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1、精品名师归纳总结房的产工程商品房销售培训问题一编辑整理：田斌涛发布日期： 2006-04-17文章来源： 中国互联网1 问：商品房现售、预售的含义？答：商品房现售，是指房的产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房的产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序依据哪些规定执行？答：依据城市房的产开发经营治理条例和城市商品房预售治理方法的有关规定执行。3 问：商品房现售应当符合的条件？答：（一）现售商品房的房的产开发企业应当具有企业法人营业执照和房的产开发
2、企业资质证书。（二）取得土的使用权证书或者使用土的的批准文件（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收（五）拆迁安置已经落实（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条 件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（七）物业治理方案已经落实4 问：房的产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房的产开发主管部门备案？答：房的产开发工程手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。5 问：房的产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理依据哪些规定执行？答：依据中华人民共和国担保法，
3、城市房的产抵押治理方法的有关规定执行。6 问：房的产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人？答：否7 问：房的产开发企业、房的产中介服务机构发布商品房销售宣扬广告， 应当执行哪些规定？答：应当执行中华人民共和国广告法、房的产广告发布暂行规定等相关规定，广告内容必需真实、合法、科学、精确。房的产开发企业、房的产中介服务机构所发布的商品房销售广告和宣扬资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖合同中商定。8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容？ 答：（一）当事人名称或者姓名和住宅（二）商品房基本状况（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、
4、付款方式、付款时间。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺。（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜（十一）解决争议的方法。（十二）违约责任（十三）双方商定的其他事项9 问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定？答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为
5、共有产权，买受人依据法律、法规的规定对其享有权益、承担责任。10 问：商品房销售治理方法对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？答：按套（单元）计价的预售房屋，房的产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明具体尺寸、并商定误差范畴，房屋交付 时，套型与设计图纸一样，相关尺寸也在商定的误差范畴内，爱护总价款不变。套型与设计图纸不一样或者相关尺寸超出商定的误差范畴，合同中未商定处理方式的，买受人可以退房或者与房的产开发企业重新商定总价可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结款。买受人退房的，由房的产开发企业承担违约责任。11 问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在
6、合同中商定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依据法律规定，按什么原就处理？答：（一）面积误差比肯定值在3% 以内（含 3% ）的，据实结算房价款。（二）面积误差比肯定值超出3% 时, 买受人有权退房 .买受人退房的 ,房的产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退仍给卖受人 ,同时支付已付房价款利息. 买受人不退房的 ,产权登记面积大于合同商定面积时 ,面积误差比在3% 以内含 3% 部分的房价款由买受人补 足。超出 3% 部分的房价款由房的产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比肯定值在 3% 以内（含 3% ） 部分的房价款由房的
7、产开发企业返仍买受人。肯定值超出 3% 部分的房价款由房的产开发企业双倍返仍买受人。面积误差比 =（产权登记面积 -合同商定面积） X 100%合同商定面积12 问：房产广告怎样才能做到不违法答：商品房销售治理方法出台后，不少开发商在争论该方法的同时， 也产生了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，似乎一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房的产广告中的一些问题，的确需要开发商和有关部门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子仍是要卖，房的产广告仍是要做，但在宣扬时，应当留意相应的一些问题：形象广告可以做依据广告发布规定第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，
8、应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结称、代理销售机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条其次款又规定，“广告中仅介绍房的产工程名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者懂得工程在取得销售许可证以前，具体的销售广告是不能发布 的，但假如仅仅是对工程做形象宣扬就可以发布。未实现的细节先告知依据广告发布规定第十一条、第十九条的规定，“房的产广告中涉及的交通、商业、文化训练设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”“房的产广告中涉及物业治理内容的，应当符合国家有关规定。涉及尚未实现的物业治理内容，应当在广告中注明。
9、”据此，假如在期房销售中， 涉及到规划道路、配套设施、物业治理等内容，而有关内容又尚未实现 时，应当事先告知。这一规定对于开发商而言，仍是具有实际的操作价值的，由于很多购房者之所以在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有很多细节，开发商没有事先告知。促销广告要严谨依据中华人民共和国广告法第九条其次款的规定，“广告中说明推销商品、供应服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，假如刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，依据反不正值竞争法和关于禁止有奖销售活动中不正值竞争行为的如干规定，假如售房时，实行抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。广告承诺
10、口说无凭依据商品房销售治理方法第十五条的规定，“房的产开发企业、房的产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣扬资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中商定。”依据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着很多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而依据中华人民共和国合同法的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约就要承担相应的法律责任。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结13 巧识房产证的真伪第一，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即房屋全部权证、房屋共有权证、房屋他项权证。内页印有统一规范的填写工程。由于
11、是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色他项权证为蓝色 ，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采纳了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。依据以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家依据特的工艺和选材印制，它的质量、质的和印制非一般可比。印制精良者为 真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面：建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市 县发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要
