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1、乌鲁木齐住宅与整个房产市场类似，投资与空置面积都有所下降，但投资的下降幅度较大资源来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年数据为预测值乌鲁木齐住宅投资与空置面积乌鲁木齐住宅投资与空置面积面积单位：万平方米投资额单位：亿元空置面积 投资额乌鲁木齐市一个相乌鲁木齐市一个相对比较封闭的房地对比较封闭的房地产市场，对区域外产市场，对区域外的投资吸引力度不的投资吸引力度不是很大，因此，本是很大，因此，本地开发商在一个阶地开发商在一个阶段的投入后，会相段的投入后，会相对比较理性地回收对比较理性地回收资金，消化存货资金，消化存货仅考虑2003年未竣工量和空置面积作初步估算，2004年的住宅市场供给也将达442.
2、21万平米20032003年施工面积年施工面积达达474.23474.23万平米万平米20032003年竣工面积年竣工面积达达175.36175.36万平米万平米20042004年将继续施工年将继续施工面积面积298.87298.87万平米万平米20032003年末住宅空置年末住宅空置面积面积143.34143.34万平米万平米20042004年住宅供应年住宅供应面积面积442.21442.21万平米万平米 20032003年的施工面积、竣工面积和住宅空置面积是根据年的施工面积、竣工面积和住宅空置面积是根据20032003年年1-111-11月数据作预测月数据作预测所得；所得； 一般住宅的施工
3、周期在两年之内，故可假设一般住宅的施工周期在两年之内，故可假设20032003年的未竣工面积将在下年竣工；年的未竣工面积将在下年竣工； 所得的所得的20042004年的住宅供应量还不包括将在年的住宅供应量还不包括将在20042004年开工竣工的面积；年开工竣工的面积； 据前几年的销售数据可看出，据前几年的销售数据可看出，20042004年的住宅供给已远超出市场需求。年的住宅供给已远超出市场需求。 以广汇所建成的小区作为乌鲁木齐供给市场的代表，可看出目前经济适用房和中档商品房占有绝大的比例，而这两者中档房的比例较经济适用房稍高资料来源：广厦房网低价位房低价位房价格区间价格区间1000-20001
4、000-2000元元广汇有广汇有1616个个小区的全部小区的全部或部分楼盘或部分楼盘属于此区间属于此区间37.04%37.04%中档商品房中档商品房价格区间价格区间2000-30002000-3000元元广汇有广汇有2222个个小区的全部小区的全部或部分楼盘或部分楼盘属于此区间属于此区间44.04%44.04%高档楼盘高档楼盘价格区间价格区间3000-50003000-5000元元广汇有广汇有1313个个小区的全部小区的全部或部分楼盘或部分楼盘属于此区间属于此区间18.89%18.89%广汇住宅价位构成广汇住宅价位构成 广汇在乌市房地产广汇在乌市房地产市场拥有市场拥有50%50%的占的占有率，
5、广汇的房产有率，广汇的房产开发能较大程度地开发能较大程度地反映乌市住宅市场反映乌市住宅市场的供给的供给乌鲁木齐住宅市场影响供给的因素分析n住户的生命周期：不同的生命周住户的生命周期：不同的生命周期，对住宅的需求不同，同时会带期，对住宅的需求不同，同时会带来旧房的供给来旧房的供给影响影响住住宅市场宅市场供给的供给的因素因素n住户的购买力：购买力高，购买住户的购买力：购买力高，购买新房的同时就会出售旧房新房的同时就会出售旧房n开发商对未来销售的预期：预期开发商对未来销售的预期：预期越高，可能商品住宅的供给越多越高，可能商品住宅的供给越多n市场中开发商的数量：目前房地市场中开发商的数量：目前房地产企
6、业有产企业有9696家，有规模可发能力的家，有规模可发能力的有二十多家，竞争激烈有二十多家，竞争激烈n住户工作地点的变动：这种变动住户工作地点的变动：这种变动就会带来旧房的供给就会带来旧房的供给n开发过程中各个要素的价格：如开发过程中各个要素的价格：如土地成本，建筑材料的成本等土地成本，建筑材料的成本等n房地产开发的生产率和技术房地产开发的生产率和技术n土地供应：根据乌鲁木齐城市规土地供应：根据乌鲁木齐城市规划，可供开发的土地供应量决定了划，可供开发的土地供应量决定了住宅的总体开发面积住宅的总体开发面积G住宅市场的供给包括新建住宅和旧房；G虚线框中的因素是影响旧房供给的因素乌鲁木齐房地产供给市
