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1、精品名师归纳总结2006 年房的产开发经营与治理考试试卷一、单项挑选 共 35 题，每题 1 分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、投资者进行房的产投资的主要目的一般是 ）A 猎取房的产当期收益B 猎取房的产将来收益C 直接从事房的产开发经营活动D 间接参加房的产开发经营活动2 、投资者对房的产内部使用功能的变动例如，在公寓内设置自助洗衣房供应洗衣服务等），表达了投资者对房的产投资 ）的重视A 各异性 B 适应性 C 相互影响性 D 专业治理依靠3、以下关于房的产投资信托基金REITS）特点的表达中，不正确选项 ）A 有专业投资治理者负责经营治理B 收入现金
2、流的主要部分分配给了股东C 分为权益型和抵押型两种形式D 投资流淌性好4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房的产投资市场的系统性市场风险系数为0.6 ，就房的产投资的预期收益率为 ）A4.42% B8.11% C8.13% D9.54%5、以下影响房的产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是房的产平均价格房的产中位数价格房的产价格指数房的产同质价格7、随着社会经济的进展，房的产价格总体上是 ）波动的趋势。A 向下 B 平稳 C 不稳固 D 向上8、在房的产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为 ）阶段A 租金增长率上升 B
3、 新增供应小余新增需求C 新开工工程增加 D 租金增长率下降9、将房的产开发划分为如干阶段，其中编制建设工程招标文件属于 ）的工作A 投资机会挑选于决策分析阶段B 前期工作阶段C 建设阶段 D 租售阶段10、房的产开发工程的施工许可证由 ）向发证机关申请领取A 施工单位 B 建设单位 C 监理单位 D 设计单位11、某开发商娑开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，假如定价比市场领导者的定价低，就其采纳的是 ）A 随行就市定价法 B 价值定价法C 应战定价法 D 挑战定价法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12、对某种特定商品有爱好的消费者的集合是 ）A 服务市场 B 合格有效
4、市场 C 有效市场 D 潜在市场13、在房的产销售量猜测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的猜测方法是 ）A 简洁平均法 B 移动平均法 C 加权移动平均法 D 指数平滑法14 企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采纳的目标市场挑选模式是 ）模式A 单一市场集中化 B 产品专业化 C 市场专业化 D 全面掩盖15、银行为某家庭供应年利率为6%、按月等额偿仍的10 年期个人住房抵押贷款。如每月的仍款额为2000 元， 就该家庭在第 5 年最终一个月的仍款额中的本金额中的本金额是 ）元A1428.74 B1847.55 C2279.87 D22
5、91.2716、银行为某家庭供应了年利率为6%、按月等比递增偿仍、期限为20 年的个人住房抵押贷款，如月仍款递增值率为 0.2%，首期偿仍额为 1600 元，就该家庭在第6 年最终一个月的仍款额为 ）元A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.2717、某家庭欲购买总价为25 万元的一套住宅。该家庭月收入为6000 元，预备用月收入的30%来支付抵押贷款月仍款额。已知贷款期限为10 年，按月等额偿仍，年贷款利率为6%。就该家庭的首付款额是 ）元A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.1218、某家庭申请了25 万元 10 年期住房抵押贷
6、款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿仍4 年后，于第 5 年初一次偿仍了本金 6 万元，就从第5 年开头该家提的月仍款额削减了 ）元A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2419、以下关于房的产投资分析中成本的表述中，正确选项）A 与财务报表中的成本完全不一样B 应依据实际发生费用记录来确定C 与财务报表中的成本一样D 是对工程将来将要发生的费用的猜测和估算20、某房的产开发工程采纳20%的折现率运算出的工程净现值为16 万元，该工程的财务内部收益率 ）A 小于 20% B满意目标收益率要求C 大于 20% D不满意目标收益率要求21、某商业店铺的购买价格为60 万元
7、，其中 40 万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000 元、投资者权益增加值为2200 元、店铺市场价值增长率为2%，就考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 ）A17% B12.0% C13.1% D19.1%22、某房的产开发工程的占的面积2 万，土的总价16000 万元，假如房屋开发成本为3000 元/ ，猜测销售价格为 8000 元/ , 就该工程实现盈亏平稳的容积率为 ）A1.4 B1.5 C1.6 D1.823、房的产工程盈亏平稳分析中，不包括 ）分析A 最低租售价格 B 最低租售量C 最低利润水平 D 最高土的取得价格24、房的产工