12、看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。发证机关 盖章。这里要留意两个方面：一是规范的发证机关是市 县的房的产治理局 房产治理局 或市 县 人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的。二是所盖印章均为套印，印迹清晰、洁净、匀称，手工盖印是不行比的。团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋全部权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，就可见高层或多层水印房屋。编号。在封面三页，即
13、“留意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结号。同一发证机关的权证号码是连续的。发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一样。14 购买手续不全的商品房会有什么风险现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必需的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者如不经意或由于其他缘由购买了手续不完备的房屋，都将或多或少的承担肯定的风险。可能造成的不良后果有：取得权属证件的时间没有保证。为取得产 权，购房仍要额外支付费用，如补交土的出证金、罚款等。房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让
14、和出租。房屋被政府没收或拆除15 商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系如夫妻关系、父母子女关系 ，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。16 为什么要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房的产治理部门对房屋买卖交易的合法性和唯独性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以削减因不明白政策或其它情形而造成投资风险。对卖方来说也可以削减因不必要的纠纷造成的缺失。17 商品房的销售面积如何
15、运算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中约定的建筑面积，即套内建筑面积即套内建筑面积 与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。套内建筑面积的运算方法：套内建筑面积=套内使用面积 +套内墙体可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结面积 +阳台建筑面积。 1 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范GBJ96-86 规定的方法运算，其他建筑，依据专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范运算。2 套内墙风光积：商品房套内使用空间四周的爱护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： 1 共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的
16、分隔墙以及外墙 包括山墙 。共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙风光积。 2 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。商品房分摊的公用建筑面积运算公式：公用建筑面积 =整栋建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和 -已作为独立使用空间租售的的下室、车棚、人防工程的下室。公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积 =各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。18 哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防掌握室、水泵房、水箱间、
17、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙 墙风光积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、治理包括物业治理用房 。19 公用建筑面积分摊的原就是什么可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积
18、不得分摊给本幢楼房的住户。20 阳台面积怎么运算按现行的建筑面积运算规章：1 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的 100% 运算建筑面积， 2 没有封闭的阳台按其水平投影面积的50% 运算建筑面积。21 什么是套内墙风光积商品房各套内使用空间四周的爱护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙风光积， 非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。22 什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，贮存室、壁柜不吊柜
19、、户内楼梯 按投影面积 、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20M 的部分不计入面积。22 商品房买卖合同中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内 或单位内建筑面积 以下简称套内建筑面积 与应分摊的公用面积与套内墙风光积和阳台建筑面积之和。23 什么是房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙 柱 边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、的下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构坚固，层高 2.20M 以上 含 2.20M 的永久性建筑可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结24 什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙 柱
20、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、的下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构坚固，层高 2.20M 以上 含 2.20M 的永久性建筑。25 什么是使用率？什么是有用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72% 至 75% 之间，板楼在78% 至 80% 之间，而有用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用有用率来吸引买房人。25 现房期房分别怎样判定合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必需“五证”“两书”齐 全，而现房销售就未必，凡是已取得国有土的使用证和房屋全部权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的
21、现房。只要看国有土的使用证和房屋全部权证这两证二书就可以，但已竣工但尚未取得国有土的使用证和房屋全部权证的现房，仍须依据有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。26 “两书”是指什么？ “两书”是指新建住宅质量保证书和使用说明书。27 “五证”是指什么？商品房的“五证”包括：建设用的规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土的使用证，建设工程开工证，商品房预预售许可证。28 请问 :目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售即预售 两种。按 2000 年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土的使用证和房屋全
22、部权证可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土的使用证和房屋全部权证的现房，仍须依据有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房的产开发企业与购房者商定，由购房人交定金或预付款， 而在将来的肯定日期拥有现房的交易行为。29 单位不给上住房公积金如何解决？依据住房公积金治理条例规定，住房公积金是指国家机关、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职 工、 1993 年以前依据标准价优惠方法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房
23、公积金外，1996 年 6 月 3 日前，北京市行政区域内全部党政机关、群众团体、事业单位、企业单位包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构 的中方固定职工，劳动合同制职工，均应依据规定比例建立住房公积金。中心在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。在京单位聘用外的非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在的建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金。凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金治理中心或所
