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1、During 30 years of reform and opening up, China has made a lot of Market-oriented reforms, at the same time, the real estate market has changed a lot accompany Chinese great need on housing: the supply increases each year, living space of average per capita has been greatly improved, and the peoples
2、 living standard makes a great progress. But the price of real estate rises a lot either,and even in some cities the price is so high that the resident cant afford to it. The high price draws a great attention in the community.This paper discusses the study of the influence factors of real estate pr
3、ices. At the same time this paper about the analysis of real estate is limited in residential market.The article are from the population level, real estate supply level, property buyers demand level, real estate micro level and other level. At the same time in order to enhance the persuasion of this
4、 paper, a massive data has been used to support the theory.This article analysises the factors that affect real estate price by using multiple regression analysis, grey correlation analysis and other methods of statistical analysis, it has proved that the effectiveness and impact of the influencing
5、factors for our critical analysis of the real estate price.The first chapter is to introduce the research background of the paper, the research purpose and significance. Then its about the research aspect achievement of real estate price in china and abroad, at last the basic framework of writing wi
6、ll be stated.The second chapter introduces the related concepts of the real estate market and analyzes some related to real estate economics theory, the main purpose of this chapter is to provide theoretical basis for the analysis of the behind chapters.The third chapter analyzes the influence facto
7、rs of real estate price, from the macro economic factors that influences all the county to the micro economic factors that influences only some region. In response to these factors, I try to give the data as the empirical support.The fourth chapter is on the basis of Chapter III, I build some statis
8、tical models to analyze deeply the above factors through the sample data, and then draw some conclusions.The fifth chapter is the summary and recommendations.北京师范高校珠海分校本科生毕业论文论文题目： 试论我国集体土地征收补偿制度之重构学 生 姓 名 XXX学号 XXXXXXXXXX专业XXX学院XXX 学院指导老师姓名 XXX指导老师职称 XX指导老师单位北师大珠海分校 XX 学院201年月日北京师范高校珠海分校学位论文写作声明和使用
9、授权说明学位论文写作声明本人正式声明：所呈交地学位论文, 是本人在导师地指导下, 独立进行讨论工作所取得地成果 . 除文中已经注明引用地内容外, 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过地作品或成果 . 对本文地讨论做出重要奉献地个人和集体, 均已在文中以明确方式标明 . 本声明地法律结果由本人承担 .论文作者签名：日期：年月日学位论文使用授权说明本人完全明白北京师范高校珠海分校关于收集、储存、使用学位论文地规定,即：依据学校要求提交学位论文地印刷本和电子版本；学校有权储存学位论文地印刷本和电子版 , 并供应目录检索与阅览服务；学校可以采纳影印、缩印、数字化或其它复制手段储存论文；在不以赢
10、利为目地地前提下, 学校可以将学位论文编入有关数据库,供应网上服务 . （保密论文在解密后遵守此规定）论文作者签名：导师签名： 日期：年月日试论我国集体土地征收补偿制度之重构摘要我国城市化快速进展地过程中 , 通过土地征收满意城市建设用地地需要在我国成为一种普遍现象 . 土地征收是以牺牲一部分农夫地土地利益而达到实现公共利益目地地行为. 土地征收补偿是爱护农夫利益和爱护私权地重要制度, 是土地征收制度地核心 . 我国现行土地征收补偿制度不能起到对农夫利益进行充分爱护地作用, 失地农夫难以爱护原有生活水平 , 长远地生计得不到保证 , 其生存状况令人堪忧 . 本文通过阐述土地征收补偿地一般理论
11、, 在对我国现行土地征收补偿制度进行分析地基础上提出对我国土地征收补偿制度重建地法律设想 .关键词： 土地征收；补偿制度；公正补偿TRY TO DISCUSS THE RECONSTRUCTION OF CHINA S COMPEN SYSTEM OF COLLECTIVE LAND EXPROPRIATIONABSTRACTIn the process of rapid urbanization,it has become a common phenomenon to meet the need of urban construction by land expropriation in C
12、hina.Land expropriation is a kind of government behavior which sacrifice the land rights of farmers to realize the public interests.Compensation of land expropriation is an important system for maintaining the farmers interests and protecting private rights,and itland expropriation system.China s cu
13、rrent compensation system of land expropriation can not fully protectthe interests of the land-lost farmers,whose original life level is hard to be guaranteed.Their survival has caused people s concern.This paper explains the general theory of land expropriatBioans. ed on the analysisof China s curr
14、ent compensation system of land expropriation ,this paper puts forward the legal idea of thereconstruction of Chinaand expsrol priation compensation system.Key words:land expropriation ； compensation system； just compensation目 录绪论 1一、土地征收公正补偿之理论与实践依据1（一）土地征收公正补偿地理论依据11. 公正补偿是法律公平爱护地要求12. 特殊牺牲理论 23.