7、场上主要开发商介绍新疆广汇新疆广汇正泰房地产正泰房地产新疆新天新疆新天华源房地产华源房地产乌鲁木齐地区市场占有率最大的房地产公司F广汇主要由个开发公司、10个营销公司、个租赁公司、个物业管理公司、个物资供应公司等个经营实体构成，集设计、开发、销售、租赁及物业管理等为一体，是广汇企业集团创利税的支柱产业F广汇坚持开发为龙头，以销售为中心，以物业管理和售后服务为后盾F广汇已开发住宅小区37个，写字楼7个。其市场占有率高达50%正泰经历了三个发展阶段F1991年白宫大酒店开业，为正泰今后发展奠定了基础F正泰科工贸有限公司成立，探索和积累了不同行业强盛发展的规律和经验F1996年，将主业转到房地产开发
8、F正泰注重抓质量、服务、抓内部管理，以人为本F开发小区：诚兴、诚业等小区新天国际经济技术合作（集团）有限公司发起设立F经营理念：管理科学、运作规范、提高品质、注重效益F经营宗旨：开发品质一流，让买家放心；物业管理一流，让住户安心F开发了天福花园、天润花园、天鸿山庄、天际大厦、天竹苑、天一大厦、新天国际办公楼等项目。并成功进入经济中心城市房地产开发市场F新天走高端品牌之路，销房率几乎达100%国有经济控股的二级房地产综合开发企业F经营道路：一业为主，多种经营F经营范围已向房地产开发、建筑施工、物业管理和集中供热等相关领域发展F开发情况：建成黄河路、东后街、南昌北路、友好花园、鲤鱼山花园等五个住宅
9、小区，总建筑面积32万平方米，完成投资4.3亿元资料来源：Chinainfobank乌鲁木齐市空置房构成分析资料来源：.urumqi.gov.F商品房中空置房面积较大的主要原因是：市民对商品住宅商品房中空置房面积较大的主要原因是：市民对商品住宅购买力相对不足、开发商过高地估计当地房市购买力相对不足、开发商过高地估计当地房市 ，开发面积相，开发面积相对过剩。对过剩。20012001年乌鲁木齐市商品房空置面年乌鲁木齐市商品房空置面积积113113万平米万平米。其中：。其中：空置房中高层住宅空置房中高层住宅62%62%，平均每，平均每套住宅的建筑面积均在套住宅的建筑面积均在100100平方平方米以上
10、，房价在米以上，房价在3535万至万至8080万元不万元不等；等；空置房中框架式多层的占空置房中框架式多层的占20%20%，一般建筑面积在一般建筑面积在100100平方米以上，平方米以上，价格在每平方米价格在每平方米20002000元以上；元以上；另外另外18%18%的空置房，虽然价格相的空置房，虽然价格相对较低，但交通不便，户型结构对较低，但交通不便，户型结构不合理。不合理。20012001年空置房空置比例年空置房空置比例其他高层高宅框架多层113万万平平方方米米乌鲁木齐空置率增长的原因分析n价格：高层住宅房价较高，物业价格：高层住宅房价较高，物业管理费也相对普通商品房费用高，管理费也相对普
11、通商品房费用高，使广大工薪阶层望而止步。使广大工薪阶层望而止步。 n商品房结构不够合理：从表现在商品房结构不够合理：从表现在高层住宅楼空置面积增长较快。高层住宅楼空置面积增长较快。 n金融政策：银行取消零首付政策，金融政策：银行取消零首付政策，同时提高了按揭首付比例，在一定程同时提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消费的增长。度上抑制了住房消费的增长。 n地理位置：部分商品房所处位置相对地理位置：部分商品房所处位置相对市中心偏远，子女上学和交通不便市中心偏远，子女上学和交通不便。 空置率增长的原因n开发商的预期：开发商过高地估计开发商的预期：开发商过高地估计当地房市，开发面积相对过剩当地
12、房市，开发面积相对过剩。据近年的经济增长，预测未来两年城镇居民面积的增长速度为5.09%，2005年城镇居民人均居住面积为20.3平米资料来源：乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐居民人均收入乌鲁木齐居民人均收入单位：元8.89%9.57%8.00%最近几年的平最近几年的平均增长率均增长率8.7%8.7%预测未来几年预测未来几年的增长率为的增长率为8.7%8.7%1:0.585 1:0.585 人均收入增长人均收入增长速度与人均住速度与人均住房面积增长速房面积增长速度的比率度的比率人均住房面积的增长速度为人均住房面积的增长速度为5.09%5.09%， 20022002年城镇居民人均居住面积年城镇居民人均居
13、住面积17.517.5平米，到平米，到20052005年人均居住面积可达年人均居住面积可达20.320.3平米平米新华信基于人口、收入增长及政策等因素的住宅面积需求综合预测模型)(LnPGkA住宅面积需求结合预测模型住宅面积需求结合预测模型其中：其中：G G：20052005年城镇居民人均居住面积；年城镇居民人均居住面积；P P：现有人口基数；：现有人口基数；n: n: 至至20052005年新增家庭数目，年新增家庭数目， p p为新增人口，为新增人口，h h为平均每户家庭成员数目；为平均每户家庭成员数目；L L：购买新房的平均面积；：购买新房的平均面积；k: k: 考虑政策、金融、城市化进程
