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1、精品学习资源全程策划的建议建设工程全方位（全程）策划是从工程用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： 工程投资策划 工程规划设计策划 工程质量工期策划 工程形象策划 工程推广策划 工程顾问、销售代理 工程服务策划 工程二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西工程上作试点，试图将整个开发工程理念系统化，并加强成本掌握，为以后的开发总结体会， 供应依据；这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发工程的框 架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件；案头工作阶段第一章“某工程”投资策划欢迎下载精品学习
2、资源第一节 工程投资策划的含义工程投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程胜利了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪；通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合工程进行 SWOT 分析，在以上基础上，对工程进行系统精确的市场定位和工程价值发觉分析，然后依据基本资料，对某工 程进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业看法；其次节某工程投资策划的具体内容一、工程用地周边环境分析1. 工程土地性质调查
3、地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图七通一平现状2. 工程用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3. 地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划工程对外水、陆、空交通状况欢迎下载精品学习资源地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状4. 周边市政配套设施调查购物场所文化训练医疗卫生金融服务邮政服务消遣、餐饮、运动生活服务游乐休憩设施周边可能存在的对工程不利的干扰因素历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势1. 宏观经济运行情形2. 莱西房地产市场简况及政府相关的政策法规3. 莱西房地产市场总体供求现状4. 莱西商品住宅市场板块的化分及其
4、差异5. 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6. 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、 土地 SWOT 分析1. 工程地块的优势2. 工程地块的劣势3. 工程地块的机会点4. 工程地块的威逼及困难点四、工程市场位置1. 类比竞争楼盘调研欢迎下载精品学习资源2. 工程定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位建筑风格定位五、 工程价值分析1. 商品住宅工程价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a挑选可类比工程b 确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c 分析可类比工程价值实现的要素的对比值d 对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值
5、e依据价值要素对比值判定本工程可实现的均价类比土地价值打算因素a类比土地价值：地段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异工程周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异训练、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素养的差异周边市政配套便利性的差异b 工程可提升价值判定建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计欢迎下载精品学习资源建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业治理形象包装和营销策划进展商品牌和实力c 价值实现的经济因素经济因素政策因素2. 工程可实现价值分析类比楼盘分析与评判工程价值类比分析a 价值提升和实现要素对比分析b 工程类比价值运算六、 工程定价模拟1. 均价的确定2. 工程中具体
6、单位的定价模拟七、 工程投入产出分析1. 工程经济技术指标模拟工程总体经济技术指标首期经济技术指标2. 工程受期成本模拟成本模拟表及其说明3. 工程收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设 b 销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明b 利润模拟表欢迎下载精品学习资源敏锐性分析a 可变成本变动时对利润的影响b 销售价格变动时对利润的影响八、 投资风险分析及其规避方式提示1工程风险性评判价值提升及其实现的风险性a 工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b 工程形象包装和营销推广是否胜利2资金运用的风险性削减资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和工程开发节奏进行良好的
7、把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、 开发节奏建议1. 影响工程开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素进展商操作水平因素自己投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格掌握因素市场供求因素上市时间要求欢迎下载精品学习资源2. 工程开发节奏及结果猜测工程开发步骤工程投入产出评估结论其次章某工程规划设计策划第一节 工程规划设计策划的含义（依据万科研发中心体会，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段；目前消费者对房地产产品
8、的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，工程规划设计策划是以某工程的市场定位为基础，以满意目标市场的需求为动身点，对工程地块进行总体规划布局，确定建筑风格和颜色方案，紧紧环绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示；其次节 工程规划设计策划的具体内容一、 总体规划1. 工程地块概述工程所属区域现状工程临界四周状况工程地貌状况2. 工程地块情形分析初步规划及设想影响工程总体规划的不行变的经济技术因素土地 SWOT 分析在总体规划上的利用或规避欢迎下载精品学习资源市场定位下的主要经济指标参数3. 建筑空间布局总体平面规划及其说明功能分区示意及说明4. 道路系统布局地块周边
9、交通环境示意a地块周边基本路网b 道路建设及将来进展状况工程道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c 车辆分流情形说明d 停车场布置5. 绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b 市政规划布局及将来进展方向工程环艺规划及说明a绿化景观系统分析b 主要公共场所的环艺设计6. 公建与配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置及支配公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c 物业治理、办公室等建筑外立面设计提示d 其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示欢迎下载精品学习资源公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特殊提示公共建筑外部环境概念设计
10、7. 分期开发分期开发思路首期开发思路8. 分组团开发强度二、建筑风格定位、颜色方案1. 总体建筑风格及颜色方案总体建筑风格的构思建筑颜色方案2. 建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b 不同户型的别墅外立面设计提示c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d 其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型挑选1. 莱西同类楼盘户型比较2. 业态分析及工程户型配置比例3. 主力户型设计提示4. 商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示欢迎下载精品学习资源1室内空间布局提示2 公共空间主题3 挑选庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1.
