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1、202*年郑州房地产市场运行情况及202*年展望202*年郑州房地产市场运行情况及202*年展望202*年郑州房地产市场运行情况及202*年展望在贯彻落实国家宏观调控政策的前提下，202*年郑州房地产市场呈现出商品房投放势头强劲、销售恢复性增长、销售价格基本稳定、二手房市场交易活跃等态势，房地产市场更趋理性、健康、稳定。一、202*年郑州房地产市场运行情况1.房地产开发情况。据市统计局初步统计，202*年，全市累计完成房地产开发投资1095亿元，同比增长18.2%；商品房新开工面积2169万平方米，同比增长16.7%；商品房竣工面积1449.8万平方米，同比下降8.2%。2.商品房投放情况。2
2、02*年，全市商品房投放面积为1884.62万平方米，同比增长42.33%；其中，商品住房投放面积为1337.97万平方米，同比增长34.10%。全年市区商品房投放面积为1338.24万平方米，同比增长46.30%；其中，商品住房投放面积为879.59万平方米，同比增长35.16%。3.商品房销售情况。202*年，全市商品房销售面积为1365.04万平方米，同比增长47.58%；其中，商品住房销售面积为1217.36万平方米，同比增长65.25%。全市商品房销售均价为6618元/平方米；其中，商品住房销售均价为5726元/平方米。全年市区商品房销售面积为987.09万平方米，同比增长49.58
3、%；其中，商品住房销售面积为850.11万平方米，同比增长71.43%。市区商品房销售均价为7624元/平方米，其中，商品住房销售均价为6546元/平方米，每平方米6000-7000元价位的商品住房销售面积占比为25.67%，套数占比为27.28%。4.二手房交易情况。202*年，全市二手房交易面积为297.34万平方米，同比增长9.22%；其中，二手住房交易面积为285.87万平方米，同比增长9.26%。全市二手房交易均价为4808元/平方米；其中，二手住房交易均价为4709元/平方米。全年市区二手房交易面积为233.93万平方米，同比增长21.55%；其中，二手住房交易面积为227.21万
4、平方米，同比增长22.90%。市区二手房交易均价为5544元/平方米；其中，二手住房交易均价为5422元/平方米。5.房屋租赁情况。202*年，市区新增非住宅租赁管理面积186万平方米，累计完成978.6万平方米；新增住宅登记备案10049户，累计完成58413户。房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，12月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。6.房屋抵押完成情况。202*年，全市完成各类房地产抵押登记面积2626.67万平方米，同比增长22.39%；完成抵押登记金额1049.8亿元，同比增长32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8万平方米，同比增长1
5、0.1%；预购商品房抵押808.66万平方米，同比增长30.5%。市区完成各类房地产抵押登记面积1365.9万平方米，同比增长29%；完成抵押登记金额626.33亿元，同比增长33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57万平方米，同比下降4.4%；预购商品房抵押474.53万平方米，同比增长60.3%。7保障性住房建设情况。202*年，全市保障性住房开工建设51999套，占省定目标的103.14%。其中：经济适用住房13462套、廉租住房3012套、公共租赁住房32248套、棚户区改造3277套。二、202*年郑州房地产市场特点1.商品房投放势头强劲。随着202*年房地产市场销售形势的持续好
6、转，开发商对市场的信心增强，不断加大推盘力度，4月份之后，全市商品房投放维持在较高水平。202*年全市商品房投放面积与202*年、202*年相比分别增长42.33%和31.78%，创下郑州楼市年度投放量的最高值。2.商品房销售恢复性增长。在202*年年初降息、降低准备金率以及首套房贷款利率优惠等支持刚需政策的带动下，郑州房地产市场在3月份之后呈现恢复性增长。全年商品房销售量与202*年相比增长47.58%，与限购前的202*年相比，下降10.99%；其中，商品住房销售量同比增长65.25%，与202*年相比下降8.27%。从购房付款方式来看，全年按揭贷款68673套，同比增长122.31%，占
7、到商品住房销售套数的75.38%，较202*年提高12.22个百分点，推动了销售的恢复性增长。3.商品房价格表现温和。在开发企业“以价换量”和政府部门加强市场监管等多重作用下，202*年销售价格表现得较为温和。全年商品房销售均价较202*年同期下降3元/平方米；其中，商品住房销售均价较202*年同期上涨377元/平方米。全年市区商品房销售均价较202*年同期下降316元/平方米；其中，商品住房销售均价较202*年同期上涨182元/平方米。4.刚需户型成为市场主流。202*年郑州的房地产市场趋于理性，舒适性中等户型备受青睐。全年市区90平方米以下的商品住房销售55046套，占商品住房销量的60.