24、属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，依据住房公积金治理条例规定，须经本单位职工代表大会或者工会争论通过，并经住房资金治理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。30 请问：是否能够用 A 市的住房公积金购买B 市的住房？问：我在一个城市 A 工作了两年 其间单位给我交纳了住房公积金，然后又连续攻读博士学位3 年其间基金转到市人才中心账户上，现在我和我爱人想在她工作的城市B 购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市 B. 现在我有一个问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结行贷 .答：第一住房公积金封存状态下
25、不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能 购买外的住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市。31 请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法2 、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体运算方法3、公积金贷款的借款申请表肯定要到治理中心领取吗？是否可到就近的治理中心领取？一些代办机构在网上发布的借款表是否可用？4、公积金贷款的流程及各阶段 .答： 1 请拨打电话 67606291或 67606292查询。如已发到住房公积金缴存卡的交存人可通过工、建两行的自动取款机查询。2 参照 2000
26、 年京资中心计字 088 号文件。 3 一般应到资金治理中心领取申请表，一些代办公司在治理中心领取申请表后发给个人也是可以的，但应用原件资金治理中心印制的。4 流程：第一步查清自己公积金交存的资金治理中心或分中心，其次步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情形不同而不同，可以申请贷款时问分中心。32 缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1 。缴费满几年才可公积金贷款？ 2。现贷款倍数是多少？ 3 。我老公现有公积金5000 元， 缴费已两年多。我现有公积金1680 元，
27、缴费 6 个月，问用公积金贷款可贷多少？答： 1 目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整。2 参照 2000 年京房资中心计字 088 号文件运算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结贷款额度。33 二手房贷款政策二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必需经过指定评估机构评估。34 仍清住房公积金贷款后仍可以再申请公积金贷款吗？ 仍清后可以再次申请。35 住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少了？问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少了？ 答：支取住房公积金用于仍贷款支取额不应超过每季度仍款额。36 交纳公积金 1
28、 年，现方案出国，能够提取住房公积金和住房补贴？问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积 金。请问我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。是否需要出国签证等材料。答：可以。但需出具出国一年以上的居留证明。37 住房公积金贷款提前仍贷如何办理？问：公积金贷款已经仍了一部分，剩余部分现在预备一次仍清，如何办理手续？利息如何运算？答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前仍款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限运算。38 如何提取个人住房公积金帐户的存款？问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金治理中心的帐户的存款以及如何与我现仍款所使用的建设银行的储蓄卡相联
29、系起可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结来，不太清晰，现请专家赐予具体说明。答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要供应本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，仍贷款方式与其他现金一样，需在仍款日前存入银行储蓄卡即可。39 住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时间？由于各个城市具体情形的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一般应在一个月左右，但会因借款人情形的不同而有所不同。40 住房补贴如何领取？ 住房补贴领取的方法：(1) 住房补贴资金治理，由市住房公积金治理中心 以下简称市公积金中心
30、参照住房公积金的治理方法进行治理，托付银行承办有关的金融业务。(2) 各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位储备住房公积金的银行， 以职工本人名义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10 日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率运算利息。(3) 实行住房货币安排的人员，在实施单位工作满2 年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款。 款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。(4) 实行住房贷币安排的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。(5) 计发住房补
31、贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计 25 年满为止。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结(6) 计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离 手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情形以下称已计发情形 记入本人人事档案。新工作单位可结合单位实际， 依据已计发情形，连续向本人计发住房补贴。(7) 计发住房补贴期间调离本市 含经批准出国、出境定居的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的。已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情形记入本人人事档案。(8) 职工与单位终止劳
32、动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情形记入本人人事档案。本人如重新参与工作，新工作单位可依据已计发情形，连续向本人计发住房补贴。如未重新参与工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。(9) 职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提 取。离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应连续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25 年满为止。(10) 计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴。其中在实行住房货币安排前已参与工作的，可视本人工龄情形发放一次
33、性住房 补贴，但最多发至累计25 年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取。已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿仍 贷款本息。40 什么是住房补贴？房补贴是国家为职工解决住房问题而赐予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次如按月 或一次性的发给职工， 再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原就是：坚持效率优先，兼顾公正的原就，由各的政府依据当的经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结具体确定。住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单
34、位已经实施， 企业依据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴。承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴方法和职工住房面积标准按的方政府规定施行。职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方 M 建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准运算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金。二是单位售房