15、从土地征收补偿制度地理论进展来看公正补偿地依据2（二）土地征收公正补偿地实践依据21. 公正补偿是规范政府土地征收权行使地需要22. 公正补偿是爱护农夫生活水平地需要3二、我国现行土地征收补偿制度存在地问题3（一）土地征收补偿基本原就地缺失3（二）土地征收补偿范畴过于狭窄4（三）补偿标准地设定不合理41. 现行土地征收补偿标准无法表达土地地真实价值42. 农夫地生活在现行补偿标准下难以爱护53. 现行土地征收补偿标准导致土地收益安排地不合理5（四）补偿安置方式单一 6（五）集体土地全部权主体制度不完善6（六）土地征收补偿程序不公7三、我国现行土地征收补偿制度存在地问题地缘由分析7（一）受传统方
16、案经济体制地影响7（二）物权公平爱护观念地缺失8（三）历史缘由造成了集体土地全部权主体地模糊8四、重建我国土地征收补偿制度地构想8（一）土地征收补偿应当以爱护被征收土地者地生活水平为原就8（二）确立对被征收土地市场化地补偿标准9（三）拓宽补偿范畴 10（四）敏捷运用多种补偿安置方式11（五）明确集体土地全部权主体11（六）建立公正地土地征收补偿程序11结语 12参考文献 12致谢 13绪论我国实行土地地社会主义公有制 ,包括土地地国有和农夫集体全部.其中,城市市区地土地属于国家全部 .工业化和城市化地深化使得城市用地规模不断扩大,原有地市区国有土地不能满意城市进展地需要 ,因此土地征收在今日地
17、中国成为非常普遍地现象.土地征收是国家对农夫集体土地地征收 ,是农夫以牺牲自己地土地利益为代价以满意城市建设地需要 ,涉及到农夫地核心利益 .我国现行土地征收制度在对农夫利益地爱护上仍有很多欠缺,导致土地征收过程中农夫地权益受到严峻地侵害,失地农夫地生存得不到保证 ,为城市化地进程付出了惨重地代价 .征地过程中农夫与政府地冲突突出 ,环围着土地征收产生了大量地上访 ,频频显现大规模地群体性大事 .农村集体土地征收已经与城市房屋拆迁、下岗失业等成为社会地热点问题,引起了人们地广泛关注 .在土地征收过程中 ,征地补偿关系到农夫地直接利益 ,关系到农夫长远地生计 ,在土地征收产生地冲突中 ,往往是关
18、于征地补偿地纠纷.补偿问题地解决是解决土地征收中冲突 地重要环节 .我国现行地土地征收补偿制度未能赐予农夫公正地补偿.法律规定地征地补偿费只能算是一种暂时救济,不能解决失地农夫失去土地以后地生存保证问题.土地对于农夫所具有地就业和进展功能、保证功能并未被法律规定地补偿安置所补偿.失去土地地农夫难以爱护被征收土地之前地生活水平.鉴于此,我国土地征收补偿制度有进一步完善地必要 .本文在阐述土地征收补偿基本理念地基础上,分析我国现行地土地征收补偿制度,指出制度存在地问题和其背后地缘由,并提出对我国土地征收补偿制度重新建构地法 律构想,以期能够建立一个合理完善地补偿制度 ,达到对失地农夫地公正补偿 .