14、、消费观念等综合因素考虑政策、金融、城市化进程、消费观念等综合因素系数。系数。hpn 根据乌鲁木齐的人口基数及增长，在达到未来居住面积的目标下，可预测未来的住宅需求可达278.9万平米20052005年城镇居民人均居年城镇居民人均居住达到住达到20.320.3平米的目标平米的目标20022002年乌鲁木齐人均居年乌鲁木齐人均居住面积住面积17.517.5平米平米2003-20052003-2005年，在以年，在以20022002年人口基数不变的情况年人口基数不变的情况下，乌鲁木齐住宅市场下，乌鲁木齐住宅市场每年的住宅需求达每年的住宅需求达160.88160.88万平米万平米人口基数不变条件下人
15、口基数不变条件下的住宅需求的住宅需求考虑人口增长，考虑人口增长，2002-20052002-2005年乌鲁木齐人口增年乌鲁木齐人口增长长3.293.29万万以现在平均每户以现在平均每户家庭家庭2.872.87人计算人计算新增住户新增住户1.151.15万户，万户，则需住房则需住房1.151.15套套以每套房以每套房100100平米计，则平米计，则2003-20052003-2005年每年需增长年每年需增长38.3338.33万平米万平米人口增长条件下人口增长条件下的住宅需求的住宅需求政府房地产政策的导向。政府房地产政策的导向。取消福利分房，实行货取消福利分房，实行货币化分配币化分配金融部门的支
16、持，按揭金融部门的支持，按揭贷款的提供贷款的提供城市化进程的推动城市化进程的推动百姓消费观念的改变百姓消费观念的改变住宅需求住宅需求四大促进因素四大促进因素160.88万平方米万平方米199.21万平方米万平方米278.9万平方米万平方米38.3338.33万平方米万平方米40%40%据调查资料和统计数据，预测2003年乌鲁木齐各行业可供购房资金行业预测家庭购房可支出（万元）行业预测家庭购房可支出（万元）农、林、牧、渔11.9金融、保险业23.7采掘业18.7房地产16.7制造业16.2社会服务业15.2电力煤气及水的生产供应23.6卫生、体育和社会福利18.1建筑业15.6教育、文化、广播1
17、7.9地质勘查、水利管理业17.6科研和综合技术19.7交通运输、仓储及邮电通信业22.6国家机关、政党机关、社会团体18.7批发和零售贸易、餐饮17.8其他行业19.8资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、新财富据新财富的调查，乌鲁木齐市的住房售价与年家庭可支配收入的比例为6.9。据乌鲁木齐市的统计年鉴，预测出每个行业内家庭的年可支配收入，再据住房售价与支配收入比，行出各行业家庭可供购房的资金数目。各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格农、林、牧、渔11.9198314881190建筑
18、业15.6259919491560制造业16.2270620301620采掘业18.7233518701557电力煤气及水的生产供应23.6295423601969地质勘查、水利管理业17.6293322001760交通运输、仓储及邮电通信业22.6282322601882批发和零售贸易、餐饮17.8297022281780F价格单位为元；F假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、新财富各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格（续）行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承
19、坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格社会服务业15.2254319071520金融、保险业23.7296623701977房地产16.7278520891670卫生、体育和社会福利18.1226618101511教育、文化、广播17.9297722331790科研和综合技术19.7245819701639国家机关、政党机关、社会团体18.7234118701561其他行业19.8247519801650F价格单位为元；F假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、新财富对乌鲁木齐
