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1、精品学习资源呼市工程可行性讨论报告前言 2第一章市场讨论 21、内蒙古自治区简况22、呼和浩特市经济进展状况和城市进展状况分析32.1 产业结构及经济进展趋势分析32.2 “十五 ”期间呼市城市建设总体规划分析42.3 人口分布及流淌状况分析 42.4 居民收入水平及住房消费比例分析52.5 城市居住区布局及交通规划分析62.6 金桥开发区的情形 63、呼和浩特市房地产市场综述73.1 土地市场供应量及供应方式73.2 新建商品房市场供应量、消化量和存量情形73.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析73.4 新建商品房市场区域分布分析83.5 房地产市场有关政策分析 84、市场微观状况分析
2、 94.1 区位竞争对象讨论 94.2 板块竞争对象讨论 114.3 其它竞争对象讨论 114.4 目标市场定位和特点 13其次章工程选址 141、工程特点分析 141.1 地理位置 141.2 交通状况 141.3 商业气氛 142、工程 SWOT 分析 142.1 优势分析 142.2 劣势分析 152.3 机会点分析 162.4 风险分析 162.5 结论 17第三章物业定位及进展建议171. 工程定位 171.1 规划建筑及各功能面积比例171.2 基本户型及面积 171.3 规划建筑设计建议 181.4 价格建议 191.5 物业品质建议 19第四章财务分析 221、投资估算及财务效
3、益分析221.1 静态投资成本分析表 22欢迎下载精品学习资源1.2 静态投资利润及赢亏平稳分析221.3 现金流量表 23前言受上海联洋土地进展公司和上海联洋置业有限公司的托付，本公司对托付方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性讨论；可行性讨论的工作从3 月 15 日开头绽开，至4 月 10 日终止；可行性讨论的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、一般市民的访谈、相关产品的工程资料、具有代表性的开发商的调研资料和托付方供应的呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划文本等；本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实
4、事求是，对托付方负责的原就，编制出本可行性讨论报告；第一章市场讨论1、内蒙古自治区简况内蒙古自治区成立于1947年 5 月 1 日，是我国最早的民族自治区；内蒙古疆域广阔，跨过东北、华北和西北三大地区，东西曲折2400多公里，南北跨距1700多公里；有 8 个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边疆线逾4200公里；全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3 ，居各省市区第3 位；全区辖 8 个盟、 4 个市、 101 个旗、县（市、区），1553个乡镇， 1396个行政村；其中区辖市呼和浩特市为自治区首府；内蒙古大部分是海拔1000M以上的高原地区；高原、平原、山地、丘陵、
5、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计；自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位；森林总面积1406.6万公顷，居全国其次位；森林掩盖率达13.8 ，高于全国平均水平；同时，内蒙古仍拥有丰富的矿产资源和旅行资源；内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区；全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49 个民族；内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是
6、内蒙古工业的支柱产业；内蒙古自治区 2000 年的产业结构分布为：第一产业占 25%，其次产业 40%，第三产业占 35%；欢迎下载精品学习资源2、呼和浩特市经济进展状况和城市进展状况分析2.1 产业结构及经济进展趋势分析呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称， 位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城；明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）；全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区；全市总面积17224平方公里，其中市
7、区面积2054 平方公里；总人口208 万人，其中市区人口105 万人；呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20 多个行业门类比较齐全的加工工业体系；“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和进展的企业集团；呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30 对货车、 11 对客车直达或过呼市；呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是正确陆路运输线之一；呼市白塔机场已开通48 条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场；呼市
8、属西北大陆性季风气候，年平均温度6， 1 月份最冷，平均气温- 13； 7月份最热，平均气温22；降水量少而不均，寒暑变化猛烈；“九五”期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的进展；2000年的全市 GDP从 1995年的 96 亿元增长到了179 亿元，年平均增长率达到了11.3%；三个产业结构从“八五”时期的18.4 42.3 39.3调整到“九五”时期的14.0 43.8 42.2；其中，非国有经济的比重上升，带动了全部制结构的改善，成为经济发 展 的 重 要 力气 ； 非 国 有 经济 的 投 资 、 工 业 增 加 值 和社 会 消 费 品 零 售 总 额 比 例由1995年的
