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1、精选优质文档-倾情为你奉上海洋公寓项目建议书编写单位：广西嘉禾房地产开发有限公司编写日期：2011年3月3日目 录第一章 概述1.1项目概况1.2主办单位概况1.3项目背景1.4编写依据第二章 项目建设的理由和意义2.1项目提出的理由2.2项目建设的必要性2.3项目建设的意义第三章 市场初步预测3.1 建设现状及2010年发展规划3.2市场调查和预测第四章 建设内容和规模4.1建原则4.2建设内容4.3建设规模第五章 建设方案5.1建设用地5.2编制依据5.3总平面布置图5.4建筑与结构5.5公用工程及辅助设施第六章 选址方案及建设条件6.1场址初步选择6.2建设条件第七章 城市规划与环境保护
2、7.1城市规划7.2环境保护第八章 安全卫生、消防与节能8.1 劳动保护与安全卫生8.2 消防8.3 节约能源第九章企业组织与人力资源配置9.1 企业组织6.2 劳动定员第十章 项目实施计划10.1建设期10.2项目实施计划第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.2总投资11.3资金筹措第十二章 财务评价12.1评价方法与原则12.2基础数据12.3财务评价12.4财务评价结论第十三章 社会评价13.1社会评价13.2社会评价表第十四章 结论的建议14.1结论14.2建议第一章 概述1.1项目概况由我公司投资开发的海洋公寓地产项目位于钦州市育才路西面、子才西大街北面，总体规划用地面积
3、：4266.69平方米，实际规划总用地面积；4078.84平方米。结构类型：框剪结构，地下一层，层高为：4.8米，地上17层，其中1层为架空层，层高分为4.5米，217层为住宅，层高为为3.0米，总建筑面积为：20535平方米，计容建筑面积为：17572平方米，地下室建筑面积为：1976平方米，架空层建筑面积为：978平方米。机动车位：87个，其中地上架空层停车位为20个，地下室停车位为41个，地面停车位为26个。1.2主办单位概况 广西嘉禾房地产开发有限公司2004年4月23日在钦州成立，地址：钦州市文峰北路147号，注册资金为壹仟万元，公司现有员工50多人，其中经济师2人，中、高级技术人员
4、占30%以上。 嘉禾是一家以房地产投资为主，集住宅地产、商业地产、建筑工程、商业运营、物业管理等为一体的大型现代企业。多年来一贯坚持专业、稳健、求实、创新的精神，选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展的道路。相继开发过钦州市钦南区钦州湾大道与永福西大街的交叉路口“金色海岸花园” 并赢得了社会各界的高度认可。“规划与时俱进，紧扣城市化建设”是嘉禾多年来的拓展模式，成功的策略使嘉禾的每一个项目都成为城市发展的坐标，极大提升了嘉禾品牌影响力。1.3项目背景钦州市处在北部湾经济区核心区域，是大西南最便捷的出海门户，于广西北部湾城市钦州市城市总体规划（20082025年）（
5、以下简称总体规划）近日获得了广西壮族自治区人民政府的批复。批复认为，总体规划立足于钦州市的长远发展，以贯彻落实科学发展观、建设社会主义和谐社会为指导思想，符合钦州市的实际情况和发展要求，对促进钦州市的科学协调和可持续发展具有重要意义。原则同意总体规划。努力将北部湾经济区打造成为我国沿海发展的新一极，北部湾风生水起，开发建设热潮涌动，为钦州市大开发、大发展提供了新的动力。 首先随着经济全球化成为深入发展，科技革命加速推进，全球和区域全作方兴未艾，求和平、谋发展、促合作已经成为不可阻挡的时代潮流；国家惯彻与邻为善、以邻为伴的周边外交方针，我国与东盟等周边国家的睦邻友好和务实合作将得到进一步加强。这
6、些为地处北部湾经济区中心地带的钦州营造了和平稳定发展的周边国际环境。其次国家深入实施西部大开发战略和推进兴边富民行动，鼓励东部产业和外资向中西部地区转移，重大项目布局将充分考虑支持中西部大发展，加大力度支持民族地区、加大边疆地区发展，支持西部南地区经济地区协作、泛珠三角区域合作以国内其他区域合作，为处于西部的钦州加快发展注入新的活力的动力。再次中国东盟自由贸易区建设加快推进，中国东盟博览会和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一列合作机制的建立和实施，深化了中国东盟合作，为钦州市发挥面向东盟合作前沿和桥头堡作用奠定了基础。国家高度重视广西沿海地区发展，明确将北部湾地区作为西部大开发和面向东
7、盟天放合作的重点地区，提出新要求，赋予新使命。钦州市位于广西壮族自治区南部沿海中段、北部湾北岸顶端，东与北海市、玉林市相连，西与防城港市毗邻，北与南宁接壤。市区距自治区首府南宁市约110公里，距离北海约120公里，距离防城港40公里，正好位于“南、北、钦、防”核心区的中央，扼住广西西南出海交通联系的咽喉，起着东西联系、南北贯通的作用，是大西南最便捷的出海通道，随着2008年1月14日广西北部湾经济区发展规划正式获得国务院批准实施，广西北部湾经济区开放已升为国家战略，钦州迎来了千载难逢的发展机遇。随着中国改革开放的不断深入，环北部湾（广西区）经济建设不断发展，目前我国沿海经济的发展已呈现出新的态
