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1、精品学习资源漯河市房地产工程可行性分析报告一、漯河市简况 漯河市位于河南省中南部，是河南唯独的内陆特区城市；现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖；1948 年设立县级市， 1986 年升格为省辖市，2003 年被列入中原城市群，2004 年 9 月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区；总面积2617 平方公里，总人口253 万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967 人；市区面积 77 平方公里，市区建成面积35.4 平方公里，其中建成区总人口35.03 万人；200
2、2 年，漯河在全国 265 个地级以上城市综合实力排序中居第71 位； 2003 年全市国内生产总值为 219.9 亿元，居全省第 16 位； 2004 年在全省城市综合实力排序中居第4 位；2005 年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322 亿元，比 2004 年增长 15.8%，增幅居全省第 3 位；地方财政一般预算收入13.2 亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923 元、农夫人均纯收入3319 元，分别增长12.2%和12%；现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业和谐进展的综合性
3、开放型经济格局；依据漯河市城市总体规划（2001 年 2021 年），漯河城市向南进展空间有限，将主要向东向北进展，城市布局将是“一心一轴四组合”；“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心；“一轴”指“沙澧河进展轴线，雕刻城市精致的绿色项链，塑造漯河形状特色；“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团； “把漯河建成经济富强，环境美丽、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市；”是漯河近期进展目标；漯河市市区规划期限和规模：近期（2000 年2005 年）用地 50.5 平方公里，人口 50 万人；远期（2006 年2
4、021 年）用地 71.4 平方公里，人口 70 万人；二、漯河房地产进展状况截至 2005 年初，漯河共有82 家房地产企业，无一家一级企业，二级企业有7 家，三级企业有 20 家，四级企业19 家，其余企业属于暂定资质；2003 年以后，一些漯河的上市公司开头涉足房地产，如双汇和银鸽，这些企业起点高，实力雄厚；自2005 年以来，一些外地实力开发企业间续进驻漯河，如建业、中实等公司，直接拉高整体市场价格，将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶；1、近两年漯河市房地产投资增长快速，商品房投放面积大幅增加；2006 年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2 亿元，其中住宅投资完成4.4 亿元
5、，商业投资完成 2.8亿元，分别比去年同期增长3.4%， 2.6%和 4.3%；全市开工面积达87 万m2，竣工 32.6万 m2，分别比去年同期增长15.3%和 4.6%；欢迎下载精品学习资源2、与去年同期相比，漯河市房地产市场销售有肯定幅度的下降，但价格呈大幅上升趋势， 且增长幅度连续平稳；2006 年上半年批准预售面积达31.12 万 m2，其中住宅 23.49 万 m2；预售金额达 5.3 亿元，其中住宅3.1 亿元，住宅预售均价1319.7 元/ 平方 M；实际销售 32.7 万 m2，比去年同期下降 11.2%，其中住宅销售 27.6 万 m2，比去年同期下降15.6%；销售额达
