房地产集团财务核算管理制度.docx

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1、精品名师归纳总结* 集团公司财务核算治理制度集团财务核算部二一年三月 目录可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一章总就其次章会计核算的基本要求第三章会计凭证及账套设置第四章会计政策和会计估量第五章会计科目第六章房的产公司成本费用核算制度附件：* 集团会计科目表第一章总就第一条 目的本制度系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范 、企业会计制度2001 及财政部制定的企业会计准就2006 、企业会计准就应用指南2006 、企业会计准就讲解 2021 等有关规定， 并结合本集团的实际情形而制定。目的在于加强集团会计核算治理， 建立规范的核算秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥

2、会计的职能作用，更好的为集团经营决策和经营治理服务。其次条 适用范畴集团本部及所属房的产公司、物业公司以及其他产业公司的财务核算工作均适本制度。第三条职责1、集团总部财务核算部负责本规范的推行、说明、修改并检查执行情形。集团内各单位负责具体实施。2、集团财务核算工作的基本任务是：真实、精确、准时、完整的反映和监督本单位和集团的经营活动和财务成果，为经营决策和治理供应高质量的会计信息和依据。3、集团实行高度集中、独立核算的财务治理体制。集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥。总部财务治理部负责集团会计工作的组织和集团统一会计政策、制度的制定。各单位按国家法律、法规和本规章开展各项会计工作，并在

3、不违反国家法律、法规和本规章的原就下，依据本单位业务治理的特点，制订本单位的会计治理和会计核算实施方法。其次章会计核算的基本要求可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第四条 各单位应依据中华人民共和国会计法、企业会计制度及各种具体会计准就和本规章的有关规定进行会计核算，准时供应合法、真实、精确、完整的会计信息。第五条 各单位发生的以下事项，应当准时办理睬计手续、进行会计核算：1. 款项和有价证券的收付。2. 财物的收发、增减和使用。3. 债权债务的发生和结算。4. 资本、基金的增减。5. 收入、支出、费用、成本的运算。6. 财务成果的运算和处理。7. 其他需要办理睬计手续、进行会计核

4、算的事项。第六条 各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，依据规定的会计处理方法进行，并保证会计指标的口径一样、相互可比和会计处理方法的前后各期相一样。第七条 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采纳公历日期。第八条 会计核算以人民币为记账本位币。第九条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必需符合国家和集团的有关规定。不得伪造、变造会计凭证、会计账簿。不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。第十条 各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化治理方法和

5、财政部会计电算化工作规范的有关规定以及 * 集团财务信息治理制度的规定。第十一条 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥当保管。储备会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等储备介质也应作为会计档案进行治理。会计档案建档要求、保管期限、销毁方法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案治理方法的规定进行。第三章会计凭证及账套设置第十二条 各单位办理本制度第五条规定的事项，必需取得或填制原始凭证，并准时送交会计机构。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第十三条 原始凭证必需具备如下基本要素：凭证的名称。填制凭证的日期。填制凭证单位名称或

6、者填制人姓名。经办人员的签名或者盖章。接受凭证单位名称。经营业务内容。数量、单位和金额。第十四条 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外，仍应包括其他附加条件，具体为：1 、 从外单位取得的原始凭证，必需盖有填制单位的公章。从个人取得的原始凭证， 必需有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必需加盖本单位公章。2 、 自制原始凭证必需有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。3 、 购买实物的原始凭证，必需有验收证明。4 、 支付款项的原始凭证，必需有收款单位和收款人的收款证明。5 、 发生销货退回的，除填制退货发票外，仍必需有退货验收证明。退款时，必需取得对方的收款收据或者

7、汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。6 、 职工公出借款凭据，必需附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退仍借据副本，不得退仍原借款收据。7 、 经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。假如批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。第十五条 原始凭证不得涂改、挖补。 发觉原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。第十六条 原始凭证不得外借，其它单位如因特别缘由需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。向外供应的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，并由供应人员和收取人员

8、共同签名或者盖章。第十七条 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原先凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如的确无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出具体情形，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭第十八条 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团治理需要和国家法规的会计账套。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第十九条 账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置。新建账套必需在核