19、一、土地征收公正补偿之理论与实践依据（一）土地征收公正补偿地理论依据土地征收是指以社会公共利益为直接目地,政府依法定程序强制获得他人土地物权 并必需支付补偿费用地行为.本文认为土地征收应当进行公正地补偿,公正补偿是进行土地征收地前提 .以下将从土地征收地理论与实践两方面论述土地征收公正补偿地必要性.1. 公正补偿是法律公平爱护地要求土地征收是国家运用公权力对农夫私权地一种限制,旨在实现更高地利益 ,即牺牲一部人地利益来满意公共利益地需求 ,是利益之间地取舍 .而依据法律公平爱护地原就 ,无论是多数人利益仍是少数人利益都应当公平地爱护.因此在对私权进行限制地同时 ,应当通过补偿这种手段来达到这两
20、种利益地平稳,土地征收补偿正是起到了在限制私权地情形 下爱护利益平稳地作用 .2. 特殊牺牲理论在土地征收补偿法律理论中,最为德国理论界和法院推崇地是特殊牺牲理论.特殊牺牲理论从财产权公平爱护地宪政原就动身,认为财产权虽然具有社会性 ,但也应当适用公平爱护原就 ,少数人为公共利益而受地牺牲如不予补偿就有失公平.依据自然法地理念 ,每一个人应在公平范畴内担负普遍地社会义务,当特定主体为大众做出了某一不行期望地 牺牲时 ,只有补偿才能使个别主体地不公平性转变为公平；征收建立在立法者为实现较高利益而对原先利益重新安排地基础上,所以补偿地目标就是平稳两种利益地失衡.1 总而言之 ,土地征收补偿表达着公
21、共利益和私人利益间地和谐平稳关系,是实现利益重新安排地手段 .公正地补偿当作为土地征收地前提 .3. 从土地征收补偿制度地理论进展来看公正补偿地依据从土地征收制度地理论进展来看 ,在自由资本主义时期社会奉行权益本位地思想,全部权肯定而不受限制 ,国家对人民财产地干预被限制在非常有限地范畴之内,国家地征收行为被附加了种种地限制 .至 19 世界末 20 世纪初,社会从单纯留意个人权益进展到同时留意社会利益地爱护 ,国家地职能逐步加强 ,对私权进行了肯定地限制 .现代地土地征收制度是在这种背景下建立起来地 .详细到土地征收领域 ,这种对私权地限制表现为国家强制取得他人土地 ,实质上是物权地强制转让
22、 .从物权地强制转让上讲 ,土地征收只是为了公共利益限制了被征收人地意思自治 ,而没有限制被征收人地财产价值 .土地征收地强制性只应表达在征收打算上 ,而不是表达在补偿环节地利益确定上 .2据此,在土地征收中 ,获得公正地补偿是被征收土地者地权益,土地征收要以公正地补偿为前提条件 .（二）土地征收公正补偿地实践依据1. 公正补偿是规范政府土地征收权行使地需要12韩申山，姜志德 .完善我国土地征收补偿制度的摸索J. 安徽农业科学， 2005， 337:1326.王崇敏，谢海燕 .我国土地征收补偿制度的现状、存在的问题及其完善计策J. 行政与法， 2021， 5:106.从现实中土地征收地实际来看
23、 ,不合理地低价补偿会刺激政府肆意行使土地征收.缘由在于被征收地土地在由农用地转为非农用地地过程中,政府会通过对土地使用权地出 让获得庞大地土地价值增值收益 ,而政府只要支付低廉地补偿成本就能获得这种增值.这种低价进 ,高价出地利益驱动会促使政府频繁行使土地征收,滥用土地征收权 .此时公正地征地补偿有利于排除这种由于低成本而带来地利益驱动,从而使得公正地补偿和公共利 益地征收目地一起限制政府土地征收权地随便行使.2. 公正补偿是爱护农夫生活水平地需要从爱护失地农夫地生活上来说 ,公正地补偿是爱护农夫长远生计地需要.土地是农夫赖以生存地依靠 ,是农夫地生产资料、生活来源 ,具有保证功能 .土地征
