望江基准地价标书(共27页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上望江县城镇土地级别及基准地价更新项目投 标 文 件 投标人：安徽城致不动产评估咨询有限公司（单位公章）二一二年四月二十五日目 录一、投标一览表项目名称望江县城镇土地级别及基准地价更新项目投标人全称安徽城致不动产评估咨询有限公司标书份数正本：壹份 副本：肆份投标报价（人民币）小写： 元大写： 元工期自合同签订日起，至2012年12月31日止完成合同服务内容优惠条件备注投标单位（盖章） 法定代表人（或委托代理人）签字（或盖章）二、投标函致：望江县政府招标采购代理处1、根据你方招标采购项目编号为 WJ-F-201213号 的“望江县城镇土地定级及基准地价更新项目”的招标文件

2、，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经研究上述招标文件的投标须知、合同条款和其他有关文件后，我方愿按招标文件规定提供交付的服务投标总价为（大写） 元人民币。2、我方已详细审核并确认全部招标文件及有关附件，充分理解投标价格不得低于企业个别成本有关规定，完全理解贵方不一定接受最低报价的投标，我方经成本核算，所填报的投标价格不低于企业个别成本。3、我方已详细全部招标文件，包括招标文件修改书，参考资料及相关附件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。4、我方同意从投标人须知规定的开标日期起遵循本投标书，并在投标人须知规定的投标有效期之前均具有约束力。5、如果在开标后规定的投标有效期内撤

3、回投标，我们的投标保证金可被贵方没收。6、我方同意向贵方提供贵方可能另外要求的与其投标有关的任何证据或资料。7、一旦我方中标，我方保证按照招标文件规定，按时严格履行合同的责任和义务。8、一旦我方中标，我方保证在规定的时间内按招标文件规定的方式、金额向招标人提交履约保证金。9、我方承诺：一旦我方中标，我方保证在规定的时间内按招标文件规定的时间、金额向招标代理机构缴纳招标代理服务费和 交易费。10、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知前附表中第4条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。11、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件以及招标文件、招标文件澄清

4、、修改通知、补充文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。12、我方将与本投标函一起，提交人民币 两万 元作为保证金。 投标人：安徽城致不动产评估咨询有限公司 （盖章）单位地址：合肥市安庆路233号建材大厦9层 法人代表人或其委托代理人（签字或盖章）： 邮政编码： 电话：0551-传真： 0551- 开户银行名称： 开户银行账号： 日 期： 2012 年 4 月 25 日三、投标分项报价表 单位：人民币元序号服务内容报价备注1外业调查2内业成果编制3土地定级及基准地价数据库建设4其 他投标总报价大写： 小写： 投标单位（盖章） 法定代表人（或委托代理人）签字（或盖章）四、投标技术说明书（一）工作

5、依据-7（二）项目实施方案-71、土地定级外业调查方案和内业工作方案-72、基准价外业调查方案和内业工作方案-9（三）顺利完场此项工作的保障措施-121、人员保障措施-122、资金保障措施-133、设备保障措施-134、人员培训-14（四）项目的工作组织和时间安排-15（五）提交成果-16（六）“来德土地定级及基准地价动态更新系统”软件平台-17（七）合理化建议-18（一）工作依据1、技术依据（1）城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；（2）城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)；（3）望江县城镇基准地价相关历史资料。2、政策依据（1）国务院关于加强土地调控有关问题的

6、通知（国发【2006】31号）(2)国土资源部关于发布的通知(国土资发2006307号)(3)国务院、省、市人民政府及其国土资源部门印发的关于土地定级与基准地价更新以及数据库建设的相关要求。（二）项目实施方案1、土地定级的外业调查方案与内业工作方案（1）土地定级的外业调查方案土地定级的外业调查阶段是整个土地定级工作的第一阶段，它是内业所需处理资料的来源和资料完整性的保证。因此，外业调查方案应该包括以下几个方面：首先，确定土地定级外业调查实施组，完善实施组人员安排，实施组共分4个实施小组，每组4人，共8人；同时保证外业调查所必须的项目经费。其次，要对所有参与外业调查的人员进行外业培训，培训的内容

