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1、精选优质文档-倾情为你奉上*项目总体实施计划编制单位： 责 任 人： 编制日期：目 录一、编制目的二、项目概况三、项目经济技术指标四、项目实施边界条件五、项目实施计划(一)项目设计进度计划1.建筑设计进度计划2.景观设计进度计划3.配套设计进度计划4.销售资源库入库计划(二)项目前期工作计划(三)工程实施计划1、开发节奏与工程进度计划2、主体工程计划表3、室外配套、景观工程计划表 (四)营销计划1.编制依据2.销售资源汇总及销售收入预测3.销售实施节奏4.交付规划(五)物管规划1.物管资源2.前期(施工过程)介入计划3.交付前物业管理4.交付工作流程(六)资金成本预测1.项目成本测算表2.现金
2、流量表3.资金计划表附图：1.和家园项目分区及方案总图2.项目资源区块汇总图3.项目设计区块实施计划图附件：1.工程总体实施计划2.物管实施规划3.营销实施规划一、编制目的为全面了解和家园项目资源状况，清晰项目总体开发过程，加强部门（事业单位）间协调配合，全面掌控项目投资、工程建设、成本控制、营销推广及项目交付过程，特编制和家园总体实施计划。二、项目概况和家园项目位于杭州西湖区留下镇，原为73021部队营地，整个基地占地面积约851亩，分南北两地块：北地块东至省公安厅身份证制作中心和军队打靶场，南至杭州留下静电喷塑厂，西至规划杨梅山路，北至春华江织制造品有限公司，占地面积约105亩，地势东高西
3、低，南北相对平坦；南地块东邻玉屏山、老和山余脉，西毗邻大马山、小马山四面环山，北邻屏基山、杨梅山，南邻龙坞风景区，占地面积约746亩，植被茂盛，地势呈东高西低、南北高中间低的地形格局。和家园项目规划设计将项目分为南、中、北三区共十二个组团。总用地面积58.92ha，总建筑面积约94.2万方，其中地上总建筑面积70.68万方，地下总建筑面积23.5万方，建筑密度29.6%，容积率1.2，绿地率约30%。三、项目经济技术指标 数据依据：05年6月8日对中建国际提供和家园报建总图进行分析、汇总结果（一）指标汇总（单位：m2）（暂估）地上总建筑面积：住宅商业 19159餐饮 5257物业管理 3127
4、物业经营 4170社区配套 1127小学 12750幼儿园 3320康体配套公建 2000地面车位数415地下总建筑面积：地下车库 地下商业、公建、综合用房 15131住宅地下可售资源 40460设备用房 3884所需自行车库面积12435其它 7962合计总建筑面积：容积率：1.2总用地面积：58.92 ha 建筑密度：29.6%建筑占地面积:m2绿地率：30%（二）各组团资源汇总表：（按地上、地下资源分列）1、地上资源汇总表资源项目资源类型单位ABCDEFGHIJKL合计可销售资源 住宅面积（m2）6742274542660164046363356435332764242509套数（套）4
5、14825450579200520686206951704145其中多层（花园洋房）面积（m2）6014126147387902410116459套数（套）38414820012889949排屋面积（m2）72811024719432204981352270980套数（套）3040787549272双拼面积（m2）406971441252823741套数（套）12203466高层、小高层面积（m2）745425178412800套数（套）825450294806862335单身公寓面积（m2）142321176625998套数（套）285240525商业用房面积（m2）172424101050
6、82674708100019159不可售资源（配套公建）幼儿园面积（m2）33203320小学面积（m2）1275012750餐饮等公建面积（m2）720590132224002255257所需物业经营用房面积（m2）考虑沿杨梅山路设置，若按报建指标计，整个小区总量配置需达到4170m2，面积指标在商业用房总体指标中平衡所需物业配套用房面积（m2）若按报建指标计，整个小区总量配置需达到3127m2，具体分布考虑结合功能、服务半径、小区分期交付使用状况等多种因素，布置在多层、高层、小高层底层架空层，面积指标在住宅总体用房面积指标中平衡所需社区配套用房面积（m2）若按报建指标计，整个小区总量配置需
7、达到1127m2，面积指标在住宅总体用房面积指标中平衡地上面积合计69866755927487341785680644593327642427341275033202、地下资源汇总表资源项目资源类型单位ABCDEFGHIJKL合计可销售资源地下车库面积（m2）20452275621471411862834819800196401914793564368车位数（个）5807874203402385665605472671254430地下商业面积（m2）5295241017683488100013961地下餐饮公建面积（m2）370.88001170.8住宅地下可售资源面积（m2）13788622
