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1、 202*年度中国福街项目商业物业管理中心工作计划表 202*年度中国福街项目商业物业管理中心工作计划表202*年度中国福街项目商业物业管理中心工作计划表序号11.11.21.31.41.51.61.71.822.12.22.32.42.52.6202*年计划工作内容前期物业管理工作准备管理公约用户手册二次装修手册物业费的核定物业顾问公司的调研及选聘跟进工程提供图纸建议前期物业管理委托合同的拟订租赁合同物业部分的修订建议物业管理中心正式筹备阶段物业部门设置及价构组成物业人员薪资标准制定物业人员的招聘工作物业部门制度的建立员工制服/领带/胸牌的制作物业员工的培训月月月月月月月月月月月月1.9配合
2、招商租赁的其它工作2.72.83.13.23.33.43.53.644.14.24.34.44.54.64.74.84.94.104.115.1外判保安公司的选定外判保洁公司的选定202*年度计划工作内容验收移交阶段制定接管验收程序竣工资料递交要求交付使用合验监督缺陷整改验收资料归档与施工方明确保修期限及程序收楼及入伙阶段消防安全协议书的制定日常管理收费明细表印制文件及表格与其他部门落实入伙流程协助财务部计算业主应缴纳费用收楼程序培训及演练选聘开荒外墙清洗选聘垃圾清运公司选聘化粪池清淘公司选聘绿化维护/植物租摆公司维修、维护设备用品的采购物业运作阶段日常物业开展月月月月月月月月月月月月（备注：
3、此计划以202*年十月开业为准，如因其它原因导致开业无法进行，相关工作计划顺延）扩展阅读：福满花园项目投资估算及资金筹措计划【福满花园项目】第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容建设地点实际用地面积总建筑面积指标衡
4、阳路与新阳路北三里交汇39390.36m157689.07m22内容规划总用地面积计容积率面积建筑容积率项目投资分析策略指标47375.75m149683.37m3.81【福满花园项目】建筑密度住宅面积地下室面积28%141125.49m8036.54m22绿地率商业面积居住总户数230.8%8527.04m1520户22根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m，其中住宅141125.49m，商业部分8527.04m，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m，222拟建21栋18层商住楼。二、项目投资方案（一）投资组
5、合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资2项目投资分析策略【福满花园项目】金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目
6、开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计202*0万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2)自有资金年度投入表(单位:万元)
7、第一年3340.15第二年6582.21项目投资分析策略第三年77.12【福满花园项目】2、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计202*00万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年100003、销售收入再投入。第二年10000销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)第三年上半年下半年4项目投
8、资分析策略【福满花园项目】5931.451793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局
9、和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态项目投资分析策略【福满花园项目】（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于
10、资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：6项目投资分析策略【福满花园项目】A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、项目周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为
11、项目开发周期的起始日。根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、分段周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。开发计划安排根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略7项目投资分析策略【福满花园项目】计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）（表：6-2-1
12、）项目实施计划表第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季福满花园项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通一平报建招标住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网环艺验收第九季第十季第十一季第十二季第三节项目投资估算及资金筹措计划项目投资分析策略【福满花园项目】一、福满花园项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。（表：6-3-1）前期工程费估算表(单位:万元)序号12
13、34合计项目规划设计费可行性研究费水文、地质、勘察费筹建开办费计算依据建安工程费3%建安工程费0.15%建安工程费0.15%建安工程费2.5%计价（万元）620.3031.0231.02516.921199.26(3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2）项目投资分析策略【福满花园项目】（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元)项目桩基础电梯一般水电安装通讯普通装修地下室费用高层（元/平方米）701202*0550130项目土建工程消防煤气公用天线对讲机系统智能化设施高层（元/平方米）750301031280高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
14、=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：高层建安工程费=1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。项目投资分析策略【福满花园项目】（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。（表：6-3-3）基础设施费估算表(单位:万元)序号1234567合计项目供电工程供水工程电信工程煤气工程绿化工程道路工程排水工程计算依据65万元/公项47375.75=307.9415万元/公项47375.75=7
15、1.067万元/公项47375.75=33.167万元/公项47375.75=33.165.4万元/公项47375.75=25.5842.13万元/公项47375.75=199.5937.6万元/公项47375.75=178.13500+848.62=1348.62金额（万元）307.9471.0633.1633.1625.58199.59178.13848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4项目投资分析策略【福满花园项目】（表：6-3-4）公建配套设施费估算表(单位:万元)序号123456789
16、1011项目幼儿园卫生院文化活动中心超市邮政支局电信营业所储蓄所物业管理处会所公厕垃圾压缩站建筑面积（平方米）10001000（位于裙楼房内）1500202*（位于裙楼房内）500（位于裙楼房内）500（位于裙楼房内）700（位于裙楼房内）200（位于裙楼房内）3000（位于裙楼房内）100200单价（元/平方米）500400700300700500300金额（万元）504010562105612项目投资分析策略【福满花园项目】1213合计变电站煤气调压站1202*0500600603485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。（表：6-3-5）开发期间税费一览表(单位:万
17、元)序号123类别配套设施建设费建筑工程质量安全监督费供水管网补偿费计算依据建安工程费6%建安工程费0.4%住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T4供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA5其他建安工程费2%交纳税额（万元）1240618271住宅:95.76商铺:51.16住宅:291.84商铺:68.224135413项目投资分析策略【福满花园项目】6合计物业管理基金建安工程费2%413542657.38(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+1199.26+20676.