7、主要是规程和土地定级表格的填写与上图。为了保障整个项目的质量和进度，在培训时明确每张表格中哪些内容是必须填写的，哪些内容是可以填写的，哪些内容可以内业时补充填写，以及调查资料的上图方法。第三，根据外业人员的优势，对所有调查人员进行分工：繁华程度由第一小组调查；交通条件由第二小组调查；基础设施状况由第三小组来调查；环境条件由第四小组调查。第四，如果个别小组有特殊情况没能按时完成调查任务的，可以从已经完成的小组中抽调人员协助调查。最后，在外业调查过程中，每个小组白天进行外业资料的调查，晚上要求加班完成资料的整理归类和底图整饰工作。（2）土地定级的内业工作方案按照城镇土地分等定级规程的要求，根据望江

8、县土地市场的实际情况、样点资料的特征及原有的土地定级成果，确定本次土地定级的指导思想如下：采用综合定级与分类定级相结合的模式，在充分利用原有土地定级成果的基础上，以多因素综合评价法为主，以有效的地价样点成果为校验，确定符合现行城市建设发展和社会经济条件的土地级别分布规律。具体操作时，原则上以城镇土地分等定级规程规定的方法为指导，分五个步骤到位：第一步，从影响土地质量和土地收益的因素入手，分别建立土地综合定级因素体系；第二步，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法模型分别计算单元总分值；第三步，在得到反映各单元综合质量高低的总分值后，再采用总分频率曲线法，初步划分土地综合级别和商业、住宅、工

9、业用地初步级别；第四步，在分析原有定级成果的基础上，从通过调查取得的地价资料入手， 检验同一用途、同一土地级别内样点地价水平的一致性；第五步，以多因素综合评价法评定结果为基础，经样点地价校验及专家论证，经局部调整后形成最终土地级别。2、基准地价评估的外业调查和内业工作方案（1）基准地价评估的外业调查方案基准地价评估工作的外业调查阶段是整个基准地价评估工作的首个阶段，它是内业所需处理资料的来源和资料完整性的保证。因此，外业调查方案应该包括以下几个方面：首先，确定基准地价外业调查实施组，完善实施组人员安排，实施组共分4个实施小组，每组2人，共8人；同时保证外业调查所必须的项目经费。其次，要对所有参

10、与外业调查的人员进行外业培训，培训的内容主要是基准地价评估用表。为了保障整个项目的质量和进度，在培训时明确每张表格中哪些内容是必须填写的，哪些内容是可以填写的，哪些内容可以内业时补充填写，以及调查资料的上图方法。第三，根据外业人员的优势，对所有调查人员进行分工：土地定级成果资料、土地利用效益资料、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营管理标准以及土地开发费用标准、利率、还原利率等资料由第一小组调查；土地使用权出让、转让和出租资料、房屋及柜台出租资料由第二小组调查；土地联营入股、联合建房、以地换房、征地、拆迁开发土地资料由第三小组调查；房屋买卖、商品房出售资料由第四小组调查。第

11、四，外业调查的时间安排，第一阶段外业调查时间确定为 15天，第一阶段要求各小组完成相应的调查任务。如果个别小组有特殊情况没能按时完成调查任务的，可以从已经完成的小组中抽调人员协助调查，整个外业调查时间分为两个阶段，共30天。最后，在外业调查过程中，每个小组白天进行外业资料的调查，晚上要求加班完成资料的整理归类和底图整饰工作。（2）基准地价评估的内业工作方案本次望江县基准地价更新评估以城镇土地估价规程为指导，结合土地市场发育状况，地价资料的分布与覆盖状况，直接从样点地价资料出发，经过样本地价测算、修正和检验后，采用样本平均值法得出基准地价。即以样本地价平均值法为基准地价评估的主导方法，以因素比较

12、法和专家评议为检验样本地价平均值法评估结果的主要依据。具体评估按以下步骤进行：首先以分类定级更新确定的商业、住宅和工业级别为基础；按用地类型和分类级别对收集的市场交易样本资料进行标准化处理和统计分析、整理，采用简单平均值模型测算各级别的样本平均地价，并形成初步基准地价成果；然后再根据样本平均地价与定级总分值的相关性分析，建立因素比较模型，用因素比较法对地价进行检验；最后经区域综合平衡和风险分析后，结合专家咨询和地价政策需要调整，形成最终各类用地的级别基准地价。在确定级别基准地价后，根据基准地价评估原理建立相应的修正体系。根据城镇土地估价规程的规定，基准地价修正系数表编制一般用土地利用效益资料、

