值, 然后减去续建的未来开发成本、税费与利润等来求取估价对象的方法。4、成本法就是以房地产价格各个构成部分的累加为基础, 来求取房地产价值的方法 , 其本质就是以房地产的重新开发建设成本为导

21、向求取估价对象的价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况, 评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃, 因此选用市场比较法进行评估 ; 估价对象同一供求圈内有出租案例, 可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况, 综合考虑以上估价方法的计算结果, 运用数理统计分析的有关方法, 确定估价对象的估价结果。十 、 估 价 结 果估价人员根据估价目的, 遵循估价原则 , 按照估价程序 , 采用市场法与收益法 , 通过对影响房地产价格因素的分析与测算, 结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析, 确定在估价对象在市场上有足够的买方与卖方时, 并且进入市场无阻碍的条件下

22、, 在估价时点2017 年 5 月 10 日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见 房地产抵押评估结果一览表 。房 地产 价 格 及 单 价小 写大写总 价3100240 元叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元单 价5424 元 /m2 伍 仟肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平方 米十 一 、 估 价 人 员注 册房 地 产 估 价师 :xxxx 注 册 证 号 :xxxxxxxxx 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 20 页 - - - - - -

23、 - - - - 房地产估价报告范本二 O一 七 年 五 月 十 日十 二 、 估 价 作业 日 期二 O一七 年 5 月 10 日十 三 、 估 价 报 告 应 用 的有 效 期本 估 价 报 告 有 效期 为 壹 年 , 即 从 2017 年 5 月 10 日 至 2018 年 5月 9 日xxxxxxxxx 法 定 代表 人 : 二 O一 七 年 5 月 10 日精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本房地产估价

24、技术报告一 、 个 别因 素 分 析1、 建 筑 物 状 况兆 基 君 城 位 于 长 沙 市 宁 乡 县玉 潭 镇 新 康 路 , 于 二 零 一 五 年 建 成 , 总 体结 构 高 18 层 , 为 钢筋 混 凝 土结 构 。委 估 建 筑 物 位 于第 七 层 , 有 公 用 电 梯 与 楼梯 通 七 楼 。 建 筑 物 毛 坯 状 态 。2、 委 估 对 象 利 用 现状委 估房 地 产 现为 毛 坯 空置 。二 、 区 域因 素 分 析估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 , 处 于 新 康路 西 段 , 北 面 正 对宁 乡 县文 体 中 心 、二 环路 ,

25、 南有 宁 乡 县人 民 医 院 , 东 与春 城 北 路相 接 , 西与 宁 乡 县第十 三 中 学 相 邻 。东 行 500 米 为 花 明北 路 人 人 乐 商 圈 , 环 境 好 , 地 段 好 , 绿 化面积 高 , 交 通 方 便 。 区 域 内具 备 各 种 休 闲 娱 乐场 所 , 作 为 住 宅 用 途 区 位 价 值 有很 大 潜 力 。三 、 市 场背 景 分 析地理位置与行政区划宁 乡 地 处 湘 东 偏 北 的 洞 庭 湖 南 缘 地 区 , 地 理 上 界 于 东 经11153 - 11246, 北纬2755 - 2829, 东邻望城, 南接湘潭 、湘 乡,西与涟源

26、、安化交界, 北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88 公 里, 南北 纵 长69 公里。宁乡 县现 辖菁 华铺 、喻 家坳、沙 田 、沩山 4 个乡 , 大屯营、道林、花明楼、东湖 塘、 夏铎 铺 、坝 塘、 资福 、灰 汤 、流 沙河 、青 山桥 、龙田 、巷 子口 、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21 个镇 , 玉潭、城郊、白马桥、历 经 铺 4 个 街道, 总面 积 2906 千米 , 总人口144 万人。县人民政府驻地不变( 金州 大道 5 段 ) 。另管理1 个国 家级经济开发区 ( 湖南宁乡经济开 发区 ) 、一 个省 级 经 济开发 区( 宁乡高新