6、5.9 亿元，比去年同期下降6.5%，其中住宅销售额达3.36 亿元，比去年同期下降7.7%；经过对 15 个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均，漯河市住宅均价达1217 元/m2，其中一般商品住宅价格为1460 元/m2，比去年同期增长14.06%；3、住宅销售火热，商业及别墅等高档物业销售下滑；2006 年 16 月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137 件（住宅 2000 件，其中经济适用房 234 件，别墅、高档公寓341 件；），成交面积达25.33 万 m2 住宅 24.03 万 m2， 占近 95%的份额；其中经济适用房2.52 万 m2，别墅、高档公寓0.60 万 m2；
7、商业营业用房1.11 万 m2，成交金额 3.96 亿元（住房 3.74 亿元，商业用房 1.917 亿元）；住宅的成交价超过 1556 元/ 平方 M；存量房住宅成交1400 套，共 15.66 万 m2，成交额达 9760 万元，成交均价 623 元/ 平方 M；商业营业房266 件计 3.04 万 m2，成交金额达 3292 万元；抵押登记 50.88 万 m2，金额达 10.04 亿元，其中住宅 26.46 万 m2，金额达 3.24 亿元；4、从价格上来看，漯河整体房价不高，2005 年涨价幅度较高；据房管局资料， 2006 年前三季度的新建商品房销售面积37.98 万平方 M，成交
8、金额 5.16 亿元，其中住宅2970 套，面积 35 万平方 M，金额 4.78 亿元，住宅成交均价1365.7 元/ 平方M；通过对楼盘实际调查发觉，郾城多层均价在1200 1400 元/ 之间；沙南多层均价1500-1700 元/ ，高层均价接近2000 元/ 平方 M；沙北多层均价1600 1800 元/ ，沙北小高层均价 1800 1900 元/ ，部分优质工程均价达到2000 元/ （如建业森林半岛均价在 2200 元/ 左右）；5、与其他地级城市相比，漯河畅销户型面积偏小；2006 年前三季度的新建商品房销售中，住宅单套成交面积平均仅为118 平方 M；6、整体销售情形一片大好；
9、从销售情形来看，漯河房地产市场处于黄金时期，几乎很少有难销楼盘，到达封顶时基本 上能销售 70 80%，一些楼盘已经达到100%的销售率；除了漯河自身市场不错外，品质低，房价没有上去也是一方面缘由，同时说明漯河房价在将来几年有较大的升值空间；7、购房客户群现状从市民居住情形看，前几年，通过单位集资建房、分房或购买一般商品房，漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有12 套房，这类小区品质普遍不好，环境绿化简洁，房型设计不够科学合理，建筑密度过大，多用于投资保值；而一些做生意的富有阶层，他们的一些居住需求在漯河得不到满意，其中一些已经到郑州置业，但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放；高档商品
10、住宅客户群以私企老板、经济实力较强的个体工商户为主，他们主要挑选的居住区域是沙北或沙河沿岸区域，对环境绿化美丽、配套设施优越完善、物业治理服务舒服安全、室内面积较大、且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求，对于高层、小高层也比较简洁接受；欢迎下载精品学习资源8、2004 年底和 2005 年，是漯河房地产市场进展的里程碑；这期间，先后有多个中高档房地产工程在市场亮相，为漯河的房地产市场注入了活力，也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段品质阶段，这一时期也是漯河房价上涨最快的时期；随着淞江新区开发，漯河真正的规模品质大盘，基本集中在这一区域范畴，竞争程度将进一步加剧；包括锦绣淞江、双汇欧洲
11、故事、方圆小区、莱茵风景、锦绣天地、建业森林半岛等，可以预见，随着区域开发推动、各工程产品及推广手段的创新，漯河的房地产竞争将会更为猛烈；这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面，一是老城与淞江新区的板块竞争，二是沙北与沙南的区域竞争，三是淞江新区内各工程的竞争，四是淞江新区与其他新区如开源新区、召陵新区的竞争，五是不同产品类型及不同物业形状的竞争，如别墅与复式楼、高层工程竞争等，六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争；三、漯河房地产工程个案1、双汇国际花园：位于黄河路以北，沙河以西；开发商是双汇房地产进展有限公司，工程总用地1000 亩，总建筑面积 40 万，包括 4790 商业街；一期占