24、收使得农夫失去了对土地地全部权和使用权 ,实际上是剥夺了他们爱护生存地来源,想要保证农夫地生活不因此而失去着落并爱护原有地生活水平,公正地补偿是必不行少地 .不行由于公共利益地需要而剥夺一部分人地生存权益,使他们生活在艰苦地生存状况里 .综合以上论述可知 ,无论从权益地公平爱护、爱护土地征收中利益地平稳动身仍是从限制政府土地征收权地行使、保证失地农夫地生存和爱护长远生计动身,公正地补偿均是土地征收地必备要件 .因此,依据理论上地要求和实践中地需要 ,土地征收应当公正补偿.二、我国现行土地征收补偿制度存在地问题我国没有对土地征收进行特地立法,有关土地征收补偿地规定散见于宪法、物权 法、土地治理法
25、和土地治理法实施条例等法律法规和部门规章中.土地征收补偿制度包括补偿地基本原就、补偿范畴、补偿标准、安置方式等几部分内容,现依据相关条文地规定分别对我国土地征收补偿制度作出解读.（一）土地征收补偿基本原就地缺失我国宪法规定国家为公共利益地需要,可以依法实行征收并赐予补偿.宪法地规定以根本法地势式为土地征收补偿供应了依据,但是如何补偿、补偿应当依据什么样地 原就进行宪法未予以明确地规定 .这就导致了没有一个关于土地征收补偿地基本准就来统领土地征收制度中地详细规章 .基本原就表达了一个制度地基本精神和价值取向,具有统领全局地主心骨作用 ,其他规定都应环围着基本原就绽开.土地征收制度基本原就地缺失给
26、补偿制度地详细规定在确定补偿范畴、标准等详细问题时留下了很大地随便性地空间.（二）土地征收补偿范畴过于狭窄有关土地征收补偿范畴地规定见于土地治理法第47 条,本条将征收补偿范畴限定在与所征收土地有直接经济联系地经济缺失上,仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗地补偿费 .这是非常不全面地 .第一,这三项补偿都是针对土地全部权地补偿,没有对于土地承包经营权补偿地内容 . 我国农地制度实行土地集体全部和农夫联产承包责任制,在集体土地地全部权归集体享 有地情形下 ,全部权和使用权相分别 ,农夫以家庭为单位享有土地承包经营权,独立于集体地全部权 ,农夫相对于集体来说是一个独立地经营主体.因此
27、土地承包经营权理应在土地 征收补偿地范畴之内 .而且,土地承包经营权是对土地地使用权 ,对于农夫是生活资料地来源,是其爱护长期生计地保证 ,不予补偿就是对农夫利益地极大损害 ,使其难以爱护征地之前地生活水平 .另外 ,补偿地工程应当以农夫地缺失为依据.现行立法只补偿了与所征收土地有直接联系地经济缺失 ,而对土地征收客观上造成地其他缺失就没有补偿地规定,例如残余地分割地损害、营业地损害、及其他各种因征地所支出地必要费用等.这些缺失对于被征收者来说都是现实地损害 ,直接导致了其财产价值地削减 .法律对这些缺失不予补偿而由农夫自己承担不能谓公正地补偿 .（三）补偿标准地设定不合理现行地土地征收补偿标
28、准规定于土地治理法第47 条.补偿标准地基本内容是以被征收土地地原用途为准 ,依据土地地平均年产值乘以肯定倍数地方法来运算.征收耕地地土地补偿费 ,为该耕地被征收前三年平均年产值地6 至 10 倍.每一个需要安置地农业人口地安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值地4 至 6 倍.每公顷不超过 15 倍.这种以土地地平均年产值为标准 ,乘以肯定倍数地土地征收补偿标准被称为“产值倍数法” .1. 现行土地征收补偿标准无法表达土地地真实价值以土地地年产值乘以肯定倍数地方法作为对土地地补偿标准第一于其本身就存在不合理性 .耕地地年产值具有不确定性 .实践中农用地地利用方式不同,运算产值地依据和方
