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1、. .一 影响楼价因素一地区根本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。二交通一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。三楼层在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比拟的清新。况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用
2、面积。又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。四方向这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向那么完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。五景观景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。(六) 配套假设楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、
3、游泳池及私家花园等。此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格上下。房地产经纪人的根本要求和作用 二. 做合格的房产经纪人一、 房地产中介的市场功能1节省业主和买家的时间业务由中介专业人员操作完成进展谋划。2业主不要花钱登广告：中介会将物业推荐给各类客户。3中介是以第三者身份言论客观、公正。4买卖双方在直接议价时容易发生争论：中介可协调气氛，掌握尺度。5买入方通过中介的推荐更容易找到适宜自己的需求。6多数买卖双方都没有足够的法律常识和购置经历：中介可以帮助双方减少法律纠纷，防止被讹骗。7中介接触面广，信息集中，买卖双方聚集在中介公司信息室中。8维护
4、经济秩序，通过管理中介公司规X二手市场。9桥梁与润滑剂。10推动市场。11调节市场功能：准确定价，控制开发。12提高市场合理利用。二、你为什么要做房地产经纪人1掌握自己努力过程，拥有很多自我实现的时机。2每天可以遇到不同的人。3成长效率最高的行业。4最适合企图心强，不甘自我埋没的人。5高的收入，拥有自豪。三、怎么样的房地产经纪人会被开除1虚假冷漠：眼中只有佣金的商业物业参谋，以貌取人。2反响慢：动作太慢，让客户等太久，客户自然找别人效劳，有时候为了争取时间，人们宁可牺牲品质。3开发缺乏：客户找不到要的房源及客源等于客户要去别家公司成交。4第一线人员不亲切：效劳态度差。5话说的太满：客户的记性好
5、的很，你把话说的太满，但却做不到。6处理事情的能力缺乏：专业知识缺乏，借口多。7专业包装或形象不够：客户希望自身的品质水准能够反映在和他们生意往来的人上面，你的形象如何？你的包装如何？四、成功的房地产经纪人1第一时间看房。2第一时间委托。3第一时间成交。4创同类房的最高价。5创同类房的最底价。6能成为客户或业主投资理财的参谋。7有一般装修、家具布置等房地产相关知识。8成交后及时收回佣金。记住十点素质要求：安康、职业化服饰、礼貌、热情、细心、耐心、应变力强、说服力、进取心、专业知识。五、怎么正确对待客户1保护自己的客户，不让别人抢走。2根据客户的心理，选择适宜的谈判内容。3多了解客户的要求和特别
6、需求。4多介绍客户看不见的优点。5看得见的缺点也要相应指出，给予客户一种老实、信任的感觉。6多谈潜在的价值。7接侍客户的口诀：诱之以利、说之以理、动之以情、逼之以力、系之以约。六、怎么样与客户沟通(一)首先与客户签订居间协议需要注意：自己要熟悉居间协议的每一条条款，并向客户一条条仔细介绍。协议中客户的XX及其他需要填写的内容要求物业参谋填写，不要让客户自己填。特别是协议主体局部如果是客户自己填写，很有可能字迹不清日后如其不肯认帐，导致不必要的纠纷。只有在落款处，即需要客户签字盖章的地方，务必客户自行填写。(二)要努力做到五要素：1、WHO：谁到店里来咨询要卖房、出租房的客人是否是房东本人。免得
7、花无用功。如不是房东本人，那在签居间协议的时候客人名字应签在代理人处，并要求其下次将房东的委托书及相关资料带来。2、WHERE：哪里房子的具体位置及房东的去向都是需要了解的。前者有利于我们方便向客户介绍、推荐；后者帮助我们如何安排下家前去看房的时间，能统筹安排时间，提高效率。3、WHEN：何时房东要出租、出售的物业何时能交付下家使用。了解房东具体能交房的时间有利于我们向不同的客户推荐房源。4、WHY：为什么房东为什么要卖租房子。有的房东不一定愿意说原因，但是我们可以旁敲侧击寻求答案，做到心中有数，从而找到其死穴弱点。5、HOW：怎么样房子的情况怎么样。房东在介绍了房子的情况后，及时向他她提出看
8、房要求，既能让房东感觉我们工作的敬业和效率，实际上又拖延了房东原本打算去另外中介公司挂牌的时间，最终使其消除去别家中介公司的念头。那么这个房源就是我们中原独家代理的房源。 三 房地产经纪人的根本礼仪一着装要求：职业服饰-男：衬衣、领带。女：庄重、不得露脚趾忌-男：黑裤白袜 女：太前卫二握手的顺序：主人、长辈、上司、女士主动伸出手，客人、晚辈、下属、男士再相迎握手。三握手的方法：一定要用右手握手。1、双方握手，时间一般以13秒为宜。当然，过紧地握手，或是只用手指局部漫不经心地接触对方的手都是不礼貌的。2、之后，最好不要立即主动伸手。年轻者、职务低者被介绍给年长者、职务高者时，应根据年长者、职务高
9、者的反响行事，即当年长者、职务高者用点头致意代替握手时，年轻者、职务低者也应随之点头致意。和年轻女性或异国女性握手，一般男士不要先伸手。3、年轻者对年长者、职务低者对职务高者都应稍稍欠身相握。有时为表示特别尊敬，可用双手迎握。男士与女士握手时，一般只宜轻轻握女士手指部位。男士握手时应脱帽，切忌戴手套握手。4、双目应注视对方，微笑致意或问好，多人同时握手时应顺序进展，切忌穿插握手。5、在一般情况下拒绝对方主动要求握手的举动都是无礼的，但手上有水或不干净时，应谢绝握手，同时必须解释并致歉。四名片的使用：1、一般名片都放在衬衫的左侧口袋或西装的内侧口袋，名片最好不要放在裤子口袋。 2、要养成检查名片
