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1、精品名师归纳总结【讲座主题】交房法律问题专题讲座【主讲人】上海建纬律师事务所朱树英张四华【时间】 2021 年 12 月 2 日【内容总结】开发商依法应退房的十个法定理由及体会总结【主要法律依据】1、最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律如干问题的说明（下简称说明）2、中华人民共和国城市房的产治理法3、城市发的产开发经营治理条例一、房屋未体会收或者验收不合格的，不得交付使用.【法律依据】 城市发的产开发经营治理条例第十七条： “房的产开发工程竣工，体会收合格后，方可交付使用。未体会收或者验收不合格的，不得交付使用.房的产开发工程竣工后，房的产开发企业应当向工程所在的的县级以上的方人民政
2、府房的产开发主管部门提出竣工验收申请 . 房的产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收.”合同法第两百七十九条【体会借鉴】竣工验收合格报告是交房的必备材料，建议备客服中心和物业存档，以备部分业主要求查看.二、以下房的产，不得转让：（一）以出让方式取得土的使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。（二）司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房的产权益的。（三）依法收回土的使用权的。（四）共有房的产，未经其他共有人书面同意的。（五）权属有争议的。（六）未依法登记领取权属证书的。（七）法
3、律、行政法规规定禁止转让的其他情形.【法律依据】 中华人民共和国城市房的产治理法第三十八条（如上）三、无商品房预售许可证明的，签订的预售合同无效【法律依据】 说明其次条：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.”【体会借鉴】未取得预售许可证而出售房屋的方法法律风险很大，业主在公司取得预售许可证之前都可以要求退房，因此务必在预售许可证拿到之后才能进行销售.四、已出售的房屋另行签订的买卖合同无效.【法律依据】 说明第十条： “买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行
4、订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持.”五、 主体结构质量不合格的，买卖合同可解除【法律依据】 说明第十二条： “因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿缺失的，应予支持.”【意思分解】（1） 使用该条款的界限很清晰，关注两个关键词，一是“主体结构”，二是“确属不合格”。（2） “主体结构”设计施工工艺，包括柱、板、梁、墙构成的承重结构。“确属不合格”法院托付第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果。（3） 依此条款，装修质量不好等理由不得作为退
5、房的依据，开发商处理方法仍是应当以整改为主.【案例】上海一楼盘层高低了5 公分，业主诉讼退房未得到法院支持.【体会借鉴】1、在交房时有业主提出因房屋质量不合格要求退房的，用此条款明确回绝业主，告知其房屋质量问题不属于“主体结构质量确不合格”，解决方法主要仍是以整改为主.2、如业主坚持退房，示意其必需拿到第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果，也可委婉告知其在此问题上法院的一些判例.六、 买卖双方任何一方迟延履行，经催告三个月仍未履行的，另一方可解除合同【法律依据】 说明第十五条： “依据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一
6、方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外.法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月. 对方当事人可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权毁灭.”【体会借鉴】1、延期交房时，建议公司提前告知业主，主动依据合同商定承担违约责任，以免业主催告. 业主一旦催告即启动退房的时效运算，法定的三个月期限开头倒计时.2、为防止业主在诉讼时否认收到我司的发函，建议发函最好由公证处公证，需公证内容为：寄发时间、函件内容、寄发对象等.七、出卖人交付房屋一年零三个月后仍旧不能办理产证的【法
7、律依据】 说明十九条： “商品房买卖合同商定或者城市房的产开发经营治理条例第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿缺失的，应予支持 .”城市房的产开发经营治理条例第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90 日内，办理土的使用权变更和房屋全部权登记手续。现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90 日内，办理土的使用权变更和房屋全部权登记手续. 房的产开发企业应当帮助商品房购买人办理土的使用权变更和房屋全部权登记手续，并供应必要的证明文件 .”【体会借鉴】1、产证的办理时间推迟会导致业主
8、退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同商定的时间之内办理出产证.2、此外，结合一期有极少业主因没有收到领取产证的短消息通知而投诉至客服中心的情形，建议短消息的发放也最好能够公证避，防止业主失口否认曾收到领取产证通知时我司无法出示发放证据. 八、担保贷款的买卖合同，因任何一方当事人的缘由，或者不行归责于买卖双方的缘由未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，买卖合同可以解除.【法律依据】 说明二十三条： “商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿缺失