8、42%；其中，60-90平方米的商品住房销售41615套，占商品住房销量的45.68%，较去年提高11.1个百分点，占比最高且呈逐步增长趋势；90-120平方米、120-144平方米及144平方米以上的商品住房占比均呈下降趋势，其中144平方米以上的商品住房占比最少且降幅最大，全年销售占商品住房销量的4.55%，较去年下降5.18个百分点。5.商品房库存较高。截至202*年12月底，市区商品房累计可售面积为1012.51万平方米，同比增长53.49%，达到历史最高点。其中，商品住房累计可售面积414.05万平方米，同比增长8.92%；非住宅累计可售面积达到598.46万平方米，同比增长114.
9、11%，占到商品房累计可售面积的59.1%。主要原因是中原经济区建设以及高铁经济带动下的城市综合体及写字楼开发速度较快。6.区域发展均衡化。随着中原经济区和郑州都市区建设的全面铺开和“两环十七放射”的实施，房地产市场不再是某个区域独占鳌头，各行政区域间的差距逐渐减小。202*年，金水区、郑东新区、二七区商品房销售面积分别为194.07万平方米、183.73万平方米、180.55万平方米，金水区、二七区、中原区的销售套数分别为20914套、20625套、17340套，行政区域间的差距不大。7.二手房交易渐趋活跃。受商品房市场成交量持续回升的传导效应，二手房市场交易在下半年逐渐走出低谷，下半年全市
10、二手房交易量为186.59万平方米，同比增长37.08%，较上半年增长68.48%。全市二手住房交易户均面积为92.89平方米，较去年下降5.71平方米，表明二手房市场的活跃同样来自于刚性需求的拉动。8.县（市）区市场渐趋旺势。在郑州都市区建设和新型城镇化的拉动下，开发企业加大在各县（市）区市场的投放力度。202*年，县（市）区商品房投放面积546.38万平方米，同比增长33.45%；其中，商品住房投放面积458.38万平方米，同比增长32.11%。随着都市区及各组团建设的实质性推进，消费者对县（市）区房地产市场信心增强。全年县（市）区商品房销售面积为377.95万平方米，同比增长42.61%
11、；其中，商品住房销售面积367.25万平方米，同比增长52.54%。特别是毗邻市区的县（市）区，充分发挥了承接市区外溢人口的作用，如新郑市商品房年度销售面积首度突破百万，以123.12万平方米高居县区销量榜首，中牟县以77.17万平方米位居其次。在销售价格方面，随着产品品质的提高，县（市）区房价也有所上涨，全年商品房销售均价为3991元/平方米，较202*年同期上涨654元/平方米；其中，商品住房销售均价为3826元/平方米，较202*年上涨570元/平方米，高于市区房价上涨水平。9.重点企业竞争优势更加突出。房地产宏观调控的全面实施，也促使部分企业强练内功，顺应市场发展形势，创新经营理念，提
12、升开发品质，积极应对房地产市场形势变化，一批重责任、讲诚信、有实力的企业表现出更强的竞争力，销售业绩不断提升。202*年，市区销售十强企业销售面积达到387.8万平方米,较去年销售10强企业销售量增长81.09%，销售面积占到市区销售量的39.3%。三、202*年郑州房地产市场面临的环境1.经济环境城镇化是扩大内需的最大潜力，是未来发展的巨大动力，将给房地产业带来新机遇。同时，在经济全球化的形势下，输入型通胀对我国宏观面的影响不可忽视，人们对未来房价上涨表示出担忧，购房者入市紧迫感增强。另一方面，受国际金融危机的影响，国内小微企业经营和发展遭遇困难，利润水平显著下降，企业经营收入和个人收入的减
13、少，影响到其对房地产产品的需求。2.政策环境202*年12月4日，中央政治局会议提出要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部对土地市场出台系列政策，都表明了要坚持调控政策不放松的立场。未来随着调控政策的持续，将进一步促进房地产市场的理性回归。3.金融环境中央经济工作会议提出202*年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。但目前银行信贷额度仍然趋紧，房贷优惠幅度减少，审批期限及要求提高尚未得到缓解，在一定程度上影响到消
