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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产抵押估价报告 估价项目名称： xx路xx所属住宅抵押价值评估 委 托 方： x x 估 价 方： xxxxx房地产评估有限公司 估 价 人 员： xx xx 估价作业日期： 二0xx年x月x日 估价报告编号： x x房估函（20xx）第-039号 目 录致委托方函-3二、估价师声明-5三、估价的假设和限制条件-7四、房地产估价结果报告-9五、房地产估价技术报告-18六、附件-34xx房估函2010第-028号致委托方函xx同志：我公司接受你的委托，对你拥有的位于xx路“西麓花园”12栋的一套住宅的房地产价值进行了评估。1、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参
2、考依据而评估房地产抵押价值。2、估价时点：20xx年x月20日。3、估价对象：估价对象为一套住宅，房屋所有权证为x房权证字第000xxxxx号，建筑面积为138.18m2；国有土地使用证为x（湖）国用（20xx）字第出20-11号，土地分摊面积为14.73m2。4、估价结果：根据估价目的和委托方提供的资料，结合现场查勘结果，遵循必要的估价原则和程序，选取适当的估价方法，经过认真分析、测算，我们确定委估房地产在估价时点20xx年x月20日的评估价值为人民币元整（单价为1737元/ m2），大写：贰拾肆万元整。以上内容摘自房地产报告书，估价报告使用者在使用估价报告时，应认真阅读报告书全文。特此函告
3、 XX房地产评估有限公司 法人代表： 二0xx年 月 日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已派专业估价人员xxx 、赵忠对本估价报告中的估价对象进行了实地
4、勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告结纶系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对本报告的结纶和采用的方法合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。7、我公司房地产估价专业人员独立撰写，没有本公司以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后十五日内向本公司提出，如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议，视同认可本报告。
5、参加本次估价的估价师签章：房地产估价师(签名) ： 房地产估价师(签名) ：估价的假设和限制条件一、估价假设条件：1、委托方合法取得房屋所有权证和国有土地使用证，委托方对委估物业拥有合法及绝对处置权，无产权异议，不存在也不涉及任何法律纠纷。2、估价对象的权属证书证载数据准确无误。3、估价对象作为一整体物业的局部，本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项公共权益、各项服务配套设施和道路交通使用权益为假设前提。4、本报告以估价对象周围的繁华程度、交通状况等因素变化不大，房地产市场保持持续稳定。5、估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。二、估价限制条件：1、本次估价结果是反映估
6、价对象在本次估价目的下的房地产市场价值，不能用于其它估价目的。未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料，均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。2、本次估价没有考虑估价对象快速变现、税费转稼等特殊的交易方式可能对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到不可抗力事件对估价结果的影响。3、估价报告在有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象的估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。4、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值将产生一定的影响，本次评估结论未考虑抵押贷款风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全
7、面考虑。5、委估对象不存在已抵押、拖欠工程款等法定优先受偿款。6、根据本报告评估目的，金融机构应在考虑市场价格波动、物业变现费用的和物业变现的不确定性，以及物业转让时应缴纳的各项税费等因素后，根据评估结论确定贷款额。房地产估价结果报告一、委托方：姓 名：xx地 址：麓天开发区xx路二、估价方：名 称：XX房地产评估有限公司估价资质等级：一级法人代表：xxx地 址：xx市xx路房产大楼4楼电 话：xx256xxxx三、估价对象：1、估价范围本次估价对象为一套住宅，建筑面积129.93m2，土地分摊面积为16.53m2。2、区位状况本委估对象位于麓天开发区xx路“世纪花园”12栋，属xx区二级住宅
