房地产估价方法及案例分析 .docx

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1、精品名师归纳总结 案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已归纳总结 1：案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1 缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。2、对估价对象描述不清（1） ）没有说明估价对象的产权，即没有说明托付方是否拥有估价对象的土的使用权和房屋全部权。（2） ）对估价对象的性质没有描述清晰（3） ）对估价对象的物质实体状况描述不清晰3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带剧烈的感情颜色、词义模糊）4、规律不严谨（ 1）前后不一样（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判定推理没有充分的理由

2、）5、写作有错误（1） ）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2） ）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3） ）表达形式不科学/size/size/size/size/siz e/size/size/size/size/color可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结案例与分析指错题中常见错误2二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房的产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房的产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、相宜采纳多种估价方法进行估价的，没有同时采纳多种估价

3、方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与分析中的指错题中常见的错误3三、应用估价方法时的错误1、收益法（1） ）收益期限确定错误。（2） ）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3） ）对于客观收益没有考虑到将来的变化。（4） ）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结没有考虑公共流通比。求取的方法错误。收益运算中有关面积套错了。（5） ）正常费用的测算错误A 费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为猎取 客观收益的直接必要的费用。其次，对于

4、租赁房的产采纳收益法评估时，正常费用中税金的运算只运算了房产税，而没有运算营业税及其附加和土的使用税。第三，自己经营的房的产，在正常费用的运算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的运算中计费基础错误。C、费用的运算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房的产转让的评估。租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的商定。（6） ）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采纳了相同的资本化率C、安全利率挑选错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结案例与分析指错题中的常见

5、错误4 2、市场比较法（1） ）修正系数的确定没有充分的理由（2） ）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3） ）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。（4） ）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%， 或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。（5） ）比较修正的方向错误。（6） ）可比实例不符合条件。（7） ）区域因素与个别因素混淆不请。（8） ）区域因素与各别因素具体比较修正工程的挑选没有结合估价对象与可比实例的差异。（9） ）区域因素与各别因素具体比较修正工程的挑选没有与评估对象的特点结合起来。（10）比较修正工程有漏

6、项。（11） ）间接比较与直接比较混淆不清。（12） ）区域因素比较修正的内涵懂得错误。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结归纳总结 2：房的产估价报告常见错误1一、报告书不完整（共8 项内容）1. 封面2. 目录3. 致托付方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1.估价结果报告书漏项（共 13 项内容）一托付方（托付单位全称、法定代表人和住宅，个人 托付的为个人姓名和住宅）二估价方（估价机构全称、法定代表人、住宅、估价资格等级）三 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土的的说明应

7、包括：名称，坐落， 面积，外形，四至、四周环境、景观，基础设施完备程度， 土的平整程度，的势，的质、水文状况，规划限制条件，利可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结用现状，权属状况。对建筑物的说明应包括：名称，坐落， 面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，保护、保养、使用情形，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六价值定义（说明本次估价采纳的价值规范或价值内涵）七估价依据（说明本次估价依据的本房的产估价规范， 国家和的方的法律、法规，托付方供应的有

8、关资料，估价机构和估价人员把握和搜集的有关资料）八估价原就（说明本次估价遵循的房的产估价原就） 九估价方法（说明本次估价的思路和采纳的方法以及这些估价方法的定义）十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。如用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2

9、.估价技术报告漏项（共7 项内容）一个别因素分析二区域因素分析三市场背景分析（具体说明分析类似房的产的市场状况，包括过去、现在和可预见 的将来）四最高正确使用分析（具体分析、说明估价对象最高正确使用）五估价方法选用（具体说明估价的思路和采纳的方法及其理由）六估价测算过程（具体说明测算过程，参数确定等） 七估价结果确定（具体说明估价结果及其确定的理由）案例分析中常见错误2一、估价对象属于房的产的1) 土的使用权人交代不清2) 土的使用权性质交代不清，如是出让仍是划拨土的，集体土的仍是国有土的等3) 土的使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土的不需可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结交

10、代）4) 是否具有土的使用权证没有交代5) 是否具有房屋全部权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成岁月交代不清9) 房屋的权属交代不清（特殊是抵押的情形）10) 房屋的状态交代不清晰（如在建工程的投入数量）二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房的产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房的产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估 价方法。5、相宜采纳多种估价方法进行估价的，没有同时采纳多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方

11、法时的错误1、收益法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 1）收益期限确定错误。（ 2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（ 3）对于客观收益没有考虑到将来的变化。（ 4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率。没有考虑公共流通比。求取的方法错误。收益运算中有关面积套错了。（ 5）正常费用的测算错误A 费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。第一， 将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获 取客观收益的直接必要的费用。其次，对于租赁房的产采纳收益法评估时，正常费用中税金的运算只运算了房产税，而没有运算营业税及其附加和土的使用税。第三，自己经营的房的产

12、，在正常费用的运算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的运算中计费基础错误。C、费用的运算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房的产转让的评估。租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的约 定。（ 6）资本化率确定错误可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结相同的资本化率长率作为资本化率。2、市场比较法A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采纳了C、安全利率挑选错误D、把物价上涨率和经济增可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（1） ）修正系数的确定没有充分的理由（2） ）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（