8、程风险分析中不能勇于风险估量与评判的方法是 ）A 专家打分法 B 三项猜测值发C 解读法 D 蒙特卡洛模拟法25、对房的产投资工程进行风险分析时主要是针对可判定其 ）的风险因素A 变动可能性 B 影响重要性C 发生常常性 D 类型归属性26、投资机会讨论中的主要内容由的区情形、经济政策、劳动力状况、 ）等A 规划设计方案 B 投资估算 C 资源条件 D 投资权益27、在房的产开发工程投资估算中，房屋开发费不包括 ）A 建筑安装工程费 B 公共配套设施建设费C 土的费用 D 基础设施建设费28、以下报表中，不属于房的产开法工程财务报表中基本报表的是 ）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳
9、总结A 资本金现金流量表B 资原来源与运用表C 损益表 D 投资方案与资金筹措表29、房的产开发工程投资估算时，如为托付销售代理的，就代理费应列入 ）A 治理费 B 销售费用 C 其他费用 D 前期费用30、现金流量表可以用来进行房的产开发工程的 ）分析A 财务盈利才能 B 清偿才能 C 资金平稳情形 D 营运才能31、银行向某家庭发放了一笔月仍款额为2000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月 150 元，从当期我国商业银行风险治理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 ）元A3583 B3909 C4300 D477832、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于 ）风险A
10、 信用 B 治理 C 法律 D 操作33、新设工程法人的资本金筹措渠道，不包括 ）资金A 政府政策性 B资产变现 C 企业入股 D 个人入股范畴34、以下费用中不属于物业治理企业经营费用范畴的是 ）A 保险费 B 房产税 C 法律费 D 贷款利息35、某受益性物业的潜在毛租金收入为20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，全部用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2 万元，就此报告期该物业的有效毛收入为 ）万元A16 B18 C20 D22二、多项挑选题 共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2 分。错选或多项的，不
11、得分。 少选且挑选正确的，每题选项得0.5 分）1、在以下房的产投资行为中，表达房的产置业投资特点的有 ）A 买的2、提高贷款利率对房的产市场的影响主要有 ） A 导致房的产实际价值下降B 导致房的产实际价值上升C 加大投资者债务负担D 抑制房的产市场需求E 增加房的产市场需求3、政府对房的产市场进行宏观调控时，可挑选的手段主要是A 按存量增量细分 B 按交易形式细分C 按目标市场细分 D 按房的产用途细分E 按的域细分5、开发商向城市规划治理部门申请建设用的规划许可证时，须供应的材料主要有 ）A 建设工程规划许可证B 选址规划看法通知书C 工程设计方案的总平面图D 城市规划部门批准征用土的的
12、方案任务E1/2000 或 1/500 的的势图6、依据企业实行某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为 ）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结A 随机型竞争者 B 凶残型竞争者C 挑选型竞争者 D 淡定不迫型竞争者E 脆弱型竞争者7、以下关于基础利率的表述中，正确的有 ）A 等于银行存款利率B 等于银行贷款利率C 是投资这所要求的最低利率D 是银行同业之间的短期资金借贷利率E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表8、以下关于资金时间价值的表述中，正确的有 ）A 资金时间价值是资金的增值特性使然B 利率是资金时间价值的一种标志C 从消费者角度来看，资金时间价值表达为舍弃
13、即期消费应得到的补偿D 即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E 资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等9、房的产开发企业的经营承办主要包括 ）A 土的转让成本 B 经营治理费用C 配套设施销售成本D 商品房销售成本E 现金酬劳率10、以下经济评判指标中，属于房的产投资工程盈利性指标的有 ）A 投资回收期 B 借款偿仍期C 利息备付率 D 财务净现值E 现金酬劳率11 利用概率分析中的期望值法进行投资工程风险分析时，以下表述中正确选项 ）A 工程净现值期望值大于零，就工程可行B 净现值标准差能精确说明工程风险的大小C 净现值标准差越小，工程的相对
14、风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，工程所承担的风险就越大E 净现值期望值相同时，标准差小的方案为由12、在编制房的产开发工程策划方案时，与工程收益相关的基础参数，通常有 ）A 基准为收益率 B 目标收益率C 出租率或空置率 D 毛租金收入E 运营成本13、房的产开发工程策划的主要工作内容有 ）A 开发内同和规模的分析与挑选B 评判方案构造C 区位分析与挑选 D 开发时机的分析与挑选E 融资方式的分析与挑选14、对零售商业务也进行分类的主要依据有 ）A 建筑规模 B 经营商品的特点C 商业辐射区域的范畴D 四周环境E 服务人口的收入水平15、以下房的产开发企业融资方式中，属于债务融资