14、费者的支付能力和购房行为。4.地域环境202*年11月17日，中原经济区规划正式获得国务院批复，为河南发展开辟了广阔的前景。郑州作为中原经济区的重要发展区，在金融、物流等诸多服务领域具有巨大潜力，引而触发了对办公、商业服务的需求。同时，郑州都市区建设和新型城镇化建设，以及人口急剧增加、消费能力提高、家庭人口小型化等，都为房地产业提供了较大的发展空间。四、202*年郑州房地产市场展望根据郑州房地产市场面临的经济环境、政策环境、金融环境和地域环境，可以预见，202*年房地产市场“稳”字当头，仍将是以抑制投机投资性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善性需求，同时大力推进保障房建设。1.开发商投资信心增强
15、。202*年，开发企业取得不错的销售业绩，多数房企对202*年市场预期乐观，投资信心增强，准备扩大投资，增加土地储备，加大房地产市场投放力度。预计202*年开发投资、新开工面积等房地产开发先行指标增速将加快。2.市场投放速度放缓。受202*年前三季度房地产开发投资放缓，加上202*年的土地市场低迷，将在一定程度上影响到202*年的商品房供应量，商品房投放面积将有所放缓，市场存量有望降低。3.市场销售维持稳定。中原经济区规划批复以及郑州新型城镇化建设，城中村改造、合村并城工程的推进，会带来一定量的住房需求。同时，伴随着改善型需求带来的购买力，未来郑州楼市将会呈现刚需、改需齐头并进的局面。4.房价
16、基本稳定但仍存上涨压力。一方面，人们对调控的认识发生了变化，此前人们认为调控就是为了把房价打压下去，而现在，大家已经认识到调控是为了让市场保持长期平稳发展，购房置业更趋理性。同时，目前郑州商品房以消费性为主，投资性比例较小，在调控坚持从严的基调下，随着市场预期的变化，房价大幅上涨的动力不足，预计将以平稳为主，但会出现局部波动，且仍然存在一定的上涨压力。5.二手房交易与租赁市场平稳。202*年，二手房市场将延续202*年的良好势头，成交持续上扬，价格整体平稳上升，刚性需求依然为成交的主要需求，并带动整个市场向前发展。租赁方面，由于租金上涨的惯性，202*年房屋租赁价格仍有上涨动力和空间。但由于公
17、共租赁住房的供应上市及国家房地产调控政策的逐步深化，房屋租赁价格会小幅上涨或在下半年有持平甚至略降的预期。6.保障房建设与供应进入新阶段。202*年仍是保障性住房建设的高峰期，计划开工建设保障房45848套；同时，前两年集中开工建设的保障性住房将陆续进入分配使用阶段，保障房入市后的监管以及分配工作将会进一步加强。7.企业优化升级加一步加快。随着万科、金地等一线房企进入郑州，国内品牌地产商进入郑州的步伐将加快，202*年郑州房地产市场的竞争将更加激烈。同时，政府在土地招拍挂、优化服务等方面对实力强、信誉高的企业给予支持，优势企业的兼并、重组、强强联合的趋势更加明显，房地产业的品牌化、高端化、多元
18、化、服务化将得到提升。8、县区房地产市场大有可为。202*年，随着新型城镇化建设的强力推进，郑州都市区各组团建设也陆续进入实质性阶段。许多房地产企业已经有计划地参与到各组团建设中，集生态、历史文化、旅游、度假、居住、投资为一体房产价值链正在各县（市）区逐渐形成。扩展阅读：襄阳市202*年房地产市场运行情况及202*年发展趋势分析襄阳市市区202*年房地产市场运行情况及202*年发展趋势分析报告襄阳市房地产开发工作领导小组办公室襄阳市住房保障和房屋管理局202*-3-31目录1.202*年房地产市场运行客观环境.11.1市区经济运行环境.11.2国家关于房地产业宏观政策.22.202*年市区房地
19、产运行情况.32.1土地市场.32.2房地产市场开发投资.52.3商品房施工、竣工情况.52.4商品房供应.62.5商品房销售.82.6商品房房价.112.7商品房库存.122.8房地产市场购买力.132.8.1购买群体经济.132.8.2购买群体来源.142.8.3购买群体购房价格.152.9保障房市场.152.10二手房市场.162.11周边其他城市.173.202*年房地产市场运行情况分析.183.1房地产市场发展迅速.183.1.1土地市场总体供应量加大.183.1.2房地产开发投资增长较快.203.1.3商品房开发建设势头良好.203.2商品房供应量增长迅速.213.2.1商品住房占