12、地300 多亩， 1000 多套、近 18 万多层；主力户型主要有二室两厅85.31 ，三室两厅110 140 ，四室两厅 160 ；另有30 栋别墅，别墅面积500 ，多层住宅均价1600 元/ （开盘时 1300 元/ ）；小高层1700 元/ ；独立别墅2000 元/ ；商业只租不售；配套主要有水、电、气、壁挂式自然气地暖、幼儿园、会所商业街一应俱全；一期主要针对职工销售，现在已销售完，一期 2004 年年底封顶， 2005 年 5 月交房；2、银鸽新苑：位于黄河路以南，沙河以西，开发商是河南银鸽地产有限公司；一期约500 套 6 层住宅， 主要卖给自己的员工，二期约500 套住宅，户型
13、主要有二室二厅面积100 ，三室二厅面积 110 135 ，四室两厅 160 ；住宅均价 1450 元/ 左右；社区配套有水、电、气、户式中心空调（已经包含在房价内）、幼儿园、会所商业街一应俱全；目前推出银河湾，是漯河唯独六层带电梯水岸豪宅；3、沙田锦绣天地：位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角；开发商为漯河舒漫置业有限公司；工程占地100亩， 6 万住宅，共 561 户；另有 4000 商业和 10000 写字楼；户型有三室二厅面积133 ，四室两厅 155 ；多层住宅均价1500 元/ 以上；小高层1800 元/ 左右；配套有水、电、气、燃气壁挂炉采暖，2005 年 5 月份一期交工，销售完
14、；4、金地雅园：位于沙南建设路和五一路交叉口；开发商为漯河金土地置业有限公司；工程共23 个单元，3.6 万住宅，另有 2000 商业；户型有二室二厅 87 ，三室二厅面积 116 139 ，四室两厅 150 ；价格在 1500 元/ 以上；配套有水、电、气、集中供暖； 2004 年底动工， 已交房；5、沙田莱茵风景：位于郾城区 107 和淞江路交叉口；开发商为漯河舒漫置业有限公司；工程占地600 亩，总建筑面积 39 万，是漯河新一代经济适用房，全部是多层住宅；一期主力户型面积90欢迎下载精品学习资源130 ；住宅均价 1100 元/ ，其中一期2005 年 10 月份交工；二期 06 年元
15、月份开盘，面积有 94-136 三房；目前销售三期橡树林，有167-172 平方 M四房， 119 平方 M小三房，三楼有局部价格在1230 元，一楼价格达到1486 元/ 平方 M，一次性优惠 2%，银行按揭可优惠1%；有自然气、收修理基金；6、双汇欧洲故事：位于淞江新区科教文化艺术中心对面；开发商为漯河双汇地产有限公司；总建筑面积30 万平方 M，一期容积率仅 0.8 ，绿化率高达52.3%，坡地、园林、水系、自然分隔四大组团，主要物业形状包括多层、小高层和7000 平方 M商业街；户型主要有90-96 平方两房， 133- 147 三房；估计均价 1800 元/ 平 M；7、金鼎滨河花园
16、：位于滨河路与交通路交叉口，开发商为漯河金鼎房地产开发公司；小区有两栋高层，一栋点式，一梯四户，一栋板式，共约270 户；户型全为三房，面积从114-144 平方 M；配套有车辆门禁系统、闭路监控系统、车辆治理系统等；价格约2000 元/ 平方 M，推广及包装不到位，销售较差；8、建业森林半岛：位于嵩山路与沙河交叉口西北角，接近沙北行政区和580 滨河绿化带；开发商为河南房地产业老大建业房地产；小区总占地172.7 亩，总建筑面积超过21 万平方 M；规划有四层叠加别墅、 6 层花园洋房、 11 层小高层、 18 层高层等多层形状，绿化率42%；户型从 27、67平方一室一卫、 150 平方