18、77+1348.62+485）3%=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)3%=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。（表：6-3-6）销售费用估算表(单位:万元)14项目投资分析策略【福满花园项目】序号12
19、3合计项目广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用计算依据(49838.4)销售收入1%(49838.4)销售收入1%(49838.4)销售收入1%计价（万元）498.38498.38498.381495.143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表：6-3-7）投资成本费用估算汇总表(单位:万元)成本项目总额（万元）1开发成本33078.32高层1903.71得房成本（元/平方米）商铺4903.71车位2862.3115项目投资分析策略【福
20、满花园项目】（1）土地成本（2）前期工程费（3）建安工程费（4）基础设施费（5）公建配套设施（6）开发期间税费（7）不可预见费2开发费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用3合计60001199.2620676.771348.624852657.38711.294647.03891.291495.142260.637725.3530076.051202*5.5230.76168.5242.86319.7953.71105.9160.182543.29150076.05300085.5230.76168.5242.86213.8953.71-160.185331.49985.876.051
21、472.885.5230.76168.5242.86213.8953.71-160.183290.09注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。项目投资分析策略【福满花园项目】细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业
22、自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款202*0万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8）投资计划与资金筹措表(单位:万元)项目投资分析策略【福满花园项目】序号项目合计202*上半年111111112113114投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费基础设施费37725.3535464.7560001199.2620676.771348.62485
23、2657.38711.29891.292167216715004000000118.5148.5下半年3340.1530671500500000800118.5148.5建设经营期202*上半年下半年202*上半年下半年1793.9640.8000000118.5148.51811240.0613175.156008.5711240.0612340.81500299.267000800202*00118.5148.51500090004000800118.5148.56008.57004676.77148.62285257.38118.5148.5115公建配套设施费116117118开发期间
24、税费不可预见费管理费项目投资分析策略【福满花园项目】11912132212223销售费用贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入1495.142260.60.037725.3510000202*07725.35000216702167002731503340.153340.1500373.800373.8834.350373.800373.81153.101793.9001793.911240.0613175.156008.571240.061000005342.157833077.1205931.45（2）贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建
25、设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行202*年9月起执行的贷款利率：5.463%）（表：6-3-9）贷款还本付息结算表(单位:万元)序号项目名称合计-第一年建设经营期第二年第三年19项目投资分析策略【福满花园项目】111第一笔借款借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计12第二笔借款年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计-10000834.3510834.35-100001426.2511426.25-1000027315-1027315-1000027315-10273151027315-561.210834.350-1027315
26、561.2-10834.35-10834.35591.911426.250项目投资分析策略【福满花园项目】13借款汇总年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计221-202*02260.622260.6-010000273150-10000834.350-22260.6-01153.122260.6-借款还本付息的资金来源投资回收注：1、贷款利率为5.463%;2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率第四节项目销售和租赁收入测算一、住宅销售单价的确定（一）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）项目投资分析策略【福满花园项目】详细见本项目价格定位与策略部分：
27、由上次测算可知道本项目房地产价格为：2500元/平方米（二）建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：11000、12500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、2
28、0%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）（表：6-4-1）住宅销售总收入预测(单位:万元)项目第一批第二批10%高层20%高层可销售面积14112.5528225.10建议销售单价（元/平方米）25002600销售收入（万元）3528.147338.53项目投资分析策略【福满花园项目】第三批第四批30%高层40%高层合计42337.6556450.202700280011431.1715806.0638103.9（表：6-4-2）商铺销售总收入预测(单位:万元)项目第一批第二批30%铺面35%铺面合计可销售面
