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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章1. 土地的功能（1）负载的功能 （2）养育功能 （3）仓储功能 （4）提供景观的功能 （5）储蓄和增殖的功能2.土地的基本特性（1）土地是自然的产物（2）土地面积的有限性 （3）土地位置的固定性 （4）土地质量差异的普遍性 （5）土地利用的永续性 3.土地管理的内容土地管理基本内容：地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理四大部分。4. 土地供给方式土地的自然供给：地球供给人类利用的土地数量，也称物理供给。就某一区域或全世界来说，是固定不变的，是毫无弹性的。 土地的经济供给：在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利
2、用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给。或在自然供给的基础上，人类可直接利用的土地数量，也称有效供给。5.中华人民共和国土地管理法基本原则，核心内容基本原则：耕地总量只能增加不能减少的原则、土地用途管制的原则、国家对土地实行集中管理的原则和加强土地执法检察的原则。核心内容是切实保护耕地，首次以立法形式确认了土地管理基本国策的法律地位，规定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。6.中华人民共和国城市房地产管理法有关土地管理的主要内容房地产管理法中明确规定，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，并对国有土地使用权出让的对象、条件、方式、年限、程序、管理等进行了详细规定
3、；对划拨土地使用权的范围、条件等进行了界定；对土地转让、抵押、租赁的条件、要求、程序等进行了具体说明。7.土地为什么具有商品属性？（1）土地作为自然资源，具有有限性（稀缺性）、有用性、可占用性等特性，因而被一部分人当作财产占有。（2）如今的土地中都或多或少的凝结了人类的劳动，土地是人类对土地的连续投入和人类劳动大量凝结的产物。此时土地不仅具有无限的使用价值，而且具有商业价值，所有土地具有商品属性，可以进行让渡和买卖。8.谈谈实施土地资源可持续利用的思路（1）树立可持续发展观。可持续发展是以社会、经济、资源、环境、生态的协调发展为目标的，要努力做到土地资源利用，既能促进发展，又有利于土地利用和环
4、境保护。（2）实现土地、人口、环境、经济的协调发展。土地、人口、环境、社会经济发展是一个开放的复杂巨系统，是一个相互关联的整体，既相辅相成，又相互制约，只有土地、人口、环境与社会经济的协调发展，才能使可持续发展从低级阶段逐步进入高级阶段。（3）选择与建设可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式。要使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩；实行以预防为主的环境政策；将土地资源利用的外部型内在化；实行优控制的人口转变；消除贫困。9.简述我国土地基本制度和土地管理的基本制度（1）我国土地基本制度在所有制方面：我国实行土地公有制，法律表现形式是国有土地所有权和农民集体所有权。在土地使用制度方面：国有土地国家
5、依法实行国有土地有偿使用制度；农村土地实行联产承包。（2）我国土地管理的基本制度 占用耕地补偿制度。指非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。 地用途管制制度。 指国家为保证土地资源的合理利用，及经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。10. 我国土地资源的特点是什么？（1） 绝对数量较大，人均占有量较小 （2）山地多，平地少（3） 各类土地资源分布不均衡，土地生产力水平低（4） 宜开发为耕地的后备土地资源潜力不大第
6、二、 三章1. 我国现行土地管理机构的设置和职责国土资源部省国土资源厅市国土资源局县国土资源局，属于直线制组织结构。不同级政府的国土资源部门的人员工资和人事关系隶属各级政府我国土地管理的职能包括：（1） 土地政策法规管理（2） 负责土地资源和城乡地籍、地政的统一管理（3） 负责包括土地征用、土地划拨和土地出让在内的土地供应管理（4） 负责土地资源利用规划、计划和土地后备资源开发规划、计划（5） 负责对土地流通过程的管理（6） 土地监察第四章1. 什么是地籍管理？地籍管理的内容？地籍管理：国家为了建立、管理和应用地籍而实施的一系列行政、经济、法律和技术措施的管理体系。主要内容包括土地调查（含土地
7、分等定级与基准地价评估）、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理信息化，是国家地政措施的重要基础2. 土地调查的类型及其调查内容调查的类型：全国土地调查、土地变更调查、专项土地调查调查的内容：土地利用现状及变化、土地权属及其变化情况、土地条件3.全国土地调查的任务是什么（1）农村土地调查 （2）城镇土地调查（3）基本农田调查 （4）土地调查数据库及管理系统建设4.什么是地籍调查？地籍调查主要内容？地籍调查是国家采用科学方法，依据有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。调查内容主要是 权属调查和地籍
8、测量5.地籍调查的工作程序及主要内容（1）准备工作。制定工作计划；确定工作区范围；收集资料；调查工作的技术设计等。（2）初始权属调查。 以一宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每一宗地的位置、界址、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等进行实地核实、调查、勘丈、记录，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。主要任务是地籍调查表的填写和指界（3）初始地籍测量。主要包括地级控制测量、测定界址点、测绘地籍图、绘制宗地图、面积量算。（4）文字总结 。主要包括初始地籍调查工作报告和技术报告的编写。（5）检查验收。初始地籍调查成果的检查验收。（6）成果资料的整理与归档调查内容主要是 权属调查和
