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1、精品学习资源目录第一章工程总论其次章市场调查及需求猜测第三章建设条件第四章工程规划设计方案第五章投资估算第六章工程实施进度方案第七章资金筹措及用款方案第八章经济分析第九章结论欢迎下载精品学习资源1 工程总论工程概要1.1.1 工程名称本工程暂定名称为 XXXXXXXX；X1.1.2 工程承办单位本工程由XXXXXXX房地产开发集团有限公司开发承办；公司董事长为XXX，总经理为XXX，本工程由 XXX总经理总负责；1.1.3 工程主管部门本工程行政主管部门为 XX市 XX区人民政府， X 市建委及其它房地产开发工程治理的有关部门，工程投资经营主体为 XXXXX房地产开发有限公司；1.1.4 工程
2、拟建地点本工程建设用位置 XXXX市东南， XXXX市 XXXX区 XXXX村与 XXXX村交界地段；该建设场地属 XX市 XX区管辖；1.1.5 工程用地简况本工程建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地 , 部分为荒地；场地内有零星农用蔬菜大棚, 场地基本平整 , 自然坡度为 0.20-0.30% ；1.1.6 工程可行性讨论简况本工程可行性讨论由 XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共同承担；可行性讨论的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、方案开发土地的合同及权证文件；拟建场地 基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法 规；可行性讨论的主
3、要内容包括：投资开发工程的工程建设方案、开发总投资估算、市场 调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面讨论，并得出此次投资开发工程是否可行的研 究结论；2 工程背景1.2.1 工程提出背景本工程为 XXXX房地产开发工程中的一项；市、区两级政府依据“十七大”指出“努力使欢迎下载精品学习资源全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养；”的精神和XXXX市及 XXX区经济进展的需要，市，区两级政府打算托付XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为 中心的综合居住社区；该工程目前已完成土地征购，现在进入工程策划及前期工作；鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建工程已进入工程立项审批，工程具体
4、规划设计等项工作，整个工程方案2021 年初开工建设， 五年内全部完成并交付使用；1.2.2 承建投资方式本工程由 XXXX房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设；投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决；1.2.3 承建单位背景XXXX集团下设 XXXX房地产开发公司、 XXXX建筑安装工程公司、 XXXX物业治理有限责任公司、 XXXX农牧林综合开发有限责任公司及 XXXX宾馆有限责任公司； XX集团注册资本金为人民币￥ 2 亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥ 3 亿元 ；年开发及施工才能为 100 万平方 M；其次章 市场调
5、查及需求猜测1. X市房地产形势1.1 经济适用房情形经济适用房建设力度加大， 1-9 月 XXXX市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长快速，比重加大，完成投资 36778 万元，比上年增长 287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了 4.02 个百分点，是 XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年；1-9 月经济适用房施工面积为 114.38 万平方 M，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的 13.85%，比上年提高 3. 59个百分点；在施工面积中新开工面积6.36 万平方 M，与上年同比下降 58.4%；竣工面积 14.53 万平方 M，与上年同比增长 6
6、9.54%；1-9 月， XXXX市经济适用房实际销售面积 1.45 万平方 M，与上年同比下降 78.86 ；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方 M，与上年同比下降了 48.9 ；1.2 房地产开发投资情形1.2.1 完成投资情形1-9 月 XXXX市完成房地产开发投资 63.1 亿，比去年同期增长 65.18%，比上月增长 61%；其中，商品房建设投资 48.68 亿元，占完成房地产开发投资的 77.15 ，比去年同期增长欢迎下载精品学习资源76.3%；1.2.2 投资用途构成1-9 月， XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68 亿元，占房地产投
7、资的 77.14%，比去年同期增加 6.93 个百分点；办公楼 2.31 亿元，占房地产投资的 3.66%；商业营业用房 9.81 亿元，占房地产投资的 15.54%；其他 2.31 亿元，占房地产投资的 3.65%，比去年同期分别增长 17.85%、56.96%和下降了 27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28 亿元；1.2.3 当年资金到位情形1-9 月， XXXX市房地产开发当年到位资金 757668 万元，比上年同期增长 85.67%；从资金来源情形看，国内贷款 79035 万元，占到位资金的 10.43%；企业自筹资金 382914 万元， 占到位资金的 50