11、周边环境调查和分析2. 总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用工程人文环境的营造3. 各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣扬专栏、导视系统位置设定提示4. 公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计营销中心外部环境概念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本工程的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1. 周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂治理办公室2. 公共家具概念设计提示七、公共装饰材料挑选指导1. 周边同类楼盘公共装饰材料比较2. 公共装饰材料挑选指导及装修风格构思欢迎下载精品学习资源3. 营销
12、示范单位装修概念设计4. 住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1. 灯光设计公共建筑外立面灯光设计公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计室内灯光灯饰设计2. 背景音乐指导广场音乐布置室内背景音乐布置九、小区将来生活方式的指导1. 建筑规划组团评判2. 营造和引导将来生活方式住户特点描述社区文化规划与设计第三章工程质量工期策划第一节质量工期策划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点；房屋滴漏、墙皮裂缝现象常常显现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量掌握不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我 们、承建商必需树立
13、的策划观念；其次节质量工期策划的具体内容一、建筑材料选用提示欢迎下载精品学习资源1. 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2. 新型建筑装饰材料提示3. 建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引工程施工规范手册 2施工工艺特殊流程提示三、质量掌握工程工程招标投标内容提示文明施工质量治理内容提示四、工期掌握开发进度提示施工组织与治理五、造价掌握建筑成本预算提示建筑流淌资金支配提示六、安全治理工程现场治理方案安全施工条例第四章工程形象策划第一节 工程形象策划的含义工程形象策划包括某工程的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及工程视觉形象策划等主要内容；工程视觉形象是指房
14、地产有别于奇妙工程的具有良好识别功能的同意视觉表现；其内容主要包括工程视觉识别系统工程核心部分欢迎下载精品学习资源及延展运用部分；其核心部分包括工程的名称、标志、标准色及标准字体；其次节工程形象策划的具体内容一、工程视觉识别部分系统核心部分1. 名称工程名道路名建筑名组团名2. 标志3. 标准色4. 标准字体二、延展及运动部分1. 工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化2. 营销中心包装设计营销中心室内外展现设计营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面标牌展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌3.
