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1、精品学习资源摘要房产泡沫是一个热点话题,讨论我省房产泡沫问题对我省经济的进展有着 重要的现实意义;本文通过对房地产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格增长率 /GDP 增长率这两个指标的分析,并运用SPSS 软件对我省各主要城市进行聚类分析以及因子分析,得出我省存在肯定房产泡沫现象,并且有地区差异的结论,最终给出相应建议;关键词房产泡沫; SPSS软件;聚类分析;因子分析欢迎下载精品学习资源基于多元分析我省房产泡沫问题讨论一、 讨论背景和意义随着改革开放脚步的加快,我国经济也正快速增长着,人民生活水平不断提高,居民住房条件有了较大改善;特殊是城镇住房制度改革的深化,我国房地产业取得较大的成
2、果;但是近几年来房地产业存在着不良风气,投机行为猖獗,导致房地产业进绽开头出现病态;投资增长过快,商品房空置率过高,价格上涨迅猛,这都预示着中国房地产业显现了泡沫;近几年来湖南的进展也很快速, 2021 年,湖南省生产总值为12930.69 亿元,比上半年增长13.6%,其中,总量位列全国第 10 位,而这已是继 2021年 GDP 迈入全国十强, 2021 年湖南 GDP 再次确保全国十强的位置;那么这种泡沫是否已经将湖南省吞噬了呢?对于湖南来说,提早猜测房地产市场是否存在泡沫,对将来房地产市场的有效监控及国民经济的进展有着重要的现实意义;二、指标选取房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致
3、价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,主要特点有:房地产价格波动幅度较大、没有稳固的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧 增加等;关于房地产泡沫的成因,有以下三个方面:投资者过度投机;消费者及投资者对将来价格的猜测偏高;银行信贷非理性扩张;一旦房地产泡沫破裂,就可能造成经济结构和社会结构的失衡;因此,本文从众多指标中选取房地产投资额 /全社会固定资产投资额、房地产价格增长率/GDP增长率这两个指标从时间和地区两个角度来初步判定湖南省房地产业现状,以及是否显现房产泡沫;三、 实证分析1、房地产投资额 /全社会固定资产投资额指标分析该指标主要用于反映全社会 GDP增长对房地产业的依靠
4、程度,测度房地产投资是否过热;专家认为,房地产业投资占社会总投资比例在10以内为宜;欢迎下载精品学习资源超过 10并在 15以内为轻度泡沫,超过 15并在 20以内为中度泡沫,超过 20以上,说明国民经济显现严峻泡沫并显现房地产依靠倾向;依据该指标,本文引用 2000 年至 2021 年的数据来对我省房产泡沫进行测度;欢迎下载精品学习资源0.2000均0.1750值房地 0.1500产开 0.1250发投 0.1000资比 0.0750重18.16%欢迎下载精品学习资源0.050020002001200220032004200520062007202120212021年份图 1 房地产开发投资
5、占社会总投资比重时间变化趋势由图 1 可以清晰的看到,从2002 年起我省房地产业投资占社会总投资比例就已超过 10%,显现轻度泡沫,并且泡沫在不断膨胀,2004 开头演化到中度泡沫, 2007 年地产业投资占社会总投资比例更是达到18.16%的历史新高;随后的金融危机让这一指标数有所回落,泡沫得到临时的压制,但随着09 年经济开头复苏,地产业投资占社会总投资比例又有呈上升趋势,并且2021 年又超过了15%;从这一指标来看,我省房产泡沫现象不容乐观;针对我省地区进展不平稳可能不能很好的显示我省房地产的问题,本文依 据 2021 年各地区房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资等数据对我
6、省 13 个主要城市进行了聚类分析,结果输出如图 2;结果显示,这 13 个城市可以被分成 3 类,长沙、株洲、湘潭被聚为第一类,邵阳被单独归为其次类,其余城市归为第三类;欢迎下载精品学习资源图 2我省 13个主要城市 地产业投资占社会总投资比例的聚类树状图那么到底分别是哪些因素在起主导作用使得这些城市被这样分成三类呢? 为此,本文仍通过把房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资这些数据作为变量做了因子分析;第一对各变量进行降维提取主成分,最终可以从变量中提取两个因子,浓缩的信息量达到 80.956%;结果见表 1表 1说明的总方差初始特点值提取平方和载入旋转平方和载入欢迎下载精品学习资
7、源成分合计方差的 %累积 %合计方差的 %累积 %合计方差的 %累积 %欢迎下载精品学习资源12.30257.55757.5572.30257.55757.5571.69642.39242.39220.93623.39980.9560.93623.39980.9561.54338.56480.95630.56714.16995.12540.1954.875100.000从成分矩阵来看 见错误!未找到引用源; ),因子 1 由人均 GDP 和职工平均工资共同说明,本文将其命名为经济水平,因子2 由房产投资占社会固定资产总投资比和人口密度共同说明,本文将其命名为房地产业潜在规模;欢迎下载精品学习资