10、夹内是否还有名片的习惯；名片的递交方法：将各个手指并拢，大拇指轻夹着名片的右下，使对方好接拿，以弧状的方式递交于对方的胸前。 3、拿取名片时要用双手去拿，拿到名片时轻轻的念出对方的名字，以让对方确认无误；如果念错了，要记着说对不起。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夹内。 4、同时交换名片时，可以右手递交名片，左手接拿对方名片。5、不要无意识地玩弄对方的名片6、不要当场在对方名片上涂写7、上司在旁时不要先递交名片，要等上司递上名片后才能递上自己的名片。五.接听礼仪1、掌握本店行销动态，确实了解房源。不明白现有房源，宁可不接销售。2、“您好，皇家地产文华店表情：热忱、积极、专业、略带微笑。3、先
11、自报XX，再询问对方身份。4、先留资料、再介绍房源。5、尽量莫让客户等待，但假设非得已按音乐键前确认客户意愿。6、多说“请、“谢谢、“对不起、“麻烦您。7、集中注意力、仔细“倾听、并适当回应“是、“对的、“我了解或重述对方内容。“您是说。8、等客户先挂后，再挂。9、转：“R+“*，接其他分机：“40。10、留：买方、卖方：填客户登记表。接人不在：留下XX、。留下物业参谋手机、。 如客户晚点再打，确定什么时候。六橱窗客户接待出门接待：带名片陪客户看橱窗，“要不要我帮你介绍，不要马上介入。想方法把客户拉进来，“公司内有详尽的资料，顺便喝杯茶。七来店客户接待热情、主动问明来意适情介绍行情留下客户资料
12、签署相应文件八带看礼仪不可迟到，对房有个预览。交换名片后，记住客户名字，头衔。判断意向。帮客户安排回程顺载一程、帮助拦车 四 成功经纪人和失败经纪人的日常工作的区别如何频频开单，其实和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴失败业务员的日常工作 1、常迟到，开小差。2、望天打卦，无所事事。 3、一周看房次数不过三次。 4、洗盘工序得过且过，毫无内容。 5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。 6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动 7、阳奉阴违、只做外表功夫。 8、上班等
13、下班，做业务的心态不够强。 9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。 10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。 11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。14、不会自我检讨做业务的能力。 15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。 16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善 17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。 18、在公司谈私人较洗盘多。19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息在上班时间内20、对买卖手续流程不充分 五 经纪人怎样推销房子1、把握客户心理的
14、动态历程，因势利导, 客户购物时的心理动态大体经历以下几个阶段：注目、兴趣、联想、欲望、比拟、检讨、信赖、行动、满足。房地产买卖或租赁行为也不例外，房地产经纪人应针对这8个阶段施以相应对策和行动。如店面招贴吸引路人注目，彩色图片引发兴趣，动听描述激发联想，效劳到位令客户感到满足。2、接听有些客户喜欢先打询问一下情况再来现场参观，他们对的接听感觉往往是决定是否来的一个主要因素。铃声响过要及时接听，首先要问好，报公司的名称，不妨加一句：“对不起，让您久等了。让客户感受到你的细心和周到，产生好感；可充分发挥的象和知觉作用，通过声音、语调和内容让客户作出良好象，感受到真诚；通话时间适中，不宜太久；通话
15、完毕，应等对方挂机自已再挂机，不要仓促挂断，以免遗漏客户要补充的内容。3、店面待客方法正确的待客方法应是顺序接待，必有一位守在有利迎接客户的位置，甚至走出店面。经常意识到客户的存在，不至于突然失态。客户进入后更不能七嘴八舌。4、留住客户，适时招呼客户进入店内，或直截了当发问，或审视各种资讯。房地产经纪人此时大可不必强势推销，简单的套话之后，应注意观察客户原神态。选择适当的时机或客户抬头出声时再作招呼，别把客户逼走。5、推荐房屋应从低档的开场不知道客户的购置预算时，此种方法较易获得客户反响。给客户做足面子，客户感觉好，会道出真实意图。反之那么容易伤害客户的自尊，以一句“太贵了完毕访问。6、掌握客
16、户需求接连不断的单方面询问甚至质问会使客户反感而不肯说实话。询问应与推荐房屋及介绍房知识交互进展，循序渐进地探寻客户的需求，并试图逐渐集中到客户买房或卖房的焦点上。7、推荐的用语配合客户的需求及时说出适宜牟参考意见，往往收到较好的效果。如：两房的小单位非常好卖，今年流行这种复式构造，框架构造可以改动，这种等。要说得自信、够专业、有水平、设身处地从客户的角度说。8、成交的契机密切留意客户的成交信号，及时给予确认和稳固。如：客户询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开场默默思考，不自觉地点头，专注价格问题时，反复询问一样问题时，关注售后手续之办理。 六 如何拥有房源想要拥有好的房源无非是以下几种方法：1、 跑小区，逐户敲门询问，在小区公示牌上贴自己的广告宣传单，和小区保安沟通，询问是否有业主卖方的需要；2、 上网或者看报查询，只要一看到有卖方信息就立即联系业主，确认房源；3、 在小区外围多看小广告，很多业主都是自己贴小广告在外面；4、 利用同行的朋友套取房源；5、 利用房产中介软件易房大师搜索，每天可获取几十万条房产信息6、 门店接待客户；. .word.