基于广州市房地产市场的波动分析及指标(共13页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产经济学课程论文论文题目 基于广州市房地产市场的波动分析及指标 学 院 工商管理学院 专 业 工程管理 班 级 工程管理二专131班 学生姓名 蔡卓儒 指导教师 时景新 老师 中国广州2014年10月基于广州市房地产市场的波动分析及指标作 者：蔡卓儒指导老师：时景新 摘要 本文主要从房地产投资量（或者投资增长率）、开发企业数量、商品房销售面积（增长率）、商品房销售额（增长率）这四个房地产波动指标来分析广州市的房地产市场的经济波动情况。得出广州市的房地产市场在1994年以前波动很大，而1994年后，市场的波动不大，但是也会有一些小波动，符合市场的运行规律。关键词 广

2、州市，房地产市场，指标，波动1 前言1.1 研究背景及意义1.1.1 研究背景纵观世界各国的经济增长和发展历程，不难发现经济波动是经济增长过程中的运行轨迹。与国外的房地产业周期性发展历程类似，中国房地产业的发展和运行过程也会出现明显的周期波动趋势与特征。自1978年广州实行改革开放后，迎来产业发展的复苏和繁荣，广州房地产业开始形成较为明显的产业发展周期波动现象；1992-1993年房地产业过渡繁荣，形成大量房地产泡沫；1994年泡沫破灭，进入整顿、消化的产业低潮；直到1998年，房地产市场才又出现供求两旺的局面，之后国家的相关政策在一定程度上影响房地产市场的周期波动。而近年来，广州的房地产市场

3、有再度发展的异常繁荣，房地产也的投资行为也越来越多，导致房价越来越高，虽然政府也出台了一些相关的政策，但是效果不明显。广州的房地产发展的步伐大致上和全国一致，但是房地产业是一个地域性特别强的行业，再加上广州在全国是改革开放比较早的，市场经济比较成熟，所以在波动的幅度、时间、长度等就有自己的特色。但是，我国学术界在对房地产市场波动的研究上起步的时间比较晚，处于开创阶段，获得的成果还比较少，也存在许多的不足之处。因此，研究广州的房地产市场的波动，预测未来几年的市场的动向，为一些房地产业的相关人士提供一些必要的理论依据，具有重要的意义。1.1.2 研究意义 自1980年以来，随着改革开放的实行，以市

4、场为导向的改革委广州房地产业的重新发展开辟了新的路径。因此，房地产业在我国国民经济中的作用及地位也越来越重要，对我国社会和经济等的影响也越来越大。目前，广州市的房地产业发展的非常迅速，房价保持快速飙升的趋势，许多投资者还是往房地产这块好地方进军，但是投资者却缺少专业的知识体系判断市场动向，这就需要一些理论研究来为投资者提供投资依据。研究广州市的房地产市场的波动主要有以下意义：第一，研究广州市房地产周期波动特点不仅对房地产业的发展起着积极的指导作用，还能够为房地产宏观调控提供一些参考的依据。 第二，研究广州市房地产市场的波动特点，对广州市房地产也的持续发展意义重大。因为房地产业一直在波动中发展，

5、分析波动的特点有助于制定房地产产业发展对策提供理论基础，从而推动产业的长期稳定发展。 第三，从房地产发展周期波动现行与宏观经济周期波动的角度来看，研究房地产市场周期波动，对于预测宏观周期波动及实施相应的对策也有重要的实践指导作用及意义。 第四，研究广州市的房地产市场波动，可以预测未来近期的房地产市场动向，为房地产开发商、投资者、消费者提供一些必要的理论基础。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状 国外对房地产市场的波动的研究，最先起源于上世纪30年的美国。早期的研究主要是对房地产市场波动的识别与描述方面。Homer Hoyt(1960) 研究了市场经济条件下供需矛盾对房地产经济周期波动

6、的波长的影响1。Pritchett(1984) 研究了1967-1982年美国的经济周期波动对房地产投资的影响，认为房地产供求关系之间存在着“领先-滞后”关系，从而存在房地产市场周期的波动2。Hekman(1985) 检验了1979-1983年美国的房地产市场的代表性指标与宏观经济指标之间的广泛关系，发现房地产的波动与国民经济的波动密切相关3。Wheaton(1994) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅都进行了研究，得出住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期的波动4。Kaiser(1997) 研究了房地产投资收益率和建筑、通胀、就业等宏观经济变量的关系。Stephen A. Pyhrr(199