8、源表2旋转成分矩阵成分12人均 GDP0.8420.391人口密度 _市辖区0.3900.778房产投资比0.0240.885职工平均工资 _市辖区0.9130.028表 3经济水平各城市因子得分房地产潜在规模聚类成员2.187661.1905810.945760.5261510.129011.2882210.67727-0.576862-1.897892.190813-0.13647-0.35620.30195-0.381092-0.24136-1.297022-1.01249-0.5652920.36683-0.514062-0.68037-0.8220820.03145-0.523912
9、-0.67136-0.159452最终得出各城市的因子得分,见表3;地区长沙市株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市益阳市 郴州市 永州市 怀化市娄底市从得分情形来看,被聚成第一类的长株潭三个城市,经济水平和房地产潜在规模得分都较高,因此是这两个因子共同打算着它们被分做第一类;邵阳被单独归为第三类是由于房地产潜在规模得分最高,而经济水平得分最低;其他各城市得分中等偏低,但都较为匀称,所以被分做一类;从实际各城市进展状况来看,长株潭一体化进展使得这三个城市经济进展较快且步调较一样,房地产业投资占总投资的比均超过15%,而邵阳由于经济市场治理不完善,存在很多投机行为,人均GDP
10、全省最低,但房地产业投资占总投资的比却是全省最高,达到34.58%,房产泡沫严峻,因此会显现这种畸外形态;所以,本文认为以上聚类及因子分析符合实情;欢迎下载精品学习资源价格增长率表4GDP增长率价格增长率与 GDP的比值20000.01510.10480.143620010.15660.0791.983720020.06250.08340.749320030.06560.12250.535720040.06940.21070.329220050.07540.16910.446120060.18650.16561.125720070.15820.22770.694720210.15820.224
11、10.705920210.03090.13020.237320210.16420.21760.75452、房地产价格增长率 /GDP 增长率指标分析该指标主要用以分析房地产进展速度和国民经济其他部门是否和谐一样进展,以判定将来是否有对房地产预期过高而导致空置率的增加;该指标越高, 说明房地产进展相对国民经济进展越快,一业独大,经济进展不平稳不是件好事,因此泡沫危急性越高;一般认为 , 当房价上涨幅度是 GDP增幅的 2 倍以上时 ,房价很不正常 , 有较大泡沫;依据该指标,本文选取了 2000 年至 2021 年的我省房地产价格以及GDP的值运算得出该指标的值,结果见表4 ;年份由表 4 可以
12、看到,我省自 2000 年以来,价格增长率 /GDP 增长率的值均保持在 2 以内,因此,从该指标来看我省暂没有显现房产泡沫现象,房地产进展与国民经济其他部门进展较为和谐;但是2001 年和 2006 年该指标相对其他年份较高, 2001 年达到 1.9837,这说明我省仍是存在房产泡沫的危急,特殊是09年金融危机过后,该指标快速回升,升幅达到217.95%,所以我省的房地产泡沫不能被忽视;四、 结论a) 我省房地产业存在着进展超前的趋势,房地产投资热度不断升温,房产泡沫随时可能滋生膨胀;欢迎下载精品学习资源b) 我省各地区房地产业进展不平稳,部分城市如邵阳存在着房产投机行为,房产泡沫严峻;五
13、、 建议、加强对房地产市场的监控和治理房地产具有资产和消费品两种性质,因此,房地产市场的投资非常活跃, 很简单产生房产泡沫时,所以必需加强对房地产市场的准时监控和治理;宏观经济形势和政策的转变往往会引起包括税收、居民收入、金融环境、劳动就业其他因素的变化,因此政府对宏观经济形势进行全方位的监控,制定合适的政策,是防止房地产泡沫的有效措施;第一,要加强对房地产建设的投资管 理,依据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于积压过多;其次,要加强房地产二级市场的治理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;特殊是邵阳,要大力改进市场运行机制,使之正常有效运行;最 后,调整房地产开发结构
14、,大力进展安居型房地产,同时应加强市场统计和猜测工作,从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业;、 建立统一的房地产市场运行预警预报制度应当通过对全省房地产市场信息的准时收集集、整理和分析,定期发布市场分析报告,就市场运行情形做出评判和猜测,从而加强和完善宏观监控体系,合理引导市场,为政府宏观决策作好参谋,有效地防止房地产泡沫 的产生;3、 以“民生为本,保证住有所居”为着起点和目标坚持十七大提出的“必需在经济进展的基础上,更加注意社会建设,着力保证和改善民生,推动社会体制改革,扩大公共服务,完善社会治理,促进社会公正正义,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会;”的要求,对房地产市场的调控和防范不行只看GDP的增长,仍要关注人民生活水平,坚决打击房产投机行为;参考文献:1 邱皓政量化讨论与统计分析 M 重庆:重庆高校出版社, 20212 于秀林,任雪松多元统计分析M 北京:中国统计出版社, 1999欢迎下载精品学习资源欢迎下载