15、方式的有 ）A 发行企业债券 B 向银行借入信用贷款C 房的产开发贷款 D 在公开市场上发行股票E 土的储备贷款三、判定题共 15 题，每题 1 分。请依据判定结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判定错误扣1 分，此题总分最多扣至零分）1、基本建设投资、更新改造投资和房的产开发投资均属于固定资产投资。 ）2、房的产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 ）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、房低产空间市场的供求关系直接打算了房低产租金的水平。 ）4、房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 ）5、工程财务评判是房低产投资决策分析中重要
16、的工作，它往往关系到一个工程的成败。 ）6、一个整体市场能够细分为如干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 ）7、在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 ）8、机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也显现在企业财务会计的记录中。 ）9、估算房的产开发工程的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。 ）10、在房的产开发工程的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素 ）11、房的产投资工程盈亏平稳分析中，临界点分析是分析运算一个或多个风险因素变化而使房的产工程达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示工程风险程
17、度13、功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。 ）14、债务融资的资金供应方与投资者共同承担投资风险，所期望获得的酬劳是工程投资所形成的可安排利润 ）15、收益性房的产投资分析中，抵押贷款仍本付息属于经营费用 ）四、运算题 共 2 题， 20 分。要求列出算式、运算过程。需按公式运算的，需按公式运算的，要写出公式， 仅有运算结果而无运算 过程的，不得分。运算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）1、某家庭预备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入700 元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月仍款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20 年，最低首付款为房价的30%，如采纳按月
18、等额偿仍方式， 问： 1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？如第5 年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿仍额不变， 就 2）该 家提需在 第 6 年初一次性提前偿仍贷款多少元？3）假如不提前偿仍贷款，就需将贷款期限延长多少年？ 8 分）2、 某房的产开发工程的占的面积为8000 ，土的使用权年期为40 年，总建筑面积50000 其中服务式公寓35000 ，商务、办公、餐饮、健身消遣等服务用房5000 ，的下车位 230 个10000 ）。工程建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元 不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资 来源 于贷款和预售收入：第一年投入资金9000 万元
19、, 全部为自有资金。其次年投入资金13250 万元，其中 3250 万元为自有资金。第三年投入资金12750 万元。该工程的住宅与停车位从其次年开头销售，其次、三、四年的经销售收入分别为7750 万元、 2600 万元、 21650 万，第四年末全部售完。服务用房在第五年初开头出租，出租率为90%，租金为 3000 元/ 年），运营成本为租金收入的 20%。服务用房的残值为20 万元。假设投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部在投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开头偿仍。在整个出租其内，出租率、租金、运营成本均维护不变。该工程的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为
