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1、精品名师归纳总结当前房的产融资市场的形成背景、特点及其进展趋势分析目前，我国的房的产业已经毫无疑问的成为国民经济的支柱产业，然而， 与房的产业的重要位置和进展速度极不相称的是，房的产融资市场的进展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房的产业对金融市场具有自然的高度依靠，而进展滞后的房的产融资市场必定会危及房的产业的健康进展。当前，如何加快房的产融资市场的进展已成为整个房的产业所面临的最紧迫课题。近年来，随着国家对房的产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特殊是日趋严格的土的和金融信贷政策使房的产业遭受了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房的产业开头探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市
2、以及私募融资等形式开头频繁的显现在公众视线当中，而房的产融资也成为业内最受关注的议题，房的产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房的产业的主旋律。一、房的产融资市场格局的形成背景当前房的产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业进展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好的熟悉的产融资市场的嬉戏规章，懂得其存在的合理性并准时的把握的产融资市场的进展趋势。（一）政府政策背景政府政策背景主要包含两方面内容：一是协作宏观调控，政府在房的产领域 实施了比较严格的土的和信贷紧缩政策二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房的产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流淌资
3、金贷 款 、提 高资 本金 比例 、严 格贷款审 批等。1 、宏观调控政策仍将持续可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP 始终保持高速增长状态，但是在经济高速进展的同时显现了严峻的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增 长过快，特殊是房的产投资。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造 成了极大的负面影响，显现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资 料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。为了抑制这种不正常的固 定资 产 投 资 增 长 ， 政 府 有 计 划 的 出 台 了 相 应 的 紧 缩 调 控 政 策 。详细到房的产业而
4、言，政府将连续执行严格的土的与信贷政策，从土的和资金两个方面对房的产业的进展进行调控，特殊是接连出台的信贷紧缩政策更是有力的限制了银行系统对房的产业的资金支持。一方面是土的价格的不断高 涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房的产融资市场格局受到严峻冲击，供血不足的房的产业被迫寻求多元化的融资渠道。依据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特殊是固定资产投资增速不行能快速被降低。因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3 5 年）连续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房的产融资市场的核心任务。2 、紧缩信贷意在化解金融风险除了协作宏观调控政策而实
5、施紧缩金融政策之外，紧缩金融政策的另一个重要意义就在于防范房的产金融风险。目前我国房的产金融存在以下几个方面的重大风险： 第一，土的购置与房的产开发资金过分依靠银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房的产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛简单诱发企业利用银行信贷杠杆可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险 另一方面，部分的区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂 房 的 产 价 格 下 跌 ， 作 为 抵 押 物 的 房 的 产 将 会 大 幅
6、度 贬 值 。其次，金融体系不健全，金融机构经营不规范、治理不严格，金融机构之间缺乏合作，特殊是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物治理不规范、利用 “假按揭 ”骗贷等等。与房的产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制 与鼓励机制，因而造成银行系统存在很多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在 房 的 产 业 务 方 面 频 繁 出 现 大 案 要 案 的 根 本 原 因 。第三，由于土的储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土的储备中心发放的土的储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。通常情
7、形下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化治理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房的产金融业务进展过猛，金融资产规模与风险同步快速累积，因此在这种情形下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房的产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。结合国内金融市场改革的进展进程以及国际上房的产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房的产业的同时也将有意识的积 极推 动 建 设 其他 的 融 资 渠 道， 特 别 是 信托 以 及 房 的 产产 业 基 金 。（二）产业发展背景产业进展背景主要包含两
8、方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房的产企业在大规模扩张的同时对房的产融资市场提出了更高的要求二是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产行业运 作模式的转变 ， 使得房的 产运营重心向金 融运作倾斜 。1、市场竞争引发行业集中度提高由于存在规模经济效应，房的产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必定导致行业集中度越来越高。与此同时，房的产暴利时代也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被剔除出局。据权威部门估计，今后5 至10 年，现有近 3 万家房的产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐 步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房的产集
9、团，事实上，这种全国性的的产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于的产 融 资 市 场 提 出 了 新 的 更 高 要 求 ， 因 而 其 影 响 意 义 非 常 深 远 。相伴着行业集中度的提高，企业资产规模的快速膨胀，一方面房的产企业迫切需要金融机构能够供应数额巨大的、稳固的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一的产融资体系根本无法满意企业扩张的需要，这就迫使房的产企业必需打造自己的金融平台，包括发行信托方案、收购上市公司、参股金融机构、发起设立的产基金以及海外上市等等另一方面，房的产企业又要在扩张的同时尽力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业连续、快速、健康进展