8、势，三角区经济已从城市经济向城市群协作经济发展，作为中国西南地区对外开放、走向东南亚、走向世界的重要门户钦州，必须发挥其作为南（宁）、钦（州）、北（海）、防（城港）经济圈的轴心作用，不断提高其城市定位，加强城市建设，以适应和推动经济发展。钦州市，是以重化工业为主的临海工业港口城市。规划期内，以城市和港口为依托，建设大港口、大工业。中心城市重点向东向南扩展，重点建设钦州主城区、钦州港区和滨海新区。到2010年和2020年，中心城市人口将分别达到55万和110万，用地规模控制在60平方公里和120平方公里以内本项目定名为海洋公寓，位置地属钦州市钦南区育才路西面、子材西大街北面，总占地面积6.4亩，
9、净用地面积为4078.84平方米。位于育材路与子材西大街北面，与钦州湾大道相近，属于钦州市钦南区的核心地段。本项目地块上原为钦州市海洋局地块，地块上是鱼塘和污水塘，到热天会发出臭的气味，严重影响了钦州城市环保市容市貌，特别是本地块的特殊地理位置，这些鱼塘和污水塘与城市的发展步伐严重不相符城市容貌要求。本项目地块于2010年4月16日政府面向市场公开拍卖,由广西嘉禾房地产开发有限公司竞价拍得,创下钦州市最高土地价格纪录.1.4编写依据1、国家及钦州市地方房地产相关政策法规规定2、钦州是历年城市经济及城市建设发展数据3、钦州市政府对城市的发展规划4、钦州市地方建按造价及政府相关规费收取标准5、钦州
10、市房地产现状调研及未来发展第二章 项目建设的理由和意义2.1项目提出的理由加强城市的基础设施建设，改善社会生活条件，促进国家或地区发展，发展文化、教育、卫生等公益事业，满足人民物质文化生活的需要，增强城市和社会人民住宅的需要 。 2.2项目建设的必要性2.3项目建设的意义第三章 市场初步预测3.1建设现状及2011年发展规划北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状，北部湾规划的获批，无疑给正值低迷的广西房地产市场注入强心针，缓解和对冲了目前市场的消极影响，对正处于快速发展的北部湾经济区房地产业来说，无疑夯实了发展的基础。环视2007年北部湾经济区房地产市场，结合规划的各城市发展方向以及重点工程
11、，也许会对这一市场的趋势发展有所领悟。广西北部湾经济区发展规划（以下简称规划）对北部湾各个城市的发展方向作出了较为清晰的规划界定，强化了各城市间的功能分工，并以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南宁、北海、钦州、防城港城市群，促进各具特色的县城和小城镇集约发展，促进大中小城市和小城镇协调发展，成为全国重要的人口经济密集区和中国-东盟合作的重点区域。【南宁组团】主要包括南宁市区及周边重点开发区，发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。
12、南宁的城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南的空间布局。加快建设五象新区。【北海组团】主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。其城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。【钦州防城港组团】主要包括钦州、防城港市区和临海工业区及沿海相关地区，发挥深水大港优势，建设保税港区，发展临海重化工业和港口物流，成为利用两
13、个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地。钦州的城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。防城港的城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。北部湾房地产未来的发展随着规划的获批和泛北部湾经济合作的加快，北部湾区域的房地产业迎来了新的发展契机。各城市的发展方向决定了未来资本流动的去向，城市的扩张方向决定了房地产开发的版图，也决定未来房地产发展的特征。本文就其北部湾经济区房地产发展趋势做两个简单的预测，仅是抛砖引玉。城市化进程加快，房地产市场需求巨大，特征明显截至2006年底，南宁城市建成区常住人口为150万，建成区面积达150多平方公里；