9、 13.1% 、 27%、 54.4% 上升到2000年的 28.5% 、50.8% 、 78.2% ；“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会进展的“瓶颈”得到缓解；“十五”期间，呼市的总体进展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推动以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济进展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济进展内在活力，大力推
10、动城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设， 进一步扩大对外开放，积极参加国内外经济竞争与合作，坚持可连续进展战略，大力推动生态环境建设和爱护；表 1 ： 上 海 市 、 内 蒙 古 自 治 区 和 呼 和 浩 特 市 主 要 经 济 指 标 对比市内 蒙 古 自治区年度：2000呼 和指浩 特标市项国目内 生 产 总 值上（海亿元 ）4551.151400179.15其 中： 第一产业81.6535225第二产业2186.955278.5第三产欢迎下载精品学习资源业2282.649675.6人 均 国 内 生 产 总 值 （ 万元 ）3.460.590.86财 政 收 入 （ 亿元 ）11
11、41.6155.620.45固 定 资 产 投 资 总 额（ 亿 元 ）1861.17430.0167.13城 镇 人 均 可 支配收入（元）1171851205582城镇住宅竣工面积（万m2）1476.8696543.36*住宅开发投资（亿元）413.1528.82不详*经济适用房竣工面积呼市制订的“十五”进展具体目标是：GDP年均增长 12%，到 2005 年按 2000年价格水平运算达到318 亿元；财政收入年均增长10%，到 2005 年达到 33 亿元；城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到 8200 元； 农夫人均纯收入增长7%，达到 3560元；人口自然增长率掌握在9以内； 城
12、镇登记失业率掌握在5%以内；具体地，在房地产方面，呼市的“十五”主要目标是，大力进展以经济适用房为主的一般住宅建设，增加住房供应；规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量；坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合；加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场；2.2 “十五”期间呼市城市建设总体规划分析依据呼市的规划，“十五”期间，城市进展依据中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群；其中，中心城要掌握密度、增强功能、优化环境；积极调整其次产业结构和土地利用结构，有步骤地剔除技术落后、污
13、染重、有碍城市景 观 的 工 业 ， 逐 步 将 部 分 工业 企 业 外 迁， 重 点 发 展 金融 、 商 贸 、 信 息 等 现 代 服务业；要依靠如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模；在基础设施建设方面，呼市的城区道路将要开创贯穿东西向干道，延长改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷；在市政公用设施建设方面，呼市方案在2005年，市区日供水才能到达52万吨，自来水普及率达到100%；通过自然气输配工程的建设，形成以自然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程；方案到200
14、5年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800 万平方 M；此外，在“十五”期间，呼市将依据留意精品、突出特色，高标准制定全市及各区的掌握性规划和具体规划，做好城市整体设计工作；2.3 人口分布及流淌状况分析呼市总人口208 万人，其中市区人口105 万人；玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人欢迎下载精品学习资源口流淌性较小；新城区和赛罕区开发区进展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农夫成为这两个区人口流淌的主要力气，也为这两个区的房地产市场供应了大量客源；2.4 居民收入水平及住房消费比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，
15、扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87% ，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33% ， 国 有 企 业 职 工 人 均 收 入 7910.57元 ， 同 比 增 长 13.05% ， 人 均 食 品 支 出1622.52元，占消费性支出的35.17% ；呼和浩特市人均居住面积11.99平方 M，同比增长9.6% ；其中 80.15% 的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%； 2000年，呼市居民户中，人 均居住面积不足4 平方 M 的削减到 1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长 1.4倍，占消费支出的18.82% ；表
16、2 ： 上 海 市 和 呼 和 浩 特 市 居 民 收 入 和 住 房 消 费 情 况 对比年 度 ： 2000对比指标上 海市呼和浩特市人均可支配收入（元）117185581.90人均消费性支出（元）-4612.91其 中 ： 食 品 支 出 （ 元 ， 所 占 比 例 ）-1622.5235%例 ）-868.0419%住 房 消 费 （人 均 居 住元 ，面 积所（占平比方M）11.411.99住宅成套率（ %）7480.15表3 ：呼和浩特市部分职位的年平均收入单 位 ： 元 /年职 位 /职 称较 高 水 平中 等 水平较低水平企业党群机构负责人3780068704236企业高级管理人
17、员3080088704838企业中层管理人员20763.28139.54621企 业 一 般 管 理 人员13376.256873732高 级 工 程 技 术 人员2815287964448中级工程技术人员1662162493791初级工程技术人员140105327.53509土建施工工人1152163123697机修工658353954729博士生18000硕 士 生13200本 科 生9600大 专生4800图 1 ： 2000 年呼市居民每100 元消费支出中的用途比例欢迎下载精品学习资源2.5 城市居住区布局及交通规划分析呼市原先为郊区包围；1999年，呼市市政府对城区行政辖区范畴作了
