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10、00万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产
11、业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及
12、专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科A偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率= = =1.762009年年末流动性比率= = =1.922010年年末流动性比率= =0/0=1.59分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率:= =
13、 =0.432009年年末速动比率:= = =0.592010年年末速动比率:= =（0-）/0=0.56分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=/=30.95%2009年的现金比率=(+)/=33.8%2010年的现金比率=/0=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到
14、09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008年年末资产负债率= = =0.6742009年年末资产负债率= = =0.6702010年年末资产负债率= =0/0=0.747分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债权益
15、比:= = =2.072009年年末负债权益比:= = =2.032010年年末负债权益比:= =0/=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数:= = =10.622009年年末利息保障倍数:= = =16.022010年年末利息保障倍数:= =24.68分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在
16、的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。万科A 营运能力分析企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。第一， 营运能力分析可评价企业资产营运的效率。第二， 营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。第三， 营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。一、 万科A基本情况介绍： 万
17、科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份
18、于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核
19、心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科A营运能力分析（一）全部资产营运能力分析： 1、总资产周转率2008年总资产周转率= /0=0.37372009年总资产周转率= =/0 =0.38062010年总资产周转率= =/0=0.2871分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。万科A09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明
20、企业的销售能力增强，利润增加，10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。 ( 二 )流动资产营运能力分析：1、存货周转率2008年存货周转率:= =/=0.3280 2009年存货周转率:= =/=0.39222010年存货周转率:= =/0=0.2692分析：存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。2010年最低，说明企业2010年销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。2、应收账款周转率2008年的应收账款周转率：= =/.8=46.232009年
21、的应收账款周转率：= =/.2=59.752010年的应收账款周转率：= =/=43.96分析：应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。2009年比2008年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩短，应收账款的收回加快，资金滞留在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。2010年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在坏账的可能性。3.流动资产周转率2008年的应收账款周转率：= =/0=0.39242009年的应收账款周转率：= =/0=0.40102010年的应收账款周转率：= =/0=0.3020分析：流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流
22、动资产周转次数越多，说明流动资产利用率越高。流动资金在2009年比2008年稍微上升，其流动资产周转率速度保持上年的速度，保整了企业的经营效率和盈利能力。2010年，周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。（三）固定资产营运能力分析1、固定资产周转率2008年的固定资产周转率：= =/.6=44.54322009年的固定资产周转率：= =/=37.29512010年的固定资产周转率：= =/=39.3809分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。从数据显示看，万科A2008年和2010年指标较高，说明固定资产利用率较好，2008年最好。万科A获利能力分析一
23、、万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,5
24、00万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正
25、式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科A获利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1、销售毛利率分析项目2010年2009年2008年主营业务收入.63.49.96主营业务成本.99.36.39销售毛利.00.00.00销售毛利率21.95%15.87%14.97%计算结果表明，万科
26、公司2010年的销售毛率为21.95%，虽然比2008年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一元主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少。对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。2、营业利润分析指标2010年2009年2008年主营业务收入.63.49.96营业利润.23.00.07营业利润率23.45%17.77%15.53%从上表可知，万科公司营业利润率2010年比2009年提高了5.68个百分点（23.45%-17.77%=5.68%）。 万科公司营业利润率本期比上期提高了0.31个百分点，这一变动是由
27、于营业利润额和主营业务收入两个因素变动引起的。其中，由于营业利润额的提高使营业利润率提高了6.57%；由于主营业务收入的增加使营业利润率降低0.89%。主营业务收入增加而营业利润率下降的原因无疑是成本、费用的增加引起的，对此应当进一步做出分析,以寻求提高企业获利能力的途径.营业利润率的比较分析主要是指营业利润率的结构比较和同业比较分析。3、资产收益率分析（1）、总资产收益率分析指标2010年2009年2008年资产总额.02.521.09平均资产总额.77.314.69利润总额.02.09.03利息额.57.04.42收益总额.59.13.45总资产收益率17%10%6%从上表可知，万科公司总
28、资产收益率逞上升趋势，主要是其主观努力的结果,该公司应该总结经验。由于利润总额中包含偶然性.波动性较大的营业外收支净额和投资收益,使该指标年际之间的变化相对较大,企业短期投资者和债权人的利益主要体现在当期,他们更关心当期企业的总获利能力的大小,所以他们通常可以直接使用这一指标.而对于企业管理者及所有者来说,则要将该指标与利润总额的内部构成结合起来进行分析,判断企业的长期.正常获利能力（2）、长期资本收益率分析指标2010年2009年2008年长期负债.50.11.83所有者权益.41.07.20合计.91.18.03长期资本平均占用额.05.61.64收益总额.80.03.70长期资本收益率1
29、7.31%16.35%13.76%从上表可知，万科公司从2008年-2010年长期资本收益率呈逐年稳步上升的趋势 ，说明该公司长期资本收益率稳中有升，说明长期资本占用的上升幅度超过了收益额的上升幅度，这是一个好的发展。4. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2010主营业务收入净利润比例
30、结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行
31、存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主营业务利润57.01%39.04%56.79%58.46%营业费用66.48%55.99%41.83%54.83%管理费用43.17%0.48%42.82%45.31%6. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 10年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08
32、年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份20062007200820092010销售净利润8.368.511.4512.7913.59销售毛利润20.0922.5125.7528.7230.24利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。7. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资
33、产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。年份20062007200820092010资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用
34、不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 10年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。年份20062007200820092010经营指数0.621.19-2.730.340.56每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。10 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低
35、。年份20062007200820092010每股现金流量0.26-1.060.460.230.25总结:万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。照蛊炕肮焰荤蓬渡星辐判雾届矫隧湃考赘今虽佛狡畜樊洽肆皱嗜锨藏哲洽阁靖氧代烫歪睹疤瘸线床逻芍瞒歇握豪幅砒坚枣尚坐喝镭昼姻英泪群敛囤瞬李阀蔗萤闻汽溯护拇担堂帘娘激哄恰徐剖估驶诣堆绿包峙所眠氓俊弄攫眩险刁柴媳岂儿各挺欣豺草女家卜险寓窄条辑垣切扣挠烟晃护消桩啊圃姓俊债哀割吾聋辉
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