27、技术开 发区 ) 。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本经济与社会发展状况2013 年 宁 乡 县实 现 地 区生 产 总 值 (GDP)835 、 05 亿 元 , 比 上 年增 长 14、1%。其 中 第 一产 业 实 现增 加 值 90、73 亿 元 , 增 长 4、 4%;第 二 产 业 实 现 增 加值 578、 02 亿 元 , 增 长 16、6%;第 三 产 业 实 现 增 加值 166 、 3 亿

28、 元 , 增 长 10、3%。 按 常 住 人 口 计 算 , 人 均 GDP达 69797 元 。 县域 经 济 基本 竞 争 力前 移 5 位 ,位 居 全 国 百 强 第 56 位 , 中 部 第 3 位 。宁 乡 县 三 次 产业 结 构 由 上 年 的 11、 6:68 、 5:19 、 9 调 整 为 10、 9:69 、2:19 、 9。工 业 增 加 值 占 GDP的 比 重 为 62、 7%,比 上 年提 高 1 个百 分 点 。第一 、 二 、 三 次产 业 对 经济 增 长 的贡 献 率 为 3、 3%、82、 1%、14、 6%,分 别 拉动 GDP增长 0、5、 11

29、、 6、2、0 个 百分 点 。2015 年 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP)1002 、17 亿 元 , 比 上 年增 长 12、1% 。其中 第 一 产 业 实 现 增 加 值 109、 72 亿 元 , 增长 4、 9%;第 二 产 业实 现 增加 值 675 、55 亿 元 , 增 长 12、7%;第 三 产 业 实 现 增 加 值 216 、90 亿 元 , 增 长 13、0%。按常 住 人 口 计 算 , 人 均 GDP达 81680 元 。估 价 对 象 所 在 光 谷 片 区 作 为 武 汉 经 济 发 展 极 的 定 位 信 息 高 科 技 基 地 ,在 发 展 产

30、 、学 、研 的 同 时 , 全 方位 一 体 化 地 协 调 发展 。规 划 目 标 为 满 足 人 的生 活 、 工 作 、 文 化 、 教 育 、 娱 乐 、 购 物 、 休闲 等 综 合 性 城 市 功 能 需求 。 开发 商 实 力 强 、品 牌 大 , 万科 城 市 花 园 、 剑 桥春 天、 巴黎 豪 庭 、 蓝 域 国 际等楼 盘 开 发 气 势 如 虹 。房地产市场分析光 谷 区 域内 高 校 与 大 专 院 校 、 科 研 机 构 众 多 , 人 流量 极 大 , 特 别 就 是 学生 、 家 长 等 等 消 费 群 体 就 是 旅 馆 稳 定 的 消 费 源 。四 、 最

31、 高最 佳 使 用 分 析估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路 ( 兆 基 君 城 ), 大 厦 本 身 登 记为 商 务 用 途 , 旁 边 为 关 山 口 公 交 车 车 站 , 环 境 好 , 地 段 好 , 繁 华 程 度 高 , 交 通方 便 , 人 流量 大 , 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 。 根 据最 高 最 佳 使 用 原 则 与 合 法 原 则精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 20 页 - - - - - - - -

32、- - 房地产估价报告范本的 分 析 , 保 持 现 状 就 是 最佳 用 途 。五 、 估 价方 法 选 用估 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 ,对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了 认 真分 析 ,根据 估 价 期日 委 估 房地 产 用 途、估 价 目的 、资 料 状 况与 武 汉 市 房 地 产市 场 的 实 际 情 况 ,决 定 采 用 市 场 法 与 收 益 法 来测 算 委 估 房 地 产 的价 格 。市 场 法 :首先遵循比较法可比实例的选取原则, 根据估价人员掌握的房地产交易市场资料, 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次

