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1、某房地产工程可行性讨论一、 工程总论（一）工程背景工程用地： *工程位置： *工程开发背景： * 标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因 * 厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发；（二）承担可行性讨论的单位* 国联投资顾问有限公司（三）讨论工作依据依据政府有关部门政策规划，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本工程可行性讨论报告；二、工程投资环境和市场讨论（一）市场宏观背景1. 全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003 年经济猜测报告中指出，今年我国投资将连续保持一个较高的增长速度，估计全社会固定资产投 资增长 16%左右， GDP增长有望达到8%；据介绍，房地产投
2、资回落幅度不大；估计 2003 年全国房地产投资增幅在25%左右，比 2002年有所回落，但回落幅度不会很大；主要缘由是投资体制改革进一步深化，投资环境连续改善；在市场准入方面，2003 年国家将连续清理现行投资准入政策，在明确划分勉励、答应、限制和禁止类政策时，表达国民待遇和公正竞争原就，打破全部制界限、部门垄断和地区封锁；在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系；在税收优惠政策方 面，对企业投资国家勉励进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化治理和正确的引导和服务；我国政府将连续深化行政审批制
3、度改 革，使市场经济中的运行成本特殊是“交易成本”大幅度下降；2. 年上半年全国房地产开发投资情形开发投资连续高速增长2002 年，全国房地产开发完成投资7736.42 亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8 个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%；今年上半年，房地产连续保持强劲进展 势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81 亿元，较去年同期增长 34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3% ； 其中东 、 中、 西 部地区增 幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12 个地
4、区增幅超过 50%；今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79 亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的 67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66 亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%）； 办公楼投资完成 177.21 亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%； 商业营业用房完成投资 458.57 亿元，同比增长 50.0%，所占比重为12.0%；东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%；中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区；销售情形良好今年上半年，全国商品房市场需求连续保持旺盛态势；全国商 品房销
5、售额 2101.77 亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02 亿元,同比增长 46.8%，所占比重为 91.2%；商品房空置面积增幅较大2002 年商品房空置面积比 2001 年净增 1290.59 万平方 M ，其中，空置时间在一年以上的净增302.45 万平方 M ，占竣工总量的14.6%；空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为 3.6%、-5.1%和 22.4%；东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和 33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅；中、西部地区增长较快，有原有基数较小的缘由，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险；今年上半
6、年，这一趋势仍在连续；仅 1-5 月份，全国商品房空置面积同比增长 9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长 10.0%；价格稳中有升2002 年，全国商品房平均销售价格 2291 元/平方 M ，同比增长了 2.92%，其中：商品住宅销售价格为 2130 元/平方 M ，同比增长 3.00%；下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年；据国家统计局城调队对 35 个大中城市调查显示， 2002 年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%；房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅；2003 年上半年，商品房销售价格2424 元/平方 M ，同比增长了5.4%，其中
7、东、中部地区价格涨幅较高；有 21 个地区商品房销售价格有不同程度的上升， 4 个地区涨幅在 20%以上，分别为：青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陕西23.3%；有 9 个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北 -11.6%、四川 -4.4%、广西 -4.04%、北京 -3.7%、云南-2.4%、辽宁 -2.0%、内蒙古 -0.7%、贵州 -0.4%；3. * 市投资宏观背景房地产开发投资规模连续扩大；上半年，商品房在建规模达1758.4 万平方 M，增长 27%，房地产开发投资96.6 亿元，增长35.2%，其中住宅投资 68.6 亿元，增长