10、，这就要求企业必需对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等方法，保持稳健而敏捷的资本结构。2、房的产行业运作模式的转变随着房的产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导 ”运作模式正在逐步向 “投资商进展商建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为工程供应资金但不参加详细工程的治理进展商除了组织实施投资之外，仍要负责工程的挑选、评估、和谐以及工程建成之后的运营治理建筑商负责工程的规划与施工建造。假如不考虑资产证券化以及定向投资等其他因可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金
11、管理运作的基本雏形。行业运作模式的转变可以说是房的产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必定结果。随着行业竞争的加剧，房的产金融职能将得到不断强化，房的产业的运营重心逐步由的产工程运营向金融运作倾斜，房的产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。从进展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房的产投资商或者不动产投资基金治理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房的产市场的两种主流业态，房的产行业的竞争最终将集中表达在投 资 管 理 能 力 与 金 融 运 作 技 巧 方 面 的 竞 争 。综上所述，无论是市场竞争引发的行
12、业集中度提高仍是行业运作模式的转变，都深刻的影响着房的产企业的融资需求，而融资主体需求的转变就是推动房的产融资市场再造的打算性力气。将来房的产金融市场必将出现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是将来房的产金融市场最显著的进展趋势。二、 当 前 房的 产 融 资市 场 的 主 要特 征监管当局不断出台的金融紧缩政策减弱了企业对银行信贷的依靠，在客观上带动了信托、的产基金等金融创新工具的进展而产业自身升级与分化就打算了将来房的产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房的产融资市场出现出以下主要特点：一是以银行信贷为主导的单一融资格局 二是其他融资渠道虽然总量
13、不大，但是却代表了房的产融资市场的进展方向 三是房的产 融 资 市 场 体 系 不 健 全 。（ 一 ） 以 银 行 信 贷 为 主 导 的 单 一 融 资 格 局可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金补偿，因而造成房的产企业的严峻贫血。这种现象并不意味着 房的 产 市 场 资金 匮 乏 ， 而 是缺 乏 资 金 注入 房 的 产 业 的高 效 渠 道 。（二）多元化的融资渠道日趋活跃其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房的产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍，但是业
14、内对于房的产产业基金的重要位置和作用仍是有着难得的高度共识，而市场中已胜利发起设立的几家准的产基金正在积极的进行探究中国式房的产产业基金道路的有益尝 试。可以预见，随着产业基金法的出台，产业基金合法位置的确立，产业基 金 模 式 必 将 成 为 房 的 产 融 资 市 场 的 中 流 砥 柱 。资金信托方案是近年来最活跃的的产融资工具，虽然其融资额在整个房的产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的制造性、敏捷性与适应才能却让我们叹为观止。此外，上市也是近年来业界特别关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营治理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走
15、上市的道路是一个必定的挑选。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳 定 因 素 较 多 ， 因 而 纷 纷 寻 求 海 外 上 市 融 资 。（三）房的产融资市场体系不健全尽管房的产融资渠道出现多元化的进展趋势，但是这些渠道所供应的产品却难以满意市场需要。例如，单个资金信托方案不得超过200 份信托合同的限制，而且需要供应齐全的工程手续文件。房的产工程的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严峻的资金供求失衡，从而直接导致可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结了房的产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让
16、工程，有的 企业铤而走险借助的下金融或者进行资金“寻租 ”。这些不正常现象反映了由于房的产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政 策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房的产金融风险的同时，却忽视 了构建一个适合国情的、符合进展需要的、健全的房的产金融市场体系。三、房的产融资市场的发展趋势通过深化细致的市场讨论，并参考诸多房的产行业数据指标，我们认为就整体而言，房的产业的进展是合乎规律的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房的产业在国民经济中所处的重要战略位置，政府不行能对其进行打压或者对房的产业的生存困境不予理会，确定会考虑在银行信贷紧缩环境下房的产业的融资出路问题。
17、从短期来看，由于政府对房的产市场调控的成效并不抱负，有可能连续出台不利于房的产业进展的土的与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等但是从中长期来看，政府必定会适时的放松相关的调控政策以支持房的产业的进展，房的产业仍旧是极具活力与投资价值的行业，而房的产融资市场的进展前景也将特别乐观。依据分析讨论，我们估计房的产融资市场将出现以下重大的进展趋势：（一）融资市场格局多元化以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房的产行业的不断进展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的进展空间将被进一步打开，估计房的产信托业务治理方法也
18、会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将显现产业投资基金、银行信贷以及房的产信托三足鼎立之势。（ 二 ） 房 的 产 融 资 体 系 逐 步 健 全可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产融资体系的健全包含两个方面：一是环绕房的产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房的产金融资产流淌性的市场体 系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之 外，仍将显现专业化的房的产投资基金、抵押资产治理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房的产金融资产的流通市场体系。通
19、过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房的产金融资产才能顺当的实现流通和交易，流通市场把原来集中于房的产信贷机 构 的 市 场 风 险 和 信 用 风 险 有 效 的 分 散 到 整 个 金 融 市 场 中 。（三）资产证券化积极推进资产证券化是构建房的产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房的产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大的改善了资产流淌性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房的产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保 机 构 、 债 券 发 行 人 、 投 资 者 以 及 中 介 机 构 共 同 参 与 完 成 。综上所述，房的产融资市场的健康进展是打算房的产业兴衰成败的关键。随着房的产业的不断深化进展及其融资环境的逐步改善，我们信任中国的房的产融资市场必将步入快速、健康、连续的进展阶段。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结当前房的产融资市场的形成背景、特点及其进展趋势分析班级：经济治理二班学号： 114姓名：白建军可编辑资料 - - - 欢迎下载