35、资金。三是单位多种渠道筹集的资金。发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。(1) 一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。(2) 基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。(3) 按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。41 消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿仍贷款？目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格 高，即使
36、是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿仍的数额对于购房者可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结而言仍是有相当大的压力，因此很多人对贷款买房仍是望而却步。消费者假如用贷款买到商品住宅以后，在偿仍贷款期间，能够将所购买的商品住宅在肯定期限内出租，用所得租金收入偿仍贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿仍银行贷款本息给爱护家庭正常生活带来的负担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿仍贷款本息的数额，缩短仍款期限，削减利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿仍银行贷款更是顺理成章的事了。在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000 元
37、，在东三环邻近购买了一套80 平方 M 住房，每平方M6500 元，房屋总价为 52 万元。首付款为 15.6 万元，其余的 36.4 万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20 万元、商业付贷款 16.4 万元，贷款期限为 10 年。那么，每月应偿仍的贷款本息总额为4284 元，占家庭月收入的 54% 。假如将房屋出租，租金净收入大约在每月2500 元，假如全部用于偿仍贷款，在不转变每月偿仍贷款本息数额的情形下，每月的仍款额降为 1784 元，只占家庭收入的22% ，这就大大缓解了因仍贷款给家庭正常生活带来的压力。与此同时，我们仍可以算一笔帐，在10 年中，这个家庭共需偿仍贷
38、款本息是 4284 元 12 月 10 年=514080元，加上购房首付款15.6 万元，共是 670080 元。而 10 年内的房租金收入为300000 元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080 元。从这些数据，我们不难看出，以租金偿仍贷款的确是减轻贷款购房者仍贷压力的一种有效途径。这种作法是否合理？银行方面是否答应了？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。具体做法是：第一应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式租赁合同。在租赁合同上，一般明确三个问题：一是明确可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房子是为了取得贷款
39、已进行了抵押，二是明确房子出租的期限。三是明确贷款人不能准时仍贷时，承租人应无条件协作银行的打算。42 怎样办理房的产抵押登记？房的产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记， 与房的产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。抵押当事人应自房的产抵押合同签订之日起30 日内，到登记部门办理抵押登记。以无的上定着物的土的使用权抵押的，为核发土的使用证书的治理部门。以城市房的产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房的产所在的的房的产治理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门供
40、应以下文件或其复印件：1 主合同及抵押合同。 2 抵押当事人的资格证明或法人资格证明。3国有土的使用证或房屋全部权证，共有的房屋须提交房屋共有 权证和其他共有人同意抵押的证明。4 以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售 购房屋合同。 5 有效的房的产评估报告。6 上级机关批准其以房的产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的他项权证。他项权证由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发仍抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料答应查阅、抄录或者复印。43 共有房的产如何设定抵押？共有房的产，每个共有人都有权对该房的产设定抵押权，但须取得其他共
41、有人的书面同意。按份共有的房的产设定抵押时，以抵押人本人全部的份额为限。以共同共有的房的产设定抵押时，全部房的产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿仍债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结44 用抵押贷款购买房屋后，如的确无才能归仍贷款怎么办？房的产抵押合同经过房屋所在的的房的产治理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，仍是抵押人，都必需依照抵押合同中的商定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的商定按期归仍贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归仍时间较长， 银行在运算每一期应当归仍
42、的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归仍的数额都是相同的，假如贷款人没有特别情形，一般都能按期归仍。但是，遇到特别情形，如工作变动、家庭收入突然削减或疾病等缘由，有的贷款人的确无法按期归仍贷款。作为贷款银行来说，要爱护银行的利益，就得向贷款人催仍贷款。假如贷款人和银行原先商定15 年全部归仍贷款本息，这并不是说银行要等到 15 年期满后方能行使抵押权。假如一期、二期不能按时仍款，银行并不肯定立刻行使抵押权，但积存到肯定程度，银行就会行使这一权益。这时，贷款人就要依据实际情形权衡利弊。假如贷款人已大部分归仍，就可以考虑暂时接济，归仍其余的贷款本息。假如不是暂时的困难， 就应考
43、虑采纳其他方法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转 让，用转让所得的款项归仍贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者连续履行仍款义务。这虽然不是抱负的方 法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济缺失也更 小。45 我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房的产开发企业供应阶段性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为才能的自然人。申请个人住房贷款仍需要在保险公司、公证部门和当的房产治理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。可编辑
44、资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结46 仍款期限如何挑选？贷款期限是越长越好，仍是短期的好？这主要取决于购房者的经济才能及其投资偏好。一般来说，仍款期限越长，就每月仍款额越低，负担就相对轻一些。反之，仍款期限越短，就每月仍款额越高，负担就相对重一些。可见，延长仍款期限的目的主要是为了降低每月仍款额，但是否期限越长越好了？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，假如一年仍清，每月仍款 865 元，假如两年仍清，每月只需仍款 448 元，每月仍款削减 413 元，负担减轻 50% 左右。而比较第十九年和其次十年， 19 年的为每仍款76 元， 20 年的为每月仍款 78 元，同样是延长一年，
45、每月负担只削减 2元，约为 2% 。可见期限过长不能使每月仍款额大幅度削减，而白白增加了利息负担。所以合理的期限为 5 8 年。47 个人住房抵押贷款期限和额度是多少？依据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过 30 年。贷款额度最高不超过房屋售价的 70% 。借款人逾期偿仍贷款，以人民银行96 颁发 156 号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿仍的贷款本息一并计收。借款人连续三个月没有偿仍贷款本息或贷款合同期满没有仍清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归仍贷款本息。48 个人购房如何办理保险？个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房财产保险，其他涉及的险种仍有贷款保证保险、人身保险。住