8、 26.8%；大工程成为投资增长主要拉动力；从 1-5 月全国城镇 500 万元以上工程的统计情形看，超过 1 亿元的工程 13028 个，占全国全部城镇 500 万元以上施工工程个数的 22.6%，完成投资 5262 亿元，占全国全部城镇 500 万元以上施工工程完成投资的 65.4%；商品房销售连续保持良好势头；上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额 2102 亿元，同比增长 44.8%，高于同期投资增速 10.8 个百分点；其中销售给个人 1916 亿元，增长46.8%；销售面积 8672 万平方 M，增长 37.4%；新开工规模快速扩大；上半年，全国除房地产开发、城乡
9、集体和个体投资外的新开工建设工程51876 个，同比增加 9657 个；新开工工程方案总投资 16921 亿元，增长 70.5%；上半年施工工程个数达 94661 个，同比增加 11915 个；施工工程方案总投资73596 亿元，增长 26.2%；资金到位情形良好；上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金 18411 亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6 个百分点；其中，国家预算内资金增长外资增长 44.1%，自筹资金增长4、*1-7 月房地产开发统计12.7%，国内贷款增长51.2%；55.9%,利用从* 市统计局获悉， 7 月， * 房地产开发连续保持快速进展势头， 1 7
10、 月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元；增长 1.8 倍； 商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%；17 月， * 商品房在建规模比同期扩大425 万平方 M ，总量达1918.12 万平方 M，增长 28.4；其中写字楼的开发规模达58.53 万平方 M，增长 35.5，增长速度超过商品房和商业营业用房；商品房销售方面在 7 月也出现出良好的势头和进展潜力，17 月， * 市累计销售商品房 325.23 万平方 M ，比同期增加销售48.77 万平方M，增长 17.5%；实现商品房
11、销售额64.98 亿元，增长 18.2；最为可喜的是，从上月开头，商品房空置得到初步抑制，7 月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方 M，比六月末仅新增 3.97 万平方 M ；从* 市统计局获悉， 7 月， * 房地产开发连续保持快速进展势头， 1 7 月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元；增长 1.8 倍； 商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%；17 月， * 商品房在建规模比同期扩大425 万平方 M ，总量达1918.12 万平方 M，增长 28.4；其中写字楼
12、的开发规模达58.53 万平方 M，增长 35.5，增长速度超过商品房和商业营业用房；商品房销售方面在 7 月也出现出良好的势头和进展潜力，17 月， * 市累计销售商品房 325.23 万平方 M ，比同期增加销售48.77 万平方M，增长 17.5%；实现商品房销售额64.98 亿元，增长 18.2；最为可喜的是，从上月开头，商品房空置得到初步抑制，7 月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方 M，比六月末仅新增 3.97 万平方 M ；5.区域进展及前景猜测城西房地产市场进展前景分析A、“城西是上风上水的宝地 ”，* 人如是说；城西是 * 的历史文化爱护区和风景旅行区，杜甫草堂
13、、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年挖掘的金沙遗址，共同构成了城西的特殊人文景观；由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明白这一点；B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局 面；锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、* 花园、会所花园成为这七大版块的代表；C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速大路，而且外环路内的路段不封闭，不收费；二是光华大道要开工建设，三是整治清水河；城西的进展将很快，温江、郫县
14、很快会和 * 连接起来，明年城西三环路外的开发将升温；D、一个布满生气和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素；在* 的城西，人流的变迁又有何特点？调查说明，城西初现 “中产 ”痕迹，中产逐步向城西靠拢；俯视* 住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了* 住宅区总量的70；在城南，人们观念中的 “富人区 ”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是 “富中之富 ”；在城西，就以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止 点，从而形成了一个扇外形的居住带；在这个居住带内，已形成了 双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成
15、熟 的居住区，其余都为在建居住区；E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的抱负场所；与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅；一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上；这种定位，无疑是打上了 “中产”的标签；F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台；其中，3 条新改造干道将组建 3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架；估计5年内，城西北经济圈将基本建成；川陕路：重塑川西古镇解放北路驷马