8、1555591780711491740460不可销售资源康体设施面积（m2）考虑在中区沿杨梅山路广场附近，集中设置一个约2000m2康体运动场所（地下)配套设备用房(暂定） 面积（m2）7741110354234584374414403884自行车库资源所需指标面积（m2）12422475135017376001560205861828551012435实配指标（暂定）面积（m2）266419072918881316302所需人防面积（m2）按原规范要求，整个小区需配置人防面积37675m2；按新规范计算，整个小区需配人防面积m2；其它住宅其它地下面积面积（m2）346389148020183
9、7297962地下面积合计27471326361838918268173412174429453273441944523014注： （1）物业管理用房：总建筑面积的千分之三，总量在整个小区内平衡；（2）物业经营用房：总建筑面积的千分之四（沿街商业用房），总量在整个小区内平衡；（3）社区配套用房：每百套30平方米，总量在整个小区内平衡； （4）地下资源总量目前按地下仅设一层计，地下一层面积按建筑底层面积计；住宅地下可售资源是指可与上部住宅一同销售的资源，暂按多层、低层非地下车库、非地下公建商业外，地下一层面积的80%计； （5）自行车库：按3平方米/户计，总量在整个小区内平衡，初步考虑设置在高层
10、区B、C、D、G组团住宅地下一层，总量应能满足；（6）人防：原规范按高层为建筑占地面积、多层为地上建筑面积的2计； 新规范高、多、低层均按建筑占地面积计（多、低层为6B级）；（7）住宅其它地下面积：除地库、地下商业公建用房、住宅地下可售资源外，余下地下面积总和。 四、项目实施边界条件：项目实施以市场为导向，公司内部资源整合，前期、设计、工程、营销、成本、物管等部门统一步调，相互支持。确保项目正常、有序地展开：1、 营销方面：根据市场分析，协调设计与工程进度，制定整个项目营销计划，并根据市场情况，适时调整。2、 前期方面：提前做好与外部单位的协调与沟通工作，确保项目的顺利开展。3、 设计方面：施
11、工图纸不留尾巴，材料部件尽早确定，确保图纸内审时间，销售资源库准确无误。4、 工程方面：实施组团做好可行的施工组织设计方案，重点突出品质质量管理，做好交付前的验收整改工作。5、 资金成本方面：项目实施过程中进行动态成本监控，及时处理工程联系单及施工索赔。集团公司在资金上给予及时的支持，以确保工程顺利进行。6、 物管方面：提前介入，提升工地形象，维持施工现场安全次序，协助树木保护和竣工后交付前的成品保护。五、项目实施计划（一） 设计部分1、 建筑设计进度计划：详见附表一“和家园”项目设计进度计划表任务名称开始时间完成时间任务名称开始时间完成时间和家园项目一期计划进度E组团方案设计2005年4月2
12、0日2005年7月20日和家园项目二期计划进度C组团方案设计2005年6月25日2005年8月1日施工图设计2005年7月21日2005年9月30日初步设计2005年8月10日2005年9月30日F组团方案设计2005年7月21日2005年8月31日施工图设计2006年1月1日2006年4月15日施工图设计2005年9月1日2006年1月31日D组团方案设计2005年6月25日2005年8月1日B组团方案设计2005年6月25日2005年8月1日初步设计2005年8月10日2005年9月30日初步设计2005年8月10日2005年9月30日施工图设计2006年3月1日2006年6月30日施工图
13、设计2005年10月1日2006年1月31日H组团方案设计2005年7月21日2005年8月31日L组团方案设计2005年7月21日2005年8月31日施工图设计2005年11月1日2006年2月28日施工图设计2005年11月1日2006年2月28日任务名称开始时间完成时间任务名称开始时间完成时间和家园项目三期计划进度G组团方案设计2005年10月1日2005年12月20日和家园项目四期计划进度A组团方案设计2006年10月1日2006年12月15日初步设计2005年12月21日2006年2月28日施工图设计2006年12月16日2007年3月31日施工图设计2006年3月1日2006年6月
14、30日K组团方案设计2006年12月1日2007年2月28日J组团方案设计2006年6月1日2006年7月31日施工图设计2007年3月1日2007年5月31日初步设计2006年8月1日2006年9月15日施工图设计2006年9月16日2006年12月31日I组团方案设计2006年5月1日2006年6月30日初步设计2006年7月1日2006年8月15日施工图设计2006年8月16日2006年11月30日2、 景观设计进度计划：详见附表二 “和家园”项目景观设计进度计划表分期组团方 案 设 计初步（深化）设计施 工 图 设 计起始完成起始完成起始完成一期计划进度售楼处2005920051020
15、0511200512E20057200592005102005122006320066F200572005920051020051220069200612B200572005920051020051220069200612L200572005920051020051220069200612二期计划进度C2005720059200652006820077200710D2005720059200652006820077200710H2005720059200652006820077200710三期计划进度G200572005920061020061220079200712I200572005920