8、.4%；其他资金 292519 万元，占到位资金的 38.61%；利用外资占到位资金的 0.42%；国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92 和 11.11 个百分点，其他资金增长幅度较大为 13.63%；与上年同比国内贷款增长 112%；利用外资增长 100%；自筹资金增长 52.2%；其他资金增长 186.81%；1.3土地供应情形1-9月，土地开发投资2.57 亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费 10.98 亿元，与上年同比下降 15.46%；1-9 月完成开发土地面积 140.35 万平方 M，购置土地面积 134.34 万平方 M，待开发土地面积 298.17 万平方 M
9、；与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别削减10.41 和121.64 万平方 M，待开发土地面积增长 92.02 万平方 M；（表 1）2006年92007 年比 2006 年增表 12007年 9 月与 2006 年 9 月土地供应增长情形单位：万平方 M2007 年 9 月月减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4 商品房施工、新开工及竣工情形1-9 月， XXXX市房屋施工面积为 1112.56 万平方 M，与上年同比增长93.15%；其中，商欢迎下载精品
10、学习资源品住宅施工面积为 825.95 万平方 M，占施工面积的 74.24%，与上年同比增长 119.74%； 办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为 62.74 、170 和 53.87 万平方 M，与上年同比分别增长 23.33%、41.37%和 85.63%；1-9 月，在商品房施工面积中新开工面积255.15 万平方 M，与上年同比下降 20.26%；其中，商品住宅为 225.13 万平方 M，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 8.34 、12.78 和 8.89 万平方 M，与上年同比办公楼增长 77%，商业营业用房和其他用房分别下降 72.1
11、8%和 17.76%；1-9 月商品房竣工面积 159.97 万平方 M，与上年同比增长 278.54%；其中，商品住宅竣工面积为 106.65 万平方 M，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分 别为 21.97 、24.25和 7.09万平方 M，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%；（表 2）表 2 2007年 9 月、2006 年 9 月房屋施工、新开工、竣工情形施工面积（万平方 M）新开工（万平方 M）竣工面积（万平方 M）施工、 竣工 房屋 2007 年 92006 年 92007 年 92006 年 92007 年 92006
12、年 9面积及竣工价值月月月月月月房屋建 筑面 积合计按用途分：1 、住宅2 、办公楼3 、商 业营 业用房4 、其他1112.56576.02255.15319.98159.9742.26825.95375.87225.13258.55106.6527.8962.7450.878.344.6921.971.46170120.2512.7845.9324.2511.7753.8729.028.8910.817.091.141.5 房屋销售情形1-9 月， XXXX市商品房实际销售面积 63.42 万平方 M，与上年同比增长 1.63 ，与 1-8 月相比增长 18.65%；其中，商品住宅销售面积
13、 48.45 万平方 M，同比增长 7.1 ，与 1-8 月相比增长 20.37%；商品房竣工面积比销售面积多 96.55 万平方 M；商品住宅竣工面积比销售面积多 58.2 万平方 M；欢迎下载精品学习资源与 1-8 月相比，商品房销售面积增加 9.97 万平方 M；商品住宅销售面积增加 8.2 万平方M；办公楼实际销售面积增加 0.77 万平方 M；商业营业用房实际销售面积增加 0.92 万平方 M；其他用房销售面积增加 0.03 万平方 M；1.6 商品房空置面积截至 9 月底，商品房空置一年以上面积为 29 万平方 M，与去年同比增长 2.69%，与 8 月底相比增加了 5.48 万平
14、方 M；其中，商品住宅空置一年以上面积 14.04 万平方 M，占商品房空置面积的 48.41 ；同比增长了 30.56%；办公用房空置一年以上面积 4.83 万平方 M， 占商品房空置面积的 16.66 ；同比下降了 37%；商业营业用房空置一年以上面积 8.81 万平方 M，占商品房空置面积的 32.58 ；同比增长了 3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32 万平方 M，占商品房空置面积的4.55 ，同比增长了 7.3%；2销售价格依据 XXXX市场状况及 XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售体会综合分析，本工程拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格 : 2000
