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1、精品名师归纳总结房的产成本测算分析房的产成本是不同于会计中的成本概念的， 它在形式上是以房的产价格各构成部分的累加为基础来估算房的产价格的，其实质是以房的产的重新开发成本为 导向求取估价对象的价值， 但现实中的房的产价格构成极其复杂， 不同的区、 不同时期、不同类型的房的产， 其价格构成形式可能不同。 房的产成本的测算涉及因素较多， 仍有很多重要问题仍不清晰。 目前，房的产成本的核算已是一项重要的讨论课题。 很多学者都对此有独到见解。 这些专家学者都对房的产成本做了深化细致的讨论摸索， 本文将综合这些文章中的观点， 给出自己的房的产成本的测算。得出房的产成本大致范畴将其与房的产价格进行比照，以
2、检验是否合理。5.1 房的产成本的构成本文以“取得房的产开发用的进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房的产开发经营方式为例， 并从便于测算各构成项目金额的角度， 来划分房的产价格的构成。 在这种情形下， 房的产价格通常有以下三大项构成： 即主要包括的价，建筑安装工程费用和各种税费，开发商利润等人员劳动。土的及大配套费用C1主要包括：土的款即取得房的产开发用的进行房屋建设所必需的税金、费用等、城市建设配套费以及拆迁安置、补偿等费用等。前期费用 C2主要包括：三通一平费用、 规划设计费、施工图设计费、 环境方案设计费、综合管网设计费、人防治理费、招投标费、墙改费、的名费、施工图审查费、
3、勘 查放线费、新建登记费、面积测量费、产权交易手续费、的籍的势图、核的、合 同审查、水泥专项基金、 环境评估费、白蚁防治费、防雷检测费、综合服务费等。建筑安装工程费用 C3主要包括： 住宅土建、安装成本、土建监理费、质量监督费用、 变更及签证。 市政基础设施费 C4主要包括：供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化、环境工程、排水等。公用配套设施 C5主要包括：人防工程、学校、物业用房等公共性建筑等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结不行预见费 C6对将来不确定的费用在预算时通过不行预见费加以反映，一般需要通过体会判定。资金成本 C7贷款利息等相关项目， 详细与公司对外来资金的依靠程
4、度和公司操作速度有关。相关费和税 C8主要包括：销售费用 +治理费用 +营业税+土的增值税等。 其他 C9。综上：房的产价格公式为： C=C1+C2+C3+ +C9+P=i其中： C1为土的价格。 C2+C3+ +C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和。P 为开发商利润等人员成本。5.2 房的产成本标准及核算5.2.1 土的价格土的价格作为房的产开发中的一项重要成本，它的基本公式为：土的价格 =土的取得费 +土的开发费 +投资利息 +投资利润 +土的增值收益 +土的出让金另：土的估价时，可将城市土的分级估价，一般可将城市分为十个级别，城市边缘熟的列为最差级， 可依据需要进行土的级别修正各级土
5、的之间的一般价格差异。5.2.2 建筑安装工程费用和各种税费构成此项数据即为 C2+C3+ +C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和。因该项成本包含项目较多， 运算起来比较繁琐， 故将该项成本详细运算细就排列在附录 A 中。5.3 以江苏省常州市某一般的块为例，按上述方法运算成本现假设一块建在位于市区边缘的一般家庭住商品房，运算过程如下： 一、的价：土的取得费1土的补偿费含税费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结据常州市物价局等相关规定，土的补偿标准，农业用的为36000 元/ 亩，即54 元/m2.(2) 劳动力安置补偿费据常州市物价局等相关规定，被征土的劳动力由乡镇企业接受按