13、含三个）的可比实例（3） ）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。（5） ）比较修正的方向错误。（6） ）可比实例不符合条件。 7）区域因素与个别因素混淆不请。8）区域因素与各别因素具体比较修正工程的挑选没有结合估价对象与可比实例的差异。 9）区域因素与各别因素具体比较修正工程的挑选没有与评估对象的特点结合起来。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（10） ）比较修正工程有漏项。（11） ）间接比较与直接比较混淆不清。（12） ）区域因素比较修正的内涵懂得

14、错误。案例分析改错题归纳总结31、从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺托付估价方b、缺受理估价方c、估价对象简况交代不清，所需资料收集不全面。土的需说明：名称、坐落、面积、外形、四至、用途、生熟 程度、土的现状、的质条件、产权状况及说明、土的使用权 起止期、的价区类等。建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成岁月、用途、产权状况及证明等。 单独估价建筑物时， 也要有土的证明。 此外，仍应对环境作简要说明。d、缺估价目的，或目的不清。是何种条件状态下的价格。如熟的、毛的。开发场的仍是工 程完成时的土的。已完工建筑仍是在建工程。期的、期房现 房等。e、估价时点：不是

15、一段时间，而是某一日。f 、缺估价依据。估价方法及操可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结作的主要依据。与估价目的相协作的合法性依据等。房的产估价案例分析归纳总结记录4一综合观察1 对比估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述工程是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否精确。2 观察估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3 估价时点是否精确4 修正年限是否正确5 检查运算是否正确，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结前后数据是否照料一样合理的说明和理由来源依据，必要时说明式，期限完成之日为准6 对采纳的方法是否有

16、7 任何一项数据都应有8 留意利息的运算方9 报告有效期应以报告10 现有用途和法定用途相可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结符11 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由1 有条件选用市场比较法的 2 收益性的房的产要有一用收益法3具有投资开发或潜力的用一开发法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结错误（比准，收益，积算）范对此要求12 留意对价格的称谓是否13 要观察估价类型 , 对比规14 最终一道题肯定要细心 ,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一指出错误 , 在进行改正 , 切忌仔细 . 正确的改错了要倒扣分的16 纠纷房

17、屋 , 拆迁房屋，拍卖等特殊的估价 , 应留意特殊说明缘由状况17 留意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土的的等等18 保险估价应第一明确是否包含间接缺失，说明是否能修复19 基准的价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确二比较法：1 比较实例的用途，结构等必需一样，不一样适应说明可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2 是否统一了可比价格的可 比基础： 付款方式， 单价， 统一币种和货币单位，面积内涵， 面积单位。交易税费的负担是否正常3 实例不应少于三个4 实例应修正差别不应太大，每次单项修正不能超过 20%,综合修正不能超过 30%5 可比实例是否在同

18、一供求区, 规模是否相当 , 权益性质类型 , 故价目的应当吻合，价格是否为正常交易价格或可修正（必要的说明）6 日期修正 , 时间 一般不能大于 1 年. 方法. 公式, 状况是否进行修正 , 公式, 方法 , 付款方式7 最终比准价格是否进行了综合和说明（方法是否正确）收益法：1 总费用和总收益的运算是否精确，正确，租金运算是否有漏项和重复的, 是否运算收益时考虑了出租率 , 出租收益是否稳固2 资本化率是否合理， 综合、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的、建筑物相比较的说明化3 安全利率的选取应有必要4 是否考虑了租金的将来变可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳

19、总结土的摊销成本5 收益无限年限扣除折旧和6 收益有租约的按租约，无可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结租约的按客观收益，空置也要考虑客观租金7 收益均应以年为单位，查看是否一样成本法：1 成本应为社会平均成本 ,即客观成本2 留意各种物业的价格构成 （及商品房， 农的征用， 拆迁房屋）3 留意保险估价不计的价，评估抵押价值时的土的价值考虑是否正确 , 看是直接仍是间接缺失 , 如不行修复 ,应有说明4 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5 入股的估价应说明入股后的用途6 留意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得 10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营

20、业税 3%7 预售的价值应在销售价格可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结中扣除而不是在最终的估价报告中年限和工程 , 公式 8 折旧运算是否正确 包括可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结寿命的重置价格9 用成本运算而非成本价10 长寿命的折旧要减去短可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结假设法 1 预期的价值应减去经管费销售费税和购入土的的税费（ 71）2 观察工程是否齐全（ 236）是否工程有具体表述和利用运算如风险缺失3 看传统方法和现金流法的留意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4 留意工程必需是有投资开发和在开可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名

21、师归纳总结发潜力的房的产合最高正确使用原就置技术构成35 其将来的用途应当合法和符具体内容在教材中的位可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结分割合并 135农业 280确定技术路线23纠纷 141特殊 282评估方法综述 31拍卖 15可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结9写作 295实质难点 3可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7企业 1801居住 192方法选用 5国有土的出让6可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1商业 207转让价格 7可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2办公 2169旅社 2261餐饮 2414消遣 246租赁价格 7抵押价格 9保险 11征的拆迁 12可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4工业 270可编辑资料 - - - 欢迎下载