13、市场地价资料和定级分值三种方法。由于土地市场不甚完善，样本地价形成的机制比较复杂，故基准地价修正系数表的编制需要将样本地价资料和定级分值综合进行考虑。编制方法上一般以下三个步骤进行：首先以商业、住宅、工业分类级别基准地价为前提，以基准地价级别为基准，分别选择差异性大、对宗地地价影响显著的区域因素和个别因素建立修正因素体系；然后通过各个级别内最优最劣样本地价及相应因素的最高最低作用分值与基准地价水平比较，综合确定总的修正幅度；再根据各修正因素影响地价的程度不同，按一定的权重将总修正幅度分解到各个因素，每个因素又按优劣分优、较优、一般、较劣、劣五个档次编制出各因素的修正系数表，并确定相应的因素指标

14、说明表。具体程序如下：A、按样本标准化方法将样本地价修正到统一的基准地价内涵之上；B、按用途和类型将地价样点分别叠加在商业、住宅、工业级别图上；C、进行样本检验，剔除不合理的样本；D、试算不同类型的样本平均地价；采用简单算术平均模型nP=（i）/Ni=1式中： 、 某均质区域内的单位面积地价 i、某均质区域内各样点的单位面积地价或众数样点的单位面积地价 N、 均质区域内可取的地价样点数E、分析统一级别内，不同类型样本平均地价的差异及差异产生的原因；F、修正样本地价，确定作为计算基准地价的样本；G、计算不同用途、不同级别样本地价平均值；H、初步测算基准地价；在测算初步基准地价时采用如下模型检验：

15、Y=abX式中： a、b、评估参数，根据地价和作用分值确定 、各用途土地因素比较法评估地价 、各用途土地定级总分值I、征询专家和领导意见；J、确定最终的基准地价；K、确定基准地价修正体系；L、编制修正系数表和因素说明表。（三）顺利完成此项工作的保障措施公司在得知望江县即将开展城镇土地定级与基准地价更新工作的信息之后，积极地投入到此项目的投标工作中，公司成立了以董事长杨林为项目负责人的项目实施组。为保证此项工作能按时按质的完成，公司在时间、人员、财力等方面都制定了详细的保证措施。1、人员保证措施由于此次土地定级与基准地价更新工作是望江县国土资源局2012年度土地管理工作中的一件大事，公司非常重视

16、此项工作，为保证此项工作的工作质量和工作效率，在杨林董事长的统一安排和协调下，公司成立一个由7名土地估价师和5名专职土地估价人员组成的12人的项目实施组，完成此项目涉及的一切外业调查和内业处理工作，在这些估价人员中最长的具有18年的从业经验，最短的也有3年的土地评估实践。主要负责人简介杨林，法人代表，董事长，本次项目的负责人，1970年出生，1993年从事地价评估工作，2002年成为注册土地估价师，具有丰富的估价经验和价格评估的组织工作。2、资金保证措施为了使此项工作不因资金问题而影响工作进度和参加人员的工作积极性，使大家始终保持高昂的斗志和工作热情，公司决定将项目资金分成三部分来使用，第一部

17、分为外业专项资金；第二部分为内业专项资金；第三部分为项目评审专项资金。外业资金主要用于外业调查人员的表格设计、表格及图件的印制、外业人员的交通及就餐以及外勤补助等方面，从而保证外业工作能够按时按质的完成。内业费用主要用于购买耗材和地理信息系统软件等硬件和软件设备，以及人员工资和其他耗材的购买。为了使本项目能够顺利通过验收，保证各项验收准备工作有序进行，公司确保各专项资金的专款专用。3、设备保障措施为更好完成此项目，公司拟投入设备清单如下：设备名称型号数量来德土地定级与基准地价更新软件LD来德土地定级及基准地价动态更新系统V5.01套CAD软件AutoCAD 2004 Chs1套MAPINFO软

18、件MapInfo Professional 7.0 SCP1套台式电脑3台笔记本电脑 9台打印机Epson Stylus PRO 9880C1台Hp3250多功能一体打印机1台出图仪HP 5001台4、人员培训（1）外业调查人员的培训依据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程的要求，结合望江县城镇的实际情况，设计和制作外业调查表格，并对外业调查人员进行规程、规范和调查表格填写的培训。（2）软件的培训对内业工作人员进行软件使用的培训，培训地点在公司内部，培训人员为参加望江县城镇土地定级与基准地价更新的所有内业技术人员，培训内容主要针对地理信息系统软件，包括“来德土地定级与基准地价动态更新软件”、