29、积2558.112984.46建议销售单价（元/平方米）1100012500销售收入（万元）2813.923730.586544.5（表：6-4-3）车位销售总收入预测(单位:万元)项目第一批第二批50%比例20%比例合计可销售个数24799建议销售单价（万/个）1515销售收入（万元）37051485519023项目投资分析策略【福满花园项目】（表：6-4-5）全部销售收入分批比例预测(单位:万元)销售计划批数12345678比例10%高层20%高层30%高层40%高层30%铺面35%铺面50%比例20%比例面积14112.5528225.1042337.6556450.202558.112
30、984.4624799202*建设经营期年收入(万元)202*上半年3528.14下半年7338.53上半年11431.172813.923705202*下半年15806.063730.5814853528.147338.5311431.1715806.062813.923730.583705148524合计项目投资分析策略【福满花园项目】合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、项目销售计划1.1销售的政策限定1.1.1根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法（202*年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销
31、售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。1.1.2按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。1.2销售计划设计1.2.1按南宁市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。项目投资分析策略【福满花园项目】1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为
32、期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。1.2.3根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，,p:h:22.5,w:925.492,x:238.709,y:2【福满花园项目】序号项目名称建设期12345678910经营期111213141516171819202222231可出租面积000100100101001010010100101001018527.0411111111101111011110111202*1202*1202*2单位租金(元0
33、00/平方米)101010101010101011111111111111113可能的毛租00010金收入(万元)4出租率(%)232323232323252525252525252500065707167576780818858699092090909090909595951010101010101010121212121268686825252527272795109510010010010010111212125有效毛租金00066(万元)6转售单价(元/平方米)7转售收入(万46868252727272713000110项目投资分析策略【福满花园项目】元)8合计8531045万元注:假
34、设商铺出租在第五年开始,在24年末转售,转售单价为13000元/平方米三、车库租赁单价的确定（一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）根据市场价格定位策略部分，我们可知：本项目的车位月租赁单价为：250元/个售时的单价：15万元/个。（见表：6-4-7）（注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）（表：6-4-7）车位出租计划和出租收入估算表（单位：千元）序号项目名称建设期1234567891011经营期1213141516171819202222231可出租个数000494项目投资分析策略【福满花园项目】2单位租金000200(元/个.月)3可能的毛租00011
35、8金收入(万元)4出租率(%)000655有效毛租金00076(万元)6转售单价(元/个)7转售收入(万元)8合计708275888094851009010690133901339013390909595168951689595100100100100118118118118118148148148148148177177177202*00202*00202*50250250250250300300300300300350350350350177177207207207207133133168168168207207207207150007413620万元第五节建设项目的财务评价一、税金计算项
36、目投资分析策略【福满花园项目】1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表（表：6-5-1）住宅部分销售税金及附加表(单位:万元)序号122.12.22.32.42.5项目名称销售收入销售税金及附加(6.23%)营业税(5%)城市维护建设税(0.35%)教育附加税(0.15%)防洪工程维护费(0.18%)交易管理费(0.5%)202*0000000建设经营期202*10866.67676.99543.3338.0316.3019.5654.33202*38971.732427.941948.59136.4058.4670.15194.8749838.43104.932491.921
37、74.4374.7689.71249.20合计项目投资分析策略【福满花园项目】2.63交易印花税(0.05%)土地增值税(1%)合计0005.43108.661462.2319.49389.725245.6224.92498.386708.252、商铺租赁税金及附加估算：详见商铺租赁税金及附加估算表（表：6-5-2）3、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表（表：6-5-3）（表：6-5-2）商铺租赁税金及附加(单位:万元)序号1项目名称租赁(转售)收入2租赁税金及附加(5.68%)2.建设期12345716676778188869经营期910111213141516171819
38、20921010101010101010101011252112272223转售12271227000664110856910121212121268686868680003740434649525757575757606060606063.69.69.69.7.7.6.5.3.3.5.5.5.5.5.7.7.7.7.7977.7营业税(5%)0003335384043465050505050535353535356.61.61.61554项目投资分析策略【福满花园项目】12.城市维护建.2.8.4.9.5.6.6.6.6.6.4.4.4.4.4344.4390002.2.2.2.3.3.3.