29、法地不同导致产值结果地差异.以土地地年产值作为运算土地补偿费地依据不能确定土地地真实价值.土地地真实价值往往受土地地地理位置、地区经济进展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等因素地影响 ,仅仅以被征收土地地产出来衡量土地地真实价值明显是不合理地.2. 农夫地生活在现行补偿标准下难以爱护现行地土地征收补偿标准设定过低,只能作为一种暂时救济 ,根本不能保证失地农夫原有地生活水平和长远地生计 .据一项对西部地区地调查 ,从西部地区一些城市地情形看 , 依据征地补偿安置方法 ,土地补偿和安置补助费最高标准为1.8 万元每人（不含青苗和地上附着物补偿） .与城镇居民收入相比 ,仅相当于 2002 年当
30、地城镇居民可支配收入地1.5 倍.按目前农村居民人均生活消费支出运算 ,只能爱护 7 年左右地生活；按目前城镇居民人均消费支出运算 ,仅能爱护 2 年多地生活 .13. 现行土地征收补偿标准导致土地收益安排地不合理由于我国土地地一级市场被国家垄断,任何单位和个人需要使用土地必需申请使用 国有土地 ,不答应集体全部土地直接转化为建设用地,集体土地只有先被征收为国有土地才能进入建设用地市场 .依据目前地补偿标准 ,国家获得地土地出让金地收益远远高于土地补偿费 ,由被征收土地所获得地利益主要安排给了政府,在这种利益安排机制下 ,政府成为土地征收中最大地获益者.又由于征地补偿标准是由政府单方面制定地,
31、政府既是利益地安排者 ,又是利益地获得者 ,这就使得政府在利益驱动下在现行土地征收补偿标准地幅度内行使自由裁量权时往往就低不就高 .这样,失地农夫地生活就更加难以保证 .据一项在广东省广州市白云区地调查显示,一般地耕地征用补偿费为 5000060000 元/ 亩,在因京珠线征地时为 70000 元/ 亩,但这些地实际起码值30 万元/ 亩.2 国务院进展讨论中心农村部长韩俊在一次谈话中说 ,我国自改革以来通过低价向农夫征地 ,然后高价出售 ,据专家估量,已从农夫手中拿走了 2 万个亿 .这些土地增值收益本应作为农夫被征收土地以后地生活保证.可见在这种补偿标准下 ,土地收益地安排是非常不合理地
32、.1 高勇.城市化进程中失地农夫问题探讨J.经济学家， 2004，（ 1）： 47.2 陈小君 . 农村土地法律制度讨论田野调查解读M. 北京：中国政法高校出版社，2004： 41.（四）补偿安置方式单一土地治理法对于补偿安置地途径只规定了货币安置地方式,没有提出其他详细地安置方式 .2004 年国务院颁布了关于深化改革严格土地治理地打算（以下简称打算） .打算适应市场经济建立地状况 ,重新提出了多种安置方式 .国土资源部为贯彻打算 , 发布了关于完善征地补偿安置制度地指导看法（以下简称意见） ,明确规定用地单位在同等条件下优先支配被征地农夫就业,保证他们地长远生计 . 对被征地农夫地安置提出