15、元/M2老年公寓销售价格 : 3000 元/M2多层商品住宅销售价格 : 3000 元/M2 高层商品住宅销售价格 : 4000 元/M2 商业建筑销售价格 : 6000 元/M2学校幼儿园假定出让价格： 2500 元/M23 建设条件3.1 建设条件3.1.1 场地条件XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000M, 东西长度约 500M, 场地北高南低 , 自然坡度基本在 0. 3 范畴内，场地东为拟建 20M红线的规划路，场地南为拟建40M 红线的世纪十路，场地西为100M 红线的二环路，场地北为拟建40M 红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路，拟建 24M红线的党校南路东西向
16、横穿地块，场地内无应拆除的建筑欢迎下载精品学习资源物及构筑物；工程建设场地紧临城市主干道，工程建成后交通将极为便利；3.1.2 供水条件本工程供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用；3.1.3 污水排放条件本工程建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道；在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用；3.1.4 雨水排放条件本工程不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网；3.1.5 供热条件本工程利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺
17、设有热力二期供热管道可以使用；3.1.6 燃气供应条件本工程以自然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有自然气管道，可直接入户使用；3.1.7 供电、电讯条件本工程利用城市高压供电系统供电，目前工程周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户；城市通讯及宽带网情形大致相同；4 工程规划设计方案4.1 工程规划4.1.1 规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓供应医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房；依据巨华居雅四季居住社区具体规划设计要求，该区段主要为住宅
18、建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业；欢迎下载精品学习资源4.1.2 给水工程规划巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日设计每小时最高用水量为 670 M3/ 时给水管道采纳 PPR给水塑料管道，直埋敷设，采纳树枝状管网供水；高层建筑高层部分另网供水；4.1.3 热力工程规划XXXX四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW；利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采纳无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒爱护套，直埋敷设；4.1.4 电气工程规划本工程用电总负荷 47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各
19、楼；4.1.5 通信工程规划固定电话配置标准按60 线/ 百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采纳直埋方式敷设；4.2 建筑设计按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑尽量采纳成套技术按节能建筑标准设计4.3 技术经济指标4.3.1 技术指标规划用地面积： 50.31 公顷建筑总面积 :1180000M2容积率2.34绿地率35%5 投资估算5.1 投资估算范畴 :本次投资估算范畴按常规房地产开发工程投资范畴估算，工程内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等工程设施不列入投资
20、欢迎下载精品学习资源估算范畴；5.2 投资估算5.2.1 土地购置费用土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用；为简化运算，各种费用一并并入单价；呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表；保全庄征地费4870.50古路板村征地费600.00西把栅村征地费4642.50小计10113.00征地费单价13.41出让金37710.0050.00 万元/ 亩土地总费用47823.00土地单方成本63.41土地征地费用估算表单位：万元5.2.2工程前期费用估算前期工程费估算表单位：万元序号工程金额估算说明可 研 费 按 建 安 工 程 总 造 价 的1规划、设计、可研费2076.800
21、.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的 2.2%3.5%计2水文、地质勘察费472.00按工程概算投资额的 0.3%0.8%计3道路费4供水费5供电费6土地平整费100.007其他合计2648.805.2.3基础设施建设费基础设施建设费估算表单位：万元欢迎下载精品学习资源序号工程建设费用接口费用合计1供电工程1200.002供水排污工程525.001393.003供气工程975.003000.004供暖工程525.009440.005小区道路工程837.006路灯工程637.507小区绿化工程 含环卫1408.688通讯工程9智能化工程1770.0010其他 有线工程 11消防工程1