17、M三房、 165 平方 M四房到 270 平方叠加别墅； 1500 平方 M园林， 32-36M 楼间距；9、锦绣淞江：位于嵩山东路；开发商为郑州中实房地产公司；工程总占154 亩，主是是经济型别墅，另外 1.16 低密度容积率， 38%绿化率；户型主要有160 平方 M四房， 210 平方 M五房及 260平方 M六居室；包括3550 平方高档会所和 11513 平方 M商业街；10、半岛蓝岸：位于汉江路中段，市体育中心北300M；开发商为漯河市鹤翔房地产开发有限公司；10 万平方 M全水景小高层生态社区，主力户型面积为86-110 平方 M；11、锦江花园：位于祁山路北段路西；开发商为漯河
18、三元房地产公司；小区总占地50 多亩，总建筑面积65000 平方，共规划 16 栋楼；户型从两房两厅到四房两厅，面积83-134 平方 M，起价仅700 元/ 平方 M；12、淞江方圆小区：位于漯河淞江新区嵩山西路与嫩江路交叉口西北角；开发商为漯河方圆置业公司；本期共24 栋楼，总建筑面积83000 平方 M；容积率 1.14 ，建筑密度 25%，绿地率 45%，楼间距 22-36M；欢迎下载精品学习资源四、工程地块分析1、地块状况：；2、优势：市中心区域，随着城市框架拉大，地块升值潜力较大；生活配套齐全，接近老商业中心区；北临滨河公园，自然生态景观好；3、劣势：周边接近老城区，规划及外环境较
19、差；地块规模较小，不利于做工程品牌和后期物业治理；开发商没有品牌形象，需要重新打造企业形象价值；4、机会：漯河城市进展快速，城市凝结力和影响力逐步提升，促进房地产业的快速进展；地块尚未启动，物业形状及产品配比具有可塑性，可依据市场及客户随时调整策略；地块位置适合开发中高档发公寓产品；代理公司全程介入，以专业、科学、高效的工作态度和方式，为工程胜利运作保驾护航；5、威逼：房地产政策调控进一步加强，政府对房地产实行适度打压，以保持长期连续稳固进展，故房地产新政随时都有可能出台；淞江新区开发，规划合理，多个实力开发商进驻，已形成良好的房地产开发氛围，对其他区域的房地产进展造成较大冲击；高层住宅的认可
20、度度；据漯河房地产治理局9 月份的调查数据显示，有超过98%的消费者都偏好于挑选多层住宅，市场需要肯定时期的引导和训练；现有办公及住宅旧房的拆迁需要时间，可能会增加投入成本，并影响正常的开工等开发节点；6、综合分析：本地块最核心的优势和机会在于地段价值和专业程度；在整个操盘过程中，地段价值是我们必需强调并着重宣扬的要素之一，通过专业手段对地段价值的挖掘，投放与地段价值相匹配的产品，进而提升工程的产品价值，树立专业、可信、相宜居住的工程品牌形象，以吸引目标客户群；五、工程定位依据上述 SWOT分析，工程应以自身规模及滨河绿化带为基本立足点，从补偿区域中高档市场空白点、寻求楼盘差异化动身，确立工程
21、市场定位；1、产品定位：中偏高档的人文、生态、时尚精品社区；目前漯河市沙河两岸有多个楼盘，都自称是高档住宅，但销售状况差别很大，为什么？追问这些缘由，特殊是产品方面的缺陷，并仔细分析，成为本工程运作胜利的关键前提！欢迎下载精品学习资源我们知道，一个工程的真正运作是从规划设计阶段开头的；规划设计是房地产开发的序曲和灵魂；我们要以特殊挑剔的目光和精益求精的态度，以世界级的视角，深化探求漯河人的居住习惯，力争使本工程在规划设计阶段就必需立足于当地的精品水准之列，这直接打算了工程在市场推广阶段的胜利与否；我们认为，住宅产品正在从工业化设计走向市场化设计和策划设计，以及建立在实物形状上的一种新的生活方式
22、的构思；千年古镇，沉淀出不凡的城市气质，坚强的民族文化，时时刻刻向不谙水土的舶来品挑战；因此，要打造精品水准的楼盘，是没有捷径可走的；深蓝房地产我们赞同，任何一个民族、一种文化，都有其特殊的居住环境抱负模式；居住环境的审美活动是人文环境抱负的详细表达；而抱负的居住环境模式的形成，与特定民族和文化的生活体会是密不行分的；人文的居住环境抱负，在不同程度上指导着人们的挑选、改造或制造自己的居住生活空间；在中国的都市化运动中，始终面临一个严肃的建构性挑战：作为城市化运动的惟一外发型国家，中国必需以后发的优势，防止西方国家在都市化中所走的弯路，注意住区的长远生命力；在西方国家城市化高潮时期，城市快速进展
23、和扩张，显现一些世界性的超级特大城市和城市群地带；然而，城市的过度及无序进展，也产生了一系列的社会问题，即所谓的“城市病”；欧美国家在工业化晚期显现了日益严峻的“城市病”问题，诸如：交通拥挤、住房紧急、社会秩序和治安状况不良、城市环境污染严峻、环境质量快速下降等；在此背景下，以富有人群和中产阶级为主体的部分城市居民挑选到城市的近郊乃至远郊居住，从而显现住宅郊区化和城市“空心化”的现象；相伴郊区化的浪潮，大型的郊区购物中心（ SHOPPINGMA）LL和一些办公楼宇也随之显现，居住、工作、购物、消遣等实现肯定程度的就地平稳；欧美国家大城市周边的一些小镇、和卫星城就是这一现象的产物；郊居化对西方国