20、主导位置.213.2.2四个区域供应与城市发展相吻合.223.3商品房销售量稳步增长.223.4商品房房价增幅减弱.253.5商品住房库存量合理.283.6市场购买力强，需求旺盛，购买理性，购买群体结构单一.293.7二手房市场活跃度不高.304.202*年房地产市场形势总结.315.市场开发建议.386.房地产市场从业机构状况.406.1房地产开发企业.406.2房地产企业从业人员.406.3建筑企业.416.4评估机构.416.202*年市场发展趋势分析.41202*年市区房地产市场运行情况及202*年发展趋势分析报告202*年，我市严格执行中央政策，加大保障性安居工程建设，进一步做好房地
21、产市场调控工作，稳定普通商品住房价格。在经济较快发展的运行环境下，房地产市场保持良好的发展态势，对市委市政府提出的“两个中心”和“四个襄阳”的建设起到积极地推动作用。202*年，市区商品房销售面积167.12万平方米，14773套，同比增长11.81%和19.68%，商品房销售均价5170.6元/平米，同比增长5.05%，实现销售收入86.41亿元，创造税收收入16.5亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造住房21172套。现将我市市区202*年房地产市场运行情况和202*年房地产市场发展趋势分析报告如下。1.202*年房地产市场运行客观环境1.1市区经济运行环境202*年我市经济保持较快发展，
22、112月，全市生产总值达到2501.96亿元，同比增长12.5%，其中，市区实现国民生产总值1320.5亿元，同比增长11.5%，占全市生产总值52.78%。市区全年地方财政总收入达到178.87亿元，同比增长31.2%；社会消费品零售总额394.74亿元，同比增长17.1%；全社会固定资产投资达到790.59亿元，同比增长43.7%；人均可支配收入19043元，同比增长13.1%。经济的发展及居民收入水平的提高为202*年拉动内需、促进房地产业平稳健康发展奠定了基础。1.2国家关于房地产业宏观政策202*年房地产业继续贯彻执行国家既往房地产市场宏观调控政策，呈现出在“调结构、保增长”形势下的
23、调控特点，出台了以下宏观调控政策：住房和城乡建设部关于进一步加强住房公积金监管工作的通知；关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知；关于调整住房公积金存贷款利率的通知；关于做好202*年城镇保障性安居工程工作的通知；关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好202*年保障性安居工程建设工作的通知；发改委:完善购首套普通商品房贷款优惠政策；公共租赁住房管理办法；关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知；住房城乡建设部关于印发住房保障档案管理办法的通知；国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定。2.202*年市区房地产运行情况2.1土地市场202*
24、年，襄阳市市区（樊城、高新、襄城、襄州）共出让房地产开发用地89宗（包含普通商品住房用地、纯商业用地、批发零售用地、保障性住房用地），土地面积349.90万平方米，同比增长87.93%，土地出让与划拨价款达到59.91亿元。202*年土地出让情况保障4%批发24%住房61%商服11%（图一）其中普通商品住房用地出让56宗，供应面积212.27万平方米，同比增长59.12%，占土地供应总量的60.67%（如图一），可建住宅建筑面积约530.58万平方米；用于房地产开发的批发零售用地10宗，土地面积84.99万平方米，占总供应量的24.29%；纯商业用地成交7宗，土地面积38.90万平方米，同比增
25、长8.34万平方米，与去年供应量相当；保障性住房（包含经济适用房及廉租住房）用地出让16宗，总供应量13.75万平方米，同比减少38.17%。区域樊城区襄城区襄州区高新区202*年各个区域土地出让情况项目总数总面积（万平方米）总价款（亿元）2158.1815.561990.3217.1637166.8917.471234.509.72按土地区域分布：（如上表）樊城区出让土地21宗，供应面积58.18万平方米，土地出让金额15.56亿元。供应的土地主要为普通商品住房用地，为56.6万平方米；其他的均为保障性住房用地，供应面积1.58万平方米；无纯商业用地供应。襄城区出让土地19宗，供应面积90.