9、算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。其次十条 账套的权限分工治理参见* 集团财务信息治理制度其次十一条 会计机构、会计人员应依据审核无误的原始凭证录入记账凭证。1 、 记账凭证一律使用通用的记账凭证。2 、 记账凭证的录入应内容完整、摘要简洁明白。3 、 录入的凭证需经专人审核后方可过账。4 、 更正错误的方法必需符合财政部会计基础工作规范的要求。5 、 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后准时录入，不得积压。其次十二条 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、 有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符

10、、账账相符、账实相符。第四章会计政策和会计估量其次十三条 记账基础及会计计量属性会计核算以权责发生制为记账基础，一般采纳历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准就的要求、能够取得并牢靠计量时，可采纳重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。其次十四条 现金等价物的确定标准现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流淌性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。其次十五条 金融资产、金融负债1、金融资产和金融负债的分类结合自身业务特点和风险治理要求，将取得的金融资产或承担的金融负债在初始确认时分为以下几类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

11、资产或金融负债。持有至到期投资。贷款和应收款项。可供出售金融资产。其他金融负债。2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法成为金融工具合同的一方时，即确认一项金融资产或金融负债。对金融资产或金融负债初始确认依据公允价值计量。初始确认金融资产或金融负债，依据公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益。对于其他类别的金融资产或可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量方法主要包括：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，依据公允价值进行后续计量，全部

12、已实现和未实现的损益均计入当期损益。持有至到期投资和应收款项，采纳实际利率法，按摊余成本计量。其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或缺失，均计入当期损益。可供出售金融资产依据公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或缺失，除减值缺失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入全部者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能牢靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，依据成本计量。3、金融资产和金融负债的公允价值确定方法存在活跃市场的金融资产或金融负债，通常以活跃市场中的报价确定公允价值。金融资产或金融负债

13、不存在活跃市场的，公司采纳估值技术确定其公允价值。4、金融资产转移的确认和计量对于已将金融资产全部权上几乎全部的风险和酬劳转移给了转入方的，终止确认该金融资产。保留了金融资产全部权上几乎全部的风险和酬劳的，连续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。既没有转移也没有保留与金融资产全部权有关的全部风险和酬劳的，分别以下情形处理：舍弃了对该金融资产掌握的，终止确认该金融资产。未舍弃对该金融资产掌握的，依据连续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。金融资产整体转移满意终止确认条件的，将以下两项金额的差额计入当期损益：所转移金融资产的账面价值。因转移而收到的对价

14、，与原直接计入全部者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满意终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，依据各自的相对公允价值进行安排，并将以下两项金额的差额计入当期损益：终止确认部分的账面价值。终止确认部分的对价，与原直接计入全部者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。5、金融资产减值测试方法和减值预备计提方法金融资产计提减值的范畴及减值的客观证据在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结面价值进行检查，有客观证据说明该金融资产发生减值的，计提

15、减值预备。说明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的估量将来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行牢靠计量的事项。金融资产减值测试方法及减值预备计提方法A. 以摊余成本计量的金融资产假如有客观证据说明该金融资产发生减值，就将该金融资产的账面价值减记至估量将来现 金流量 不包括尚未发生的将来信用缺失现值，减记金额计入当期损益。估量将来现金流量现值，依据该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据说明其已发生减值，确认减 值缺失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特点

16、的金融 资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金 额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特点的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值缺失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特点的金融资产组合中进行 减值测试 ,对以摊余成本计量的金融资产确认减值缺失后，如有客观证据说明该金融资产价值已复原，且客观上与确认该缺失后发生的事项有关，原确认的减值缺失予以转回，计入当期损益。但是， 该转回后的账面价值不超过假定不计提减值预备情形下该金融资产在转回日的摊余成本。B. 以成本计量的金融资产假如有客观证据说明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值

17、，与依据类似金融资产当时市场收益率对将来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值缺失，计入当期损益。发生的减值缺失一经确认，不再转回。依据企业会计准就第2号长期股权投资规定的以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能牢靠计量的长期股权投资，其减值也依据上述原就处理。C.可供出售金融资产假如有客观证据说明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计缺失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计缺失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值缺失后的余额。其次十六条 应收款项1、坏账预备的确认标准在资产负债表日对应收款项