9、地籍测量6.什么是宗地和宗地四至？宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。宗地四至：是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。如，东至党校；南至许敬生；西至昌拱路；北至王锡德。是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。7.土地利用现状分类第二次全国土地调查土地分类采用二级分类：12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。8. 土地利用现状调查和地籍调查的差异（1） 基本单元不一样：地籍调查时宗地，土地利用现状调查是图斑（2） 调查内容不一致
10、：地籍调查时确定权属，面积精确的确定；土地利用现状调查国家土地利用政策的实施，比较粗略的估计（3） 成果：比例尺不同；边界、面积、测量过程、地籍图不同9.什么是土地登记土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。10. 土地登记的类型及其含义1、土地总登记：在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面的登记。 2、初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。3、变更土地登记：因土地权利人发生改
11、变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。4、注销登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。11.土地总登记的内容及其含义（1）土地权属性质，即土地是国家所有，还是集体所有；是国有土地使用权，还是集体土地使用权。（2）土地权属来源，指土地所有者或者使用者最初取得土地的方式。如国家是通过何种方式取得的国有土地；农村集体经济组织是通过何种方式取得的集体所有土地；土地使用者是通过何方式取得的国有土地使用权或者集体土地使用权。（3）土地权利主体，指集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者。（4）土地权利客体，包括土地及其座落、界址、面积、用途、使用条
12、件、等级、价格等。12.土地证书分为哪几种国有土地使有证、集体土地所有证、集体土地使有证13.什么是土地初始登记？初始土地登记是在土地总登记以后，经权利人与义务人或债务人订立协议或依法由权利人单独在法定期限内，依照法定程序，向登记机关申办的对宗地上新设定的土地使用权、所有权和土地他项权利的登记。14.在何种情况下要进行注销土地登记 当发生下列情况产生土地所有权、使用权或他项权利终止的，应办理注销土地登记：1、集体所有土地依法被全部征用或农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的；2、依法收回的国有土地使用权；3、国有土地使用权出让或租赁期满未申请续期或续期申请未获批准的；4、因自然灾害造
13、成土地权利灭失；5、出租、抵押等他项权利终止的。15. 土地权利总等级和初始登记的异同点土地使用权、所有权和他项权利初始登记是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，土地总登记也是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，二者具有共同点，都是土地登记机关对某宗土地的使用权、所有权和土地他项权利进行第一次登记。 但初始登记不是在一定时间、一定区域内进行的普遍登记，而是对个别土地的登记，具有经常性的特点16.土地登记制度类型及其特点类型：（一）契约登记制度 （二）托伦斯登记制度 （三）产权登记制度 （四）我国的土地登记制度，改良的产权登记制度 第五章1. 土地产权的内涵土地产权指有关土地
14、财产的一切权利的总和。一般用权利束加以描绘，它包括土地所有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。2. 国有土地所有权产生的途径：（1）接管、没收（2）赎买（3）征用土地（4）法律宣布3. 国有土地使用权取得的方式1、有偿取得方式：使用权的出让、转让、作价入股、出租（有偿有限期）2、无偿取得方式：行政划拨（无偿无限期）3、依法承包经营取得：农业、畜牧业和渔业4、依照法律、政策规定取得：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产。4.哪些情况下，可以收回国有土地使用权？在下列情形之一，可以收回国有土地使用权： 为公共利益需要使用土地的； 为实施城市规划进行旧城区
15、改建，需要调整使用土地的； 经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的； 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的； 土地出让等有偿使用合同约定的使用期届满，土地使用者未申请续期或 申请续期未获批准的； 因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。5.土地使用权出让可以采用哪些方式？ 协议出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权6.国有土地使用权出让方式的特征 受让主体的广泛性 国有土地可以依法确定给任何单位和个人使用。但国有土地的所有权性质不改变。有偿性 这是相对于国有土地使用权划拨供地方式而言的。支付