20、的普通市民来说，购买经济适用房占大多数人，商品房也占了较大的比重。仅据预测的购房资金来看，高档房已超出他们的支付能力如果以如果以1800-25001800-2500元元/ /平米的房产为商品房，平米的房产为商品房，18001800元元/ /平米以下为经济适用房，据乌鲁平米以下为经济适用房，据乌鲁木齐市各行业的就业人数，及各行业的木齐市各行业的就业人数，及各行业的家庭可供购房资金支出，结合家庭可供购房资金支出，结合新财富新财富调查数据调整，可得出乌鲁木齐普通市调查数据调整，可得出乌鲁木齐普通市民中购买商品房、经济适用房和其它房民中购买商品房、经济适用房和其它房产的比例。产的比例。从预测各行业家庭
21、的购房资金能力来看，从预测各行业家庭的购房资金能力来看，基本上普通市民尚没有能力购买高档房基本上普通市民尚没有能力购买高档房产，他们的支付能力集中于商品房和经产，他们的支付能力集中于商品房和经济适用房这个范围，且经济适用房占很济适用房这个范围，且经济适用房占很高的比重。高的比重。对国际置地来说，其商品房的份额占乌对国际置地来说，其商品房的份额占乌鲁木齐房产市场的鲁木齐房产市场的5%5%，仍有发展空间。，仍有发展空间。高档房及其他经济适用房商品房乌鲁木齐普通市民购房比例乌鲁木齐普通市民购房比例从乌鲁木齐市城市家庭 收入调查情况，预测不同收入组家庭的购房资金说明：F家庭收入和家庭人口的调查数据来自
22、乌鲁木齐统计年鉴；F 家庭购房资金与家庭收入的比例来自新财富调查的家庭调查的家庭人口数（个）人口数（个）12912424522722312098该组家庭该组家庭人口占总人口占总调查人口调查人口比例比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%调查的每调查的每户家庭平户家庭平均人口均人口（个）（个）3.213.103.062.832.792.562.45人均可支人均可支配收入配收入（元）（元）2651.044534.926070.567984.2010516.2013670.5220217.36家庭平均家庭平均收入（元）收入（元）8509.8414058.2
23、518575.9122595.2929340.2034996.5349532.53家庭可承家庭可承担购房支担购房支出（元）出（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.47最低收入组最低收入组低收入组低收入组中等偏下收入组中等偏下收入组中等收入组中等收入组中等偏上收入组中等偏上收入组高收入组高收入组最高收入组最高收入组2002年乌鲁木齐城市家庭基本情况调查年乌鲁木齐城市家庭基本情况调查乌鲁木齐不同收入家庭对各种面积住宅可承担的收入家庭可供购家庭可供购房资金（元）房资金（元）58717.8897001.9412817
24、3.80155907.47202447.37241476.07341774.4760平米住平米住宅可承担宅可承担的价格的价格（元）（元）978.631616.702136.2380平米住平米住宅可承担宅可承担的价格的价格（元）（元）733.971212.521602.171948.842530.593018.454272.18100平米住平米住宅可承担宅可承担的价格的价格（元）（元）587.18970.021281.741559.072024.472414.763417.74120平米住平米住宅可承担宅可承担的价格的价格（元）（元）1229.231687.062012.302848.12140
25、平米住平米住宅可承担宅可承担的价格的价格（元）（元）1113.621446.051724.832441.25最低收入组最低收入组低收入组低收入组中等偏下收入组中等偏下收入组中等收入组中等收入组中等偏上收入组中等偏上收入组高收入组高收入组最高收入组最高收入组假设：F家庭可供购房资金15万以上家庭不购买面积80平米以下的房屋；F可供购房资金15万以下的家庭不购买面积120平米或以上的房屋。数据来自2002年家庭收入调查。针对乌鲁木齐不同家庭收入划分，中等收入偏下家庭偏向低档房，占43.33%；中等和高收入家庭偏向一般商品住房，占48.13%；最高收入家庭偏向高档住宅，仅占8.54%假设：F经济适用
26、房是：面积在60-80平米，价格在1500元/平米以下；F一般商品住房：面积在80-120平米之间，价格位于1500-2500元/平米；F高档住房：面积在120平米以上，价格在2500元/平米以上。最低收入组最低收入组低收入组低收入组中等偏下收入组中等偏下收入组中等收入组中等收入组中等偏上收入组中等偏上收入组高收入组高收入组最高收入组最高收入组占总调占总调查人口查人口比例比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低档房低档房一般商一般商品房品房高档房高档房不同行业家庭收入和对乌鲁木齐家庭 收入的调查，都得出对不同住宅档次结构的需求结论，综合两者结论，可