33、、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例, 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析, 建立估价对象与可比实例的价格可比基础, 并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正, 求取估价对象房地产的比准价格。收 益 法 :就 就 是 预 计 估 价 对 象 未 来 的 正 常 收 益 ,选 用 适 当 的 资 本 化 率 将其 折 现 到 估 价 时 点 后 累 加 ,以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方法 。六 、 估 价测 算 过 程1、 选 择 估 价 方 法 。 该 房 地 产 就 是 出 租 的 旅 馆 ,为 收 益 性 房 地

34、产 ,用 收益法 估 价 ,选 用 收 益法 中 的 报酬 资 本 化法 。2、 搜 集 资 料 。 通 过调 查 ,搜 集 的 有 关 资 料与 情 况 如 下 : (1) 收 入按 房 间 与相 应 的 价格 计 。 可供 入 住 的房 间 : 单人 间 :100 元 16 1600 元双人 间 :120 元 10 1200 元三人 间 :135 元 5 675 元(2) 入 住 率 为 60% (3) 酒 店 营 业成 本 :根 据 市 场 调 查 ,一 般酒 店 房 间耗 用 、折 旧 与 相关人 员 的 工 资 占 毛 收 入 40% (4) 维 修 费: 按 房 屋 重 置价 的

35、1、5%2% (5) 管 理 费 : 对 出 租 房 屋 进 行 的 必 要 管 理 所 需 费 用 , 一 般 按 年 收 入 的2%5%。(6) 保 险 费 :按 房 屋 重 置 价 或 房 屋 现 值 以 保 险 费 率 ,我 国 的 保 险 费 在0、精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本15% 0、 2%。(7) 税 金 :依 据 待 估 地 所 在 城 镇 房 屋 出 租 时 应 缴 纳 的 有 关 税

36、 费 文 件 、规 定确 定 ,一般 有 房 产税 (按 年收 入 的 12% 计 )、营 业税 (按年 收 入 的 3%) 、城 市 维护 建 设 税 7%、 教 育 费 附 加 3%等 。(8) 设 该房 屋 收 益年 限 为 有限 年 ,不 计 算 房 屋 折 旧费3、 测 算 年 有 效 毛 收入 : 年 有效 毛 收 入=(1600+1200+675)60% 30 12=750600元4、 测 算 年 运 营 费 用 维 修 费 : 按 建 筑 物 重 置价 的 1、 5 计 算 , 武 汉 市房 屋 重 置 价 格 标 准 规 定钢筋 混 凝 土 结 构 一 等 房 屋 重 置价

37、格 为 1150 元 / m2: 年 维修 费 1150 571 、 581、 5 9859 、 8 元 管 理 费 : 取 年 收 入 的 3 , 则 : 管 理费 750600 3 22518 元 保 险 费 按 房 屋 重 置 价 乘 以 保 险 费 率 2 , 则 : 保 险费 1150 571、 582 1314 、 6 元 税费 : 房 屋 出 租 应纳 税 金 房 产 税 (按年 收 入 的 12% 计 )、 营 业 税 (按 年 收入 的 3%), 其 余 税 费 按 年 收入 的 3% 计 算则 : 750600 ( 12%+3%+3% )=135108元上 述 、 、 、

38、总费 用 ( 年 运 营 费 用 ) 合 计 为 168800 、4 元5、 计 算 年 净 收 益年 净收 益 750600 750600 40%-168800 、 4 281559 、 6 元6、 确 定 报 酬 率 ( 用 累 加法 ) 项 目数 值无 风 险 报 酬 率4、 0% 投 资 风 险 补 偿3、 0% 管 理 负 担 补 偿0、 1% 缺 乏 流 动 性 补 偿1、 5% 易 于 获 得 融 资 的 好 处-0 、 5% 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 2

39、0 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本所 得 税 抵 扣 的 好 处-0 、 5% 报 酬 率7、 6% 6、 计 算 房 地 产 的 价格委 估对 象 建 筑物 土 地 使用 年 限 为 50 年, 至 今 已 使 用 9 年 , 剩 余 使 用 年 限为 41 年 , 所 以 估 价对 象 收 益 年 限 为 41 年 。因 此收益价格 =281559 、 6/7 、 6% 1 1/(1 7、 6)41=3520886 元房 地产 单 价 =3520885、8571 、 58=6160 元 /m2估 价 结 果如 下 : 房 地 产 价 格 及 单 价小 写大