19、“ CAD软件”、“ MAPINFO软件”以及出图仪的使用等。(四)项目的工作组织和时间安排1、项目的组织与领导（1）成立望江县城镇土地定级与基准地价更新评估项目领导小组成立以分管副县长为组长，国土资源局局长为副组长的领导小组，成员包括发改委、建设局、房产局、教育局、财政局、经贸委、物价局、规划局、工商局、交通局、统计局、环保局、商务局、地税局、公安局、人行望江县支行等。望江县城镇土地定级与基准地价更新评估项目领导小组下设办公室。（2）成立望江县城镇土地定级与基准地价更新评估项目专家指导组。（3）成立望江县城镇土地定级与基准地价更新评估项目实施组我公司成立以公司董事长杨林为项目负责人、部门经理

20、张锐为项目管理人的项目实施组。2、制定望江县土地定级与基准地价更新工作时间进度表时 间工作阶段2012年5月初-6月底7月初-9月底10月初-11月底工作准备及布置编制实施方案技术培训土地定级与基准地价评估资料 外业调查土地定级内业处理基准地价评估内业处理征求意见会议提交预检提交初步成果初步成果修改土地定级与基准地价成果提交 安徽省国土资源厅验收（五）提交成果1、定级成果（1）土地定级工作和技术报告；（2）原始数据及其中间计算结果表；（3）总分频率直方图（综合）；（4）定级单元综合分值图（综合）；（5）定级因素作用分值（等值线）图（综合）；（6）土地级别和级别边界图（综合）；（7）土地定级分级

21、面积汇总表。2、基准地价更新（1）基准地价评估工作和技术报告；（2）地价分析与应用报告；（3）土地级别图、基准地价图、因素作用总分值图（综合）；（4）基准地价表；（5）基准地价修正系数表；（6）影响因素指标说明表。3、数据库建设土地定级与基准地价更新数据库（“来德土地定级及基准地价动态更新系统”要求的数据库格式）4、安徽省国土资源厅提交的听证材料、基础资料汇编等其他成果及资料。5、提交上述成果纸质文档及电子成果（具体套数按贵方要求）。（六）“来德土地定级及基准地价动态更新系统”软件平台我公司在所完成的基准地价项目中，全部使用的是“来德土地定级及基准地价动态更新系统”软件平台，并且在全省基准地价

22、培训会议上，我公司还派出专业人员进行讲解软件的操作程序和操作方法，所以我方一定能够严格按照“来德土地定级及基准地价动态更新系统”软件平台的要求完成此项工作。（七）合理化建议1、强化成果应用，促进土地市场建设及时更新城市基准地价体系，是加强地价管理的基础性工作，是规范和整顿土地市场秩序的基本依据。今后工作中，我们将充分应用本次调查成果，以此作为政府管理和调控土地市场的基本手段，以显化土地资产价值，促进土地集约利用。以基准地价为基础，评定标定地价，确定出让土地最低价，并以此作为考核出让土地时资产是否流失的标准；作为审核申报交易价、核定税费和是否行使政府的优先购买权的依据。2、建立地价定期更新制度城

23、市基准地价是政府调控土地市场供求关系，指定地价管理政策，指导土地交易，征收土地税费等的重要依据，也是地价管理的重要基础。今后我们将继续重视城市土地价格调查资料的定期更新和维护工作，要根据望江县社会经济发展、城市规划和基础设施条件的变化，及时开展土地定级与基准地价更新工作，确保基准地价的现时性。3、深入探索，促进城市地价管理手段的创新土地市场建设的核心是地价管理，地价管理首先要有科学合理的地价标准和地价体系，因此，今后我们将进一步加强学习、深入理论研究与实践探索，进一步搞清、理顺不同土地类型的地价关系、地价形成机制及其相互作用，丰富望江县的地价体系，规范地价的内涵；加强地价管理制度建设的探索，通

24、过地价制度建设和制度创新，整顿和规范土地市场秩序，发挥土地资源对土地市场配置基础作用；建立建设用地总量控制制度，把好建设用地供应的“源头”关，通过严格执行土地利用总体规划和计划，控制增量建设用地供应量；进一步完善城市土地收购储备制度，加强土地收购力度，落实城市建设用地集中供应制度，增强政府对土地市场的调控能力；坚定不移地推行经营性用地招牌挂出让政策，健全土地使用权公开交易制度和地价市场形成的机制。实施土地交易价格申报制度，便于政府部门全面、及时掌握地价信息，实施土地优先购买权，以此作为强化政府调控和管理土地市场的有效手段五、本项目拟派项目负责人和相关技术人员名单及其简历安徽城致不动产评估咨询有