18、账面价值进行检查，对存在以下客观证据说明应收款项发生减值的，计提减值预备：债务人发生严峻的财务困难。债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）。 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组。其他说明应收款项发生减值的客观依据。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -2、坏账预备的计提方法在资产负债表日，对单项金额（应收款项金额在1,000 万元以上 ,包含 1,000 万元）的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据说明其发生了减值的,依据其将来现金流量现值低于其账面 价值的差额 ,确认减值缺失,计提坏账预备。

19、 短期应收款项的估量将来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值缺失时，不对其估量将来现金流量进行折现。对单项金额不重大（应收款项金额在 1,000 万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的应收款项 ,按账龄划分为如干组合 ,依据应收款项组合余额的肯定比例运算确定减值缺失 ,计提坏账预备。 坏账预备计提比例一般为：账龄计提比例1年以内 含1年, 下同5%1-2 年10%2-3 年30%3-4 年50%4-5 年50%5年以上100%有客观证据说明母公司与子公司之间、子公司与子公司之间的应收款项发生减值的，依据前述方法计提坏账预备，否就不计提坏账预备。如有客观证据说明该应收款项价值已复原

20、，且客观上与确认该缺失后发生的事项有关，原确认的减值缺失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值预备情形下该应收款项在转回日的摊余成本。其次十七条 存货1、存货分类存货主要包括开发产品、开发成本、低值易耗品等。2、存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价。领用和发出时按加权平均法计价。3、开发用土的的核算方法开发用土的在“存货开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行安排和明细核算。公司购买土的使用权的土的出让金一般采纳分期付款方式支付，在满意合同商定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。4、公共配套设施费用的核算方法公共配套设施为项目所在的的国土

21、局批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本 ”，按成本核算对象和成本项目进行安排和明细核算。5、低值易耗品和包装物的摊销方法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页，共 43 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结低值易耗品于领用时一次摊销法摊销。包装物于领用时一次摊销法摊销。6、存货的盘存制度为永续盘存制。7、存货跌价预备的确认标准及计提方法在资产负债表日，存货依据成本与可变现净值孰低计量。可变现净值为存货的

22、估量售价减去至完工时估量将要发生的成本、估量的销售费用及相关税费后的金额。其中：开发产品等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为该存货估量售价减去估量的销售费用以及相关税费后的金额。为执行销售合同或劳务合同而持有的存货，可变现净值以合同价格为基础运算。公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的，超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础运算。需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为所生产的产成品估量售价减去至完工时估量将要发生的成本、估量的销售费用以及相关税费后的金额。依据单个存货项目计提存货跌价预备。在资产负债表日，假如存货成本高于其可变现净值的，计提

23、存货跌价预备，并计入当期损益。假如以前减记存货价值的影响因素已经消逝的，减记的金额予以复原，并在原已计提的存货跌价预备金额内转回，转回的金额计入当期损益。开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定估量售价，如估量售价低于成本（包括相关税费）就按差额对其计提跌价预备。其次十八条 长期股权投资1、长期股权投资的初始计量通过同一掌握下的企业合并取得的长期股权投资依据取得的被合并方全部者权益账面价值的份额做为初始投资成本。通过非同一掌握下的企业合并取得的长期股权投资依据确定的合并成本进行初始计量。其他方式取得的长期股权投资，区分不同的取

24、得方式以实际支付的现金、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议商定的价值等确定初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。通过同一掌握下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方全部者权益账面 价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价 的账面价值 或发行股份面值总额的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益，为企业合并发行的 债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企 业合并中发行权益性证券

25、发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不 足冲减的，冲减留存收益。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结通过非同一掌握下的企业合并取得的长期股权投资，以购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本为购买日为取得对被购买方的掌握权而付出的资产、发生或 承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。 通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对 可能影响合并成本的将来事项作出商定的，购买日假如估量将来事项很可能发生并且对合并成 本的影响金额能够牢靠计量的，也计入合并成本。为企业合