16、061020061220079200712J200572005920061020061220079200712四期计划进度A2005720059200762007820087200810K20057200592007620078200872008103、 配套设计进度计划：详见附表三和家园项目配套工程设计和实施计划设 计 项 目 内 容开始时间完成时间备注1、总体设计方案市政雨、污水和综合管位设计2005-6-152005-7-15八大配套方案设计2005-8-12005-9-302、施工图设计一期工程E组团市政雨、污水和综合管位设计2005-11-12005-12-30除市政外的配套设计20
17、06-2-12006-4-30F组团市政雨、污水和综合管位设计2006-3-152006-5-15除市政外的配套设计2006-6-12006-8-31B组团市政雨、污水和综合管位设计2006-3-152006-6-15除市政外的配套设计2006-7-152006-10-31L组团市政雨、污水和综合管位设计2006-4-12006-5-30除市政外的配套设计2006-7-12006-8-30二期工程C组团市政雨、污水和综合管位设计2006-6-12006-8-31除市政外的配套设计2006-10-82006-12-31D组团市政雨、污水和综合管位设计2006-9-12006-11-30除市政外的
18、配套设计2007-3-12007-6-30H组团市政雨、污水和综合管位设计2006-4-12006-6-30机动除市政外的配套设计2006-7-12006-9-30机动设 计 项 目 内 容开始时间完成时间备注三期工程G组团市政雨、污水和综合管位设计2006-8-12006-10-30除市政外的配套设计2006-11-12007-1-31J组团市政雨、污水和综合管位设计2007-3-12007-5-30除市政外的配套设计2007-7-12007-10-30I组团市政雨、污水和综合管位设计2007-4-12007-6-30除市政外的配套设计2007-8-12007-11-30四期工程A组团市政雨
19、、污水和综合管位设计2007-5-82007-7-30机动除市政外的配套设计2007-9-12007-11-30机动K组团市政雨、污水和综合管位设计2007-6-12007-8-30机动除市政外的配套设计2007-10-82007-12-30机动中区环道市政雨、污水和综合管位设计2005-11-12005-12-30除市政外的配套设计2006-2-12006-5-30南区环道市政雨、污水和综合管位设计2005-10-82005-11-30除市政外的配套设计2006-1-32006-6-30售楼中心市政雨、污水和综合管位设计2005-10-202005-11-20除市政外的配套设计2005-12
20、-12006-2-10施工通道道路和排水设计2005-6-152005-7-304、销售资源库入库计划：详见附表四“和家园”项目资源库入库计划表任务名称开始时间完成时间任务名称开始时间完成时间和家园项目一期计划进度E组团面积预测2005年10月2005年11月和家园项目二期计划进度C组团面积预测2006年4月2006年5月资源库工作2005年10月2006年1月资源库工作2006年4月2006年8月F组团面积预测2006年2月2006年3月D组团面积预测2006年7月2006年9月资源库工作2006年2月2006年6月资源库工作2006年7月2006年11月 B组团面积预测2006年2月200
21、6年3月H组团面积预测2006年3月2006年4月资源库工作2006年2月2006年6月资源库工作2006年3月2006年6月底L组团面积预测根据需要进行资源库工作根据需要进行任务名称开始时间完成时间任务名称开始时间完成时间和家园项目三期计划进度G组团面积预测2006年7月2006年9月和家园项目四期计划进度A组团面积预测2007年4月2007年5月资源库工作2006年7月2006年11月资源库工作2007年4月2007年7月J组团面积预测2007年1月2007年2月K组团面积预测根据需要进行资源库工作2007年1月2007年4月资源库工作根据需要进行I组团面积预测2006年12月2007年1
22、月资源库工作2006年12月2007年2月底（二） 项目前期工作计划（三） 工程实施部分1、开发节奏与工程进度计划1）、核心商务区8#地块项目总体开发节奏的关键节点11、2010年8月30日前取得项目开发四证,具备开工条件；12、22011年4月30日0.000完成（5月20日取得预售许可证）；13、2012年5月15日主体结构全面封顶（按32层考虑）；14、2013年6月20日单体竣工验收；15、2013年8月20日竣工备案；16、2013年9月18日项目具备交付条件；17、2013年12月18日项目交付(入伙)；为了组织开发建设资金，根据有关预售条件的规定，计划结构顶板施工完成后二个月内拿