33、了多种安置地方式,包括农业生产安置、重新择业安置、入股 分红安置、异地移民安置 .这样就拓宽了安置地途径 .但是这只是规范性文件 ,未上升到法律层面.现行地安置方式难以对失地农夫地将来生活供应有效地保证.由于企业用工制度地市场化 ,强制企业安置劳动力已经不符合市场规律,地方政府对失业农夫地安置渠道越来 越少.拿着一部分安置补助费地农夫进入社会以后,没有其他劳动技能 ,文化素养较低 ,就业竞争才能差 ,失业现象非常普遍 .土地被征收 ,农夫失去地是生活地来源 ,补偿安置应当是一个能供应连续不断地生活来源地安置方式,一个与土地同等效能地安置方式 .（五）集体土地全部权主体制度不完善虽然我国宪法、土
34、地治理法均规定农村土地为农夫集体全部.但是在对“集体”地界定上我国法律地规定并不明确.这就造成了集体土地全部权主体地缺失.这种缺失导致在征地补偿费地安排上补偿主体地缺失.土地治理法实施条例第 26 条规定,土地补偿费归农夫集体经济组织全部 .而依据法律地规定 ,农村集体经济组织只是负责对集体土地地经营和治理 ,其本身并不是集体土地全部权人 .而土地补偿费是对被征收土体全部权地补偿 ,法律对于土地补偿费安排地规定是与法律对于集体土地全部权主体地规定相冲突地 .土地补偿费地数额高于安置补助费,是补偿费用中地大头 .土地补偿费归农村集体经济组织全部地弊端在于 ,这种归属安排方式使得土地地真正全部权人
35、农夫失去了对土地补偿费地掌握 ,一些把握权力地村干部可以通过手中地权力对土地补偿费进行截留、侵吞.对集体土地全部权主体规定地模糊仍导致多个全部权行使主体争抢土地补偿费地局面.依据现行法律规定 ,我国集体土地全部权行使主体有三种 ,包括农夫集体、农业集体经济组织地农夫集体、乡（镇）农夫集体.这三者之间相互包涵而且位置不公平,显现了相互间争夺土地补偿费地现象 .这种局面使得农夫在低补偿标准之下土地补偿费地进一步流失.（六）土地征收补偿程序不公我国地土地征收补偿程序是行政主导型地补偿程序.土地征收地行政程序中 ,无论是土地征收地打算仍是补偿安置方案都由行政机关单方面做主,作为土地权益人地农夫没有机会
36、参加到程序中来 ,其权益主体地位置没有得到应有地敬重.土地征收事关农夫地重大利益,法律却没有赐予其任何参加和协商地权益.虽然行政程序中有“两公告”制度 ,但这种公告只起到通知被征地人地作用,并未赐予其对于土地征收任何地质疑和协商地权 利.在纠纷解决程序中 ,我国法律规定对于补偿标准地争议和因未依据依法批准地征收土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发地争议均由行政机关和谐、裁决. 作为方案地制定者和执行者,行政机关难以站在一个中立地立场进行公正地裁决.另外法律没有赐予被征收者提起诉讼地权益,使纠纷不能得到司法途径地解决 .这种征收补偿程序地设立对于被征地者来说是不公地 ,对其权益地爱护来
37、说是不利地 .三、我国现行土地征收补偿制度存在地问题地缘由分析我国现行土地征收补偿制度存在地种种缺陷有其深层次地缘由：（一）受传统方案经济体制地影响在方案经济体制下 ,资源地流转依靠行政调配 .在方案经济时代 ,国家为保证建设用地 , 严格掌握土地流转 ,限制集体全部土地地流转 ,建设用地由国家统筹补偿划拨 ,国家为了确保经济建设低价甚至无偿征收集体土地.在这种经济体制下 ,土地征收并未被视为财产征收,没有从私法爱护地角度来看待土地征收问题,仅仅将其作为一种行政资源地配置 ,土地对于其全部者地经济价值不显现.1 我国土地征收补偿制度地建立就曾受这种经济体制传统地影响 .详细表现为对现行补偿制度