16、土地使用权出让金。平等、自愿、有偿。 计划性 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。7. 按用途不同，土地使用权出让最高年限各为多少年？ 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。8. 城镇国有土地使用权出让合同的特点国有土地使用权出让合同一方（出让方）是特定的主体，出让土地必须按法定的程序进行。国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。土地使用权出让合同属于附意合同，即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。9. 土地使用权转让
17、的特征土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。土地使用权的转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。10.土地使用权出租的特征1、土地使用权出租也是一种民事法律行为。2、土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权租赁给他人使用，并收取租金。3、出租地块必须是合法取得且法律允许出租地块。4、土地使用权出租后，出租人仍需继续履
18、行出让合同规定的义务。5、土地使用权出租主体（出租人）是通过出让或转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人国家。6、土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租。11.抵押积极作用，抵押登记，抵押合同的特点积极作用：债务人（土地使用权人）一方面通过抵押权的设立取得所需资金，另一方面无须转移占有供担保的土地，债务人可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。债权人土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，获得对土地的处分权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利。 1、抵押权的设立与
19、登记。设立土地使用权抵押，抵押双方当事人应签定抵押合同，并依照规定办理抵押登记。2、 抵押权实现后登记。包括三方面抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。抵押合同的特征抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签定。抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押行为的产生，是抵押权成立的要件之一。抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有
20、效期限为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止。抵押权的实现期限应以转让土地使用权出让合同规定的最后使用日为限。12.集体土地使用权的取得途径依法承包经营取得 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得 依法用于非农业建设 依法用作宅基地、自留地、自留山 其他方式取得13.什么叫土地征收，土地征收的特征土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程。土地征收的特征（1）土地征收的公益性 （2）土地征收的强制性（3）土地征收的有偿性（4）土地征收程序的合法性14.农用地征收的审批权限、农用地转用的审批权限
21、 1、土地征收需国务院批准的： 征收基本农田； 征收基本农田以外耕地超过35公顷； 征收其它土地超过70公顷。 2、数量低于国务院批准的三类土地征收，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。农用地转用的审批权限（1）国务院批准的建设项目占用农用地的（2）省、自治区、直辖市人民政府批准的 道路、管线工程和大型基础设施建设项目（3）直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其它 城市以及国务院制定的其它城市扩张用地15. 征用土地的补偿费用包括哪些（1） 土地补偿费 （2）安置补助费 （3）地上附着物补偿费（4）青苗费 （4）新菜地开发建设基金16.土地可以转让吗？我
22、国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的所有权是不能转让的，但土地使用权可以依法转让。法律规定，以下土地使用权可以转让：（1）以出让方式取得土地使用权，并符合下列条件的：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地，形成工业用地或者其他建设条件；转让土地时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得土地使用权，符合下列条件的，报有批准权的人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领
23、有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；按规定办理土地出让手续，并缴纳土地使用权出让金。第六章 1.土地利用管理的主要内容：保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；保护、协调土地生态环境 2、土地报酬的递减律，边际报酬（Marginal Product）土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。边际报酬（Marginal Product）：是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可