23、到预售许可证。2）、工程进度计划根据类似工程经验，32层的高层建筑的建安工期为28个月。建安完成后，开始市政配套、园艺绿化工程施工，市政配套与园艺绿化工程的进度合计约6个月，再考虑物业验收等需要一部分时间，所以以此控制，一般从项目从工程桩施工到具备交付条件，以40个月左右为宜，工程进度计划也以上述标准进行控制（考虑春节时间）。3）、施工标段划分施工标段的划分，主要从合理使用场地、便于施工管理的角度出发，主要考虑单个标段的规模（以80000m2左右为宜）、标段间工作面的合理拆分、施工道路的合理布置、施工单位资金承受能力等。考虑到单个施工标段建筑面积太小的话，则施工单位过多，不便于管理，而建筑面积
24、过大，会造成工作量与资金需求过大，对施工、监理与甲方的管理要求过高，对施工质量、施工进度的管理不利，因此，施工标段划分以东、西两个标段划（商业部分归在西标段内），具体划分详见下表。 2、核心商务区分标段实施计划略表 标段楼号建筑层高面积土建计划开工土建计划竣工计划交付一标1#30层113432010年9月2013年3月2013年12月2#24层198213#24层191144#28层8371商业部分局部3层8000二标5#32层96106#32层96107#28层83718#24层191149#25层1553910#28层9104注：以上标段面积指标摘自规划批复3、室外配套、景观工程实施计划：
25、实 施 项 目 内 容开始时间完成时间备注室外配套、景观工程雨、污管施工2013-12013-6-其他管线施工2013-12013-6景观工程施工2013-12013-7市政道路道路和排水施工2013-42013-7(四)营销计划：1.编制依据时点依据：全盘销售约5年，销售时点以工程进度为依据，并参考实际销售进度安排销售节奏。 住宅的销售条件为工程达到正负零零； 商铺的销售条件为房屋结顶； 地下停车位的销售条件为住宅销售率达到80以上； 住宅按揭的放款条件为房屋结顶，商铺的按揭放款条件为房屋交付；价格依据：本计划的销售价格根据目前周边市场的成交价格及后市判断为参考依据，结合本项目的固有特点及潜
26、在价值制定。2.销售资源及销售收入预测： 1）、住宅类：区块物业类型地上面积（M2）地下面积（M2）销售额区块销售总量E区花园洋房261471752排屋102474500双拼40692370A区花园洋房601411724排屋7281_D区高层、小高层517842918单身公寓(小户型)14232_F区花园洋房387901944高层、小高层12800_单身公寓(小户型)11766_J区花园洋房164593888排屋135226463.1双拼125288294.8I区排屋204988509双拼71441580H区花园洋房241013565排屋194323832G区高层、小高层8813C区高层、小高
27、层745421907B区高层、小高层2664合计64723.92)、商业用房类：组团A区B区C区D区E区F区G区合计地上(m2)17242410105082674708100019159地下(m2)52952410348811193销售额(元)3）、车位类：组团车位量（个）预计销售额（元）地下车位私家车位A组团580B组团787C组团420D组团340E组团23832F组团566G组团560H组团547I组团26748J组团12584合计44301644）、总销售额预测：销售额 类别住宅商业用房车位合计小计51，2116，68203，4335，00008，2692，000062，9143，68
28、203.销售实施节奏：根据目前的市场形势、施工力量及合理节奏考虑，短期内实现快速销售的可行性不大。根据各区段开工节奏及产品类型分布，以及价格政策制定考虑，特对上市开盘节奏进行以下调整，分四个阶段销售推广，每阶段分不同区域、不同时点推出，每个区域分批量掌控销售：（以每次两万方的速度放量销售）详见下表：推出阶段时段区块产品类型住宅开发量（M2）第一阶段06年9月份E区洋房、排屋、双拼4046306年11月份F区洋房、高层、小高层、单身公寓6335607年3月份B区高层、小高层小计第二段段07年10月份C区高层、小高层7454208年3月份07年9月份08年3月D区高层、小高层66016H区南区洋房
29、、排屋、双拼43533小计第三阶段08年9月份G区高层、小高层09年3月份I区南区洋房、排屋、双拼2764209年9月份J区42509小计第四阶段2010年3月份A区北区洋房、排屋674224、交付规划：参照土建计划竣工时间及园艺完成时间。依据各组团的开盘时点及交付的节奏可行性及季节因素，进行交付时间的预估：阶段区块预计开盘时间计划交付时间交付量（M2）交付套数备注第一阶段（08年春）E区06.908.3.3040463200第一批交付需留出较多的准备时间F区06.1108.6.3063356520B区07.308.9.30825小计926第二阶段（08年秋）C区07.1009.6.3074542450D区08.309.9.3066016579H区071008.309.9.3043533206小计1854第三阶段（09年春）G区08.92010.3.30686I区09.32010.6.302764295J区09.92010.6.3042509170第四阶段A区201032010.10.3067422580小计1531合计4311（五）、物业规划：(六)、资金成本预测：(详见“和家园项目成本及盈利预算表”，附后)附图：1.和家园项目分区及方案总图2.项目资源区块汇总图3.项目设计区块实施计划图附件：1.工程总体实施计划2.物管实施规划3.营销实施规划专心-专注-专业