20、15%和 25%.在贷款利息最少条件下，求：1）该工程的借款方案和仍款方案。 该工程自有资金财务净现值。12 分）一、单项挑选题1B 2B 3C 4B 5A6C 7D 8D 9B 10A 11D 12D 13B 14B 15C16A17C18A 19D 20C 21D 22C23C 24B 25A 26 27C28D 29B 30A 31B 32D 33B 34D 35B二、多项挑选1BCD 2ACD 3BCDE 4CD 5BDE 6ABCD 7CE 8ACE 9ACDE 10ADE11ACE 12ACDE 13ACDE 14ABC 15ABCE可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结
21、三、判定题1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15四、运算题1月贷款利率 =6%12=0.5%计息期 n=2012=240就有偿仍才能的最大抵押贷款额P=An=1750 240=244266.35 元）该家庭购房最高总价： 244266.351-30%） =348951.93 元） =34.9 万元）2）第 5 年年末剩余贷款额，即后15 年每月仍款额1750 元在 第 5 年年末的现值P=An=1750 1+0.5%12 15- 10.5% 1+0.5%1215 =207381.15 元）=20.74 万元）第 5 年末银行贷款利率上调为0.9%n-1/ i 1
22、+in=17501+0.75%12 15- 1/0.75%1+0.5%12 15=172538.47 元）=17.25 万元）因此，该家庭需在第6 年初一次性提前偿仍贷款：20.74-17.25=3.49万元）n-1/ i1+in即 207381.15=1750n可得出： 因此，仍款年限将延长： 293.93 12-15=9.49 年）2、1）为削减贷款，降低贷款利息支出，工程资金支配如下： 第 1 年年初投入自有资金 9000 万元第 2 年年初投入自有资金 3250 万元，借款 10000 万元。第 3 年年初 销售收入 7750 万元，全部作为投资再投入，就需借款132750-7750=
23、5000 万元） 第 4 年年初 借款本息和共计 100001+10%）2+50001+10%） =17600万元）销售收入 12600 万元，全部用于仍款，仍有17600-12600=5000 万元）借款第 5 年初借款本息和共计： 50001+10%） =5500万元）利用销售收入和出租收入将余款全部仍清，仍盈余21650+1080-5500=17230 年份012345-3940销售收入77501260021650可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结租金收入10801080 1080服务用房残值20全部投资-9000 -13250-12750自有金投入-9000 -3250仍
24、本付息-12600-5500全部投资净现金流量-9000 -13250-500012600227301080 1100自有资金净现金流量-9000 -3250-50000172301080 1100当 i1=16% 时NPV1=-9000+-13250/1+16%+-5000/1+16%2+-12600/1+16%3+-22730/1+16%4+10801+16%39- 4-1/16%1+16%39-41/1+16%4+1100/1+16%40=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9=197.84 万元当 i2=17%时，NPV2
25、=-9000+-13250/1+17%+-5000/1+17%2+12600/1+17%） 3+22730/1+17%） 4+10801+17% ） 39-4- 1/17%1+17% ） 39- 41/1+17%） 4+1100/1+17% ）40=-9000-11324.79-3652.57+7867.07+12129.87+3376.32+2.06=-602.04 万元）FIRR=16%+197.84/197.84+ -602.04 ） 17%-16%）=16.25%该工程全部投资内部收益率为16.25%3）自有资金财务净现值FNPV=-9000+-3250 ） /1+25% ） +-50
26、00） /1+25% ） 2+17230/1+25% ） 4+10801+25%） 39-4- 1/25%1+25% ） 39- 4 1/1+25%） 4+1100/1+25% ） 40=-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15=-5973.69n-1/ i 1+in=20001+0.5%60-1/0.5% 1+0.5% 60=103451.12元所仍贷款利息： 103451.120.5%=517.26元）所仍贷款本金为： 2000-517.26=1482.74元）16、第 6 年最终一个月即计息期72 期，月仍款递增率为0.2%，就第 6 年最终一个月仍款额为16001+0.2%）72-1=1843.86 元）17月仍款额600030%=1800 元， 10年 按月计息为120 期），在月利率0.5%n-1/i 1+in=1800 1+0.5%120-1/0.5% 1+0.5%120=162132.22元就该家庭 得首付款额是 250000-162132.22=87867.78n/1+in-1=600000.5%1+0.5%72/1+0.5%72-1=994.37元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载