9、.因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返仍买受人.”九、因房屋买卖合同被确认无效或被解除，该买卖合同的担保贷款合同也可以随之解除.【法律依据】 说明二十四条：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持.”主要包括： 1、作为要约的广告没有兑现。2、有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明。3、有意隐瞒所售房屋已经
10、抵押的事实。4、有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实. ”5、面积误差比肯定值超出3【法律依据】 说明第三条：“商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要十、 凡被确认为出卖人欺诈的任一情形，合同可免除约. 该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任. ”说明第九条： “出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返仍已付购房款及利息、赔偿缺失
11、，并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明。（二）有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。（三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.”说明第十四条： “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，依据商定处理。合同没有商定或者商定不明确的，依据以下原就处理：（一）面积误差比肯定值在3以内（含 3），依据合同商定的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比肯定值超出3，买受人恳求解除合同、返仍已付购房款及利息的，应予支持.买受人
12、同意连续履行合同，房屋实际面积大于合同商定面积的，面积误差比在3以内（含 3）部分的房价款由买受人依据商定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，全部权归买受人。房屋实际面积小于合同商定面积的，面积误差比在3以内（含 3）部分的房价款及利息由出卖人返仍买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返仍买受人.”可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结【意思分解】广告作为要约、视为合同内容，需要承担法律责任的情形：范畴：开发范畴内 . 假如售楼时告知业主门前是市政公园，交房时发觉因规划变更，市政公园被其他建筑取代，因不属于“开发范畴内”，业主的退房申请得不到支持.对象：设
13、施和房屋本身承诺和说明达到的程度：详细、确定重要性：对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的.【体会借鉴】1、对楼盘不确定的信息，在宣扬资料上的措辞应尽量模糊，防止“详细、确定”。2、没有取得预售许可证而销售房屋，应书面明示业主。3、设计和工程都应明确，面积误差比肯定值超出3，业主可以退房，要尽量防止这种情形的发生.4、对开发范畴内的承诺肯定要兑现，如幼儿园、会所等等.【其他体会总结】一、关于公司发函方面1、公司发给业主的通知、催告函等函件应用挂号信寄出，且需要申请公证处做证据保全，对挂号信内容、底单、批次、发放对象、发放时间等进行公证.2、负责发放挂号信的工作人员需将挂号信签字的
14、回单留底存档.二、关于甩项验收协议建议公司与承包商之间签订一个甩项验收协议，以整改终止为结清工程款项的前提，这样公司在法律上和经济上会占据主动，迫使施工方积极整改，防止了施工方在交房之后消极整改.【附：所谓 “甩项竣工 ”就是当工程大部分已经竣工，而个别子项仍未完成，但是并不影响整体工程的使用或者影响不大，当发包方需要使用该工程时，可以进行“甩项竣工验收 ”，签署验收文件，签订对于甩项工程的处理协议，承包方将已竣工验收合格的工程交付发包方使用，并依据协议连续未完工程的施工.】三、关于交房期间业主请专业验房师验房的应对鉴于验房师的专业水准一般超过置业和物业伴随验房人员，因此要防止和验房师在现场争
15、论，而主要以疏导为主律师建议：在竣工验收时邀请业主的验房师参加监理和设计对房子竣工验收，然后将问题集中书面抄报承包商，要求其限期整改，再通知业主其次次验房，明确告知其如不参加就默认为其同意房屋的整改没有问题 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结这样操作有诸多好处：1）会使业主心理感觉良好，认为开发商仔细负责。2）引导业主和开发商在房屋质量整改问题上的冲突尽早爆发，并把压力顺势转移给承包商。3）交房期间验房师验房的压力被提前分解 .四、关于销售合同的建议1） 尽量不要在交房标准关于进户门的规定中写明“防盗门”或者“防盗安全门”.由于国家对防盗门有特的的标准，而这也是业主在交房时极为
16、关注的一点.2） 法律对“严峻影响居住的房屋质量问题”并没有明确定义，在开发商具备政府竣工文件的情形下，法院通常不支持业主因房屋部分质量问题而拒收房的行为，建议将此条在合同中明确商定. 五、关于景观变更方面1、如报批时的景观和实施的不同，就要办理规划调整手续，建议景观的变化最好在预售之前全部结束变更，并准时在政府办理手续. 要尽量防止后期施工中随便调整，由于此类案件引起的纠纷特别多，在交房期间会滋生许多冲突，甚至引发诉讼.2、同时，景观的变更要发函告知业主.六、关于交房程序纠纷方面交房期间，关于先验房仍是先交钱始终是开发商和业主的冲突争议点，因其作为交房的第一个环节，处理不当会对整个交房造成不良影响.建议在销售合同中明确商定，要将代收代缴费用付清方能验房.此外，在交房时强制收取物业费没有 法律依据，由于收不到物业费而影响交房得不偿失，如：易被业主状告开发商逾期交付房屋，引起诉讼.七、其他装修房中的空气质量问题日益引起关注，可能成为今后交房中的新的纠纷点. 因空气质量问题归责困难，整改无从下手，建议公司今后多加留意.可编辑资料 - - - 欢迎下载