26、并发行的债券或承担其他债务支付 的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券 发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。以支付现金取得的长期股权投资，依据实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，依据发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，依据投资合同或协议商定的价值作为初始投资成本，但合同或协议商定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本依据企业会计准就第

27、7 号-非货币性资产交换确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本依据企业会计准就第12 号-债务重组确定。进行公司制改建，对资产、负债的账面价值依据评估价值进行了调整，就长期股权投资的初始投资成本以评估价值确认。除企业合并发生的各项直接费用外，以其他方式取得的长期股权投资的初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。取得投资时，对于支付的对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，确认为应收项目，不构成长期股权投资的初始投资成本。2、长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法对被投资单位能够实施掌握，以及不具有共同掌握或重大影响的，且在活跃市场中没有报价、

28、公允价值不能牢靠计量的长期股权投资采纳成本法核算。采纳成本法核算的长期股权投资依据初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的安排额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。对被投资单位具有共同掌握或重大影响的长期股权投资采纳权益法核算。长期股权投资可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单

29、位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。采纳权益法时，取得长期股权投资后，依据料享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，依据的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益依据持股比例运算归属于投资企业的部分（但内部交易缺失属于资产减值缺失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，仍应

30、扣除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益。依据被投资单位宣告分派的利润或现金股利运算应分得的部分，相应削减长期股权投资的账面价值。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外缺失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外全部者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入全部者权益，待处置该项投资时按相应比例转入当期损益。3、共同掌握、重大影响的确定依据共同掌握的确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独掌握合营企业的生产经营活动。涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一样同意等。重大影响的确定依

31、据主要包括：当直接或通过子公司间接拥有被投资单位20（含）以 上但低于50的表决权股份时，除非有明确证据说明该种情形下不能参加被投资单位的生产经营决策， 不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响。拥有被投资单位20（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响。其次十九条 投资性房的产投资性房的产包括已出租的土的使用权和已出租的建筑物。采纳成本模式对投资性房的产进行后续计量。采纳成本模式进行后续计量的投资性房的产，其折旧政策和摊销方法与相同或同类固定资产、无形资产的折旧政策或摊销方法一样。第三十条 固定资产1、固定资产的确认条件固定资产指为生产商品、供应劳务、出租或经营治

32、理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满意以下条件时才能确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。该固定资产的成本能够牢靠的计量。2、固定资产分类和折旧方法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -固定资产折旧采纳年限平均法计提折旧。各类固定资产的使用寿命、估量净残值率和年折旧率如下：固定资产类别使用寿命估量净残值率年折旧率房屋及建筑物20年5%4.75%运输工具5年5%19.00%其他设备5年5%19.00%已计提减值预备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除估量净残值、已提折旧及减值

33、预备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，依据估量价值确定其成本，并计提折旧。待办理竣工决算后，再按实际成本调整原先的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、估量净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。第三十一条 无形资产1、无形资产的初始计量无形资产依据成本进行初始计量。2、无形资产的后续计量无形资产使用寿命的估量拥有或者掌握的来源于合同性权益或其他法定权益的无形资产，其使用寿命不超过合同性权益或其他法定权益的期限。合同性权益或其他法定权益在到期时因续约等连续、且有证据说明公司续约不需要付出大额成本的

34、，续约期计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的， 无形资产的使用寿命参考历史体会或聘请相关专家进行论证等确定。依据上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，将该项无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。无形资产使用寿命的复核至少于每年年度终了时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。必要时进行调整。无形资产的摊销对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在估量使用寿命内采纳直线法（分无形资产明细说明摊销年限）分期摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，每年末均进行减值测试。第三十二条 资产减值1、适用范畴本条所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同掌握或重大影

35、响， 并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能牢靠计量的长期股权投资）、投资性房的产（不含以公允价值模式计量的投资性房的产）、固定资产、在建工程、工程物资。无形资产（包括资本化 的开发支出） 、资产组和资产组组合、商誉等。2、可能发生减值资产的认定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 12 页，共 43 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在资产负债表日，判定资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行

