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1、精选优质文档-倾情为你奉上 调控政策出台对房价影响分析课程名称： 微观经济学 学 院： 求是学院 专业班级： 统计学1101 姓 名： 罗韬 学 号： 3110102410 摘要 本文首先简要分析了国内高房价的原因和解决思路，再讨论了房地产作为投资商品与一般商品的区别，利用无差异曲线对价格高需求高的现象进行解释，并根据市场上供需的特征得出了投资型房产交易市场上的供需曲线。最后利用得到的供需曲线来解释“新国五条”调控政策出台前后的供需变化以及价格变化，并逐条分析了调控细则对房地产市场的影响，对未来房价做出了展望。关键词 高房价 投资型商品 供需曲线 房价变化 一、 高房价的原因及解决思路从供需两
2、方面看，国内房价居高不下主要有以下原因：1.供给缺乏：房地产市场垄断，市场缺乏自由竞争。房地产行业入行门槛高，使得市场内只有为数不多的房地产公司，导致了恶性价格竞争。并且供给方都希望获得超额利润，捂盘惜售行为屡见不鲜。2.需求旺盛：国内人口众多，对房产的刚性需求大，加上投资性购房者的日益增加，需求大大高于从前。要解决高房价问题，应当从增加供给和抑制投资性需求入手。二、 供给需求曲线微观经济学课本中所介绍的斜率为正的供给曲线和斜率为负的需求曲线表现的是一般的使用型商品的供需理论。而房地产作为一种特殊的，既有使用用途又有投资用途的商品，供需双方在对其进行买卖时所包含的心理状态是与一般商品不同的，因
3、而表现出的供需曲线也与一般的供需曲线不同。投资型商品与一般商品最大的不同在于投资者希望用其获得超额回报，表现为投资者利用现有的信息对未来该商品价格的预估。因而可以说，影响了投资者的预期，就可以影响该商品的需求曲线。市场上，购房者可分成两类，一类是刚需购房者，他们把房屋当做使用品，在价格高时需求量减少，在价格低时，需求量增加。因而这类购房者的需求曲线与正常需求曲线相同，表现为斜率为负。另一类是投资购房者，他们把房屋用作投资以期获得超额回报，呈现出“买涨杀跌”的购买状态。对于投资性购房者，首先用无差异曲线来进行分析。投资性房产，与吉芬商品类似，替代效应与价格反方向变动，收入效应与价格同向变动，收入
4、效应极大地大于替代效应，使总效应与价格同向变动，其需求曲线向右上方倾斜。从图像上来解释是因为无差异曲线的特性造成的，在X值很小时，其斜率的绝对值很大，几乎与Y轴平行，此时只要X的值稍微增长，无差异曲线迅速下滑，之后变得平缓。其含义为开始时只要少部分X就可以代替大量Y来满足消费者，消费者对X的偏好要远大于Y，即市场上消费者对房产这种商品具有极大地偏好。经分析，有以下几点原因：1. 中国人根深蒂固的房产观念认为，房子是百年大计，人在社会上活着必须要一套房子，因而宁可不吃不喝也要买房。2. 中国目前市场上可投资商品太少，投资环境差，因而大量投机热钱涌入房地产行业。3. 目前国内通货膨胀较为严重，将钱
5、存在银行里只会导致贬值，而房地产作为保值增值的商品，对百姓来说是个非常好的投资对象。因此，人们对房产的偏好要远大于一般商品，从而出现了价格高，需求高的反常现象。短期内房地产投资市场上，供需关系表现出以下特点：1. 房价低时需求低，供给低。2. 房价升高，供给增加，需求增加。3. 房价升高，开始时房价在人们的购买能力内，需求量大量增加当升高到一定程度后，市场上大多数人不再具有购买能力，并且人们看到升值空间已不大，因而需求量增加速度变慢。4. 房价升高，开始时卖房者仍预期房价会涨，供给量增加不多，升高到一定程度后，供给迅速增加。5. 若预期房价将上涨，则现在供给将减少，表现为单位价格出售的房屋数量
6、减少，供给曲线向右上方移动。；需求将增加，表现为单位数量房屋，购买者愿意用更高的价格购买，需求曲线向右上方移动。两者共同作用，表现为交易量上升，价格升高。6. 若预期房价下降，则会有相反的效应。 7. 市场需求减少，交易量上升；需求增加，交易量下降。因为需求上升时，供给方有房价上升的预期，因而会出现捂盘惜售的行为，导致交易量减少，反之亦然。8. 市场供给增加，交易量下降；供给减少，交易量上升。因为供给增加时，需求方有房价下跌的预期，从而减少买入，交易量下降。反之亦然。根据以上特点，可得到投资性购房者如下图的供需曲线：QsPQdQsQdQ三调控前后房价变动分析2013年2月20日，国务院推出“新
7、国五条”，以应对国内房价持续上升势头。国五条严格重申完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。在国务院推出“新国五条”后不久，关于国五条细则的谣言闻风四起，引起了房价的又一轮波动。为讨论国务院推出“新国五条”以来房价波动的原因，我将2月20日至今的房价波动分为三个阶段。1） 从国五条颁布谣言发布。2） 从谣言发布地方细则出台。3） 从地方细则出台至今。下图为2月17日至今的杭州房价变化以及1-4月二手房成交量：1） 国五条颁布谣言发布。此时市场上普遍预期房价将会下跌，并且市场供需变化主要由投资性供需的变化引起。因为刚需