18、重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延长拓展的进展格局；但是，由于呼市的特殊地理位置和历史进展情形，各区内城市建设和住宅进展并不平稳；呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带， 因此呼市向北基本没有进展余地；玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业位置和消费才能特别有限，旧城改造的任务特别艰难，形成了城市进展的瓶颈区域和类似上海“下只角” 的居住概念；市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部格外地的开发商
19、；这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方 M的低档位市场；呼市东西向是一条长轴，目前进展的重头戏在东部，特殊是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮；一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等；特殊是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波 助澜的作用；东 部 的 人 口 密 度 目前 不 如 南 区 高 ， 生 意 人 是 目 前
20、 的 主 要 市 场 ； 市 政 府 移 址东迁，可能使这里显现一部分高档物业，如丽苑的二期等；然 而 ， 呼 市 唯 一 的 机 场 呼 和 浩 特 白 塔 机 场 限 制 了 呼市 向 东 方 向 的 继 续 进展；同时，由于该地区普遍为当地政府官员和一般市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升；但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了待开发土地；如丽苑小区就有 30 万平方 M 的规划量在今后3 年开发；呼市南区地势平整，原先多为农田和菜地，地理上没有进展的阻隔；与之紧紧相邻的是呼市的高校区，人气旺盛，人文环境相对较佳；但除老师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农夫是一个重要部分；由于昭
21、乌达路没有贯穿，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，四周村供应的土地，仍是东瓦窑的地价，一般每亩在6万元左右，甚至以下；该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等；目前，南区的主干道昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延长工程估计在2001年的 7 月底全面竣工；二环路工程在今年6 月将第一开头南段的动拆迁工作，估计在2 年内完成南段（即金桥开发区概念）；在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有38 路公交车通行， 交通相当便利；因此，在此地进展房地产将有升值潜力；2.6 金桥开发区的情形金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区，与
22、西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体；该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积40.6平方公里，辖3 个乡镇的11 个行政村，归呼欢迎下载精品学习资源和 浩 特 市 赛 罕区 管 辖 ； 区 域内 规 划 有 现代 工 业 区 、 行政 与 商 贸 金 融 区 、 新 型 住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资60 亿元；3、呼和浩特市房地产市场综述3.1 土地市场供应量及供应方式呼和浩特市人民政府于2000 年 12 月 26 日颁布了关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的打算；其主要目的是授权呼市土地经 营
23、 公 司 ， 对城 市 建 设 控 制区 内 的 土 地一 级 市 场 进 行垄 断 ， 实 行 “ 五 统 一 ” ， 同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，猎取土地收益，为城市建设筹集资金；该打算规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧1公里范畴内的全部建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批；市规划局负责城市建设统一规划，市土地治理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设；依据明白，呼市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的掌握方案，仅在商品房开发年度方案中表达；3.2 新建商品房市场供应量、消化量
24、和存量情形依据呼市房地局供应的信息，1999年以前，呼市每年下达的商品房销售面积在20 至 30 万平方 M 左右，而 1999 年商品房出售面积一跃达到100 万平方 M， 2000 年的商品房出售面积为80 万平方 M（以上数据均包含旧城改造工程）；2000年，呼市下达的商品房建设方案为200万平方 M（含旧城改造工程）；建成竣工的数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法供应；自 2001年起的 3 年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设方案100万平方M，并作为掌握指标，一般不予突破；此方案不包含每年旧城改造工程中新建的住宅，呼市4 个区的旧城改造任务每年将到达60 万平方M；据明白，呼市
25、虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费才能特别有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主；由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各一；但最可信的数据 是 15%；一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开头上升，但集团消费的现象依旧有肯定的比例，在20%至 30%左右；3.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析呼市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2 ，其中市中心区均价在1800-1900元/M2 ，个别超过2000 元/M2 ；经济适