8、用地范围内，东接世纪小苑，西临麓天大道，北邻xx路，南连xxx路。有30路公交车经过该区域，交通方便。周围有牡丹花园、淑礼雅苑等大型住宅小区，与实验小学、市立一中相距不远，距离长平桥市场约350m，区域内通讯、学校、医院等配套设施齐全。“世纪花园”是xx早期较好的小区之一，小区内设有绿化带，房屋间距大，估价对象室外环境好。3、权益状况：、房产：估价对象的房屋所有权证为x房权证市字第000xxxxx号，房屋所有权人为xx，丘（地）号：xx.00-xx.50-（x）-x，产别为私产，混合结构，建于2000年，设计用途与实际用途均为住宅，建筑面积为138.18平方米。、土地：估价对象的国有土地使用证
9、为x（x）国用(20xx)第xx-13号，土地使用权人为xx，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日期为20xx年x月xx日，分摊面积为14.73平方米。、他项权利：该房地产至估价时点未设定他项权利，不存在其他法定优先受偿款，权利价值完整。4、实物状况：、建筑物委估对象所处建筑物建于2000年，混合结构，共9层，防瓷涂料外墙，平屋面，其目前的建筑物维护状况与工程质量良好，成新率为九成。、室内状况估价对象为一套住宅，房号为802号，建筑面积为138.18m2，户型为三室二厅一厨两卫，平面布置合理，通风采光好，所处楼层较好（8/9），水电卫配套设施齐全。室内装修主要内容：胡桃木包门、包窗、地面砖、木
10、地板、墙面砖、扣板吊顶等。、土地状况、基础设施情况条件A、供水区域内建有市政供水网，供水保证率为95%。B、排水排水采用雨污分流制方式，市政排水管网排水，排水通畅。区域内建有市政排水管网，排水通畅。C、供电该区域电源由市政供电供给，供电保证率为95%。D、通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。、环境条件区域内无大型工厂和污染水源，大气状况良好，自然环境条件好，学校、医院、市场等配套设施和市政基础设施齐全。、开发程度委估对象所处地段属xx区二级住宅用地，已达“五通一平”。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：20xx年x月20日六、价值定义
11、：本次估价价值定义为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法;4、中华人民共和国物权法；5、城市房地产抵押管理办法;6、房地产估价规范；7、房地产抵押估价指导意见；8、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；9、中华人民共和国土
12、地管理法实施条例；10、房屋所有权证；11、国有土地使用证；12、评估委托书；13、由委托方提供的有关资料而获得的数据；14、由估价人员现场查勘及市场调查而获得的资料；15、本公司掌握的有关资料。八 、估价原则：本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获是最大受益的使用方式的估价结果。3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关
13、系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降：若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性、这种供求状况主要是指当地同类房地产的供求状况。4、替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的
14、目标在于求得一个客观合理的价格。九、估价方法：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法、基准地价修正法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。委估对象为一套住宅，同一供求范围内近期住宅成交实例多，在室内装修状况、性质、交易等因素与估价对象相似的可比实例数量达到评估要求，所以本次估价选用市场比较法。市场比较法原理：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行交
