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1、. .成绩工程工程投融资课程设计报告专业班级： 工程管理1002班学生XX： 婷学 号： 30指导教师： 杜广如完成日期： 2021年5月10号目录 一 工程概况二 市场分析与预测 2.1 总体社会经济状况 2.2 市场需求 2.3 市场供应 2.4 工程经营围及规模三 工程选址 3.1 工程地址及环境条件 3.2 地块现状及拆迁安置四 规划设计案 4.1 规划要求 4.2 规划设计案五 市政建立条件 5.1 道路交通 5.2 市政管线 5.3 综合评述六 进度安排七 融资案设计 7.1 投资构造 7.2 融资构造 7.3 资金构造 7.4 信用保证构造 八 投资估算 8.1 投资估算结果 8
2、.2 资金使用及筹措九 经济评价 9.1.收入估算 9.2 总本钱估算 9.3 利润估算 9.4 盈利能力分析 9.5 清偿能力分析十 风险分析 10.1 敏感性分析 10.2 风险分析结论十一 结论 11.1 社会效益 11.2 环境效益 11.3 经济效益 11.4 结论一，工程概况 市华正房地产开发XX公司于2021年通过招标获得的一块七通一平的面积为100000的建立用地，方案在该地块上开发鑫鑫家园住宅小区工程，该工程主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建立用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。工程容积率为3.6，建筑密度为20，绿化率高达30%，由一样的1
3、6栋楼房组成，总建筑面积为360000，连同地下局部总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建立，一期5栋，二期5栋，三期6栋；鑫鑫家园小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，风光
4、优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别便，本小区是由中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。二，市场分析及预测 2,1总体社会经济状况 ，素有“京畿首善之地称赞的市，地处省中西部，与、XX构成金三角地带，北距130公里，东距
5、XX240公里，南距124公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积2.21万平公里，总人口1012万，辖3区、4市县级18个县，是全省人口最多的市。市位于、和XX的三角中心处，城市之间的交通网络建立，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，的经济开展潜力是很大的。目前，当地政府正在努力将打造成为一个宜居城市。我相信，随着到高铁的修建和边高速路网的完善，以及“两环四廊，五湖十园规划的落实，房地产市场的开展前景是非常乐观的。2,2 市场需求的“市情。地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建立用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是现阶段房地产的
6、一个实情。2021年二手房房价走势图上显示，从2021年1月15日开场，二手房均价从5579元开场直线小幅下跌，到2021年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开场小幅上扬。2021年2月至7月，二手房每平米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开场，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，二手房均价上涨至5986元/平米。2,3市场供应本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平米处于开发状态。从近几年看市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间保持平稳。目前市场供应中主要以70-90左右户型为主。2,4工程经
7、营围及规模根据工程所在地段的市场需求，本工程主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平米和三居室110-130平米两种为主。规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平米。 3,1工程地址及环境条件本工程东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大
8、水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，风光优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别便，本小区是由中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。3,2地块现状及拆迁安置该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进展建立。四，规划设计案4,1规划要求建立用地面积为10万，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0，
9、建筑密度不高于25，绿地率不低于30，居住土地使用年限自建立用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合相关规定及市规划要求。4,2规划设计案 通过对市场的风格查，结合本工程的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下案:1该用地用于小区开发建立，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；2设计容积率为3.6，总建筑面积360000，3设计建造密度为20；4设计绿化率为30；5建筑物由16栋一样高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积一样，3-20层用于住宅建立，住宅建筑面积280000，商业建筑面积66000，配套设施用房面积是14000
10、，绿化面积30000，道路占地面积25000，公共设施占地面积6000。五 市政建立条件5.1道路交通工程位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院，本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车5.2市政管线 本工程地处市新开发的地带，各种城市
11、供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建立齐全。5.3综合评述 本工程建立用地具备七通一平条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块构造良好，已充分具备开发建立条件。六进度安排该工程建立期为3年，进度安排如下：单位：月24681012141618202224262830323436一期根底一期构造一期装修二期根底二期构造二期装修三期根底三期构造三期装修七融资案设计7.1投资构造随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源构造中，中财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外