7、9) 等从宏观和微观角度，采用多模型和多种方法，探索房地产市场周期的波动及其机理5。1.2.2 国内研究现状 我国的房地产行业与20世纪80年代末和90年代初得到比较完善的发展，且1993-1994年达到泡沫鼎盛时期，当时海南的房地产泡沫给我国的国民经济造成了严重的影响。理论界和务实界都开始关注对房地产业的市场波动研究。南开大学的曹振良、何国钊等(1996)提出了房地产周期波动的观点。谭刚(1994)提出了房地产业周期波动的概念，并从实证的角度分析房地产周期波动的客观存在6。梁桂(1996)从房地产市场供求的周期性波动来给不动产经济波动下定义。谭刚(2001)选择总量、投资、生产、交易等6类指

8、标，用扩散指数法，分析了深圳市的房地产市场的周期性波动的特点7。李文诞(2001)以动态资本市场分析为基础，运用二次曲线趋势模型回归模型，针对北京市的商品房价格的变动趋势及其影响因素作了充分的实证分析。得出的结论是，北京市商品住宅实际价格的主要影响因素是住宅实际的建造成本和国家当时的GDP8。2 房地产经济波动的基本概念2.1 房地产经济波动的含义房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下波动所形成的运行状态。房地产经济的增长与国民经济的增长一样，并不是平稳的，而是波浪式前进的。从长期来看，房地产经济的发展有一个向上的趋势。长期趋势表现为平滑的向前延展，而经济波动围绕着长期趋势上下波动

9、。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期、房地产泡沫等。但是，一般情况下，广义上的房地产周期也指房地产经济波动。本文所讲到的房地产周期就是广义上的，也就是指房地产经济波动。 房地产经济波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产消费水平、房地产价格水平、房地产经济增长以及产业结构等方面的变动。2.2 房地产经济波动的类型房地产经济波动可以从不同的角度划分为不同的类型。2.2.1 按规律性分规律性波动有房地产周期性波动、季节波动；非规律性波动有随机波动、房地产泡沫。2.2.2 按区域大小分 按照区域的大小可以分为国家房地产波动、区域房地产波动和城市房地产波动。2.2.3 按不同物业类型

10、和用途分 由于用途不同，需求也不同，不同的物业类型和用途的房地产表现出了不同的规律，因此出现不同类型的市场波动。由此可划分为住宅波动、办公用房波动、商业用房波动、厂房仓库波动等。如果再细分下去，住宅还可以分为普通住宅、高级公寓、别墅等；办公用房可以分为甲级写字楼、乙级写字楼等。2.2.4 按不同经营类型分 按照经营类型的不同，房地产市场的波动可以分为房地产租赁市场的波动和房地产销售市场的波动。3 波动的影响因素 影响房地产经济波动的因素有很多，比如制度因素、政策因素、人口因素、技术因素、经济因素、产业结构因素、居民收入水平因素、消费水平因素、国际因素、心理因素、灾害因素等。3.1 制度因素制度

11、因素主要包括社会制度、土地制度、住房制度、投资制度等方面的因素。不同的社会制度基础和土地制度决定了房地产经济具有不同的波动形式和规律；住房制度决定了一个国家房地产市场的发达程度，不同的分配体系和不同的住宅市场相互独立有相互影响，这就决定了中国房地产积极波动的复杂性；中国独特的投资制度影响着中国固定资产的投资体制，也影响着市场，因此对市场的波动也有很大的干扰。3.2 政策因素政府为了实现既定的政治、经济目标，往往要采取多种手段，调控经济运行、调节社会分配、调节房地产市场。政府的政策就是房地产市场波动的主要外生冲击因素，也是熨平波动的重要力量。政策因素包括财政政策、货币政策、收入分配政策、区域政策

12、、产业政策、法律手段、计划指导及政府的市场监管。政策因素经常和其他因素掺合在一起，优势很难分清。一项政策因素，通常也属于另外一种因素。3.3 人口因素 人口因素是决定房地产需求的基本因素，也是决定房地产经济的基本因素，也决定着房地产经济波动的长期趋势。 人口数量的不断增长，对土地、房屋的需求也随之增长，由此，房地产经济也呈现不断增长的长期趋势。但是人口增长率的高低起伏，导致房地产经济的长期趋势也会有一定的波动，就形成了房地产经济的长波。3.4 经济因素 经济影响因素有很多，主要有国民收入、国民储蓄、利率、货币供给额、税收以及物价水平等因素。它们之间既有独自对房地产市场的波动的影响，也会有所有因