15、易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、 估价结果：根据估价目的、委托方提供的相关资料和估价人员现场查勘结果，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，结合估价人员的估价经验，确定委估对象在20xx年x月20日的评估价值为人民币元整，大写：贰拾肆万元整。十一、估价人员：xxx xxx十二、估价作业日期：20xx年x月20日十三、估价报告应用的有效期：本报告自评估完成报告之日起一年内有效。如在有效期以内，因外部经济环境或该物业物理因素发生重大变化，并对评估结果产生较大影响时，或者处分该物业时，应由委托方重新委托我公司进行评估。
16、十四、变现能力分析： 1、估价对象的通用性与独立使用性估价对象为单元式住宅，户型为三室二厅，平面布置合理，配套设施齐全，做住宅设计使用，通用性及独立使用性较好。2、估价对象变现的途径：估价对象的变现要由抵押权人通过法律诉讼，由法院对抵押房地产进行拍卖、变卖，清偿其所担保的债权。3、在估价时点可能的变现价值：法院拍卖一般根据拍卖标的市场价值（评估价值）的一定比例确定拍卖保留价，抵押权人可以据此估计抵押房地产在估价时点可能实现的变现价值，但最终的变现价值受到市场情况，竞买人、变现时间、变现费用等多重因素的影响。4、变现时间长短：本次估价对象为一套住宅，可独立使用，住宅户型合理，平面布置较好，交通方
17、便，周围环境较好，变现较快。5、委估房地产转让时应缴纳的各项税费处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，变现价值一般较正常市场价值低，变现成本亦相对较高（需支付诉讼费、评估费、拍卖佣金、营业税及附加、综合税及部分手续费等），主要收费项目及标准如下：主要收费项目收费标准1、诉讼费按涉案金额的4以内2、评估费评估价值13、拍卖费成交价54、营业税及附加成交价5.5，住宅5年以上交易免交，按办证日期计算年限。5、交易手续费非住宅：成交价1.3；其它住宅：6元/平方米；房改住宅：1.5元/平方米6、土地增值税成交
18、价1，住宅5年以上交易免交，按办证日期计算年限7、所得税住宅按增值额20或成交价2专心-专注-专业房地产估价技术报告一、个别因素分析：1、估价范围本次估价对象为一套住宅，建筑面积129.93m2，土地分摊面积为16.53m2。2、权益状况：、房产：估价对象的房屋所有权证为x房权证市字第000xxxxx号，房屋所有权人为xx，丘（地）号：xx.00-xx.50-（x）-x，产别为私产，混合结构，建于2000年，设计用途与实际用途均为住宅，建筑面积为138.18平方米。、土地：估价对象的国有土地使用证为x（x）国用(20xx)第xx-13号，土地使用权人为xx，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日
19、期为20xx年x月15日，分摊面积为14.73平方米。、他项权利：该房地产至估价时点未设定他项权利，不存在其他法定优先受偿款，权利价值完整。3、实物状况：、建筑物委估对象所处建筑物建于2000年，混合结构，共9层，防瓷涂料外墙，平屋面，其目前的建筑物维护状况与工程质量良好，成新率为九成。、室内状况估价对象为一套住宅，房号为802号，建筑面积为138.18m2，户型为三室二厅一厨两卫，平面布置合理，通风采光好，所处楼层较好（8/9），水电卫配套设施齐全。室内装修主要内容：胡桃木包门、包窗、地面砖、木地板、墙面砖、扣板吊顶等。、土地状况、基础设施情况条件A、供水区域内建有市政供水网，供水保证率为9
20、5%。B、排水排水采用雨污分流制方式，市政排水管网排水，排水通畅。区域内建有市政排水管网，排水通畅。C、供电该区域电源由市政供电供给，供电保证率为95%。D、通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。、环境条件区域内无大型工厂和污染水源，大气状况良好，自然环境条件好，学校、医院、市场等配套设施和市政基础设施齐全。、开发程度委估对象所处地段属xx城区二级住宅用地，已达“五通一平”。二、区域因素分析：本委估对象位于麓天开发区xx路“世纪花园”12栋，属xx区二级住宅用地范围内，东接世纪小苑，西临麓天大道，北邻xx路，南连xxx路。有30路公交车经过该区域，交通方便。周围有牡丹花园、淑礼雅苑等大
21、型住宅小区，与实验小学、市立一中相距不远，距离长平桥市场约350m，区域内通讯、学校、医院等配套设施齐全。“世纪花园”是xx早期较好的小区之一，小区内设有绿化带，房屋间距大，估价对象室外环境好。三、市场背景分析：1、房地产市场宏观分析：受金融危机、房地产信贷政策等因素的影响，全国房地产价、市场投放量格在上半年略有下降、成交量萎缩，但在下半年，全国房地产市场价格有上涨趋势，大中城市均有上扬，价格同比增长幅度较快。针对我国2009年房地产发展状况，有关部门进行了调查与分析。一、从房地产开发完成情况上看，1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个