16、桥段，沿道路两侧进展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设布满天回古镇文化氛围的 特色城镇，形成居民住宅、休闲旅行协同进展；沙西线：打造花卉 世界 二环路金府路段，两侧进展餐饮服务、休闲消遣等；金府路以西，沿府河两侧，进展集花卉培养、销售、观光为一体的现代生 态农业观光带；成灌路：建 * 最大石材城 金牛宾馆以东，进展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为* 最大的现代化石材贸易专业经销区；届时，位于城西北的 3个产业片区金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心 区将通过新型产业，形成城西北的新亮点；城西房地产市场进展的趋势A、无论是自然环
17、境，仍是生活环境，或是人文环境，都是特别适 合居住的区域； * 市房产治理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有 393的人挑选在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南 9 个百分点，远远高于城东和城北；B、 自古以来 * 人就对居住城西有特殊的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人挑选住在城西；在城西，某线周边的楼盘当仁不让地成了主力；某区的居住环境有很强的商业配套环境： * 市黄金旅行通道某线是房地产工程集合较多的地方，也是城西最先成熟的区域；当年因锦城苑打造城西高档社区一举胜利后，某线就成了高档楼盘云集之地；从高层电梯公寓到别墅工程，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林
18、环境设计，锦城花园珍贵树木营造的“养分村”，御都花园的欧式建筑让* 人有了更多的挑选；在 * ，没有哪一个新兴区域像某线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的；现在某线由于房地产业的拉动，介入了* 最高档的消费场所；有消费就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满意，令其有了不行替代的位置；C、新的住宅正在加速向中产靠拢；博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新* 生活样板区 ”的形成，使得西区一片富强景象；有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西；挑选城西者为 37.8 ，城南为 25 ，城北为 22 ，城东为 15.2 ，在问及 “购房目的 ”时，有 9
19、0.6 的被调查对象挑选了“改善居住环境 ”；为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清楚熟悉，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等；摸底显示，该地区的业主年收入基本在6万元到 20多万元之间； 从职业上看， 业主的构成结构是： 金 融业 7.8 ， 外企5.6 ，个体户 15 ，职业经理人 3 ，特殊职业 11.6 ，其他57的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者；可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流；（二） 区域市场分析1.供应分析通过历年城西的房地产开发情形比较，可以看到有如下趋势：A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在1
20、00亩以下外，其余的都在 100亩以上，而 * 花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上；自从 2000年* 花园领先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房 集团等一大批有实力的开发商间续进入；B、社区主题化城西作为 * 后起之新贵，近年来进展迅猛，加之政府部门有意识地协作片区内的企业加快金沙、光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为* 又一张闪亮的名片；片区内的品牌进展商明显也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此快速崛起；打出 “时间随便，生活由我 ”的博瑞都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了 “健康、欢乐
21、、文明、时尚 ”的新都市生活的典范；C、社区生态化原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔；片区内，领先打出“绿色生态住宅 ”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也跟随其后，无论是御都花园、草堂之春仍是置信金沙园、博雅庭韵、中 华家园、齐力花园、 * 花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色；毗邻金沙公园的置信金沙园在川西民居风格上引入水景，结 合社区内的绿化细心地勾画出清水河边的亲水家园；* 花园社区内7大主题园林、 7 大景观河滨公园、 1 个中心文化广场、 0.9 的容积、 6 的
22、绿化率（不含河滨公园）构筑了一个自然氧吧；中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住；D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道出色的风景线；* 花园通过水、植物、雕塑建造了9 大主题公园；都市水乡 置信金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景 ”健“康水景 ”休“闲水景 ”三大主题；蜀风花园城就通过珍贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5 个各具特色的现代川西民居小区E、价格呈上升趋势；从上个世纪80 岁月末到 90 岁月末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变；房价也由 6