26、32万平方米，土地出让金额17.16亿元。供应的土地中，普通商品住房用地51.38万平方米，多位于庞公片区与檀溪片区；保障性住房土地划拨面积3.43万平方米；纯商业用地出让35.51万平方米，都位于庞公片区。襄州区出让土地宗数最多，为37宗，供应面积166.89万平方米，占总供应量的47.70%，土地出让金额17.47亿元。供应的土地中，普通商品住房用地达到73.42万平方米；用于房地产开发的批发零售用地84.99万平方米；保障性住房用地5.10万平方米；纯商业用地3.38万平方米。高新区供应土地最少，12宗，土地面积34.50万平方米，土地出让金额9.72亿元。供应的土地中，普通住房用地面积
27、30.87万平方米；保障性住房用地划拨总面积3.63万平方米；无纯商业用地供应。2.2房地产市场开发投资202*年襄阳市全市房地产开发投资总额完成186.19亿元，同比增长28.4%，其中市区房地产开发投资达到98.38亿元，同比增幅18.51%，占全市房地产开发投资总额52.84%。2.3商品房施工、竣工情况202*年，全市商品房施工面积1418.7万平方米，同比增长18.9%，其中市区施工面积783.62万平方米，同比增长23.15%，占全市总施工面积55.24%。在市区商品房施工面积中，商品住房施工面积619.96万平方米，其中户型面积在90平米以下房屋施工面积116.12万平方米，占商
28、品住房施工总面积的18.73%；90140平米之间房屋施工面积423.66万平方米，占商品住房施工总面积的68.34%；140平米以上房屋施工面积80.18万平方米，占商品住房施工总面积的12.93%。办公楼、商业营业房与工业厂房施工面积163.66万平方米，占总施工面积的20.86%。202*年，市区商品房新开工面积247.12万平方米，同比减少21.51%。其中，商品住房新开工面积193.05万平方米，户型面积在90平米以下新开工25.77万平方米，90140平米新开工143.66万平方米，140平米以上新开工23.61万平方米。办公楼、商业营业房与工业厂房新开工面积54.07万平方米。2
29、02*年，全市商品房竣工面积367.3万平方米，同比降低14.6%，其中市区房屋竣工面积141.62万平方米，同比降低15.96%，占总竣工面积的38.56%。在市区房屋竣工面积中，商品住房竣工10342套、115.83万平方米；办公楼、商业营业房与工业厂房竣工面积25.79万平方米。商品房竣工面积中不可销售面积4.37万平方米，同比增长64.65%。2.4商品房供应202*年，市区新增商品房27924套，同比增长74.45%；新增面积319.16万平方米，同比增长54.02%。其中，新增商品住房21666套、237.44万平方米，同比增长59.79%、56.50%，占全年总供应量的74.40
30、%；办公楼新增9.11万平方米，同比增长178.59%，占全年总供应量的2.85%；商业营业房新增72.61万平方米，同比增长39.02%，占全年总供应量的22.75%。新增商品住房主要集中在套型面积80144m之间（如图二）：套型面积8090m新增23.65万平方米，占总供应量的9.96%；90100m新增39.18万平方米，占总供应量的16.50%；100120m新增43.29万平方米，占总供应量的18.23%；1202*4m新增面积100.72万平方米，占总供应量的42.42%。6080m新增14.39万平方米，144180m新增11.2万平方米。（图二）新增商品住房价格主要集中于400
31、0元/m6000元/m（如下表）。商品住房预售价格40005000元/m新增77.52万平方米，占总供应量33.06%；预售价格50006000元/m新增商品住房57.26万平方米，占总供应量24.42%；预售价格60007000元/m新增商品住房43.25万平方米，占总供应量18.44%；预售价格70008000元/m与30004000元/m商品住房供应量相当，分别为23.08万平方米、24.79万平方米；预售价格3000元/m以下和8000元/m以上的房源相对较少。202*年商品住房不同价位供应情况价位（元/m）10001000-15001500-202*202*-25002500-300