12、资的比重趋于上升。源创房地产开发XX规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资构造，企业承担的风险小。7.2融资构造选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以工程所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以工程所拥有的资产为根底，以工程资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资本钱。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。7.3资金构造权益融资：工程资本金占工程总投资额的48.5%，7亿。 债务融资：工程贷款4亿。缺乏局部由预售收入解决。7.4信用保证构造工程合同保证借款人或股东承诺与银行的保证形式为
13、物的担保，以房地产工程作抵押。八投资估算8.1投资估算结果（1） 土地本钱土建立用地由招标所得，中标价格3亿，土地总本钱为3亿（2） 工程费用1，前期工程费 单位：万元序号工程金额估算依据1规划设计费1750.68建安工程费的3%2可行性研究费1167.12总投资的1%3水文地质勘察费650设计概算的0.5%4道路供水供电费1167.12 建安工程费的2%5土地平整费40040元/平米合计5134.92表8.1 2建筑安装工程费： 单位：，元/，万元工程建筑面积土建工程费装饰工程费设备购置费金额单价金额单价金额单价金额住宅用房2800001200336001303640220616043400
14、配套设施1400010001400901261005602086商业用房6600015009900150990300198012870合计360000449004756870058356 表8.23根底设施建立费： 单位：万元，元/序号工程金额估算依据元/1供水工程62401502供电工程2912703小区道路1404小区绿化32205其他工程1167.12建安工程费的2%合计10538.12 表8.3 4公共配套设施建立费 300元 /*6000=180万元将以上各项相加，得工程工程费为1+2+3+4=5134.92.92+58356+10538.12+=74209.04万元。3.开发间接费
15、取土地费用和工程费用之和的2，那么开发间接费为30000+ 74209.042=2084.18万元。4.开发期税费包括建筑工程质量平安监视费，分散建立市政公用设施建立费及其他税费，综合取建安工程费的15，那么开发期税费为：58356*15=8753.4万元5.其他费用主要包括临时用地费，临时建立资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5，那么其他费用为：30000+ 74209.042.5=2605.226万元。6.不可预见费按土地费用和工程费用之和的3估算，那么不可预见费为：30000+74209.043=3126.27万元。7.开发费用1，管理费用。取土地费用和工程费用之和的3，那么管理费用
16、为：30000+74209.043=3126.27万元。2，财务费用。工程长期贷款40000万元，按等本归还，贷款利率为6.5，那么第一年借款利息=0+*200006.5%=650万元第二年借款利息=20000+650+*10000*6.5%=1667.25万元第三年借款利息=【20650+10000+1667.25+10000*6.5%=2425.62万元那么建立期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(2800004000+66
17、0006000)(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元8、工程总投资于总本钱估算表： 单位：万元序号工程金额估算说明1土地费用300002前期工程费5134.923根底设施建立费10538.124建筑安装工程费583565公共配套设施建立费300元/6开发间接费2084.181-5项的2%7管理费用3126.271-5项的3%8财务费用4742.99销售费用606410开发期税费8753.411其他费用2605.226投资额2%12不可预见费3126.271-5项的3%合计134711.2869资金使用及筹措本工程
18、建立期为3年，工程开发建立期总投资额不含建立期利息和销售费用为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：1工程开发商投入资金80000万元作为启动资金；2)从银行贷款40000万元，分期投入；3)缺乏局部由预售收入解决。 工程投资方案与资金筹措表单位：万元序号工程计息期合计12341总投资54006.49417.92633016.21212.8134711.2861.1开发建立投资53356.45931.47627558.565126846.1161.
19、2建立期利息6501667.252425.624742.871.3销售费用1819.230321212.860642资金筹措8000049258.424483.343992.45134711.2862.1资本金6000020000800002.2贷款200001000010000400002.3预售收入19258.414483.343992.4537734.19九经济评价9.1工程销售收入估算 类型销售期间建立经营期合计1234住宅销售面积1680005600056000280000比例60%20%20%100%销售价格500050005000销售收入840002800028000140000
20、商业销售面积4620019800比例70%30%销售价格70007000销售收入323401386046200合计销售收入1163404186028000186200比例62.48%22.48%15.04%100% 其销售方案如下： 单位：，元/，万元9.2总本钱估算1、销售税金及附加估算： 单位：万元序号工程计算依据建立经营期合计12341营业税销售收入的3%3490.21255.884055862城市维护建立税营业税的5%174.5162.7942279.33教育费附加营业税的3%104.70637.67425.2.584印花税销售收入的0.05%58.2120.931493.1455交易
21、管理销售收入的0.5%582.15209.3140931.45合计4409.7761586.4941061.27057.475 2、土地增值税估算 单位：万元序号工程计算依据计算结果1销售收入1862002扣除工程金额以下四项之和150517.762.1开发本钱132987.162.2开发费用7813.392.3销售税金及附加7057.472.4其他扣除工程开发本钱的2%2659.743增值额(1)-(2)35682.244增值率(3)/(2)23.7%5土地增值税增值额30%10704.6729.3 利润估算 损益表 单位：万元序号工程 计 算 期年合计12341销售收入1163404186
22、0280001862002营业税金及附加4409.7761586.491061.27057.473总本钱费用54006.49417.92633016.21212.8134711.2864土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6725利润总额-54006.56089.4985116.37623585.33726.576所得税02140.6650.6078790.767税后利润-54006.56089.4982976.22316934.45921994.1057.1盈余公积金0297.6221693.44592199.4127.2可分配利润2678.60315241.