38、中补偿范畴、补偿标准、征收补偿程序等地影1 王崇敏，谢海燕 .我国土地征收补偿制度的现状、存在的问题及其完善计策J.行政与法， 2021，5:106.响.（二）物权公平爱护观念地缺失在我国,集体全部权地位置始终在国家全部权之下,私权得不到应有地敬重和爱护 ,国家为了国家利益就可以不受任何约束地对私有财产进行征收.对国家全部权地优先爱护 , 对私权地漠视是受我国传统地财产观念影响地.我国传统地财产观念是将财宝集中在官 府中,财宝被认为是国家地专利 .这种沿袭几千年地封建社会财宝观念和财宝占有制度使 得我国在遥远地过去始终没有显现真正爱护个人财产权益地法律体系.而是形成了财产归国家全部是基本形状
39、,财产归个人全部就是特殊情形地模式 .2宪法 2004 年修改以后才将补偿作为土地征收地条件.在这种全部权不公平爱护 ,对私权漠视地情形下 ,造成了我国目前没有以公正公正地标准对被征收地集体土地进行补偿.（三）历史缘由造成了集体土地全部权主体地模糊作为土地征收补偿地配套制度 ,农村集体土地全部权主体制度地完善有助于爱护被征地农夫地利益 .我国集体土地地产权制度经受了土地地农业劳动者私有化、初级农业生产合作社下地土地“按分公有”制、高级农业生产合作社下地“共同公有”制、人 民公社化地“公社全部制”、“三级全部,队为基础”地人民公社体制下地土地农夫集体全部制、农夫集体全部下地土地承包经营制地演化过
40、程 ,形成了当前集体土地全部权三级主体行使地格局 ,其各自地权益和利益界定是模糊地 .这种集体土地全部权主体地模糊,导致了征地补偿费归属地纠纷 .四、重建我国土地征收补偿制度地构想基于以上对我国土地征收补偿制度地缺陷及其缘由地分析,本文认为重建我国土地征收补偿制度应遵循物权公平爱护地理念,在市场经济条件下依据市场地规章建立我国地土地征收补偿制度 .现就我国土地征收补偿制度地重构提出以下构想.（一）土地征收补偿应当以爱护被征收土地者地生活水平为原就如前所述 ,土地征收地实质是利益地重新安排 ,土地征收补偿地目标是平稳公共利益2 娜仁图雅 .从物权法透视改革开放30 年财产观的变化 J.呼伦贝尔学
41、院学报，2021，16（5）： 8.和少部分人利益 ,以补偿少数人为公共利益所付出地特殊牺牲.土地征收地进行要以公正补偿为其前提条件 .但是何为公正？有人从生存成本地角度探讨对失地农夫地补偿标准,指出土地征收对农夫地影响在于转变了农夫当前地和长远地生存资源条件,从而转变了农夫地生存成本水平 ,农夫让渡土地就要获得一个与土地等效用地补偿.1 这对于确定土地征收补偿应遵循地原就有肯定借鉴意义.笔者认为公正地补偿当以被征收土地者丢失地利益为准.土地对我国农夫来说具有就业和进展地功能、保证功能,土地为其供应源源不断地生存来 源.土地征收使农夫失去了土地对于其生存和进展地这些功能,从利益角度讲就是生存和
42、进展利益地丢失 .这些利益表达了被征收土地者实质地缺失,而不仅仅是土地本身所具有地价值.所以,土地征收补偿要以土地对农夫来说所具有地利益为准,征收者应当供应一个与被征收土地具有同等效用地补偿.因此可以得出 ,土地征收补偿要以保持被征收者原有地生活水平为原就 ,要保证征地后被征收者地生活水平不因此而降低.此为公正之标准所在.国务院 2004 年发布地打算和国土资源部同年发布地看法就提出了保证被征地农夫原有生活水平不因征地而降低地原就.所以 ,在确定了以保持被征收者原有生活水平为原就地前提下,土地征收补偿制度地详细规章应当以此为指导来进行规定 .（二）确立对被征收土地市场化地补偿标准我国目前地土地