24、家城市结构和居住方式演化的影响是深远的；城市中心和市内显现肯定程度的衰败，甚至成为“贫民窟”的所在地；从消费行为学来分析，人们之所以不愿在市区购置豪宅，是由于中心城区的住宅缺绿、缺生态、缺宽敞的休闲空间，而随着社会竞争和工作压力加剧，这些东西恰恰成为人们用于缓解心灵紧急与扭曲的最重要元素；当住宅不再仅仅是住宅，而成为人们的生活方式时， 市区住宅所代表的这种生活方式自然就会被社会所剔除；实际上，作为消费者迁出市区， 也是承担了肯定的机会成本，这个成本倒不是来自于交通，当生活质量提高到肯定水平 后，交通并不构成障碍；但是舍弃原有的社交习惯和消费方式将成为最大的成本；因此，本工程利用自身及周边的景观
25、配套优势，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空 间”的问题，并且发挥好新城市中心大型公众设施便利、文化底蕴深厚的优势，打造出真正理性的都市豪宅；本工程的物业形状以住宅为主，搭配部分临街商铺；住宅类型以15 层、 26 层高层住宅为主，户型以二房、三房为主，辅以少量四房；主力户型面积80 平方 M 130 平方 M，充分考虑小二房、小三房配置；本工程的建筑规划和设计，应第一在漯河提出 阳光室 概念，依靠地势，坐北朝南；采纳国际上流行的S 形楼梯设计，令楼梯外观线条圆润流畅，富于美感，又能增大居室的迎风采光面，利用自然的阳光和风进行消毒杀菌，保证业主的身体健康，成为漯河户型创新的经典之作；采纳高层设
26、计，常新型外立面俊逸超凡，线条简约、颜色明快，极具时代感，楼宇之间的间隔错开，更好的增强空气的流淌性，有利于通风和采光，同时仍增大了园林绿化的规划欢迎下载精品学习资源面积，让业主的视野更加开阔，心胸豁然；无论三房两厅，仍是两房两厅，室内布局要精致合理，动静分区要明确，掌握公共部位公摊，提高有用率，绝不铺张每一寸的生活空间；户型尽可能方正通透，最好配备双阳台、外凸式观景大飘窗，完善的设计，将进一步提高房间的采光度和通风性能，为健康居住供应多一层的保证，成为工程不行多得的优势卖点；设计规划理念、立面风格、建材运用、创新设计、激情的天际线等元素要充分利用；层峰叠景、晶体大堂、景观车库、水景园林、VI
27、P 会所、玻璃泳池等社区配套要适当考虑；观景阳台、八角窗、保姆专用设施、主卧套书房、景观房型等设计要求最好都能实现；2、 目标群定位：漯河市区新兴中产阶层，区域周边老居民，周边各县、市、镇，有稳固收入的高收入阶层买家，二次或多次置业者，看不见的顶层（有钱人）；职业特点为私营业主、高官；年龄在 35 以上，或为子女购买；对户型要求合理、有用、气派，楼盘素养、品尝要求较高；除关怀产品品质和功能外，更关注精神层面，信风水，对产品私密性、安全性要求高，注意产品个性，喜爱独一无二， 惟我独尊，讲究身份和品位；3、 价格定位：价格制定原就：市场认可价位的上限；保证市场能够接受，实现快速稳固的销售进度，又要
28、保证开发赚取合理的高额利润；低开高走策略：通过认购期间对客户的把握，制定合适的入市销售均价，以保证亮相受到客户热捧，集合人气；在开盘后，通过连续、多频、小幅的涨价策略，快速将价位拉高到市场认可价位的上限，以猎取尽可能多的利润空间；差别定价策略：依据工程各栋、楼层、位置、朝向、景观等相关影响因素的差异、同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异、依据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平；差别定价策略，可以更加合理的把握住买方市场下，消费心理特点（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到工程销售的均好性，稳定连续快速兑现开发利润目标；4、 形象定位：；5、 案名拟定命名原就：不落俗套、清爽、大气，有挑动眼球的情调，并具备品质感；命名指向性强，直接道出工程的主要市场诉求点：水、堤、永恒、浪漫、高尚、尊贵、品尝等；紧邻沙颖河、水景园林是我们工程的核心价值；水景概念成为高尚住宅进展的潮流及趋势；欢迎下载