36、减值测试。存在以下迹象的， 说明资产可能发生了减值：资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而估量的下跌。经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对产生不利影响。市场利率或者其他市场投资酬劳率在当期已经提高，从而影响运算资产估量将来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。有证据说明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。资产已经或者将被闲置、终止使用或者方案提前处置。内部报告的证据说明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所制造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）估量金额等。其他说明

37、资产可能已经发生减值的迹象。3、资产可收回金额的计量资产存在减值迹象的，估量其可收回金额。可收回金额依据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产估量将来现金流量的现值两者之间较高者确定。4、资产减值缺失的确定可收回金额的计量结果说明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值缺失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值预备。资产减值缺失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在将来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统的安排调整后的资产账面价值（扣除估量净残值） 。资产减值缺失一经确认，在以后会计期间不再转回。5、资产组的认定及减值处理有迹象

38、说明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估量其可收回金额。难以对单项资产的可收回金额进行估量的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的（总部资产和商誉安排至某资产组 或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的安排 额），确认相应的减值缺失。减值缺失金额先抵减安排至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再依据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例 抵减其他各项资产的账面价值。6、

39、商誉减值可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结因企业合并所形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。对于因合并形成的商誉的账面价值，自购买日起依据合理的方法安排至相关的资产组。难以安排至相关的资产组的，将其安排至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于确定的报告分部。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，运算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值缺失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合

40、进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所安排的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值缺失。第三十三条 借款费用1、借款费用资本化的确认原就借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、帮助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。 发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本。其他借款费用，在发生时依据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满意以下条件的，才能开头资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为 购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移

41、非现金资产或者承担带息债务形式发 生的支出。 借款费用已经发生;为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开头。2、借款费用资本化期间为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的借款费用，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前计入该资产的成本。在该资产达到预定可使用或者可销售状态后发生的借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。3、借款费用资本化金额的运算方法在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，依据以下规定确定：为购

42、建或者生产符合资本化条件的资产而借入特的借款的，以特的借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行临时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，依据累计资产支出超过特的借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，运算确定一般借款应予资可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结本化的利息金额。专为开发房的产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。第三十四条 修理基金核算方法未计提修理基金预备，修理费用于实际发生时核算，如需修理

43、的开发项目尚未销售完毕， 就计入该项目的“开发成本 ”。如需修理的开发项目已经销售完毕，就计入“治理费用 ”。第三十五条 质量保证金核算方法按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留。 在保修期内由质量问题而发生的修理费用在此扣除列支，在保修期终止后清算。第三十六条 应对职工薪酬的核算方法1、 应对职工薪酬核算内容：支付给职工的工资总额为职工承担的各项社会保险和住房公积金职工福利费、职工训练经费、工会经费辞退福利其他，如认股权、现金股票增值权等以上内容计提时须全额计入“应对职工薪酬”贷方，支付及支用时计入“应对职工薪酬”借方。2、职工福利费、职工

44、训练、辞退福利经费均采纳据实列支的方法核算，即每期间先行支付相关费用，期末以实际发生数为依据进行补提。3、设立工会组织的单位按工资总额的2%计提工会经费，未设立工会组织的单位不计提工 会经费。第三十七条 收入1、销售商品收入的确认方法销售商品收入同时满意以下条件时，才能予以确认：已将商品全部权上的主要风险和酬劳转移给购货方。既没有保留通常与全部权相联系的连续治理权，也没有对已售出的商品实施有效掌握。收入的金额能够牢靠计量。相关经济利益很可能流入。相关的、已发生的或将发生的成本能够牢靠计量。商品房销售收入的具体确认条件为：A. 商品房具备合同规定的交房条件。B. 已办理了房屋交接手续，对公司已通知买方在规定时间内30 天 办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正值理由的，在其他条件符合的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结情形下 ,公司在通知所规定的时限终止后即确认收入的实现。C.履行了合同规定的主要义务。D. 已经取得价款或者确信可以取得价款。E.成本能够牢靠的计量。2、物业治理收入的确认方法在物业治理服务已经供应，与物业治理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业治理服务相关的成本能够牢靠计量时，确认物业治理收入的实现。3、供应劳务收入的确认方法在资产负债表日供应劳务交易的结果能够牢靠估量的，依据完工百分比法确认供应劳务