32、03000-40004000-50005000-60006000-7000上市面积（万平方米）0.050.60.231.863.2624.7977.5257.2643.25上市套数（套）5552117230122917164529239967000-80008000-90009000-1000010000-1202*1202*-150001500023.081.580.630.300.022133146582802在各区域新增商品房中，襄州区新增面积最大（如下表），为136.31万平方米，同比增长97.01%；樊城区新增面积78.79万平方米，同比增长40.85%；高新区新增面积62.62万平
33、方米，同比增长24.82%；襄城区新面积41.34万平方米，同比增长29.80%。202*年四大区域商品房新增情况（万平方米）区域樊城高新襄城襄州总计商品住房68.3140.7228.9595.93237.44占比86.59%65.03%70.03%72.95%74.40%办公楼3.75005.369.11占比4.75%003.93%2.85%商业营业房6.8321.8912.3931.4972.6占比8.66%34.96%29.97%23.10%22.75%市区四个区域商品房新增供应中商品住房呈主导地位，占总供应量的70%86%；商业营业房新增供应量其次，分别占到8.66%34.96%，襄州
34、区供应的商铺面积最大，为31.49万平方米；办公楼新增面积最少，比例只占到总供应量的2.85%，高新区与襄城区无办公楼供应。2.5商品房销售202*年，市区商品房共成交14773套、167.12万平方米（如下表），分别同比增长19.68%、11.81%。其中，商品住房成交13026套、141.17万平方米，分别同比增长15.40%、11.41%；办公楼成交1.76万平方米，同比减少46.67%；商业营业房成交24.19万平方米，同比增长24.31%。202*202*年商品房销售面积情况（万平方米）时间商品房商品住房办公楼商业营业房202*年143.85135.720.048.09202*年14
35、9.47126.713.319.46202*年167.12141.171.7624.19商品住房销售量主要集中于套型面积120-144m与价格40007000元/m之间。商品住房户型面积1202*4m的房源销售总量占总住房销售面积的37.39%（如图三），共销售52.77万平方米；面积80120m的房源共销售69.37万平方米，占住房销量的49.14%；80m以下的中小户型及144m以上的大户型销售量相对偏少，共销售19.02万平方米，占住宅销售总量的13.47%。202*年商品住宅不同套型销售面积7%1%1%4%14%38%18%17%60m100-120m6080m120-144m80-9
36、0m144-180m90-100m180m（图三）商品住房预售价格在40007000元/m之间销售情况最好（如下表）：预售价格40005000元/m共销售46.68万平方米，是市场上供求量最大的价格段；预售价格50006000元/m共销售34.48万平方米；预售价格60007000元/m共销售26.04万平方米。除每平米1202*元以上的住房销售率偏低外，其它各个价格阶段的住房销售率均维持在60%左右。202*年商品住房不同价位消化情况价位待售面积销售面积（元/m）（万平方米）（万平方米）1000-15000.60.361500-202*0.230.14202*-25001.861.122500-30003.261.963000-400024.7914.934000-500077.5246.685000-600057.2634.486000-700043.2526.047000-800023.0813.98000-90001.580.959000-100000.630.3810000-1202*0.30.181202*-1500000150000.020.01销售率60%60.87%60.22%60.12%60.23%60.22