24、视为生产函数的一级导数。MP = TP / L2、什么是地租，绝对地租，级差地租，级差地租地租：土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。一切地租都是剩余价值的转化形式。根据形成的原因和条件的不同，地租可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。 级差地租：利用生产条件较好的土地所获得的超额利润转化而来的地租，叫做级差地租。它是土地价格高低的原因。级差地租分成级差地租和级差地租 级差地租I 是土地所处位置不同而产生的高低差异的土地价格，即位置不同而产生的超额利润。 级差地租II则是对土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别
25、而形成的超额利润。 绝对地租：是土地所有者凭借所有权要求使用者支付给他一定量的经济补偿,无论土地质量的优劣,它是土地价格存在的根源。垄断地租：指因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。3.土地价格形成的特点、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖）。 、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类自然物，不是人类劳动的产物）。 、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。 、地价具有明
26、显的区域性 （由于土地空间位置的固定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。4.地价的控制因素、总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低的影响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。 、区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。 、个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。 5.什么是基准地价及其控制因素基准地价：是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业
27、、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。 7.农用地应包括哪些地类？农用地的类型包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。8.耕地利用的特点，林地利用的特点（一）耕地利用的特征 利用周期较短 对自然条件要求严格（我国耕地仅占国土的13.7%） 集约利用程度较高（在陆地上生产力仅次于热带雨林） 具有永续利用性能 （二）林地利用的特点 1、利用周期较长2、森林是一种可再生资源3、对自然条件要求不严，利用方式较粗放4、多为综合性利用 （三）养殖水面利用的特点 1、利用的综合性2、利用的不稳定性9.什么是耕地总量动态平衡？占用耕地补偿制度？耕地总量动态平衡应是指包括耕地数量、质量
28、以及农业科技、资金和经营管理等多元要素所决定的区域耕地综合生产能力的平衡。耕地总量动态平衡应该包括耕地的数量平衡、质量平衡、需求平衡、区际平衡、生态平衡和时间平衡六个方面。占用耕地补偿制度指非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。10.什么是基本农田？哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护率：基本农田保护条例第二章第九条规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的 80%以上。划入基本农田保
29、护区的耕地包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；11. 农用地保护的重点工作？（1）保持耕地总量相对稳定。通过实施非农建设用地“占一补一”，合理引导农业结构调整实现耕地总量相对稳定的目标。（2）保持基本农田数量不减少。基本农田保护区依法划定后，除特殊情况须经国务院批准外，人后单位和个人不得占用保护区内的耕地，也不得改变保护区的界限。 （3）改善耕地质量，提高耕地生产能力。耕地的质量通常表现为耕地的肥力和位置。（4）提高耕地利用集约度，
30、改变粗放的用地模式。耕地利用集约度是指每单位耕地面积上所投劳力、资本（含科技）的多少。（5）建立耕地预警系统。预报不正常状态的时空范围和危害程度并提出防范措施。12.建设用地利用的特点，建设用地有序扩张的辨别标准是什么？一、建设用地利用的特点 1、建设用地利用的非生态性 2、建设用地位置的特别重要性 3、建设用地的高度集约性 4、建设用地的稳定性 5、建设用地的扩张性 二、判别指标主要有: （1）建设占用土地是否符合当地社会经济发展规划; （2）建设占用土地是否符合小城镇规划; （3）建设占用土地是否符合土地利用总体规划和小城镇建设规划; （4）建设占用土地是否符合年度土地利用计划;13.如何