23、66 元/平方 M 一路上扬冲高到了 2500 元3000 元/平方 M ；F、投资价值高；随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得反常火暴，土地也随之升值，特殊是某线一带；以餐饮消遣而知名的某线，其成熟的配套和深厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土；G、户型趋向于小康型；城西早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主；新近开发的工程在进行充分的市场调查基础上， 户型设计趋向小康型；I、城西在售楼盘综合状况；目前城西在售楼盘 72 个，总建筑面积3135908m2 ， 其中电梯住宅 1173970m2 ， 占 37.44%， 多层住宅1225707m
24、2，占 39.09%，营业用房 190554m2，占 6.08%；综合均价3277.44 元/m2，其中电梯住宅均价2943.59 元/m2，多层住宅均价3308.58 元/m2，营业房均价 5133.9元/m2；2.需求分析需求特点A、城西房地产需求市场大；城西目前有120 个专业市场和众多的经营餐饮消遣的个体户，造就出了大量富人；另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这 里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人 员来看，博士生、讨论生所占比例高，这些人有较高的收入，有较 高的消费才能；这些人仍会有新的生活方式，他们一般不愿进城， 会在工作地四周生
25、活休息，从而带动这一带的消费，转变这一带的 住宅消费方式；B、有效购买力充分；城西的新经济产业工人、白领、商人、高校老师，他们收入高且稳固，且有多年的积蓄，随 着城西人口的增多和经济的进一步进展，就业机会增加，居民生活C、投资人对城西升值水平提高，住房消费支出将进一步增多；潜力看好；城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动进展，将使城西房地产具有较大的升值潜力；需求构成 A、* 的中等收入层是购房的主力；包括新经济的产业工人、白领、高校老师、商人等；B、郊区居民；城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便利、购物便
26、利使越 来越多的郊区人向城西看齐；C、外地来蓉人员；从城西城南的消费者构成情形看，外地消费者具有很大的购买潜力；包括外地来 蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员； D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、布满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值；城西房地产庞大的进展潜力，投资者更不会忽视；3. 竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约 320 万平方 M，高于城东和城南总开发规模；价格主要在 2500-3200 元/平方 M 之间，高于城东低于城南的平均价格水平；建筑外形多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主， 110-260
27、平方 M 为主；某线在售楼盘情形表（见附表 1）4. 某线的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查，得出他们挑选某线8 个完善理由：吃在某线，安逸！住在某线，舒服！历代贵人住城西，能住在城西的某线就是贵中之贵了；想赚钱就住城西，城西有 120 余个专业市场，餐饮消遣火爆反常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了； * 人喜爱喝茶，住某线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，任凭选一家都很有品位；很多人有了钱就想长命百岁，那最好挑选城西，特殊是某线，这里是* 市的自然氧吧，你每天早上都能呼吸新奇空气；家庭需要经营；周末领着自己的妻子和心肝珍宝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里
28、到都江堰、青城山、西岭雪山都很便利，路上没有红绿灯；周末休闲，花十几块钱就可以在某线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完仍可以打包；将 24 小时进行究竟的 “夜猫子 ”喜爱在这一带闲逛，他们陶醉于这里夜晚闪耀的霓虹灯所营造出的都市情调；这里有 24 小时营业的情人吧、休闲中心和消遣场所；详细典型物业调查见附表：某线在售楼盘销售价格表见附表2某线在售楼盘物业构成表见附表 3城西在售楼盘综合情形表见附表 4* 市某线住宅市场消费者调查5. 市场分析有关结论A、工程位于 * 市某线中，某线是 * 新兴的知名餐饮一条街，它的人气特别旺，是 * 市的一条“黄金旅行通道”；随着高新西区的建设已
29、初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的进展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的进展潜力；对于本工程我们可以从城西的生态绿化角度营造自然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体；城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本工程可以作为跟进者进入 中、高楼盘市场；B、消费者对某线住宅产品包蕴较为剧烈的潜在购买欲；C、费者对某线生活价值具备较高的挑选性认知；由于某线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣扬力度的加强，使消费者在广度层面上对其闲适个性、增值潜力及上风上水等特点形成较高认同率；D、线整体生活环境的进展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现
