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1、精选优质文档-倾情为你奉上房 地 产 估 价 报 告韶ABC房地产评字2006第05号委托方：韶关如东厂破产清算组估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司房地产估价师：AB韶关市ABC房地产评估有限公司地址：电话： 传真： 邮编：专心-专注-专业目 录内 容 页 次致委托方函1估价师声明2估价的假设和限制条件3估价结果报告4一、委托方4二、估价方4三、估价对象4四、估价目的4五、估价时点4六、价值定义4七、估价依据4八、估价原则5九、估价方法5十、估价结果5十一、估价人员5十二、估价作业日期5十三、估价报告应用的有效期5估价技术报告6一、个别因素分析6二、区域因素分析6三、最高最佳使用分析6四、
2、估价方法选用6五、估价测算过程6六、估价结果确定8附件8致 委 托 方 函韶关如东厂破产清算组：受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价
3、值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥元）。详见房屋建筑物估价明细表。注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。韶关市ABC房地产评估有限公司法定代表人（签名）：二六年八月三十一日1估 价 师 声 明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已对本估价报告中的估价
4、对象进行了实地勘察。6. 房屋建筑物的建筑面积系我公司委托韶关市房产测绘管理所测定，测绘管理所对测量结果负责，本次估价以其出具的测量数据确认。7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位和个人提供，凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。注册
5、房地产估价师签名：注册房地产估价师注册号： 二六年八月三十一日2估价的假设和限制条件一、 本次估价的假设前提 1、估价对象没有申请报建、办理产权证明，本次估价按照房屋实际用途（工业、办公用途）予以评估。2、本次估价是以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。3、房屋建筑物的建筑面积系我公司委托韶关市房产测绘管理所测定，测绘管理所对测量结果负责，本次估价以其出具的测量数据确认。4、对估价对象仅观察其外貌，对可能存在的内部结构性变化，我公司未委托测定。二、本次估价的限制条件1、本估价报告仅为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值
6、参考依据，不得作其他用途，并仅针对本次评估目的有效。2、本次估价结果仅为房屋建筑物价值，不含建筑物所属地价；建筑物没有申请报建、办理产权证明，本次评估建筑物价值未包含报建费用和销售税费，同时未包括因拆除建筑物所涉及的搬迁补助、临时安置补助、停产停业补偿等费用。3、本报告结果仅作为作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据，除此目的外，本评估报告不能用于其他经济行为，本所不对使用报告于其他经济行为引起的一切责任负责。4、房屋建筑物主要为工业厂房及办公室，没有办理产权证明；所属土地使用者为韶关如东厂，土地使用证编号：韶府国用（1995）字第特10号，土地用途为仓库用地，土地使用终止日期2040年8月1日
7、。本次估价是以委托方对提供的范围和数据确认的，委托方对提供资料的真实性、合法性、完整性负责。5、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价结论的影响。6、本评估报告有效期估价时点之日起一年内有效。估价结果报告一、委托方：韶关如东厂破产清算组。二、估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司。三、估价对象位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项。其中：（1）八米高1号工业厂房：建筑物于1998年建成，框架结构，层高8米，建筑面积61.08m2，外墙蓝色涂料，内墙普批，卷闸门、钢窗，水泥砂浆地面，水电配套设施齐。（2）五米
8、高2号工业厂房首层：建筑物于1998年建成，框架结构，层高5米，建筑面积884.30m2，装修同上，水电配套设施齐。（3）厂房宿舍：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积57.72m2，外墙、内墙普批，铝合金玻璃门，铝窗、钢窗，水泥砂浆地面，水电配套设施齐。（4）2号工业厂房第二层办公室：建筑物于1998年建成，加建于五米高工业厂房上，框架结构，层高3米，建筑面积315.62m2，外墙蓝色涂料，内墙刮塑，饰木板门、铝合金窗，耐磨砖地面，天花吊顶，水电配套设施齐。（5）值班室：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积43.18m2，外墙条砖，内墙普批，木门、铝窗，水电配
9、套设施齐。（6）厕所：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积18.13m2，外墙蓝色涂料，内墙普批、部分瓷砖，水电配套设施齐。四、估价目的：对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。五、估价时点：2006年7月31日。本报告书一切取价标准均为此时点有效的价格标准。六、价值定义：以公开市场价值为标准，估价对象在评估时点的市场价值。七、估价依据1、房地产估价业务合同；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；5、广东省建筑工程综合定额；6、韶关市房地产评估办法；7、韶关建筑工程