27、认为目前需求中经济适用房占有最高比例，达46.16%，而对高档住宅的需求只占10.72%高档房经济适用房中档商品房乌鲁木齐居民对住房的需求结构乌鲁木齐居民对住房的需求结构通过不同档次住宅供求比较，发现高档住宅供给的比例相对较高于需求比例，而低档房的供给比例高于需求的比例，表明在住宅房产的开发上要做供给结构的调整低档房高档房中档商品房从未来中档住宅房产供给和需求的绝对值来看，如果不及时调整房地产的开发投资量，将会持续出现阶段性的供给过剩过高的现象中档房供给与需求的比较中档房供给与需求的比较单位：万平方米乌鲁木齐市居民购房的基本需求定位购房主要定位于经济适用房和商品房，其比例分别占到购房主要定位于
28、经济适用房和商品房，其比例分别占到49.249.2和和37.937.9，面积在面积在80-11080-110平方米不等，其中以平方米不等，其中以9090平方米左右的三室一厅或三室二厅平方米左右的三室一厅或三室二厅, ,户型结构比较合理、交通方便的商品住宅需求量最大。满意的户型主要户型结构比较合理、交通方便的商品住宅需求量最大。满意的户型主要表现在大客厅、小居室。表现在大客厅、小居室。 多数居民目标房产4040平方米左右的单身公寓比较受年轻人的欢迎。平方米左右的单身公寓比较受年轻人的欢迎。 单身青年目标房产面积较大、价格较高的高层住宅、复式楼。但该类人的比例较小。主要面积较大、价格较高的高层住宅
29、、复式楼。但该类人的比例较小。主要是商人、白领阶层，政府工作人员。是商人、白领阶层，政府工作人员。 较高收入人群乌鲁木齐市的房地产开发业应结合本市的收入水平以及实际需要等具体情况，合理调整自己的商品乌鲁木齐市的房地产开发业应结合本市的收入水平以及实际需要等具体情况，合理调整自己的商品房开发结构，高档住宅应控制一定比例，不宜再进行盲目开发建设，中低档商品房应根据实际需要房开发结构，高档住宅应控制一定比例，不宜再进行盲目开发建设，中低档商品房应根据实际需要实行总量控制。实行总量控制。乌鲁木齐居民在购房时，首先关注因素是治安、地段和交通、物业、以及周边环境和学校原始数据来自国际置地乌鲁木齐居民住房消
30、费意向调查报告总分：100分乌鲁木齐居民对户型的要求中，对三房一厅一卫的需求最大，超过1/3的比例，其次是二房二厅二卫，三房二厅二卫，分别占24%和21%说明：说明：数据来自国际置地2002年的乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会，天山区和沙区是乌鲁木齐人口相对集中的两个区，针对这两个区的调查有较高的代表性；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。三室一厅三室一厅一卫一卫三室二厅三室二厅二卫二卫二室一厅二室一厅一卫一卫二室二厅二室二厅二卫二卫其他其他一室一厅一室一厅一卫一卫乌鲁木齐居民对户型的要求乌鲁木齐居民对户型的要求乌鲁木齐居民对住房
31、面积的偏好最集中的是80-100平米，高达43.97%；紧随其后的是60-80平米，占27.44%；100-120平米的也占到了18.30%说明：说明：数据来自国际置地2002年的乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。乌鲁木齐居民对住房面积的偏乌鲁木齐居民对住房面积的偏好好80-10060-80100-120120-15080-100150以上单位：平方米相对北京较为标准的房地产市场，发现乌鲁木齐居民更多地偏好多层，而对别墅和高层的偏好明显低于北京，这也与乌鲁木齐居民的收入水平相一致的说明：乌鲁木齐
32、数据来自国际置地2002年的乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭；北京市的调查数据来自Chinainfobank。高层多层小高层别墅北京与乌鲁木齐对住宅类型的需求北京与乌鲁木齐对住宅类型的需求影响乌市住宅市场需求因素分析n商品房价格和二级市场的供应。住宅供商品房价格和二级市场的供应。住宅供给市场上，现有房产的价格直接影响人给市场上，现有房产的价格直接影响人们购买能力和欲望。同时二手房的供给们购买能力和欲望。同时二手房的供给量，也影响人们是否转向二手市场购买量，也影响人们是否转向二手市场购买房产。房产。乌鲁木齐房地产住宅市场需求分析n城市的整