14、北海城市建成区人口为30万，建成区面积30平方公里；钦州城市建成区人口为40万，建成区面积30多平方公里；防城港城市建成区人口为18万，建成区面积38平方公里。规划指出，到2020年，城镇建设区控制面积为1350平方公里，包括四个等级。南宁城市建成区人口发展到280300万人，城市建成区建设用地控制在300平方公里。即到2020年，南宁市区将扩大一倍，市区人口翻一番，平均每年城区人口将至少增加12.5万人，无异于再造一个新南宁。到2020年，北海城市建成区人口发展到100120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里；钦州城市建成区人口发展到90100万人，城市建成区建设用地控制在120平
15、方公里；防城港城市建成区人口发展到5060万人，城市建成区建设用地控制在70平方公里。在北部湾经济区开放开发这样一个机遇下，城市化进程的加速，并将带来大量的人口向北部湾各城市转移和积聚，人口的聚集必将带来房地产业非常巨大的市场空间。按照人均30平米的住房标准，平均每年南宁、北海、钦州、防城港城市建成区住房需求至少分别为375万平米、225万平米、150万平米、105万平米，无疑是给北部湾房地产业持续发展带来了巨大的空间。因此，可以预计未来该经济区域房地产将具有以下特征：一，城市建设发展，环保重点照顾，舒适度高；二，对外吸引力加强，客群丰富，特别是东盟等外国客户增加明显；三，会展经济不断，会展地
16、产有望做大做强；四，城市不断国际化，楼盘不断升级；五，交通组织发达，人群流动性强，二次置业增多；六，旅游合作加速，旅游地产有望壮大。四大城市房地产发展特色各不相同城市功能的分区，决定了城市产业布局和走向，从而构建了城市价值体系，进一步决定了其城市房地产的内在价值。南宁、北海、钦州、防城港这四个城市的房地产也将会走具有城市特色的差异化道路，形成各自不同类型和风格的房地产板块。南宁房地产走向高端化、国际化、板块化南宁国际化的流动规模越来越大，南宁是一个开放的前沿城市，城市价值是显而易见的。城市的功能、容量包括城市的人口结构，会使房地产一起升级，南宁不仅需要商贸的功能，而且这个功能需要加强，尤其是面
17、向国际的功能需要加强。南宁各城区急剧膨胀，每个城区正凝聚不同的核心价值。房地产开发要更多的结合区域板块的城市功能和价值。北海房地产围绕“海洋经济”膨胀作为环境一流的宜居滨海城市，上天赋予了北海的海洋资源成为其城市发展的火轮，旅游业为其带来的大量外来人口，不仅仅是带来了大量的游客，并由此而产生的度假、养老型客户也带来了先进的房地产需求理念。因此房地产开发要体现海滨渡假旅游的特点，同时也要体现海洋贸易和出海便捷的功能。其未来房地产开发更多的是体现生活，整个城市的建筑应该是充满生活的艺术，而不是大都市的高楼林立。钦州和防城港房地产靠港口贸易和工业化提升钦州和防城港港口由于自身的地理位置和资源优势，未
18、来的港口贸易和工业加工值得期待。这是一个工业化特征明显的城市。其房地产开发更多的是考虑为经商的人，为在工厂里面的上班群体盖房子。如何为这群人盖房将是开发商进入这个城市要做足的功课。3.2市场调查和预测北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状2007年，南宁、北海、钦州、防城港四市生产总值（GDP）达到1769.93亿元，同比增长17.5%，占广西GDP的30.07%，防城港、北海、钦州、南宁四市GDP增速分居全区前四名。城镇居民人均可支配收入突破1万元，达到1.2107万元，同比增长21.9%。四城市全社会固定资产投资965.40亿元，占全区固定资产投资的32.5%，投资总量同比增长33.8%
19、，比全区增速高出1.6个百分点。从上述数据可知，北部湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速，假以时日，这一区域必定会成为我国区域经济发展的新亮点。具体数据见下表1：表1：2007年北部湾经济区四城市经济运行项目情况城市 国内生产总值（亿元） 城镇人均可支配收入（元） 固定资产投资南宁市 1062.99 11877 560.22北海市 244.90 12334 135.4钦州市 303.87 12057 166.67防城港市 159.07 103.53各城市房地产投资增长速度保持高位运行2007年，全国的房地产开发都呈现出快速增长态势。大量开发商看好北部湾经济区前景，各城市的房地产开发投资均
20、有不同程度的涨幅，尤其是防城港与北海，更是呈倍数增长。【南宁】2007年南宁房地产累计完成投资187.46亿元，同比增长34.49%，增幅比去年提高了2.48个百分点，增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46%，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势；【北海】2007年前三季度，北海房地产投资完成18.34亿元，增长86.44%，房地产投资有望在07年度实现翻一番；【钦州】2007年钦州房地产开发完成投资23.46亿元，与上年同期比，由下降转为增长85.43%，占全社会固定投资总额的14.11%；【防城港】2007年防城