22、百分点，比去年同期回落5.7个百分点，1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%，1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%。二、从商品房销售情况上看，1-10月，全国房地产销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。三、从房地产开发企业资金来源情况上看，1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。四、从70个大中城市房屋销售价格指数分析，10月份，全车70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份基本持平，新建住宅销售价
23、格同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百发点，环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，商品住宅销售价格上涨4.4%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨6.5%，环比上涨1.2%。二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.87个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份扩大0.4个百分点，环比上涨0.2%，涨幅与9月份持平。2、城市资源状况：xx市位于xx省西南部，辖15县1市3区和一个省级开发区和一个省级工业园，总面积2.76万平方公里，总人口500万，其中，城区建成面积32平方公里，人口数37万。区位条件独特，交
24、通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内15个县（市、区）；每天有30对旅客列车、215对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；xx火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，3有三条国道过境13个县（市、区），武广高铁已建成通车，长沙至重庆、包头至茂名高速公路xx段已陆续开工建设；另建有飞机场已经通航。3、2009年xx房地产市场状况：、1-3月房地产市场现状1-3月份，xx商品房住宅价格为1823元/ m
25、2,商业营业用房为5161元/ m2，同比分别增长25%和29%，全市商品房交易面积为21.18万平方米，同比增长44%，二手房交易面积15.86万平方米，同比增长125%，城区商品房交易面积虽然4.06万平方米，同比下降55%，环比增长幅度分别为29%和40%，商品房住宅价格为1823元/ m2，商业营业用房为5161元/ m2，同比分别增长25%和29%。全市商品房销售面积21.18万平方米，同比增长44%，城区商品房销售面积为4.06万平方米，同比下降了55%。、4-6月份房地产市场现状4-6月份全市商品房交易面积为21.18万平方米，同比增长44%，二手房交易面积15.86万平方米，同
26、比增长125%，城区商品房交易面积虽然4.06万平方米，同比下降55%，环比增长幅度分别为29%和40%，商品房住宅价格为1823元/ m2，商业营业用房为5161元/ m2，同比分别增长25%和29%，xx市房地产价格在过去几个月来市场交易量有所增加，未受金融危机及大中城市的影响，价格保持平稳并略中有升。、2009年8月房地产状况：8月份，全市房屋销售总面积为21.19万平方米，环比上月下降16.51%。城区房屋销售面积为5.04万平方米，占全市的23.78%，环比上月下降55.44%，其中期房销售面积为2.49万平方米，占城区销售的49.40%。xx城区房屋销售均价为1657元/ m2，期
27、房1835元/ m2，环比上月增长6.4%。现房（包括二手房）均价为1484元/ m2，环比上月增长8.45%。5、xx市房地产市场前景依旧乐观：2008年以来，为应对金融危机对房地产市场的挑战，国家适时出台了降低贷款利率，降低房地产税收等具体政策，加上各地出台了一系列调控措施，这些政策措施突出了特点，就是“让利于民、让利于企”，通过政策手段激活房地产市场。随着南、北绕城线的建成和麓天北路、天星东路等几条城市干道的打通，xx的城市骨架将全成形成，房屋发展空间将进一步扩大。未来阶段，xx市房地产价格可能保持上升的趋势，多层住宅用房会突破2000元/ m2。四、最高最佳使用分析：最高最佳使用原则是
28、要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要以下列方面考虑：1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果法律是不允许的，应被淘汰。2、技术上可行。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。3、经济上