30、实购买行为的市场可得性；进展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评判即为“生活不舒服”；三、工程用地分析及评判（一）地块解读1. 交通条件本区域的交通、道路网络较为完善，* 路， 30* 路、 1* 路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻工程的三环路更是交通快速通道；2. 用地现有状况本工程占地约 48 亩，整体地势较为方正，地势平整；现土地为厂房，被其他厂家租用；3. 水电气保证随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善；本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保证；4. 规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地
31、产开发不行忽视的因素，依据政府各类规划方案和针对本工程所处的位置，我们在规划局进行了明白，其基本的控规要求如下：A、建筑高度 40m 以下；B、工程的总体绿化本应在 30以上； C、工程的容积率要不小于 1.2；E、 工程建筑间距要大于 1.2；（二）工程 SWOT 分析1. 优势分析：本区域位于城西某线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利；同时，四周的自然景观多，其生态环境极佳；某线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高；某线区域在市民心中的认可度高；区域内训练配套设施完善，业主子女求学问题得到解决；2. 劣势分析：立交桥下噪音大，对居住有肯定的影响；工程用地现为厂房，由
32、于需要拆迁会使开发周期增长；工程四周的形象不佳，需要进一步改善；工程不靠近某线的主干道，不具有商业氛围，对工程销售会带来肯定的影响，销售回款也有肯定的压力；3. 机会分析：高新西区直接推动城西房地产业进展；作为省市 “一号工程 ” 高新西区进展快速，近两年内吸引了大量资金、科研工程、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特殊是外企经营治理者更需要环境美丽、设施完善、服务良好的高档生活社区；工程周边可开发的用地不多，使本工程更具有开发开发机会； 本工程旁边住宅工程正在开发，能够提升工程的形象和消费者的认可度，对工程周边的环境也能得到肯定的改善，对市场有肯定的推动作用；4. 威逼分析
33、：黄忠小区和某线有肯定的土地未开发，使工程存在较多的潜在竞争者；区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本工程的产品定位带来难度；区域内部分楼盘将会分流本案客户；（三）工程用地环境评判本工程位于某线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本工程的开发供应了便利的交 通，配套设施的良好保证，人文、生态环境得到大大的提升；由于近几年城西房地产开发量大，显现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高；综上概述，本工程的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很猛烈；总的来讲，只要定位精确
34、，开发得当，本工程仍能为开发商制造良好的经济效益、社会效益及环境效益；四、市场定位及方案评判（一） 工程可能的开发方案：依据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本工程的实际用地特性和状况，工程不开发为商业工程；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区；工程开发形式为 6 跃 7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区；户型以错层和平层为主；方案一的详细设想：、 工程的规划布局工程的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局； 、 工程的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的
35、底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾画出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的抱负家园，从而制造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采纳环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏；、 工程的户型设计充分考虑现代人的居家理念，采纳砖混结构的设计，层数为6跃7 层，每个楼层两户人家，复式层高 3.9M，其他 M；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平M到近三百平 M，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满意中等收入家庭的居家要求；在户内，客厅和卧房，甚至
36、跃层的上层都要照料到生态环境的共享，开间 5.1M的宽敞客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道 1.3M高的楼梯，活跃室内空间；、 工程的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分表达人与自然的和谐交融，突出深厚的川西民居特色；设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣；、 工程的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；、 物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务工程，在防止干扰业主生活私密性和舒服度的前提下，设置保姆钟点工服务，老 人、幼儿托管服务，家用
37、器具修理服务等、工程的客户定位二次置业的中等收入者方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的 12 层的单元式框架结构中档电梯公寓；可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走 廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色；方案二的详细设想：、 工程的规划布局工程的规划布局采纳矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；、 工程的建筑设计建筑外观采纳线流畅、颜色明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质；建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；、 工程的户型设计在户型设计上充分满意中高收入层的居家要求，主力户型为120m