33、体规划和拆迁。城市的城市的整体规划和拆迁。城市的规划和拆迁改造，拆迁人群的住房规划和拆迁改造，拆迁人群的住房要求必然要在住宅市场上得以满足。要求必然要在住宅市场上得以满足。n住户的生命周期和家庭主要成员住户的生命周期和家庭主要成员的年龄结构。一个家庭在不同的阶的年龄结构。一个家庭在不同的阶段对住宅面积需求是不同的。段对住宅面积需求是不同的。n收入变化。乌鲁木齐居住人口收收入变化。乌鲁木齐居住人口收入的变化直接关系到他们是否具备入的变化直接关系到他们是否具备经济能力改善住房面积。经济能力改善住房面积。n金融部门的支持力度。如果金融金融部门的支持力度。如果金融部门加大按揭贷放的优惠力度，部门加大按
34、揭贷放的优惠力度，则也会刺激需求的增长。则也会刺激需求的增长。n社会对住宅市场的预期。如果人们看好社会对住宅市场的预期。如果人们看好住宅市场，认为行情看涨，则会刺激需求；住宅市场，认为行情看涨，则会刺激需求；如果认为行情将会下跌，购房的速度就会如果认为行情将会下跌，购房的速度就会下降。下降。n政府的政策导向。政府取消福利分房，政府的政策导向。政府取消福利分房，实行货币化分配，则会把一部分人推向实行货币化分配，则会把一部分人推向商品住宅市场，加大需求。商品住宅市场，加大需求。n人口、家庭的增长。包括乌鲁木齐人口人口、家庭的增长。包括乌鲁木齐人口的自然增长、适婚青年组建家庭、外来迁的自然增长、适婚
35、青年组建家庭、外来迁入的新增人口和家庭，这些都会带来对住入的新增人口和家庭，这些都会带来对住宅的需求。宅的需求。从2001年乌鲁木齐的房地产市场看，住宅的销售占主导地位，市场对商铺、写字楼或其他的需求较小资料来源：2002乌鲁木齐统计年鉴住宅的销售占绝大部住宅的销售占绝大部分的比重；分的比重；写字楼、商铺或其他写字楼、商铺或其他的空置率远高于住宅的空置率远高于住宅的空置率。的空置率。20012001年商品房的销售与空置年商品房的销售与空置空置销售各档住宅开发的关键成功要素分析高档住宅中档住宅低档住宅功能性户型设计个性化设计，引入创新理念设计合理，符合潮流实用设计施工质量优质优良合格硬件设施设施
36、完备齐全基本齐全物业管理提供专业化、信息化，个性化服务专业化、高质量提供物业管理服务文化性品牌吸引品牌效应明显品牌效应明显不明显环境营造要求十分高、要求指标多而全强调交通、绿化、安全等基本要素安全和卫生人文关怀健康、尊严、情趣、方便儿童、老人等多体现在基础的社区服务和老人、儿童问题不明显增值服务健身、娱乐、休闲便利不明显现代人对居住环境的需求内涵已经不限于有一个居住的房子，人们更多地在追求一种生活方式，追求住房与健康、文化和环境的有机结合，这对房产开发商就提出了更高的要求在充满压力与竞争的世界里，家：是一个无拘无束的地方、一个生活便利的在充满压力与竞争的世界里，家：是一个无拘无束的地方、一个生
37、活便利的世界、一个使人的精神彻底放松的空间世界、一个使人的精神彻底放松的空间住房需求住房需求内涵内涵从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求，研究从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求，研究消费群体的追求、品味、喜好、生活方式消费群体的追求、品味、喜好、生活方式了解住户个了解住户个性追求性追求注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，致力于营造一种美好的生活过程，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身而不仅仅是住宅本身注重消费者注重消费者调查调查研究这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、
38、管研究这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素多因素考虑多因素考虑关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程甚至犯罪学等方面规划、园艺、心理学、人体工程甚至犯罪学等方面关注面广关注面广市场的选择在于供求关系的平衡，中档房市场的分化趋势将更加明显将继续拥有大量消费群体，但较低的利润必须以将继续拥有大量消费群体，但较低的利润必须以规模化运作方式为前提规模化运作方式为前提低档住房低档