15、公司及物业治理系统包装设计欢迎下载精品学习资源第五章工程营销推广策划第一节工程营销推广策划的含义对将来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的；工程营销推广策划供应关于某工程营销推广的将来方案，以将来的市场趋势为背景，以企业进展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在工程投资分析的基础上进一步对工程 强、弱进行分析，并得出正确的处理方法；同时，通过对工程市场定位、价格定位分析，确定工程的正式入市时间，以及采纳相应宣扬推广策略策划并提出对整个营销推广的成效进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销成效；工程营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度
16、结合，需要高度的专业化运作；其次节工程营销推广策划的具体内容一、区域市场实态分析1. 莱西房地产市场总体供求现状2. 工程周边竞争性楼盘调查工程简况市场定位售楼价格销售政策措施广告推广手法主要媒体应用及投入频率公关促销活动其他特殊卖点和销售手段3. 结论二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策欢迎下载精品学习资源1工程主要卖点荟萃2工程强势、弱势分析与计策三目标客户群定位分析1. 莱西人口总量及地块分布情形2. 莱西经济进展状况和人口就业情形3. 莱西家庭情形分析家庭成员结构家庭收入情形住房要求、生活习惯4. 工程客户群定位目标市场a目标市场区域范畴界定 b 市场调查资料汇总、讨论c 目标市
17、场特点描述目标客户a 目标客户细分b 目标客户特点描述c 目标客户资料四、价格定位及策略1. 工程单方成本2. 工程利润目标3. 可类比工程市场价格4. 价格策略5. 价格分期策略五、入市时机规划欢迎下载精品学习资源1. 宏观经济运行状况分析2. 莱西房地产相关法规和市场情形简明分析3. 入市时机的确定及支配六、广告策略1. 广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分2. 广告主题3. 广告创意表现4. 广告成效监控、评估及修正5. 入市前印刷品的设计、制作宣扬海报、折页认购书正式合同交房标准物业治理内容物业治理公约七、媒介策略媒体总策略及媒体挑选媒体总策略媒体挑选媒体创新使用
18、软性新闻主题媒介组合投放频率及规模费用估算八、推广费用方案1现场包装2印刷品3媒介投放4公关活动九、公关活动策划及现场包装欢迎下载精品学习资源十、营销推广成效的监控、评估及修正1. 成效测评形式进行性测评结论性测评2. 实施成效测评的主要指标销售收入企业利润市场占有率品牌形象和企业形象实施阶段欢迎下载精品学习资源第一节总论第六章工程销售顾问、销售代理欢迎下载精品学习资源在经过前面一系列的工作流程后，进入到工程的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位；其次节工程销售顾问、销售代理的具体内容一、销售周期划分即掌握1. 销售策略营销思想：全面策划销售网络销售区域：紧扣目标市场
19、和目标客户销售时段政策促销销售活动销售承诺2. 销售过程模拟销售实施销售合同执行监控欢迎下载精品学习资源二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施四、售前资料预备1、批文及销售资料批文楼宇说明书价格体系合同文本2、人员组建销售辅导销售代理3、制定销售工作进度总表4、销售掌握与销售进度模拟销售掌握表销售收入预算表5、销售费用预算表总费用预算分项开支边际费用6、财务策略信贷付款方式按揭合伙股东7、商业合作关系双方关系三方关系多方关系8、工作和谐协作甲方主要负责人直接合作人财务部工程部物业治理公司五、销售培训1. 销售部人员培训欢迎下载精品学习资源具体介绍公司情形物业详
20、情a工程规模、定位、设施、买卖条件 b 物业周边环境、公共设施、交通条件c 该区域的城市进展方案，宏观及微观经济因素对物业的影响情形d 工程特点工程规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等工程的优劣分析工程营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、e竞争对手优劣分析及计策业务基础培训课程a 国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定b 房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的懂得房地产、建筑业基础术语的懂得建筑识图欢迎下载精品学习资源运算户型面积c 心理学
21、基础d 银行的按揭学问，涉及房地产交易的费用e 国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f 公司制度、架构和财务制度销售技巧签订买卖合同的程序物业治理课程销售模拟实地参观他人展销现场2. 销售手册批文楼宇说明书价格体系合同文本客户资料表3. 客户治理系统4. 销售作业指导书职业素养准就销售基本学问与技巧工程简况销售部治理架构六、销售组织与日常治理1. 组织与鼓励销售部组织架构销售人员基本要求职责说明欢迎下载精品学习资源考核、鼓励措施2. 工作流程销售工作的内容销售工作阶段销售部工作职责（工作流程）销售业务流程（个案）3. 规章制度概念指示第七章工程服务策划第一节 工程服务策划的含义目前的房地