21、港房地产开发投资翻番快速发展，全年房地产开发投资完成16.41亿元，增长2.03倍，占全社会固定投资总额的10.32%，实现了翻番增长，增速居全区首位，其中住宅投资完成6.95亿元，增长1.76倍。表2：2007年北部湾各城市房地产投资情况 南宁市 北海市 钦州市 防城港市房地产投资（亿元） 187.46 18.34 23.46 16.41增长率（%） 34.49 86.44 85.43 203房地产销售面积和均价情况过去一年，南宁、北海、钦州、防城港四市房地产业快速发展，市场容量、投资总量、商品房竣工量、房地产价格等各个方面都有所增加，但就总体而言，市场仍然尚处于初级发展阶段。从楼盘品质、开
22、发量、操盘模式等方面来分析，都不及其他沿海城市以及新特区。因此，如何结合城市的未来发展方向，寻求房地产投资开发机遇才是关键。【南宁】商品房销售总面积为628.84万平方米，同比增长37.9%；商品住宅销售均价3273元/平方米，同比增长23.24%；【北海】商品房销售面积为118.93万平方米，商品房成交量达8609套；【钦州】商品房销售面积80.7万平方米，同比增长6.56%，全市商品房平均销售价格为2109元/平方米，同比增长31.65%；【防城港】商品房销售面积达29.02万平方米，同比增长88.2%。2007年前三季度均价达1750元/平方米。国家统计局公布2010年1月至11月份全国
23、房地产市场运行情况一、房地产开发投资完成情况1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%
24、。11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。二、商品房销售情况1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房
25、分别增长48.4%和50.2%。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。三、房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增
26、长13.2%。四、70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百
27、分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。五、全国房地产开发景气指数11月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比去年同期提高4.22点；本年资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10月份提高1.96点，比去年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为103.10，比10月份提高0.06点，比去年同期提高9.26点；房屋施工面积分类指数为106
28、.25，比10月份回落2.42点，比去年同期提高3.24点。第四章 建设内容和规模4.1建设原则 海洋公寓拟建于钦州市钦南区，地块西临育才路，子才西大街北面，地里位置优越，交通较为便利。本项目总规划用地面积为4266.69平方米，总建筑面积为20535平方米。本项目主要具体现居住功能，项目定位于具有的交通便利的生活居住区。1、区位，本项目地块处在钦州市育才路西面、子才西大街北面，地里位置十分优越，使之交通较为方便快捷。此地段是较为理想的生活居住区。2、纵钦州市此地段，尚未有成熟的综合性的现代化商住中心，把握好商住机遇是项目成功的基础。3、商业价值。用地周围没有大规模的住宅区，具有巨大的潜在购买
29、力，同时用地面城市主干道，可饱览动人风景。4.2建设内容海洋公寓项目拟规划建设成为高档次住宅楼及总体布局与交通道路、停车场、绿化、大门、围墙、地下室、主体建筑与结构，生活给水系统，污粪水排水系，消火栓给水系统，自动喷水灭火系统，气体灭火系统，建筑灭火器配置，供气系统，电气照明系统，通风与空调及节能等。4.3建设规模海洋公寓参照钦州市及周边地市近几年的住宅和商业统计数字，结合场地现状拟在钦州市钦南区育才路西面、子才西大街北面买地建新楼，地下室一层作为车库及设备用房，一层建成架空作为本小区住民休闲活动中心，二层为住宅楼。总体规划总用地面积总为；4266.69平方米，建筑面积约为20535平方米，其