43、征收补偿标准是非市场化地 ,不以市场为导向 .这种补偿标准不能表达土地地真实价值 .土地作为农夫地财产 ,农夫对于其享有全部权 ,国家强制征收农夫地土地,依据公正原就 ,应当以与被征收财产地真实价值相当地补偿费进行补偿 .由于我国实行土地一级市场地国家垄断,不答应集体土地直接进入建设用地市场,同一块土地在农夫手上时禁止通过市场进行流转,土地全部权被征收时只能获得低廉地补 偿费用 ,而当这块土地属于国家全部时 ,国家却可以通过出让土地使用权获得高额地土地收益.从全部权公平爱护地角度讲 ,这种制度是对集体土地全部权地不公 .本着全部权公平爱护地理念 ,应当答应集体土地全部人以土地地真实价值获得相应
44、地补偿.而表达土地地理位置,土地所在地经济进展水公平因素地市场价格表达了土地地真实价值.1 陈新锋 .从生存成本看对失地农夫的补偿标准J.中国土地， 2005，（ 5）： 26.在市场经济环境下 ,农夫地生产、生活资料都从市场上以市场价格购买,可以说农夫地生活是完全处在市场条件下地 ,其购买生产、生活资料地成本都是市场化地成本,而作为其财产地土地如以非市场化地低廉价格流转,即其获得其财产价值地非市场化 ,这明显是不符合市场规律地 .现行补偿标准难以保证农夫在市场条件下地生存,是不考虑农夫长远生活保证地表现 .特殊是在农夫脱离土地以后其生活费将成倍增加地情形下,这样地补偿标精确难以爱护农夫原有地
45、生活水平 .比较日本、英国、德国等国地规定,各国制定地补偿标准一般都以市价为准.以日本为例,土地补偿地标准为：征收时正常地市价 =确定征收时接近同种类地土地交易价格所确定地相当价格确定征收至实际征收间地物价指数变动.1 因此 ,土地补偿应以市场价格为标准 ,无论于理论上仍是实践需要都是无疑地.（三）拓宽补偿范畴现行补偿制度补偿地工程都是与土地有直接联系地经济缺失,仅包括三项内容 .这与农夫地实际缺失不符 .而对其他缺失地补偿 ,是作为爱护农夫原有生活水平地补偿而存在地.第一 ,应当将土地承包经营权纳入补偿地范畴之内.物权法将土地承包经营权确 认为一种独立地用益物权 ,用益物权作为一种主物权不从
46、属于任何一种物权,不以其他物权地存在为成立前提 .作为一种独立于全部权地定限物权 ,当权益人一旦设立用益物权后 , 用益物权人便独立地享有物地使用权、收益权.定限物权效力优于全部权 ,因征收等缘由而毁灭时必需赐予单独地补偿 .另外,对于因土地征收而造成地其他缺失包括残余地地缺失、正常营业地损害以及其他各种因征地而支出地必要费用也应当纳入征地补偿地范畴,由于这些缺失是被征收者财产价值事实上地减损 ,都是被征收者原有生活水平地保证 .考察其他国家地规定 ,各国除了将土地补偿费纳入补偿范畴之外 , 大都将残余地损害、营业缺失及其他各种附带缺失均列入补偿范畴 .以英国为例 ,土地征收补偿地工程包括土地地补偿、残余地地分割或损害补偿、租赁权缺失补偿、迁移费、经营缺失等干扰地补偿以及其他必要费用支出地补偿 .1 王书娟 . 论我国土地征收补偿制度之完善J.行政与法， 2006， 7:99.（四）敏捷运用多种补偿安置方式安置因失地而产生地剩余劳动力是替代土地具有地生活保证功能地重要途径.随着企业用工制度越来越适应市场经济地要求,对于失地农夫实行强制安置于企业地安置方 式已