13、素相互协调相互影响房地产市场的波动。也是一种重要的波动影响因素。3.5 其他因素 还有一些其他的因素包括技术因素、国际因素、心理因素、灾害因素等也会直接或者间接的对房地产经济波动造成一定的影响。4 波动的运行机理 房地产经济波动的运行机理主要分为内在传导机制和外在冲击机制。内在传导机制，是指经济系统的内部结构所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动。房地产经济的波动既有内在传导机制又有外在冲击机制，是经济系统内在传导机制或通过传导而作用于经济活动的外在冲击共同作用的结果9。4.1 房地产经济波动的内在传导机制房地产市场经

14、济波动的内在传导机制主要包括有竞争机制、利益驱动机制、供求机制、价格机制、信贷利率机制、乘数-加速数机制、经济增长制约机制和产业关联机制。这些运行机制并不是单独地起作用的，而经常是同时起作用的。例如：当房地产企业看到价格发出的信号，认为预期会有利润，在利益的驱动下，就开始进入市场或者是加大投资。增加的投资和消费在乘数-加速数机制的作用下，进一步导致市场经济的高涨，并且在产业关联机制的作用下，带动了相关产业的增长。慢慢的，就会出项资源紧缺、开发成本提高、价格上升、供应增多而需求量下降、空置率上升、利润下降的现象。最终，房地产经济就会在价格机制和经济增长制约机制的共同影响下停止下来，开始出现衰退。

15、在衰退过程中，这些内在传导机制也会起作用。内在传导机制使得经济系统自觉地按照特定的规律运行。但是也会有出现传导失灵的情况，就好比汽车的传动系统失灵一样。4.2 房地产经济波动的外在冲击机制房地产经济波动的外在冲击主要包括有财政政策、投资政策和货币政策冲击（如货币供给冲击、税收、利率、存款准备金率变动、房地产投资和消费冲击、等）、国际政治与经济冲击、体制变动冲击等。内在因素和外在因素一起，形成了房地产经济的波动。内在因素和内在传导机制是房地产经济波动的必要条件，它们决定了房地产经济波动的必然性、规律性。而外在因素和外在冲击机制则是波动的充分条件，它不能改变波动的规律，但是波动的形态，如波长、波谷

16、、波峰等。房地产经济的每一次波动，都是一个或者是多个具体的外在因素冲击形成的。外在因素对房地产经济系统所形成的冲击不是单独作用的，而是通过内在传导机制传导形成的。外在因素起着冲击的作用，并且它的强弱这房地产经济系统波动的形态，不同的外在因素对波动的形态的影响程度和方式也是不同的。 房地产经济在内在传导机制和外在冲击机制的作用下，就会产生波动，而波动的程度需要通过一些相应的指标来体现才能看得出来，下面就会提及一些波动的指标以及分析广州市房地产市场的波动。5 广州市房地产市场波动指标分析作为一项判断指标，在一定区域内、一定时期，或有一地的稳定性。下面从波动指标来分析广州市的房地产市场的经济波动情况

17、。按照指标所反映的内容，将房地产经济波动指标划分为实物量指标和价值量指标。实物量指标主要包括住房开工面积、商品房销售面积、就业人数、土地供应量等。价值量指标主要包括土地资产总额、房地产投资额、房地产价格、居民收入等。两类指标分别从不同的方面反映房地产经济波动状况。另外，还有绝对指标和相对指标之分。房屋价格、房屋控制量、居民收入、土地资产等都是绝对指标。而户均房价收入比、土地资产/GDP、房屋空置率等属于相对指标。很多情况下，相对指标更能反映经济波动。在分析房地产经济波动时，需要综合考虑不同的指标。 下面主要从房地产投资量（或者投资增长率）、开发企业数量、商品房销售面积（增长率）、商品房销售额（

18、增长率）几个指标来分析广州市的房地产市场的经济波动情况。5.1 房地产投资量（或者投资增长率） 房地产投资量是房地产经济波动的决定性的因素，房地产投资的增长必然会带动房地产的开发与建设，增加市场的供应量，影响市场价格。房地产投资是固定资产其中一部分。将房地产投资额与固定资产投资额相比较，可以判断房地产投资是否和整个国民经济相协调，是否已经脱离了正常水平以及是否会产生房地产泡沫。 在1992年前，广州市的房地产投资量每年都没有超过100亿元，在固定资产中中所占的比例也都是在10%-22%之间，所占的比例已经不少了。到了1992以后，房地产投资就开始大幅度增长，投资量一直保持在30%以上。1988