22、602.00合计9480.1813833.0023313.185.2.4 建筑安装工程费用建筑安装工程费用估算表单位：万元项目建筑面积建筑工程费设 备 采 购 费安装工程费费金额合计单价金额单价金额单价金额老年公寓300009502850.00200.03050.00经济适用住房20000090018000.018000.00多层商品住宅40000095038000.038000.00高层商品住宅400000140056000.02800.58800.00商店130000150019500.01400.20900.00中学校校50001000500.00150.0650.00幼儿园500010
23、00500.00150.0650.00其余配套建筑10000120012000.012000.00合计1180000147350.4700.152050.05.2.5 公共配套设施建设费用公共配套设施建设估算表单位：万元序号工程金额估算说明欢迎下载精品学习资源1居委会85.002派出所200.003托儿所4幼儿园5公共厕所115.006停车场7其他合计400.005.2.6开发期税费开发期税费估算表单位：万元序号工程金额估算说明1土地使用税2市政支管线分摊费3供电贴费4用电权费5分散建设市政公用设施建设费1888.006绿化建设费7电话初装费8墙改基金9散装水泥保证金10建安工程劳保调剂费23
24、22.5011人防费2360.005.2.7合计其它费用6570.50其它费用估算表单位：万元欢迎下载精品学习资源序项目金 额 （ 万号元）估算说明欢迎下载精品学习资源1暂时用地133.502临建费141.60欢迎下载精品学习资源3定额编制费568.654工程合同预算或标底审查费663.305招标治理费227.406总承包治理费2950.007合同公证费225.008施工执照费9工程质量监督费568.6510工程监理费1231.9511竣工图编制费337.2012工程保险费13基桩检测费合计7047.255.2.8总投资汇总投资汇总表单位：万元序项目金 额 （ 万估算说明号元）1土地费用478
25、23.002工程前期费用2648.803基础设施建设费9480.184建筑安装工程费用152050.005公共配套设施建设费用400.006开发期税费6570.507其它费用7047.258小计226019.78不行预见费6780.59合计232800.325.2.7静态投资总额静态直接投资总额 : 232800.32万元单方直接投资： 1972.88 元/M2欢迎下载精品学习资源单方可售房屋直接投资 2076.72 元/M2扣除土地款项后单方投资： 1567.60 元/M扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11 元/M2 第六章工程实施进度方案6.1 实施进度方案总体划分构想XXX
26、X居住社区整个工程方案分五年完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工；第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作；6.2 二零零八年度工程方案2021 年度内将完成整个工程立项 , 前期手续审批 , 工程可行性讨论 , 规划设计 , 部分开工地段工程地质勘察 , 开工地段土地整理 ,部分工程施工图设计、开工工程招投标及部分工程 施工；6.3 二零零九年度工程方案2021 年度内方案建成部分房屋并开头销售；室外配套工程同步施工；6.4 二零一零年度至二零一二年度工作方案各年度内按方案建成部分房屋并开头销售；室外配套工程同步施工；6.5 二零一三年度工作方案项目规模08年 完成09年完成
27、10年完成11年完 成12年 完成1老年公寓30000量20000量10000量量量2经济适用住房200000500005000050000500003多层商品住宅40000080000800008000080000800004高层商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300003000030000300006中学校校5000200030007幼儿园5000200030008其余配套建筑10000500050009合计1180000249000252000240000240000190000整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房；各年度
28、方案完成开发量欢迎下载精品学习资源第七章资金筹措及用款方案7.1 用款方案估算方式为简化各年度用款方案的运算，各年度用款按以下原就运算： 建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定；计价用单方成本不含土地购置费用；当年开工而且当年竣工的工程按该工程全价投入计入投资资金；当年开工次年竣工工程，当年投入资金量按该工程投资价款百分之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入；为简化运算起见，计价单方成本按综合单方成本运算，不另区分结构形式；单方含地价成本为 1972.88 元/M2（见第五章 5.2.7 ），扣除地价后计价单方成本为1567.60 元/M27.2 用款方案1用款工程名称总用款
29、量 08年 用 09年 用10年 用 11年 用12年 用1各年度用款方案表表 7.2单位: 万元款款款款款2土地费用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604经济适用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806高层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.804702.80
30、8中学校校783.80313.52470.289幼儿园783.80313.52470.281其余配套建筑1567.60783.80783.8001合计23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3 资金筹措方案本工程方案以三条渠道筹集解决建设用资金，第一是银行信贷；按一般筹资惯例，银行信欢迎下载精品学习资源贷占总投资百分之四十；本工程静态直接投资总额为232800.0 万元 ，方案通过银行信贷解决 90000.00 万元，信贷比例为38.66%；其次是由企业自筹资金方式解决部份资金；本 工程方案通过企业自筹解决50000.00 万元，其中 2021