31、有序引导建设用地的扩张？1、控制建设用地规模，以供给引导需求; 2、大力提高建设用地集约利用程度; 3、逐步缩减农村建设用地规模 ; 15.土地利用管理的主要手段。土地利用管理的手段主要有编制和实施土地利用总体规划、土地用途管制、土地利用动态监测和土地调控。第七章1. 城市土地市场的结构体系内容1、城市土地市场类型结构（1）城市各类用地市场 （2）城市土地产权市场2、城市土地市场层次结构城市土地一级市场，主要土地使用权的出让，它由国家-代表国家的城镇政府垄断城市土地二级市场，即土地使用权转让权市场，它包括出售、交换和赠与。3、城市土地市场组织结构（1）城市土地市场主体组织（产权独立、自主进行市
32、场决策和追求自身最大经济利益）（2）城市土地市场中介组织。（3）城市土地市场调控组织（政府）2.宏观调控与市场机制的辩证关系土地市场运行机制包括包括市场机制和宏观调控机制，二者之间存在本质的联系。一方面，从市场机制对宏观调控的作用来看，政府宏观调控措施的制定必须以市场为依据，并在市场运行中进行检验和纠正，才能提高其科学性；政府宏观调控意图通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。另一方面，从宏观调控对市场机制的作用来看，国有宏观调控为市场运行导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的局限性和调解活动中的短期性行为；宏观调控还可以完善市场运行条件，为市场机制发挥积极功能提供必要的
33、前提。3.为什么要进行土地市场管理1、土地市场本身的特性土地是一种稀缺性资源，是人类进行各项生产、消费活动不可或缺的基本物质条件；土地的利用具有巨大的社会性。土地的不可移动性，在土地市场上流转的不是土地自身，而是土地产权，土地产权及其流转必须在国家法律确认和保护下才能充分实现。土地具有报纸并不断增值的特性，土地市场与其他市场相比具有更大的投机性。 2、城市土地市场运行中出现的问题土地开发和供给存在盲目性土地收益分配不合理城市土地资源配置不合理 4. 城市土地市场管理的内容1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对土地市场进行干预。主要包括城市
34、土地市场的供需管理和城市土地市场的价格管理。2、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理。 5.城市土地市场供需平衡调控机制（1）对一级市场土地供过于求（ S1h D1h ）的调控现象：城市土地大量闲置,城市土地利用率下降。 耕地大量减少，危及农业生产乃至整个国民经济。措施：控制城市土地增量供给，稳定S1h 。具体包括加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h 增大。具体包括对城市土地价格实行“最高限价”管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。（2）对一级市场土地
35、供不应求（ S1h D1h ）的调控现象：造成环境效益低下，城市公共用地短缺。 导致S2h D2h ，使生产和生活用房短缺。措施：只能调控供给一方使S1h增大，不能抑制D1h 。具体包括建立城市规划的反馈机制，及时修编和适度扩大规划限额；在新编规划范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加。（3）对二级市场土地供过于求(S2h D2h)的调控 现象：房地产大量空置 措施：控制S2h进一步增大的趋势，控制一级市场增量供给；刺激居民对商品住房的需求，具体包括适度降低商品房价格；提高居民的收入（4）对二级市场土地供不应求的调控 S2h D2h现象：二级市场土地供不应求措施：一种原因是一级市
36、场土地供不应求而导致二级市场土地供不应求，采取（2）中论述。另一原因是房价偏低，则采取刺激开发公司的开发行为。抑制购买者的购买行为。具体包括政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。6. 城市土地市场供需调控的主要内容（“三维立体结构”）（一）城市土地市场供需调控的方向。调控的方向包括两方面的内容：选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市场发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。（二）城市土地市场供需调控的时间 调控时机和调控时限准确掌握土
37、地市场运行的状态和变化趋势由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。（三）城市土地市场供需调控的力度决定调控力度要考虑如下因素：土地经济波动的幅度；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；调控效应惯性大小；调控环境7. 城市土地市场供需调控与管理的政策工具（一）发展计划和规划1、发展计划一般分为长期计划、中期计划和年度计划。年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应数量和投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。政
38、府对信贷资金的投量和投向只能通过间接调控来实现。2、 土地利用总体规划和城市规划（1）土地利用总体规划对土地市场的宏观调控确定了建设用地总量和耕地保有量的控制指标，制约着城市土地市场上的土地供给总量。县级土地利用总体规划明确了土地用途，土地用途的转变受土地用途管制制度的制约。土地利用总体规划是土地利用年度计划编制的重要依据。（2）城市规划对具体土地和房地产项目的控制用地使用控制，包括用地性质、用地面积、位置、边界范围等。建筑控制，包括建筑类型、建筑高度、容积率、建筑密度等。环境容量控制，包括人口密度、绿地率、空地率等。设施配套控制，即对地上公共设施和市政设施提出定量配置要求。形体景观控制。（二