19、年增长率超过了100%，1992年和1993两年连续高速增长，增长率也超过了100%，创广州市历史新高也是一直以来的纪录。从房地产投资占固定资产投资比重来看，从1993到2012年，比率基本处于平稳状态；从房地产投资增长率和固定资产投资来看，1994年之前，房地产投资的波动较大，1994年以后的波动幅度减小，2007年以后波动又有所增大，这表明房地产产业在经历了动荡变动之后逐渐进入稳定发展时期，但是近年来因为政策的影响波动有所变大（见表5-1）。5.2 开发企业数量 房地产开发企业是房地产开发的主体。房地产经济高潮时期，房地产市场投资者普遍都看好房地产市场的未来发展，纷纷进入市场投资，所以房地

20、产开发企业数必定会增加。1999年，广州市的房地产开发企业的数量到达1426家，是统计数据的14年内的数量最多的年份，说明当时房地产市场比较活跃。而从2000年至2012年，房地产开发企业的数量一直保持在1300家附近徘徊，没有特别大的变动，说明这段时期的房地产市场不是特别好，当时也保持平稳的状态，因此投资者的数量也基本保持不变。（见表5-2）。表5-1 广州市房地产投资和固定资产投资年份房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重（%）房地产投资增长率（%）固定资产投资增长率（%）19844.3 29.9 14.34 19854.6 43.6 10.65 8.32 45

21、.76 19865.3 52.5 10.02 13.11 20.32 19877.0 58.4 11.99 33.23 11.30 198814.0 90.2 15.53 100.04 54.44 198915.2 93.3 16.32 8.76 3.45 199011.7 90.6 12.96 -22.93 -2.93 199115.6 103.7 15.07 33.15 14.51 199239.7 188.1 21.12 154.19 81.35 1993125.2 373.4 33.54 215.13 98.47 1994189.5 525.7 36.04 51.27 40.79 19

22、95209.1 618.3 33.82 10.38 17.60 1996229.2 638.9 35.87 9.59 3.35 1997237.4 656.6 36.16 3.60 2.76 1998269.4 758.8 35.50 13.46 15.57 1999295.9 878.3 33.69 9.85 15.74 2000355.6 923.7 38.50 20.17 5.17 2001387.0 978.2 39.56 8.84 5.90 2002426.4 1009.2 42.25 10.17 3.17 2003419.5 1175.2 35.70 -1.62 16.44 200

23、4477.0 1348.9 35.36 13.72 14.79 2005508.1 1519.2 33.45 6.51 12.62 2006556.8 1696.4 32.82 9.59 11.67 2007703.8 1863.3 37.77 26.40 9.84 2008763.4 2105.5 36.26 8.47 13.00 2009817.3 2659.9 30.73 7.07 26.33 2010983.7 3263.6 30.14 20.35 22.70 20111305.4 3412.2 38.26 32.70 4.55 20121370.5 3758.4 36.46 4.99

24、 10.15 资料来源：广州市统计局、国家统计局广州调查队编：广州统计年鉴2013，北京，中国统计出版社，2010。表5-2 广州市房地产开发企业数量年 份1999200020012002200320042005数 量1426124413181309128512811319年 份2006200720082009201020112012数 量1295131513521318126112521294 资料来源：广州市统计局、国家统计局广州调查队编：广州统计年鉴2000-广州统计年鉴2013.5.3 商品房销售面积（增长率） 商品房的销售面积是房地产市场中实际的成交面积，能够客观地反映出房地产市场的

25、实际需求。同时，商品房的销售面积及其增长率也能够反映出房地产市场的冷热程度。广州市的商品房销售面积在2002年之前一直处于一个较低的水平，没有超过600万平方米，年增长率也较小，走势平稳。2002年销售面积突然大幅增长，增长率达到31.31%，此后保持平稳3年，直到2005年，以来再一次的大幅度增长，销售面积突破1000万平方米大关，增长率也高达48.23%。此后有所回落，市场逐步冷淡。2009年有所回升，但是紧接着又是回落。整个房地产市场呈现出来的波动较大的趋势（见表5-3）表5-3 广州市商品房销售面积、销售额及其增长率年份商品房销售面积（万平方米）销售面积增长率（%）商品房销售额（亿元）

26、销售额增长率（%）1999539.38 232.20 2000530.19 -1.71 234.04 0.79 2001554.46 4.58 237.96 1.67 2002728.07 31.31 305.79 28.51 2003815.50 12.01 343.38 12.29 2004858.29 5.25 396.37 15.43 20051272.28 48.23 412.83 4.15 20061316.88 3.51 861.95 108.79 20071351.33 2.62 1172.02 35.97 20081024.96 -24.15 935.07 -20.22 20

27、091375.42 34.19 1286.15 37.55 20101405.13 2.16 1674.99 30.23 20111194.08 -15.02 1445.25 -13.72 20121333.13 11.65 1754.75 21.41 资料来源：广州市统计局、国家统计局广州调查队编：广州统计年鉴2000-广州统计年鉴2013. 如图5-3显示的，可以知道广州市整个房地产市场的波动是比较大的，特别是2008年房地产市场的商品房销售面积的增长率急剧下滑，2009年由急剧回升，所以整个市场是不稳定的。但是由于收集到的数据只是近十年的，难以反映出长期以来整个房地产市场的波动趋势。5.