25、限公司拟参加此项目人员一览表序号姓名学历从业资格从业 年限备注项目负责人1杨林大学土地估价师152李峰大学土地估价师83周尤马大学土地估价师64王小东大学土地估价师95蒋东正大学土地估价师76王 琦大学土地估价师187孙 彬大学土地估价师15参加人员8张锐大专-39郑云梅大专-410张寒贵大学-311陈露大学-312魏增龙大学-3注：项目负责人及专业技术人员的土地估价师资格证书复印件 见附件。六、针对本项目作出相应的服务承诺1、 实现目标严格按照贵方要求在服务期内完成合同服务内容。2、 服务质量严格按照国家颁布的城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程，以及安徽省国土资源厅、望江县人民政府及望江

26、县国土局对本次土地定级与基准地价更新的规定和要求下进行开展工作，严格遵守招标文件要求规定，讲究职业道德，诚信经营，服从组织领导和工作安排，积极主动地配合，认真履行职责，保质保量按时完成全部任务，自觉接受招标方监督。3、 主要人员到位的服务承诺为确保项目顺利进行，我公司将在签约后立刻安排项目技术人员到位，在合同规定期限内按时准时完成工作。4、 质量问题赔偿承诺我方如果中标，严格按照要求完成项目工作，诺因我方原因给招标方带来的工作质量方面的问题，我方愿意按照实际损失赔偿给招标方。5、 技术成果所有权归属承诺望江县城镇土地定级与基准地价更新项目成果所有权归望江县国土资源局所有。成功验收后所有该项目成

27、果都应提交给望江县国土资源局，未经允许不得提供给任何其他一方。七、资格后审资料（1） 通过有效年检的营业执照和税务登记证的复印件；（2） 法人代表授权书（原件）；（3） 投标单位资质证书复印件；（4） 投标单位针对本项目拟办项目负责人资质证书复印件；（5） 参与本项目土地估价师资质证书复印件；八、法人代表授权委托书致：望江县国土资源局本授权书声明： 安徽城致不动产评估咨询有限公司 （单位名称）的 董事长杨林 （法人代表姓名、职务）代表本公司（安徽城致不动产评估咨询有限公司）授权 （被授权人的姓名、职务）为本公司（安徽城致不动产评估咨询有限公司）合法代理人，参加望江县政府招标采购代理处 望江县城

28、镇土地级别与基准地价更新项目采购项目（项目编号：WJ-F-201213号）的投标、合同签订，以及合同执行等活动，其可以本公司名义处理一切与之相关的事务。特此声明。法人代表签字： 身份证号码： 职务： 董事长 代理人（被授权人）签字： 身份证号码： 职务： 部门经理 投标人名称（加盖公章）： 安徽城致不动产评估咨询有限公司 地址： 合肥市安庆路233号建材大厦9层 日期： 二一二年四月二十五日 九、投标人基本情况投标申请人全 称安徽城致不动产评估咨询有限公司注册资金50万元人民币地址合肥市安庆路233号建材大厦9层邮编电话0551- 传真0551-成立时间2003年6月现有员工人数21主要业务范

29、围全国范围内从事地价评估、咨询服务企业性质有限责任公司资质情况土地评估A级资质质量管理体系证书等级无证书号无法 人 代 表及主要负责人情况姓名杨林身份证号学历学位大学职称中级公司人员职称构成情况人员总数（人）高级职称中级职称初级职称其他313-5公司近3年营业额情况（万元）2009年2010年2011年180220358公司当前承接项目情况名称项目总价进度对本投标项目影响备注寿县城区及乡镇基准地价30万已经验收使用“来德软件”进行工作，对本次基准地价工作有很好的借鉴意义。怀宁县乡镇基准地价12.5万已经验收怀宁县城区基准地价14.5万已经验收望江县城区基准地价14万已经验收金寨县城区基准地价12万已经验收无为县城区基准地价15万已经验收宣城市城区基准地价25万已经验收十、近三年内同类项目业绩证明材料（见附件）十一、其他投标人认为需要加以说明的其他内容（无）专心-专注-专业