10、造价信息；8、估价对象实地查勘记录；9、委托方提供的与本次估价相关的资料；10、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法本次估价采用成本法确定房屋建筑物在估价时点的市场价值。十、估价结果经评定估算，确定估价对象于2006年7月31日可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥元）。详见房屋建筑物估价明细表。十一、估价人员：。十二、估价作业日期2006年8月23日至2006年8月31日。十三、估价报告应用的有效
11、期本估价报告应用的有效期自估价时点之日起一年内有效。 韶关市ABC房地产评估有限公司 二OO六年八月三十一日估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上的建筑物，土地使用权属韶关如东厂，土地用途为仓库用地，土地使用终止日期2040年8月1日；房屋建筑物共6项，没有办理产权证明。其中：（1）八米高1号工业厂房：建筑物于1998年建成，框架结构，层高8米，建筑面积61.08m2，外墙蓝色涂料，内墙普批，卷闸门、钢窗，水泥砂浆地面，水电配套设施齐。（2）五米高2号工业厂房首层：建筑物于1998年建成，框架结构，层高5米，建筑面积884.3
12、0m2，装修同上，水电配套设施齐。（3）厂房宿舍：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积57.72m2，外墙、内墙普批，铝合金玻璃门，铝窗、钢窗，水泥砂浆地面，水电配套设施齐。（4）2号工业厂房第二层办公室：建筑物于1998年建成，加建于五米高工业厂房上，框架结构，层高3米，建筑面积315.62m2，外墙蓝色涂料，内墙刮塑，饰木板门、铝合金窗，耐磨砖地面，天花吊顶，水电配套设施齐。（5）值班室：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积43.18m2，外墙条砖，内墙普批，木门、铝窗，水电配套设施齐。（6）厕所：建筑物于1998年建成，混合结构，层高3米，建筑面积18.1
13、3m2，外墙蓝色涂料，内墙普批、部分瓷砖，水电配套设施齐。房屋建筑物实际用途为厂房、办公室，维护保养情况良好，能正常使用。二、区域因素分析估价对象位于韶关市东郊十公里韶关如东厂内，地处旧工业生产区，离区商业中心较远，地理位置较偏僻，周边商业气氛较差，离韶南大道约1公里，有一支线公路通达，道路交通条件稍差，基础设施条件一般，居住环境、条件一般。三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象实际用途为厂房、办公室，因此本报告中的最佳使用功能为相应的实际使用功能。
14、四、估价方法选用根据本估价目的和估价对象的特点，本次估价采用成本法确定房屋建筑物在估价时点的市场价值。重置成本=建安成本+前期费用+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润建筑物评估值=重置成本成新率成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）五、估价测算过程例：五米高2号工业厂房首层（详见房屋建筑物估价明细表第2项）。建筑物于1998年建成，框架结构，层高5米，建筑面积884.30m2，外墙蓝色涂料，内墙普批，卷闸门、钢窗，水泥砂浆地面，大开间，水电配套设施齐。1、根据韶关市房地产评估办法、韶关建筑工程造价信息、广东省建筑工程综合定额，综合分析确定建安单价为620元/m2。2、前期费用包
15、括设计费、勘察钻探费、基础设施配套费、散装水泥费、审图费、质监费、白蚁防治费、监理费、防雷费、招投标费等，由于建筑物没有申请报建、办理产权证明，根据本评估目的，前期费用仅取设计费，折合为建安单价的1.5%确定。前期费用=6201.5%=9.30元/m23、管理费用为建安单价、前期费用的3%确定。管理费用=(620+9.30)3%=18.88元/m24、根据建筑物规模，假设建设期为1年，资金均匀投入，利率为5.85%。资金成本=(620+9.30+18.88)(1+5.85%)1/2-1=18.69元/m25、销售税费包括营业税及附加、堤围费、土地增值税、印花税等，由于建筑物没有申请报建、办理产
16、权证明，结合本评估目的，不考虑销售税费。6、根据同类型建筑物的社会平均投资利润水平，开发利润按售价的15%计。开发利润=(620+9.30+18.88+18.69)/（1-15%）15%=117.68元/m2建筑物重置单价=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55元/m2重置成本=784.55884.30=元，取整元。建筑物于1998年建成，已使用9年，建筑物所属土地使用权土地使用终止日期为2040年8月1日，由于建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，尚可使用年限按土地使用的剩余年限34年计。成新率=34/(9+34) 100%=79%房屋建筑物市场价值=79%=
17、元平均单价=/884.30=619.81元/ m2。同理得其他各项房屋建筑物评估值。评估结果详见房屋建筑物估价明细表。六、估价结果确定通过对估价对象的用途、位置、个别情况等可能影响其价值的因素进行综合考虑，根据市场调查资料及估价人员经验，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥元）。详见房屋建筑物估价明细表。附 件1、 房屋建筑物估价明细表2、 估价对象实景照片3、 房屋示意图(复印件)4、 国有土地使用证(复印件)5、评估机构营业执照(复印件)6、评估机构资格证书(复印件)7、房地产估价师资格证书(复印件)韶关市ABC房地产评估有限公司二00六年八月三十一日