39、住房高档房市场的发展朝更高功能、更高文化性发展高档房市场的发展朝更高功能、更高文化性发展高档住房高档住房中档住房中档住房一部分会以较低的价位和规模化运作方式吸引低一部分会以较低的价位和规模化运作方式吸引低档房消费群体档房消费群体一部分仍然会保留现有模式，为年轻高薪白领服一部分仍然会保留现有模式，为年轻高薪白领服务，即中高档住房务，即中高档住房一部分会向下游发展，价格低一个档次，以较高一部分会向下游发展，价格低一个档次，以较高的性价比吸引购房者的性价比吸引购房者从需求的角度讲，中低从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份档住房将继续保持大的份额，由于市场和政策面的额，由于市场和政策面的缘故，可
40、能将会成为未来缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种；住宅市场的主流品种； 高档住宅的品牌和实力高档住宅的品牌和实力的争夺将更加激烈，这一的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断。力的国内外开发商所垄断。对中档商品房的开发，需确定要进入 的目标细分市场目标细分市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分领域目标细分市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分领域细细分分市市场场的的基基本本原原则则细分市场必须足够大以保证其细分市场必须足够大以保证其有利可图；有利可图；细分市场必须是可以识别的；细分市场必须是可以识别的
41、；细分市场必须是媒体能够接触细分市场必须是媒体能够接触到的；到的；不同细分市场对营销组合应该不同细分市场对营销组合应该有不同反应；有不同反应；各细分市场应该是稳定的；各细分市场应该是稳定的；细分市场应该具有合理的一致细分市场应该具有合理的一致性；性；细分市场应该不断增长。细分市场应该不断增长。定位定位策略策略人文人文因素因素细分细分年龄、性别、职业、教育程度、年龄、性别、职业、教育程度、宗教信仰、社会阶层、家庭成员宗教信仰、社会阶层、家庭成员人数、家庭生命周期等人数、家庭生命周期等地理地理因素因素细分细分从居住区分：市区、郊区、乡从居住区分：市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等；村等、或老
42、市区、新发展区等；从行政区分：天山区、沙区、从行政区分：天山区、沙区、水磨沟区等水磨沟区等 消费消费行为行为特征特征细分细分购房率（第几次购房）、购买购房率（第几次购房）、购买动机（经济型、地位型、理智型、动机（经济型、地位型、理智型、投资型等）、品牌忠诚度、准备投资型等）、品牌忠诚度、准备购买时间、对产品的态度等方面购买时间、对产品的态度等方面中档商品房产开发时，在市场细分的基础上，进行市场定位确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。市场空白点，准确地进行定位。 确定整个项目应处于何种
43、品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。如中档房产，闭路电视是必须，但宽带接入就不一定必须。品质。如中档房产，闭路电视是必须，但宽带接入就不一定必须。 中档房产的面积一般集中于中档房产的面积一般集中于80-12080-120平米，但针对不同的细分市场，他们平米，但针对不同的细分市场，他们对房型和面积是有较大差别的。对房型和面积是有较大差别的。确定项目未来最主要的客源。确定项目未来最主要的客源。 项目定位项目定位品质定位品质定位房型和面积房型和面积定位定位客源定位客源定位价格定位价格定位制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取
44、得相应销售周期制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。内最高利润的一个重要条件。 中档商品房的开发中规划设计阶段，重要的是对规划设计的控制能力规划设计确定了住规划设计确定了住宅项目的基本参数。宅项目的基本参数。开发商对规划设计开发商对规划设计过程的控制能力的过程的控制能力的强弱，决定了能否强弱，决定了能否以准确、有效和创以准确、有效和创新的方式来满足客新的方式来满足客户的住宅需求。户的住宅需求。 主主要要控控制制点点能够选择正确的规划设计合作伙伴。能够选择正确的规划设计合作伙伴。能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现。能保证客户需求内容在规划设