23、01319794.693 9.4 盈利能力分析 静态盈利能力分析 投资利润率年均利润总额总投资100%33726.574134711.28100%6.26%投资利税率年均利润总额总投资100%33726.577057.4710704.6724134711.28100%9.56% 资本金净利润率年均税后利润总额资本金100%21994.105480000100%6.87% 从静态盈利能力分析结果来看，工程的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映工程的盈利能力强，故可以考虑承受这一工程。动态盈利能力分析全部投资财务现金流量表及评价指表1） 全部投资财务现金流量表 单位：万元序号工程年份计算期
24、合计12341现金流入11634041860280001862001.1销售收入11634041860280001862002现金流出54006.59809.0138515.22311001.36163331.6682.1工程总投资54006.49417.92633016.21212.8134711.2862.2销售税金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.3土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.4所得税2140.6650.6078790.763净现金流量1-2-54006.56530.993344.77816998
25、.6422868.3324所得税前净现金流量-54006.56530.995380.10623323.50631228.526计算指标：i=18% 所得税后 所得税前动态投资回收期 3.24年 3.15年财务净现值 12759.04 万元 17925.3万元 财务部收益率 34.53% 41.74% 2财务资本金现金流量表及评价指标 单位：万元序号工程年份计算期合计12341现金流入11634041860280001862001.1销售收入11634041860280001862002现金流出6000049649.4820217.1918849.65148586.332.1资本金6000020
26、000800002.2预售收入再投入19258.414483.343992.4537734.192.3贷款本息归还4742.94742.92.4销售税金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.5土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.6所得税2140.6650.6078790.763所得税前净现金流量-6000066690.5221772.819150.3537613.67计算指标：i=18% 动态投资回收期 1.635年 财务净现值 17836.85 财务部收益率 42.% 3、工程动态盈利能力分析 从财务净现值指标N
27、PV来看，全部投资的税后、税前NPV分别为 12759.04 万元 17925.3万元 ，工程资本金的NPV为17836.85万元，均大于0，说明工程可行。从部收益率IRR指标来看，全部投资的税后、税前IRR分别为 34.53% 41.74%，工程资本金的IRR为42.%，均大于基准收益率18%，工程可行。 综上所述，该工程可行。 9.5清偿能力分析 1工程借款还本付息估算 利率：6.5% 单位：万元序号工程年份计算期年合计12341借款及还本付息1.1本期借款200001000010000400001.2本期应计利息6501667.252425.624742.91.3本期还本40000400
28、001.4本期付息4742.94742.92归还借款本金来源预售收入预售收入预售收入 2资本金来源与运用表 单位：万元序号工程年份计算期年合计12341资金来源8000014634051860280003062001.1销售收入11634041860280001862001.2资本金6000020000800001.3长期借款200001000010000400002资金运用54006.59809.0138620.16070.002168505.2.1工程总投资54006.49417.92633016.21212.8134711.2862.2借款归还4742.94742.92.3销售税金及附加
29、3968.2841322.7611322.7616613.80772.4土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.5所得税2140.6650.6078790.763盈余资金1-225993.92586530.9913230.92511929.998137685.8384累计盈余资金25993.925112524.915125755.84137685.838十风险分析10.1敏感性分析 该工程建筑面积为360000，全部售出销售总额为186200万元，平均单价5172.2元/，总本钱费用134711.286万元，营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为6.
30、217%，所得税率为28%。资本金净利润= 5172.236000016.217%134711.286128%100%/186200=16.85% 单因素敏感性分析表 不确定因素利润率变化因素10%5%0+10%+5%平均售价8.27%10.158%16.85%18.04%20.84%总本钱费用18.26%17.32%16.85%12.26%9.85%所得税率16.95%14.93%16.85%14.722%13.48% 单因素敏感性分析图10.2风险分析结论 由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是工程的敏感因素，应密切关注价格的变化，此外，总本钱影响也很大，应尽量
31、降低费用支出。十 一结论 11.1 社会效益评价工程建成后将有助于南市区的经济开展和改善边环境，居住环境和根底设施得到充分的利用。这预示着市南部一个新的城市副中心将在3-5年逐步形成雏形，而我们工程根本位于南部新城市中心的核心位置，未来开展前景无限。对新市区的开展起着相当重要的作用。11.2 环境效益评价工程带动了边环境的改善，且小区绿化率很高，居住舒适实用，且工程主打绿色建筑，将会很大减少对环境的的污染，进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。11.3 经济效益评价 在该工程中，通过对盈利能力分析得。工程的财务净现值均大于0 ，且能带来较为可观的利益，同时各部收益率指标均大于18%的基准收益率。由此可见，该工程在经济上可行并会带来良好的收益。 总体来说，该工程的建立符合产业政策和开展向，符合当地城市规划和建立开展，同时在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能够到达经济效益，环境效益和社会效益的. .word.zl.