28、4 商品房销售额（增长率） 商品房销售额=销售面积x销售单价，在销售单价稳定的情况下，销售额和销售面积的变化基本是一致的。从表5-3也可以看出，销售额的增长率和销售面积增长率的波动趋势基本一致，在2002年、2009年创出高点，在2008年、2011年创出低点，但是2005年、2006年、2010年这三年表现比较异常，同时，还发现销售额增长率的震荡幅度比销售面积增长率要强，这个可能是因为房价变化较大。商品房销售面积增长率年份增长率（%）年份图5-3 商品房销售面积增长率 资料来源：广州市统计局、国家统计局广州调查队编：广州统计年鉴2000-广州统计年鉴2013.6 结论4.1 研究结论本文从我

29、国当前广州市的房地产市场波动问题出发，研究广州市房地产市场波动的情况，从房地产投资量（或者投资增长率）、开发企业数量、商品房销售面积（增长率）、商品房销售额（增长率）几个指标来分析广州市的房地产市场的经济波动情况，得出以下结论：（1）从房地产投资量（或者投资增长率）分析得，1994年之前，房地产投资的波动较大，1994年以后的波动幅度减小，2007年以后波动又有所增大，这表明房地产产业在经历了动荡变动之后逐渐进入稳定发展时期，但是近年来因为政策的影响波动有所变大。（2）从开发企业数量分析得，1999年，广州市的房地产开发企业的数量到达统计数据的14年内的数量最多的年份，说明当时房地产市场比较活

30、跃。而从2000年至2012年，房地产开发企业的数量一直保持在1300家附近徘徊，没有特别大的变动，说明这段时期的房地产市场不是特别好，当时也保持平稳的状态，因此投资者的数量也基本保持不变。（3）从商品房销售面积（增长率）分析得，广州市的商品房销售面积在2002年之前一直处于一个较低的水平，年增长率也较小，走势平稳。2002年销售面积突然大幅增长，此后保持平稳3年，直到2005年，以来再一次的大幅度增长，此后有所回落，市场逐步冷淡。2009年有所回升，但是紧接着又是回落。整个房地产市场呈现出来的波动较大的趋势。（4）从商品房销售额（增长率）分析得，在销售额的增长率和销售面积增长率的波动趋势基本

31、一致时，销售量在在2002年、2009年创出高点，在2008年、2011年创出低点，但是2005年、2006年、2010年这三年表现比较异常，同时，还发现销售额增长率的震荡幅度比销售面积增长率要强，这个可能是因为房价变化较大。4.2 本文存在的问题 本文章多以文字论述，虽然有一些数据作为分析的支撑，但是数据的量却是非常有限的，不能够很好地体现整个房地产市场长期以来的波动情况，难以严密的论证观点，尤其是调查研究不足，主要通过文献资料总结提炼，研究方法过于简单。参考文献1 Burns, AF. Long Cycles in Residetial ConstructionM. Economic Es

32、says of Wesley Clair Mitchell, Columbia University Press, NY, 1935.2 Homer Hoyt. A Method for Measuring the Value of Imports into an Urban Community J. Land Economics, 1961, 37: 150- 161.3 Grebler, Leo and Leland Burns. Construction Cycles in the United States since Word War J. Journal of the Americ

33、an Real Estate and Urban Economics Association, 1982, 10: 123- 151.4 Pritchett, Clayton. Forecasting the Impact of Real Estate Cycles on Investment J. Real Estate Review, 1984, 13: 85- 89.5 Hekman, John. Rental Price Adjustment and Investment in the Office Market J. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1985, 13: 32- 47.6 何溪明. 房地产周期及其宏观调控政策研究D. 天津: 南开大学经济学院, 2010,22-25.7 黄黎明. 广州市房地产周期研究D. 广州: 大学经济学院, 2006, 35-37.8 杨慎. 房地产与国民经济M. 北京: 中国建筑出版社, 2000,47-55.9 谢经荣、吕萍、乔志敏. 房地产经济学M. 北京: 中国人民大学出版社, 2001,103-114.专心-专注-专业