39、）财政政策1、地租政策（土地出让金或年租金的升降）；2、税收政策（增减各种税赋） 3、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策）（三） 金融政策 1、直接调控；2、间接调控8. 土地收购储备操作程序1、土地收购：主要包括土地征收、土地收回、土地置换和土地购买。2、土地储备：包括对收购土地的开发开发和再开发、土地的储备和进入市场前的经营管理）3、土地供应（招标拍卖、招标和挂牌等出让）11.土地市场微观管理的内容(一) 对土地市场客体的管理我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权范围。我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（
40、包括城市、县城、建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进入市场流转。(二) 对土地市场主体的资质审查土地使用权的出让人只能是国家。土地使用权转让人可以是享有土地使用权的境内外公司、企业、其他组织和个人。土地使用权的受让人的企业、其他组织或个人。(三) 对土地使交易程序的规范土地出让、转让、出租、抵押(四) 土地市场的中介管理对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督可能的论述3.你认为应该如何对国有土地使用权流转进行有效的管理？答：首先，必须抓紧相关政策的制定。目前国家对集体土地转入建设用地，除了先征用后出让，尚无别的措施，而从当前流转的情况看，其情
41、况复杂，涉及产权界定、收益分配等问题，用政策法规加以引导成为当务之急，待时机成熟，应以法律形式确定下来。其次，明确集体土地所有权的主体，探索流转的经营组织形式村内有两个以上的农村集体经济组织（村民小组），各集体经济组织之间有明确的土地界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为土地界限和虽未打破村民小组界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为相应的集体土地所有者。已经属于村民集体所有的，包括第一轮土地承包时就已经打破村民小组界限但由村农民集体实际使用的土地，以及过去村办企业、村公共设施、公益设施建设使用村民小组的土地，并且在使用时以给与相应补偿或土地调剂的，且承
42、认现状，依法确认为村农民集体所有土地，由村集体经济组织或村委会负责经营、管理。已属于乡（镇）农民集体所有的土地，包括过去乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益设施建设使用村农民集体所有土地或村民小组所有土地且在使用时已给予相应补偿或土地调剂的，应依法确认乡（镇）农民集体经济组织所有，没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府负责经营管理。集体建设用地流转与农用地流转相比要求有比较高的经营组织水平。具体经营组织形式应由土地所有权人决定，有土地所有权人自己实施流转，也可按现代企业制度要求组织或参与相应的经济组织实施流转土地流转过程中确实需要由村、镇集体经济组织或其他经济组织代为行使土地流转权的，必须履
43、行相应的法律程序，经村民小组会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民小组代表同意，自愿委托村或乡镇集体经济组织或其他经济组织实施。再次，理顺流转收益分配关系。充分考虑土地所有者、土地使用者和土地投资者收益，对其课征土地增殖税。集体所得收益专款专用，明确用途，主要用于土地的复垦开发和整理以及农村公益事业建设。合理分配集体建设用地流转中的土地收益,集体建设用地首次流转中的土地收益应由土地所有者和国家分享。由于在集体建设用地流转收益中包含了国家投资的各类公共基础设施产生的土地增值，因此国家（主要是市、县政府）应分享集体建设用地流转中的土地收益、但从鼓励集体建设用地流转角度考虑，分享比例不宜超过20
44、。土地使用者原无偿使用的集体建设用地（包括宅基地）流转中的土地收益应由所有者、使用者和国家分享。集体建设用地在流转总的土地收益应归原土地使用者，有增值收益的，应按合同约定与土地所有者分享。最后，规范土地流转市场。可依照国有土地使用权流转方式进行，经营性用地要补交出让金，宜租赁的应多采用租赁方式，应先征用的要依法进行。并且要重点开展地价评估工作，流转登记工作和流转档案管理工作。综上所述，集体建设用地流转作为市场经济的新生事物，应在新观念和新机制下运行，因此必须创建一个新制度，使得国有土地流转和集体土地流转能有效地衔接，国家、集体、农民、用地者各得其所，用地管地秩序不乱，现有制度得以平稳过渡，这些
45、还需要我们做进一步的探索。4.简述我国农村集体土地使用权流转的现状、存在的问题和深化改革的建议。答：农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移。农村集体土地使用权可区分为农用地使用权和非农用地使用权。现状：从近年农村集体土地使用权流转的情况看，流转形式主要有以下几种：1、转包2、租赁3、四荒”拍卖4、承租转包或返包5、转让6、入股。存在问题：1、土地产权不明晰，行为主体缺乏农地流动和高效配置的足够动力。2、土地流转制度不健全。3、土地的保障功能及其弱化的长期性和渐进性。4、农业比较利益低，土地承载负担重。5、市场中介组织匮乏，流转机制不完善。 对策：1、赋予农民长
46、期而又稳定的土地使用权。2、将土地农民集体所有制明确界定为农民按份共有制。3、明确界定农民土地承包权的物权性质。4、充分尊重农地使用权人的意见。5、培育土地使用权市场。6、突破现行的政策和法律。7、建立国家宏观调控制度。5.你认为我国土地征收制度存在什么问题？应该如何改革？答：土地征收制度是国家为了公共利益的需要，依法规范将农民集体所有土地变为国有土地的行为的制度。土地征收制度的建立对于国家经济建设和社会发展用地发挥着巨大的作用，但是随着社会经济的发展，我国土地征收制度自身的一些问题逐渐突现出来，主要表现在：1) 土地征收规范缺失，土地资源浪费严重；2)土地征收补偿对被征收者保护不力，修改后的相关法律依然不尽合理；3）土地征收执行程序不严格，违法现象严重；4