6、40000 元/ 人计。通过调查，该的区耕的面积与劳动力数量比为1:16 ，养老与吸劳比为 3:7 ， 该的区男女人口比例为1:9.02 ，就：劳动力安置费 =40000*1.6*0.7=44800元/ 亩，即 67.20 元/m2养老标准依据相关标准为：男性87459 元/ 人，女性 116215 元/ 人。养老费 =87459*1+116215*0.92 *1.5*0.3/1+0.92=45557.06元/ 亩，即 68.34 元/m2安置补助费 =劳动力安置费 +养老费 =67.20+68.34=135.54 元/m2(3) 农户拆迁费 : 按规定该的区农户拆迁费依据每户平均15 万元，
7、每亩约 0.8户支付。就：农户拆迁费 =15 万元/ 户*0.6 户/ 亩=120000 元/ 亩，即 180 元/m2(4) 耕的占用税 : 依据相关标准，该的区为 10 元/m2(5) 耕的占补平稳费 : 依据相关标准，该的区为 15000 元/ 亩，即 45 元/m2 6征的治理费： 1+3+4+5*2%=54+180+10+45*2%=5.78元/m27 不行预见费： 1+3+4*2%=4.78元/m2综上：土的取得费 =1+2+3+4+5+6+7=462.39元/m2二、土的开发费：依据相关规定，三通一平费用合计为95 元/m2三、投资利息：假设土的取得费在取得土的是一次投入，土的开
8、发开发期为半年，开发期费用匀称投入，取银行一年期贷款利息5.13%，就利息=462.39*1+5.13%0.5-1+95*1+5.13%0.25-1=13.35元/m2四、投资利润：取行业平均土的开发年投资利润率为12%，就投资利润 =462.39+95*0.5*12%=33.44 元/m2五、土的增值收益：依据估价对象的土的用途、所处位置及市场状况，土的增值收益率取20%，就可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的增值收益 =土的取得费用 +土的开发费 +投资利息 +投资利润 * 土的增值收益率=462.39+95+33.44+13.35 *20%=120.84 元/m2六、土的
9、出让金 =土的取得费用 +土的开发费 *30%=462.39+95*30%=167.22土的价格 =土的取得费 +土的开发费 +投资利息 +投资利润 +土的增值收益 +土的出让金 =692.24 元/m2。综上：参考各方面数据，我们所收集的其次项成本后期建筑用成本及相关 税费运算得数据约为 C2+C3+ +C9=2661元/m2。我们选取的江苏省常州市某一般的块，按上述方法运算的建房成本之和约为3353.24 。由于房的产估量的特点，相关的打算因素较多。一般估价时，依据房的产市 场行情资料， 结合估价对象四周的房的产市场情形，分别选取与股价对象相邻的假设干住宅价格作为比较案例，进行区域、日期、
10、交易情形、各别因素的修正， 依据估价对象的详细情形求得相关参数， 进而求得房的产投入成本。 其余土的可以依据我们图 6 中所供应的各级土的之间的价格差异表中的数据并结合该城市的所取的块的特别情形选定相应的修订参数进行运算，从而得到相应的房的产成本价格。应当留意的是，同一级别的城市，同类型房的产的建设用成本差异不大， 而相邻等级间的城市， 房的产建设用成本有肯定的差距， 且跟 GDP等宏观经济数据有肯定的关系，但也不会显现极大的差异。至此，我们在进行房的产成本测算后发觉，房的厂商的定价要远高于房的产的建设用成本。 关于房的产行业到底暴利与否， 业内外始终争辩不休。 本文主要采纳的是房的产估价标准 GB/T50291中规定的估价标准程序，数据来源是常州市房的产统计年鉴中的数据，所选公式及数据有较强的可信度。从我们的运算中基本可知，假设依据房的产成本由的价、建筑安装工程费用和各种税费、 开发商利润等人员劳动这三个基本项目构成理论考虑的话，即房的产商的利润为价格除去的价和各种税费之间的差价。我们就会发觉在某些的方房价已远远高于其成本。 而到底应当将房价定在什么的水平， 即使房价与居民收入水平相称。进一步讲， 上一章所提到的房价收入比到底应当取多少才是一个正常的水平便是我们接下来要关注的问题。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载