29、可行。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，只有收入价值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。4、价值最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象的设计用途与实际用途均为住宅，室内的平面布置、所处楼层、配套设施等均与住宅用途相匹配，本次估价目的为抵押，以不转移房地产占用的方式进行，所以确定估价对象以住宅用房用途为其最高最佳使用途。五、估价方法选用：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法、基准地价修正法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产估价
30、；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。委估对象为一套住宅，同一供求范围内近期住宅成交实例多，在室内装修状况、性质、交易等因素与估价对象相似的可比实例数量达到评估要求，所以本次估价选用市场比较法。市场比较法原理：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：估价对象房地产的价格=可比实例房地产价格100/（100+交易情况修正值）（100
31、+交易日期修正值）100/（100+区域因素修正值）（100+个别因素修正值）六、估价测算过程：运用市场比较法求取住宅价值：、选取可比实例A、比较实例一，位于xx路，混合结构，建于2000年，建筑面积133.5平方米，三室两厅，中档装修，位于第4层（总6层），2009年9月，交易价为1671元/ m2。B、比较实例二，位于莬溪南路，混合结构，建于2004年，建筑面积137 m2，三室二厅，高档装修，位于第7层（总8层），2009年11月，交易价为1780元/ m2。C、比较实例三，位于汶洲路，混合结构，建于2000年，建筑面积135.2 m2，三室二厅，中档装修，位于第5层（总6层），2009
32、年11月，交易价为1820元/ m2。可比实例因素指标说明表 比较实例比较因素案例A案例B案例C估价对象交易单价167117801820/交易情况正常正常正常/交易日期2009.92009.112009.11/区位因素交通便捷度好好好好生活服务设施齐全齐全齐全齐全教育配套设施齐全齐全齐全齐全环境质量好好好好基础设施五通五通五通五通离市中心距离2000200020002000个别因素土地类型出让地出让地出让地出让地权属状况完整完整完整完整土地剩余年限40424041建筑结构混合混合混合混合装 修中档高档中档中档建成年代2000年2001年2000年2000年设施设备齐全齐全齐全齐全平面布置三室二
33、厅三室二厅三室二厅三室二厅物业管理好好好好通风采光好好好好楼 层4/64/55/68/9朝 向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向、确定修正系数a 、交易情况实例A、B、C均为正常交易，不进行修正。b、交易日期修正交易实例A、B、C均早于估价时点，根据xx同类住宅价格变化情况，对三个实例均应修正，以估价时点为基准，实例A取修正系数为+2，实例B取修正系数为1，实例C取修正系数为1。c、区域因素、个别因素修正区域因素包括交通便捷度、生活服务设施等因素调整，个别因素包括土地类型、土地剩余年限、建筑年代、结构、装修等因素调整，可比实例与估价对象在区域因素、个别因素各不相同，须根据具体情况对可比实例进行适
34、当修正，具体修正情况见下表。d、可比实例修正情况表：比较实例比较因素案例A案例B案例C成交价格167117801820交易情况修正000交易日期修正211区位因素交通便捷度000生活服务设施000教育配套设施000环境质量000基础设施000离市中心距离000小 计000个别因素土地类型000权属状况000容 积 率000土地剩余年限000建筑结构000装 修000建筑新旧程度000设施设备000平面布置000物业管理000通风采光000楼 层200朝 向000小 计200、计算比准价格实例A的比准价格=1671 100/100 102/100 100/100 100/102=1671（元/
35、m2）实例B的比准价格=1780 100/100 101/100 100/100100/100=1798（元/ m2）实例C的比准价格=1820 100/100 101/100 100/100 100/100=1838（元/ m2）三个交易实例的比准价格相差不大，取上3个实例修正后价格的算术平均值为待估房地产单价，即：估价对象比准单价=（1671+1798+1838）3= 1769（元/ m2）、估价对象价值=1769138.18=（元）七、估价结果确定：通过综合分析影响房产价格的各因素，经过价格测算、论证、评定，最后确定委估物业在评估基准日20xx年x月20日评估价值取整为人民币元整，大写：贰拾肆万元整。附 件 1、房屋所有权证 2、国有土地使用证 3、估价师注册证及公司估价资质等级证书 4、公司营业执照 5、估价对象位置图