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1、. .房地产工程分析报告导读:本文房地产工程分析报告,仅供参考,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。房地产工程分析报告一一、工程概况一、开发工程区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区路以北,西起九龙河,东至海埠路,北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区,位于威海湾南侧,东、北临规划环路,西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对,是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。二、规划案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷,居住人口1.59万人,其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷,规划用地3.18公顷,规划以居住为主,兼容办公、商业、文化娱乐等功能,充分表达了以人为本的
2、对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主,沿路的A9地块以商业、办公为主,兼容一局部住宅。总建筑面积为90860,其中多层住宅6621;高层18层住宅建筑面积为53682;商业、公用、办公建筑面积为11768;地下储藏室3749;地下车库376个,建筑面积15040。建筑密度20.1%,容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接,表达了规划区的现代和时尚,具备了高品质的居住环境和高标准的生活效劳设施,创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建立条件一、建立地点条件1、该规划区地理位置优越,紧邻威海湾与海上公园。2、靠近公路,交通便利,离火车站及长途客运
3、总站仅3公里。3、边环境适宜,自然景观和生态环境良好。4、容积率较高,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建立要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等根底设施规划配套齐全,学校、商店、邮局等生活效劳设施尽在整体规划中。二、建立实施条件1、该详细规划已经全部完成,并通过市规划局审批。2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进展国有土地使用权公开拍卖,现威海已有多家实力强、知名度高、经历丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近,为工程实施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析一、宏观环境分析1、据有关部
4、委及业专家人士分析,政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长,保证房地产业的安康稳定开展,系列政策均是站在增量房市场来进展调控、规,而对存量房市场的影响那么是加大了交易本钱,减少了供应量,对增量房价反而是保证和促进上涨的力量,我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据统计局资料报告,整体房价呈上涨趋势,今年15月份,全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%,商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理,使得威海市本就紧的可开发用地更为紧缺,更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值,成为威海房地产商家的必争之地。二、微观环境
5、分析1、威海投资环境良好,政策比较优惠,特别是油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系,给开展集团所属企业在威海的开展创造了较为宽松的条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区,树立了良好的企业形象和信誉,创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发,将是及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强,加之商业住宅用地日趋紧,使得威海房地产业显示出强劲的开展势头,A8、A9规划区的开发,是皇冠房地产壮大企业经济实力,提高经济效益的机遇,是实现企业可持续开展的动力之源。4、拟开发工程与皇冠九龙湾花园隔河相对,距皇冠房地产办公楼约50
6、0米,与皇冠庆威工业园一路之隔,独特的地理位置,为皇冠房地产开发该工程提供了极其便利的条件,便于生产经营与管理,有利于降低本钱费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度,可成为拟开发工程的样板小区,是无形的广告,对提升其商业价值和促进房屋销售,都将起到积极的作用。同时,皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发工程实行统一的物业管理,将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象,形成规模管理和经营,取得规模效益和效应,既可消除用户对售后效劳的顾虑,又可拉动销售。而且,我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中,有利于形成整体优势,提高品牌、皇冠品牌的竞争能力,并为九龙湾旅游度假区
7、后期的开发,占得了商业先机,创造了条件。四、市场分析与价格预测一、市场开展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等面情况调查说明,威海地区房地产业开展前景看好,主要表现为:1、房价将持续稳中有升近几年,威海商品房价格与边沿海城市相比涨幅较低,因此受宏观调控影响较小,由于土地价格、建筑材料等价格上涨,房屋产品质量及配套标准的提高,造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快,大量人口进城居住、就业,将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活泼对新房的促进
8、随着房地产二级市场不断活泼,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建立的力度,将极大地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进威海这座最正确人居城市的规划建立,跻身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到威海购房居住。5、房地产营销式的改变房地产销售式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。二、目标客户的定位目标客户群主要分为四类:一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体;二是追求货币保值的投资市场和休闲度假