30、中地下室面积约1796平方米，架空层建筑面积约978平方米，住宅建筑面积约17572平方米。第五章 建设方案5.1建设用地建设用地位于钦州市育才路西面、子才西大街北面，土地证号为 钦 国用（2010）第A1652号，土地使用面积为4078.84，建设规划土地面积4266.69。5.2编制依据建规委出具的规划建设条件5.3总平面布置图详见总平图附后页5.4建筑与结构本项目的建筑规划设计方案是由广州智海建筑工程技术有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的办公及商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他
31、们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在海洋公寓是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。1、主体建筑设计1）功能与交通。住宅入口设于基地的西侧，商业停车与居住停车完全分开，居信停车从地下室车库出入口处进入地下停车库，以使住宅内部形成一个纯居住及休息的完美空间。2）住宅设计。在住宅设计上为高层住宅在南方地区通风采光条件是影响日后住宅销售的一大因素。因此力求创造出一个户户好景观、有好的朝向的新概念住宅，并且要充分利用风景优美的临街风景，本案设计为四房两厅、三房两厅、两房两厅、一房一厅、套间等户型。每户均有直接采光，通风良好；为住户提供一个良好的空中
32、庭院。引入现代住宅建筑设计理念，将屋顶花园、凸窗等引入高层建筑设计中，使得住在高层的人们也能更好的感受到大自然的气息。标志性的城市形象，多层含义的建筑立面设计。 本项目在立面设计中，既保持整体建筑形象的完美统一，又要避免形成单调、尺寸过大的不良结果。在进行立面设计过程中，实墙和凸窗的强烈对比以及整体上的变化，形成强烈的阴影与立面肌理变化，反映了亚热带建筑的气候特点，以内在的功能形成立面的特色上现代真实的设计理念。在设计中立面采用了现代的处理手法，使其显得既典雅又新颖。5.5公用工程及辅助设施在本小区内建设公用道路、绿化、监视系统、消防监控室、垃圾中转站，群楼内建立公共卫生间、无障碍卫生间及无障
33、碍坡道，一层商业铺面建立消防栓等。第六章 选址方案及建设条件6.1场址初步选择6.2建设条件第七章 城市规划与环境保护7.1城市规划项目的建设符合钦州市城市总体规划，也符合评价区环境功能区划的要求，具有较好的社会、经济效益；本项目施工及营运期污染物达标排放对当地环境功能区质量的负面影响可以得到控制；本项目选址可行、平面布局基本合理，项目的建设基本可以满足区域环境功能要求。总体来说，本评价根据初步预测结果，认为该项目在采取本报告书提出的一系列环保行动计划，加强环境管理前提下，从环境保护角度考虑是可行的。7.2环境保护一、主要污染源1、居民生活污废2、住宅厨房油烟气3、柴油发电机油烟气4、居民生活
34、垃圾5、设备及汽车噪声二、主要防治措施1、生活污水经化粪池处理及汽车库废水经隔油池后，排放至市政管道，由市政污水厂统一处理。2、住宅厨房设排烟道，烹饪油烟经住户内的抽油烟机，将污浊空气排入烟道，集中屋顶排放。3、备用发电机除每月例行运行调试外，运行机会不大。选用经环保部门批准的柴油发电机组。4、减噪声措施1）、泵房位置设在噪声影响较小的地方。2）、水泵、风机等设置选用低转速设备，以降低噪声及振动。3）、水泵、风机等设备采用减震台座。4）、水泵进出口水管上采用橡胶接头。风机的进出口采用软管连接，通风系统及排风机的总风管上设消声器。5）、柴油发电机组排气系统设高效能消声器，发电机采用减震台座。6）
35、、机房在建筑构造上采取隔声和消声设计措施。7）、加强管理，禁止小区车辆鸣号及限速行驶。8）、绿化面积符合市规划部门要求。第八章 安全卫生、消防与节能8.1劳动保护与安全卫生1、施工中环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立
36、屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。（4）施工中不产生超标准的空气污染；（5）建筑垃圾及时清理、文明施工；（6）尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表；（7）推广使用散装水泥或商品混凝土。等效声级LAeqdB(A)施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、
37、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工阶段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。2、使用中的环保（1）卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（2）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（4）餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。（5）进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。8.2消防一、消火栓给水系统1、室外消防给水系统：室外消防用水量15L/S，延续时间2小时，室外消防给水网由市政