38、2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上 ， 采纳通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通 风、采光、干湿与动静分区；、 工程的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流淌水渠、园艺小品、体育设施、儿童嬉戏乐园银杏、榕树、茶花等珍贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色；在小区的四周设计一个流淌水渠让潺潺溪流环绕小区四周，使居家环境更富 “小桥流水人家 ”的生动意境；在绿色环境铺排之间， 设置健康通道，满意业主晨练和与家人漫步的需要；、 工程的配套建一层地下室，
39、用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统： 每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统， 24小时保安巡逻；供电系统： 每户设有配电箱以及 10A（ 40A）或15A60A 新型电表， 设计用电负荷标准层为 6000W，跃层为 8000W，六回路供电方式 ； 电讯、电视： 每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统： 每户均设 internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统： 每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池， 屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全
40、性，牢靠性； 三表远程抄送系统；、 物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务工程，在防止干扰业主生活私密性和舒服度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具修理服务等；、 工程的客户定位二次置业的中、高收入者；（二）投资估算1. 工程土地成本测算本工程的土地价格按 * 万元/亩测算；土地成本 =土地价格土地面积 =* *= * （万元）工程测算开发技术参数方案一：总占地面积 * 亩建筑面积 *m 2； 绿化率 * 容积率 1.*建筑高度 *m 建筑层数 6 跃 7 方案二：总占地面积 * 亩建筑面积 *m 2； 绿化率 * 容积率 2.*建筑高度 *m建筑层数 *
41、层2. 工程建安成本估算方案 1：工程以 5 跃 6 的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本 =* 元/M 2 （见附表 5-1）方案 2：工程主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算建安成本 =* 元/M 2 （见附表 5-2）3. 工程分项投资估算工程总投资估算方案 1： 单位综合成本为： * 元/M 2工程总投资为： * （万元）（见附表 5-1） 方案 2： 单位综合成本为： * 元/M 2工程总投资为： * （万元）（见附表 5-2）4. 工程销售收入估算方案 1： 总建筑面积 *m2 单价*元/m2 工程销售收入 = #* # = #万方案 2： 总建筑面积 *m 2 单价 *
42、 元/m2 工程销售收入 =83200*2500=20800万5. 工程利润与利润率估算方案 1： 工程利润 =*-*=2404万工程税利润率 =工程利润/工程投资总额 *%=*/1*100%=*%方案 2： 工程利润 =*-*=*万工程利润率 =工程利润/工程投资总额 *100%=*/*= * %6、工程税后利润与利润率分析工程税后利润如工程税收费用依据工程销售收入的 *.7%运算，就方案 1： 税收费用 =工程销售收入 *5.7%=7*.14 万工程利润 =工程销售收入 -工程总投资 -税收费用 =16*.86 万方案 2： 税收费用 =工程销售收入 *5.7%=11*.6 万工程税后利润
43、 =工程销售收入 -工程总投资 -税收费用 =2473.4 万工程税后利润率分析方案 1： 工程税后利润率 =工程税后利润 /工程投资总额 *100% 方案 2： 工程税后利润率 =工程税后利润 /工程投资总额 *100% 五、方案评估及选取（一）、工程可能的开发方案比较：工程优点缺点方案一a.人居环境较为优越；b.总体投入相对较少；c、开发周期较短；a. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；b. 不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱；d、在户型分隔和布局上有肯定的限制；e、对工程本身的形象起不到提升作用；方案五a.区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；b. 中等收入者对区
44、域的中、高楼盘的认可度大；c. 能够提升工程自身的形象；d. 简单很好进行户型布局和特色环境的设计；e. 可获得更多的利润；财务测算比较：f、获得的利润小g、不能很好的营造环境a. 在环境设计和营造上有较大难度；b. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；c. 需花大量精力对工程进行包装和宣扬；d. 开发周期长，资金投入较大250002000015000100005000010844） 元万（1714113248） 元万（208001648.86）元万（2473.42040）元万（3659入入润润投收利利总售后前销税税方案一方案二25%20%15%10%5%22%21%15%14%方案一方案二0%税前利润率税后利润率分析：、 从肯定利润看，方案二比方案一多* 万元（方案一为* 万元，方案二为 * 万元）；、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为* ，方案二为 * ）；（二）方案选取及建议经过对以上2 种