31、 年度筹款 50000.00 万元； 2021 年度后不再筹款 ,自筹资金共占投资比例为21.48%；第三是房屋预售及销售款项；本工 程房屋预售及销售款项全部用于再投资直至工程完成；7.3 资金现金流量方案各年度现金流量方案表表 7.3单位: 万元用款工程名称2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年合计欢迎下载精品学习资源4602建 设期 贷款 利7200.007200.007200.007200.007200.00息3售房营业税金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得税4747.0510988
32、.212040.211355.39130.4043085银行仍贷款90000.006抽回自有资金50000.007现金流出96201.252706.854354.960430.6143369.13390.046006308现金流入179000.166298.200591.230236.248806.142436.0076909938709自有资金50000.001银行贷款90000.0001销售收入39000.083500.087000.084000.079000.037000.01静态开发投资86856.240914.337622.437622.429784.4232800.欢迎下载精品学习
33、资源1000000上年转入82798.7113591.146236.169806.105436.79046.76909938750第八章经济分析8.1 销售收入分析8.1.1 销售价格经济适用住宅销售价格 : 2000元/M2 老年公寓销售价格 : 3000 元/M2多层商品住宅销售价格 : 3000元/M2高层商品住宅销售价格 : 4000元/M2 商业建筑销售价格 : 6000 元/M2学校幼儿园假定出让价格： 2500 元/M28.1.2 销售收入分析依据实际销售情形看，一般情形当年竣工现房当年可销售量为3060%，次年销售量可达到 4070%；销售运算表详见表 8.1, 销售利润详见表
34、 8.2 ；为简化运算起见 , 本工程按以下原就计定销量：即当年竣工面积可销售一百分之五十, 余百分之五十转入下年度销售；方案销售量运算表表 8.1单位：万元老年公经 济 适多 层 商高 层 商商店中学校幼儿园合计200销 售寓10000用住房25000品住宅40000品住宅400005000校1200008 年量度销 售3000.05000.0012000.016000.03000.0039000.0金额00002009 年销 售量150005000080000800002000020002000249000度销 售4500.010000.024000.032000.012000.0500.
35、00500.0083500.0金额000000欢迎下载精品学习资源2010 年销量售50005000080000800003000030003000251000度销售1500.010000.024000.032000.018000.0750.00750.0087000.0金额0000002011 年销 售量50000800008000030000240000度销 售10000.024000.032000.018000.084000.0金额00000201销 售250008000080000300002150002 年量度销 售5000.0024000.032000.018000.079000.
36、0金额00002013 年销 售量40000400001500095000度销 售12000.016000.09000.0037000.0金额000合计9000.040000.0120000.160000.78000.01250.01250.0409500.00000000销售利润猜测表表 8.2单位：万元2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年合计1销售收入39000.083500.087000.084000.079000.037000.0409500.00000002销 售 税金2145.004592.504785.004620.004345.002035.
37、0022522.55.5%03静态建设投资86856.240914.337622.437622.429784.4232800.4604建设期贷款利7200.007200.007200.007200.007200.0036000.0息05销 售 费 用585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.50欢迎下载精品学习资源1.5%6总支出96786.253896.344432.450702.442514.42590.00290921.46000807当年销售利润-29603.642567.633297.636485.634410.057786.24000048累计销售利润-14385.047682.584168.1118578.118578.57786.228182.60001010409所得税 33%4747.0510988.212040.211355.0430累计所得税4747.0515735.227775.439130.45981税后利润9637.9531947.256392.679447.679447.6041111税前投资总利50.93%1润率1税后投资总利34.13%2润率1税前自有资金237.15%3投资总利润率1税后自有资金158.89%4投资总利润率8.2 银行贷款仍本付息方案整个工程自2021 年至 2021