9、市场;三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群;四是致力于威海投资置业的购房群体。三、价格预测根据本工程自身特点,参考当地房产价格及其开展趋势,本工程预测价格:1、多层住宅均价3900元/;2、高层住宅均价4200元/;3、商业网点均价4500元/;4、办公楼均价3000元/;5、车位均价10万元/个;6、储藏室均价1000元/。五、工程实施方案一、工程建立实施方案1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告,将在2005年7月6日进展土地竞拍,如果我们竞拍成功,取得土地使用权后,将于今年底完成工程单体初步设计、施工图设计,工程报建、审批等有关手续,满足2006年开工需要。2、为了合理利用
10、资金,将采用滚动开发的式,先开发市场份额大、开发本钱低、利润空间大的多层住宅和高层住宅,回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程,拟开发建立期为3年20062021年,2006年拟开发面积37902,2007年拟开发面积26150,2021年拟开发面积26808,工程建立进度方案见附表1。3、以多年的开发经历,科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建立规进展,施工过程中,要格控制工程造价,提高工程质量,控制工期,提高资金转率。二、销售方案及营销策略1、销售方案根据工程建立进度方案及威海地区房地产开展走势,该工程拟销售期为四年:2006年销售收入5612万元;2007年销
11、售收入9984.2万元;2021年销售收入9216.3万元;2021年销售收入8344.5万元。年度销售测算见附表2。2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠的经营理念,深入房地产市场调查研究,充分开掘楼盘的卖点,通过以下途径和措施实现房屋销售,获取最大利润。1、进展广泛的市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目标市场、户型构造、客户群体进展准确定位,建立适应客户需求的楼盘产品。2、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略,实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌等行之有效的广告式,及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通,利用客户群对企业品牌的认识、了解与承受,提高对所
12、开发产品的认识度。3、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道,使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售式。4、提供优质效劳实现房屋销售。要在剧烈的市场竞争中赢得客户,必须深入了解客户,为顾客提供优质完善的效劳,让客户感受到比预期更好的超值效劳。5、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用及皇冠的品牌效应,提升企业核心竞争力,加强创新力,提高房屋的竞争优势,满足客户的期望,激发客户的购置愿望。6、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走的价格策略,将本工程的房屋价格,
13、由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,形成良好的市场气氛,形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给客户以“增值、保值的信息,坚决购房客户的信心。六、工程财务经济分析一、投资估算按每亩173.6万元取得土地使用权,土地总本钱为8,514.84万元出让金总额8,266.83万元,契税248万元,工程开发总投资为31,525.03万元。见附表3二、资金筹措根据投资估算及工程实施进度方案,投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元市区392.3平公里,其中建成区68平软件工程可行性分析报告公里,古城区14.2平公里。三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场
14、分析在这之前,A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2,古城区2500元/m2,而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点:土地价格是一个首要的因素可行性分析报告模板。土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过工程可行性报告,以很廉价的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地本钱在整个工程中只占很小的一局部。整个A州的住宅以零星分散建立为多,不注重整个小区环境、园林、文化面的建立。居民居住观念没有改变。大多数A州人工程可行性分析认为,过了运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区,不适宜居住。同时,新桥镇一直以来治
15、安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价。消费观念也限制了整个A州市的房价。多A州居民留恋于“小桥、流水、人家,只要有地住,能吃饱,不会用剩余的去改善居住环境和投资于房产。2、2002年以来A州市住宅市场分析2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份,A可行性分析报告编写州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标,土地市场更趋于公平。与此同时,政府出台了一系列的相关政策。A州强化“强市富民意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行,2002年全市经济继续走强。同时,改变全市居民的消费观念。规房地产开发,改善
16、投资环境,使房地产开发逐步走上规模软件可行性分析报告化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点,大力开展城镇建立。在市区围,加快土地供应制度的改革,停顿新批量土地的开发工程,对存量土地开发工程采取限制的态度,使开发总量得到控制。同时,积极引导开发企业参与园区、新区的开发建立。加强城市建立步伐,动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、A州新区住宅市场煤炭经营工程可行性分析报告具体分析A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘,而多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建立局市场调查统计:A州市今年房价总体上涨了14.8%。四、工程投资估算及盈利分析1、编制依
17、据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;各种费率依据相关文件。2、投资估算3、销煤炭可行性分析报告售收入根据工程所处位置、围环境和A州房地产现行市场预测,考虑到房地产销售风险和工程建立本钱等综合因素,本区住宅均价定位为3300元/m2,低层商铺均价定位为4500元/m2。4、营业税及附加本工程应计营业税、城市维护建立税和教育附加税,综上本工程的综合税率为6%,共应交纳税金及附加3408万元。5、盈利能力分析五、结论与可行性分析报告编制建议1、用分期开发的法进展本工程的开发。一面是为了降低工程的风险,另一面是降低资金的压力;2、做好案规划。工程市场定位是建立在住宅小区合理的规划根底之上的,包括小区可行性分析报告总体规划、配套环境规划、户型规划等面,杜绝规划设计单调,缺乏完善的配套功能的案规划,从案的规划和户型上提高本工程的档次,赢得高档消费群,减少工程风险,提升楼盘形象。感阅读,希望能帮助您!. .word.zl.