8、购房者仍在等待房价下跌，其需求应当与原来保持一致。卖房者希望能在目前较高房价的时间点下将手中的二手房卖出，因而表现出市场上的供给增加，供给曲线向右下方移动；资型购房者会减少二手房的买入，需求减少，需求曲线向右下方移动。因而呈现出2月24日至3月17日的价格下跌以及二手房成交套数下降的现象。均衡价格变化如下图所示。PQsQdP1QsP2QdQ2Q1Q 2） 谣言发布地方细则出台。3月初，传闻广州已落实“国五条”细则。谣言声称：1. 出售二手房未满五年，个人所得税强制按据实征收，按差额的20%；2. 出售二手房满五年（非唯一物业），能提供原产值发票的，按差额的20%，未能提供发票的按1%-3%核定
9、征收；3. 出售二手房满五年，且家庭唯一物业，免征个人所得税。谣言传出后，市场预期房价将跌。此时市场供需变化主要由刚需购房者引起。因为在收取高额税费后，卖房者可以很容易地把税费转移到购房者头上，因而对于购房者来说，收税后反而可能会增加购房成本，因而很多刚需购房者希望能在目前未收税时就能将房子买入，需求大量增加。而对于投资性购房者，预期房价必然会跌，因而需求再度减少。卖房者希望能在目前较高房价的时间点下将手中的二手房卖出，因而表现出市场上的供给增加，供给曲线继续向右下方移动。QdQdQsQsP2P1Q2Q1 在这样的情况下，可以看到上图中，房价有小幅上升，交易量大幅增加。再来看现实中杭州市房地产
10、市场的供需情况，此时市场上出现了买方愿买，卖房愿卖，买卖双方迅速达成一致的情况，3月杭州市区二手房历史记录7次被刷新，主城区二手房签约量也不断创下高点，市场出现一波激增行情，可以看到3月杭州二手房交易量达到6000多套，与2月的1000多套形成鲜明对比。 传言中强调了出售未满5年的二手房要征收差额20%个税，也是为了打击房产投机市场。不少投机者在买入房屋后很短的时间内将房卖出从而赚取差价，而收取差额20%个税后，买卖前后差价越高，收取税款越高，从而减少投机者的获利空间，减少投机性购房需求。从正常商品的供需理论来看，这样的思路是可行的，然而对于投机性市场，情况有所不同。税收政策如果不能影响购房者
11、的对房地产市场的预期，反而可能使房价再度升高。P2P13） 地方细则出台至今。4月1日，杭州市住保房管网正式发布杭州版国五条细则。1. 明确2013年新建商品住房价格控制目标。要求杭州全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。分析：对一手房的房价进行控制，防止房地产商在房价上恶意哄抬房价。2. 加快完善多层次住房保障体系，要求全面落实2013年我市保障性安居工程新开工34753套、建成38301套的目标任务。分析：扩大保障性住房供给，满足刚需购房者的住房需求，3. 切实增加普通商品住房用地供应。分析：适当提高住房地供应量，降低地产商的成本。土地费用目前在我国城镇商品
12、房住宅价格构成中约占20%，并有进一步上升的趋势。若能提高住房地供应，则会大幅减少房地产的开发成本，从而达到降低房价的目的。4. 坚决抑制投资投机性购房。继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度。继续严格实施差别化住房信贷政策，人行杭州中心支行可根据我市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。分析：此举希望抑制投资性购房。限购可以有效控制每个人持有房产套数，防止热钱大量涌入房地产市场；除了热钱外，大量投机性购房者的做法是贷款支付首付款买下房产，等房价升高时
13、再将房卖出，提高第二套房首付款和贷款利率能有效减少这类行为。而税收政策，根据上述分析，影响效果并不明确。5. 继续加强房地产市场监管。分析：此举可以防止违规预售和捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法行为。违规预售，会使得大量新房流入炒房者手中，他们控制了房源，减少了市场上的供给，而捂盘惜售，囤积房源等都会减少市场供给，这些行为均为导致市场上需求大于供给，进入卖方市场，使得房价提高。因而政府严厉禁止此类行为，实为控制市场上的供需平衡，达到控制房价的目的。6.加强市场监测分析和预期引导。 分析：引导预期可以让购房者能理性购房，减少投机者盲目对房地产进行投资，从而控制投资型购房者数量。此次杭州市并没有
14、像传言中实行差价20%个税，我想政府必然有出于其考虑。所出台的政策还是老掉重弹。其实如果政府能够很好地把细则中的每一项落实，控制市场供需，房价下降的效果应该还是会出现的。参考文献：1聂敬彦. “吉芬商品”与需求曲线及需求定律J. 安徽电子信息职业技术学院学报,2007,06:79-81.2刘明国,李汉文. 需求曲线的形状及其内在逻辑破解吉芬之谜、构建中国经济学的消费者行为模型J. 改革与战略,2009,11:27-31.3汪丁丁,罗卫东,叶航. 需求曲线向上倾斜的经济学和社会学解释汪丁丁、罗卫东、叶航三人对谈录J. 浙江社会科学,2003,04:35-43.4张完定,贾金宇. 基于房地产市场正需求曲线的均衡分析对高房价的一种解释J. 西安财经学院学报,2011,02:10-14.5王义高. 从“新国五条”看2013年调控方向J. 国土资源导刊,2013,03:16.专心-专注-专业