26、用房销售价格在1150 元/M2 ；2000年房价较上一年度上升了2.3% ；销售的主力房型为80-100平方M 的两房；超过100平方 M 的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业欢迎下载精品学习资源主；3.4 新建商品房市场区域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区；热点区域东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象显现，其中北恒街以北地区均价在1300 元/ 平方 M左右；北恒街以南地区均价在1750 元/ 平方 M左右；次热点区域东
27、南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑” 60万平方 M 的开发量足以引起呼市房产市场的关注，估计在3 5 年后会有一个位置的提升；3.5 房地产市场有关政策分析内蒙古自治区第九届人大常委会于2001年 2 月 12 日发布了内蒙古自治区城市房地产开发经营治理条例；该条例依据中华人民共和国城市房地产治理法等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者留意的内容有：l 、设立房地产开发企业应有100 万元以上的注册资本和4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员；2 、自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事
28、房地产开发经营， 并必需到工程所在地房地产开发行政治理部门登记，并由治理部门向自治区政府建 设行政治理部门备案后才可进行房地产开发经营；注：建设部规定仅一级企业可在全国范畴内自由开发房地产；3 、房地产开发企业在获得开发建设工程后应办理城市房地产开发建设工程手册 ， 在 工 程 建设 过 程 中 应 当将 主 要 事 项记 录 在 工 程 手册 中 ， 定 期 报 送 有 关 部 门备案；4、土地出让合同商定的动工开发期限满1 年未动工开发的，可以征相当于土地出让金 20%以下的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工推迟的除外）；5、竣工验收
29、时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情形；6、预售房的购买人在交房后90 天内，现售房在签订合同后90 天内办理土地使用权变更和产权登记手续；房地产企业帮助办理；银行工程贷款和按揭贷款政策由于呼市的经济进展状况不如上海，因此银行的贷款才能也相当有限；银行向开发商发放的工程专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当猛烈；职工公积金由呼市的住房资金治理中心负责治理；职工贷款由中心负责审核， 再托付商业银行具体操作；只要职工所在企业缴纳公积金，就职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制；然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度；呼市的住房资金治理中心类似上
30、海的公积金治理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工欢迎下载精品学习资源作；但是，呼市的住房资金治理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金治理中心，没有完成属地化治理，造成资源分散、统计不全的局面；建设周期呼市地处北方，传统上每年10 月中旬左右到其次年4 月中旬为冻土期，一般的工程建设全部停止；如在此期间需要施工，必需实行价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续；预售许可虽然在预售治理上，自治区听从国务院和建设部的有关预售条件的规定，但实际执行较松；另一方面，由于市场不成熟，呼市居民有购买现房的习惯，以免上当受骗；一般在建筑结构出形象后，才会有销售量；交付许可呼市没有类似上海的交
31、付使用许可证制度；住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住；其主要缘由是呼市的气候冬季冰冷，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，就建设周期过长，开发商压力过大；呼市招商引资的优惠政策1、内联企业享受以下税收优惠：（1 ）经营10 年以上，市外投资在100万元以上（含 100万元）且占中投资25 以上的生产性内联企业，从获利年度起，3 年内免征企业所得税，免税期满后，2 年内减半征收企业所得税；2 、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15 的税率征收企业所得税；3 、市外投资者在呼和浩特新办的内联工程，减半征收城市基础设施配套费、增容费和 7
32、000平方 M以下的人防结建费；4、市场微观状况分析4.1 区位竞争对象讨论与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象；型n物 业 单 价面 积、 总 价 及实 际 单房 屋 面 积A房价总 价型楼 层1F二 室房二厅97.1914501409262F二室二厅97.1916001555043F二室二厅97.1917161667784F二室二厅97.1916601613355F二室二厅97.1915501506456F跃层130.411850241259小欢迎下载精品学习资源计616.36B型房型面 积1016446楼 层房实 际
33、单 价总 价1F三 室 二厅118.7814501722312F三室二厅118.7816001900483F三室二厅118.7817162038264F三室二厅118.7816601971755F三室二厅118.7815501841096F跃层143.21850264920小计737.11212309C房型楼层房型面 积实 际 单 价总 价1F二 室二厅104.2214501511192F二室二厅104.2216001667523F二室二厅104.2217161788424F二室二厅104.2216601730055F二室二厅104.2215501615416F跃层139.9418502588