45、计工作中得到体现。能激励规划设计机构采用创新手法。能激励规划设计机构采用创新手法。能保证住宅项目成本得到有效保障。能保证住宅项目成本得到有效保障。能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整。能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整。对中档商品房产开发过程中，始终要运用整合营销的理念房地产整合营销是通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成的共同组织，并由其房地产整合营销是通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力、高效运作，对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行
46、整理、组合，形成合力、高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式。化的房地产营销模式。 研究房地产消费研究房地产消费者的需要者的需要 算清消费者愿意算清消费者愿意付出的成本付出的成本 消费者提供尽可消费者提供尽可能的购买方便能的购买方便 双向互动双向互动的沟通的沟通 建立消费者建立消费者资料库资料库 研究消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣，从而知道每个人对物业品质需求的侧重点。研究消费者为满足其需要与欲求所愿意
47、支付的成本，包括消费者因投资而必须承受的心理压力以及为化解或降低风险而耗费的时间、精力、金钱等诸多方面。 尽可能做好以下几点：1、咨询、销售人员的培训；2、为消费者提供尽可能多的、涵盖各方面的资料；3、设立更多的销售网点 。 广泛、深入的调查研究，确切掌握目标消费者的构成，以及他们的文化、社会、收入、心理等状况，并通过调查测试确认消费者关注的利益点，最后以富于个性创意的方式表现出来，达至与消费者的双向式沟通。包括消费者入口统计资料，即消费者的姓名、性别、年龄、教育程度、职业收入、家庭结构、住址、通讯办法等；消费者心理统计资料，即消费者的喜好、购买态度、购买要求、现场购买时的情感反应以及其他性格
48、和心理特征等；消费者的过往购买记录。 中档商品房的开发，要坚持物业管理的前期介入制度在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。推广等不同专业在不同的层面上进行互动。前期介入的方前期介入的方法法物业管理服务最好是在物业开发的初始，即规划设计阶段开始就介入，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即规划设计阶段开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与，该但此时不是全面介入，通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与，该
49、专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。管理技术骨干。物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。 前期介入的好前期介入的好处处F物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节；物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节；F物业管理前期介入，有利于提高施工质量；物业管理前期介入，有利于提高施工质量；F物业管理前期介入有利于物业的功能
50、定位和确保物业的使用功能；物业管理前期介入有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能；F物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。 报告内容 第一阶段项目进展回顾第一阶段项目进展回顾 新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司内部管理诊断 新疆国际置地公司外部环境新疆国际置地公司外部环境分析分析 第二阶段工作计划第二阶段工作计划房地产行业概述房地产行业概述地区房地产市场分地区房地产市场分析析地区经济发展分析地区经济发展分析地区房地产宏观分地区房地产宏观分析析地区房地产市场分地区房地产市场分析析乌市住宅市场分析乌市写字楼市