40、写总 格3520886 元叁佰 伍 拾 贰万 零 捌 佰仈 拾 陆 元单 价6160 元 /m2 陆 仟 壹 佰陆 拾 元 每平 方 米xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 0 一 七年 5 月 10 日市 场 比 较 法 测 算 估 价 对 象 价 格具 体 思 路 :在 近 期 房 地 产 市 场 中 选 择 与 估 价 对 象 处 于 同 一 供 求 范 围 内 ,具 有 较 强 相 关 线 、替 代 性 的房 地 产 交 易 实 例 ,根 据估 价 对 象 与 可 比 实例 的 状况 ,对 区域 因 素 、个 别 因 素 、时 间 因 素 与交 易 情 况 等 影 响 房 地 产

41、 市 场 价 格 的因 素 进 行 分 析 比 较 与 修 正 ,评 估 出 估 价 对象 的 市 场 价 格 。采 用 市 场 比 法 一 般 选 取 同 一 供 需 圈 内 ,近 似 委 估 房 地 产 档 次 市 场 价 格进 行 比 较 ,根 据 估 价 人 员 对 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 了 解 ,分 别 选 取 如 下 可 比 实例 : 1、 确 定 比 较 因 素比较案例委估房产联峰大厦第15层关山高新大厦第8 层国光大厦第12 层精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第

42、14 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本地理位置洪山鲁磨路武汉洪山区珞瑜路洪山区关南后山小区交易价格( 元/m2) 5988 4899 5667 交易情况正常正常正常正常交易时间2009、12 2009、 6 2009、 10 区域因素一般较好一般较好个别因素一般较好一般较好2、 确 定 比 较 因 素 系数 见 下 表比较案例委估房产联峰大厦第15层关山高新大厦第8 层国光大厦第12层交易价格( 元/m2) 5988 4899 5667 交易情况1 交易期日1 区域因素1 个别因素100 105 97 104 3、 比 准 价 格 确 定比较案例委估

43、房产联峰大厦第15层关山高新大厦第8 层国光大厦第12层交易价格( 元/m2) 5988 4899 5667 交易情况100 100/100 100/100 100/100 交易期日100 100/100 100/100 100/100 区域因素100 100/105 100/100 100/104 个别因素100 100/105 100/98 100/103 比准价格5431 4999 5290 根 据上 述 计 算的 结 果 , 求 比 准价 格 的 算 术 平 均 值 , 则 : (5431 4999 5290) 3=5240 元 / m2估 价 结 果确 定估 价 结 果如 下 : 房

44、 地 产 价 格 及 单 价小 写大 写总 格2995079元贰 佰 玖 拾 玖 万 伍 仟 零 柒 拾 玖 元单 价5240 元 /M2 伍 仟 二 佰 肆 拾 元 每 平 方 米精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本xxxxxxxx xxxxxxxxx 二 0 一七 年 5 月 10 日七.估价结果确定综合比较两种方法, 结合估价师自己的专业知识与经验, 市场法权重取0、 8, 收益法权重取 0、2, 则最后的

45、价格等于:2995079 0、8+35208860、2=3100240、4 元取 整 为 3100240 元房 地 产 价 格 及 单 价小 写大 写总 价3100240 元叁 佰 壹 拾万 零 贰 佰 肆 拾 元单 价5424 元 /m2 伍 仟 肆佰 贰 拾 肆元 每 平 方米xxxxxxxxx 法 定 代表 人 : 二 0 一 七 年 5 月 10 日附件精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本精品资料 - -

46、 - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 18 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 19 页，共 20 页 - - - - - - - - - - 房地产估价报告范本精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 20 页，共 20 页 - - - - - - - - - -