34、89小计661.041090148D房 型楼 层房型面 积实 际 单 价总 价1F三 室 二厅122.514501776252F三室二厅122.516001960003F三室二厅122.517162102104F三室二厅122.516602033505F三室二厅122.515501898756F跃层180.41850333740小计792.91310800E房型楼层房型面 积实 际 单 价总 价1F四 室二厅161.8514502346832F四室二厅161.8516002589603F四室二厅161.8517162777354F四室二厅161.8516602686715F四室二厅161.85
35、15502508686F跃层218.151850403578小计1027.41694493销售总额6324196销售面积3834.80平均价格1649n建筑类型多层住宅房型结构及比例房型一房二房三房四房跃层合计比例038.9%30.9%13.5%16.7欢迎下载精品学习资源%100n交付状态一期 2001 年 10 月交房，二期将于 7 月份开盘； n物业治理物业治理由开发商进行治理，治理费用为 0.35 元/ 平方 M. 月 n配套设施200M 范畴内：东瓦窑副产 品批发市场；500M范 围 内 ： 郊 区医院 ；1000M范 围 内： 内 蒙 师 大 、 农 业 大学等；n地段位置位于金桥
36、开发区外，昭乌达路和师大南路交界处；与本案地段位置接近；在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在 6 万元左右；4.2 板块竞争对象讨论在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以讨论；n地理位置位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区；n物业规模总建筑面积50 多万方左右，其中一期30 万方，二期22 万方；n物业类型一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型；n销售价格一期平均价格：1300 元 / 平方 M左右，二期初步定价为2200 元 / 平方 M左右n主力房型一期以 80 100 平方 M的小户型为主，二期主力房型以100 130 大户型
37、为主；n环境规划一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划；n交房时间一期为现房；n销售情形一期所剩不多，只剩1 2 万余量；一期的销售速度在每年3 万平方 M 左右，是呼市销售较好的工程；二期尚未开盘；n消费者外地私营业主、药（保健品）商等；n进展态势目前丽苑正预备其次期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升；4.3 其它竞争对象讨论（ 1）学府花园n地理位置位于电杆厂街和师大南路交界处；属于赛罕区；欢迎下载精品学习资源n物业规模n物业类型纯多层小区n销售价格n主力房型n环境规划n交房时间总建筑面积10 万方，其中一期3 万方；表价区间： 1310 1580 元/ 平方 M平均价
38、格： 1400 元/ 平方 M左右折扣：一次性付款95 折，贷款 98 折；本案主力房型二房；主力面积区间为70 100 元/ 平方 M；环境规划无特色，以带状绿化为主；欢迎下载精品学习资源一期于 2001 年 4 月底交房；二期于4 月中旬开盘，2001 年年底交房；n销售情形一期去化率达85 以上，仅余几套面积较大的房型；n消费者院校老师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）（ 2）芳汀花园n地理位置位于东风路展览馆对面，属于新城区；n物业规模n总建筑面积15 多万方左右；物业类型纯多层小区；n销售价格表价区间为：1650 2200 元/ 平方M一次性付款96 折，其余协商；n主力房型不详，但
39、房型种类比较齐全；n环境规划沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高；n交房时间现房；n销售情形一期销售率约75 ；n消费者机关干部，市中心地区市民，个体户等；（ 3）伯爵花园n地理位置位于机场路和郊区果木园交界处；n物业规模欢迎下载精品学习资源n物业类型n销售价格n主力房型300 平方 M不等；n交房时间一期现房，二期年底交房；n销售情形占地 86 亩，一期共45 套别墅；独立式二层别墅；一口价 2180 元/ 平方 M共有七种房型，房型面积为168 、 180 、 228 、 280 、 276 、欢迎下载精品学习资源一期已经售完，现在正在销售二期；n消费者有车族、企业老总等处于呼市消费金字
40、塔上层的人；4.4 目标市场定位和特点4.4.1 区域挑选首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘； 其次挑选高校邻近的文教区；本工程离文教区较近，有肯定的客户来源；4.4.2 年龄层次由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有肯定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5 10 岁，呼市潜在购房年龄集中在35 55 岁的中老年人；4.4.3 收入才能及支付才能呼市平均物业总价在8 13 万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承担才能1000 元左右；4.4.4 现居住区域现居住在赛罕区和新城区；4.4.5 职业特点消费者可分为三个层次，具体如下：第一层次为高校讲师、教授，医院医
41、生等，但这些对象的消费才能受到肯定的局限，一般可接受的房价在1400元或 1500 元以下；其次层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；第三 层 次 ： 个 体 户 ， 私 营 业主 ， 药 品 和保 健 品 商 人 ， 主 要 有 外 地来 蒙 经 商 人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等；欢迎下载精品学习资源其次章工程选址1、工程特点分析1.1 地理位置位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路；紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远；可谓接近繁华，闹中取静、远离污染；在 规 划 上 ， 这 里 过 去 是 郊 区 ， 现 在 是 塞 罕 区 ， 将 来 是 金 桥 开 发 区