22、产市场，特殊是发达地区的房地产市场，物业治理已愈来愈受买家的重视和关怀，来自市场的信号向进展商提出了物业治理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来始终深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌万科开发的物业治理密不行分，它成为万科开创其次营销渠道和制造回头客的有力保证；工程服务营销的具体内容一、 工程销售过程所需物业治理资料1楼宇质量保证书2楼宇有用说明书3业主公约4用户手册5楼宇交收流程6入伙通知书7入伙手续书8收楼书9承诺书10业主 用户联系表11. 遗漏工程有用钥匙授权书欢迎下载精品学习资源12. 遗漏工程和水电表底数记录表13. 装修手册和装修申请表二、 物业治理内容策划1
23、工程、设计、治理的提前介入2保洁服务3绿化养护4安全及交通治理5三车及场地治理6设备养护7房屋及公用设备设施养护8房屋事务治理9档案及数据的治理10智能化的服务11家政服务12多种经营和服务的开展13与业主的日常沟通14社区文化服务三、 物业治理组织及人员架构1. 物业公司人力资源的治理包括聘请、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节2. 物业治理公司应遵循以下原就建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道四、 物业治理培训1. 物业交付使用前的培训2. 物业交付使用后的培训五、 物业治理规章制度1员工手册2岗位职责及工作流程3财务制度4选购及招标程序5员工
24、考核标准6业主委员会章程欢迎下载精品学习资源7各配套功能治理规定8文件治理制度9办公设备使用制度10值班治理制度11消防责任制12消防治理规定13对外服务工作治理规定14装修工程队安全责任书15停车场治理规定16非机动车辆治理规定17出租车及暂住人员治理规定18进住（租）协议书19商业网点治理规定六、 物业治理操作规程1楼宇本体保护保养规程2绿化园林养护规程3消防设施养护及使用规程4供配电设备保护保养规程5机电设备保护保养规程6动力设备保护保养规程7停车场、车库操作规程8停车场、车库保护保养规程9. 游泳池及其设备保护保养和操作规程10. 给排水设备保护保养规程11公共部位保养保洁操作规程12
25、保安设备操作及保护规程13 照明系统操作及保护规程14通风系统操作及保护规程15 治理处内部运作治理规程16租赁治理工作规程七、 物业治理的成本费用欢迎下载精品学习资源1治理员工支出2保护及保养3公共费用4行政费用5保险费用6其它7治理者酬金8营业税9预留工程保护基金（物业的运营为自负盈亏） 八、 物业治理 ISO9002 提示1质量手册2程序文件3工作规程4. 质量记录表格5 行政治理制度6 人力资源治理制度第八章工程二次策划（策划总结）第一节工程二次策划的含义品牌战略可连续进展在学问经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，转变传统的施工方式，采纳新材
26、料和组织治理方法，不断制造新的科学技术，规划设计出美丽的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可连续进展的道路；其次节 工程二次策划的具体内容一、 全面策划1. 全过程策划2. 全员策划欢迎下载精品学习资源工程策划的实现绝不只是营销部门的事情策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行相互协作， 实现正确组合，以满意顾客的各项需求；策划主体的整体性二、品牌战略指示1、品牌塑造2、品牌保护3、品牌提升三、可连续经营战略指示1、 人力资源科学配置2、 产业化道路策略提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业将住宅产业多个外延型进展转为集约型的内涵式进展深化住宅
27、产业化链条的和谐性3、 专业化道路策略提高建筑与结构技术体系节能及新能源开发利用住宅管线技术体系建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术提高住宅环境及其保证技术体系住宅智能化技术体系欢迎下载精品学习资源正文终止 5 月 7 日莱西市已同意认可莱西某工程的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西工程和谐会上，研发中心曾建议天一、研 发中心、公关部等部门合作完成莱西工程策划报告，分内容、分段 各自部门完成，但是文件框架有关部门始终未能供应，因此研发中 心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导 参与，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、 莱西公司、天影公司等部门参与会议，研讨并修改此框架看法书， 分章节、分内容、分部门去完成（填空），为以后的工程开发供应 借鉴依据，将工作提前，尽最大可能提前想到全部问题，并留意解 决，将开发程序系统化，节省成本掌握造价；欢迎下载