39、3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.94.34.34.357902555557777732设税(0.35%)2.32.教育附加(0.15%)防洪工程维0000.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.61.81.81.9907152303385252525252606060606094484171.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.2.02.22.22.2029384756668282828282929292929221121204护费(0.18%)2.52.63土地增值税合计交易印花税交易管理费376037556111（表：6-5-3）车
40、位租赁税金及附加(单位:万元)项目投资分析策略【福满花园项目】序号1项目名称租赁(转售)收入2租赁税金及000附加(5.68%)2.营业税(5%)12.城市维护建0002设税(0.35%)0004455建设期1230004567891066经营期10111213141516171813371337133713371337168916891689168919168911811111120222223转售741万元768288941005207207207207463733703706666655555344455666668888888810410101081470000037777744444
41、000004704705902002002500240240240300300300300300250250250250590590590594440720720720722729313335374747472.教育附加0003(0.15%)00000000200200310310310311.1111213141516202.防洪工程维0004护费(0.18%)00000000370370370371.31415161718192424项目投资分析策略【福满花园项目】2.交易管理费52.交易印花税63土地增值税合计0000000003.70.377.442754注:各种税金及附加估算表中均包
42、括土地增值税项目)。二、损益表与静态盈利分析1、住宅部分损益表。（表：6-5-4）住宅部分损益表(单位:万元)序号项目合计202*1销售收入49838.40建设经营期202*10866.67202*38971.73项目投资分析策略【福满花园项目】23456789总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资金本利润率37725.35498.383104.935404.81783.583621.22362.1223259.09814.33%23.88%54%00000000-9431.3375108.66676.99649.683214.395
43、4435.28843.5288391.76-28294.12389.722427.947859.952593.785266.17526.6174739.55-项目投资分析策略【福满花园项目】评价指标：（1）住宅部分投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）100%=(5404.8/37725.35)100%=14.33%（2）住宅部分投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）100%=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35100%=23.88%（3）住宅部分资金的投资利润率=（利润总额/住宅部分自有资金）100%=(5404.8/10000)100%=54%本项目以上三个
44、静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。三、现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5）、住宅项目投资分析策略【福满花园项目】部分自有资金现金流量表（表：6-5-7）注：财务内部收益率（FIRR）是指
45、项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为5.463%，故基准收益率Ic取为8%。1、住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5）住宅部分全部投资现金流量表(单位:万元)序号111项目名称现金流入销售收入202*00建设经
46、营期202*10866.6710866.67202*38971.7338971.7337项目投资分析策略【福满花园项目】122212223243456789其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流052345234000-5234-5307.28-4842.81-4910.61-5234-5307.28-4842.81024580.9123580.86108.66676.99214.3954-13714.24-19021.52-11757.75-16668.36-13928.63-18
47、807.12-11941.56012060.816649.37389.722427.942593.7826910.927889.419909.563241.229504.710697.5821828.5238项目投资分析策略【福满花园项目】10税前累计折现净现金流评价指标财务净现值（I=8%）财务内部收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）-4910.61税前4976.35338.33%2.6372.755-16852.167税后3241.238.23%2.7062.837-4976.353-（表：6-5-7）住宅部分自有资金现金流量表(单位:万元)序号111122项目名称现金流入销售收入其
48、他现金流入现金流出202*0000建设经营期202*10866.6710866.67011931.495202*38971.7338971.73034465.9439项目投资分析策略【福满花园项目】212223242526273456自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流评价指标财务净现值（I=8%）0000000000050005931.4500676.99108.66214.3954-1064.825-1064.825-912.916-912.916税后2420.611650001793.9202*02260.62427.94389.722593.784505.793440.9653333.52762420.6116备注由于本项目的内部收益率40项目投资分析策略【福满花园项目】财