38、引入两条DN200给水管，在室外道路上成环状布置，可满足室外消防用水量要求，室外采用低给水制，消防时水压不低于10M水注。室外设地上式消防栓。2、室内消火栓系统： 室内消火栓系统用水量；住宅为；20L/S，火灾延续时间2小时，室内消火栓给水管网坚向成环状布置。住宅部份消防水池设于小区统一水泵房里，屋顶水箱消防有效容积：住宅部分：12m3。二、自动喷水灭火系统1、本建筑地下车库按民用建筑危险二级设自动喷水灭火系统；2、自动喷水灭火系统用水量30L/S。3、喷头布置；一般间距为2米至3米，距离墙边不大于1.7米。4、每个防火区设一个水流指示器及检验用水泄水阀门。5、室内自动喷水灭火系统主干管采用无
39、缝钢管内外热镀锌，分区采用加厚镀锌钢管，管径DN100以下用丝扣连接，管径DN100及以上采用卡箍式连接系统。6、系统的监测；系统设有监测装置，以便于消防控制中心能监测系统下列工作状态：1）、统各配水干管（水流指示器前）阀门的开启状态。2）、消防水泵电源供应和工作情况；3）、消防水池、水箱的水位；4）、报警阀和水流指示器的动作状况。三、气体灭火系统 设置在发电机房、高、低压配电室。本工程采用七氟丙烷预制灭火系统，发电机房、高低压配电室内设计浓度为8.3，喷放时间不大于10min。四、建筑灭火器配置 本建筑内各层均配置建筑来灭火器，地下室车库按严重危险级B类火灾设计，采用5kg手提式磷酸铵盐干粉
40、灭火器。住宅按轻危险级A类火灾设计，采用3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。五、消防设计说明1、设计依据（1）、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（97修改版）（2）、自动喷水灭火系统规范GBJ84-85（3）、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（4）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（5）、气体灭火系统设计规范GB50140-2005（6）、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-902、设计范围（1）、室外消火栓系统（2）、室内消火栓系统（3）、自动喷水灭火系统（4）、气体灭火系统（5）、火灾报警系统（6）、火灾紧急广播及对讲电话（7）、防排烟系统（8）、
41、联动控制（9）、其它灭火设施3、消防水量（1）、室外消火栓：15升/秒，火灾延续时间2小时。（2）、室内消火栓：20升/秒，火灾延续时间2小时。（3）、自动喷水灭火系统：30升/秒，火灾延续时间2小时。4、消防水源室外消防用水由市政给水管网提供水量水压。5、消火栓系统（1）、室外设环状管网消火栓系。（2）、室内均设置消火栓。满足每层有两个消火栓水枪的充实水柱同时到达任何部位，消防电梯前室设消火栓。消火栓管网为环状。（3）、室内消火栓系统分区。保证消火栓栓口的静水压力不大于0.8MPa，栓口出水压力大于0.5MPa时，均采用减压稳压型消火栓。6、自动喷水灭火系统在车库、库房设喷淋系统。系统最不利
42、点处喷头工作压力不小于0.5MPa。7、气体灭火系统 在备用发电机房、高低压配电室设七氟丙烷预制灭火系统。8、火灾报警系统（1）、小区设消防控制室及控制中心报警系统。（2）、下列部位设减烟/减温探头及手动报警钮。、停车库。、机电设备房。、公共场所、塔楼的门厅、各层走廊。（3）、在消防栓旁边设击碎玻璃按钮用以直接启动消防水泵。（4）、消防控制室联动控制装置，显示及控制各种火灾报警器、消防泵、自动灭火设备及防排烟设备。（5）、联动控制信号传至一期消防水泵联动控制消防水泵。9、火灾紧急广播及对讲系统（1）、在公共场所及塔楼各层走廊设火灾事故广播杨声器，用以指挥人员疏散。（2）、消防控制室设直通消防部门的外线电话。（3）、消防控制室与小区各修理值班室机电房及自动灭火控制处设固定对讲电话。10、联动控制 能对各种消防设施实行联动控制，可进行自动遥控及手动遥控。11、其它灭火设施 本建筑内各层均配置建筑灭火器，地下车库按严重危险级B类火灾设计，采用5kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。住宅按轻危险级A类火灾设计，采用3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。车库另设沙桶。8.3节约能源1、节能措施（1）采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少电能损耗。（3）合理