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1、产权酒店托付经营方式及回报方案作 为 一 种 新 型 的 房 地 产 投 资 形 式 ， * 酒 店 采 用 了 国 际 流 行 的 产 权 酒店 经 营 模 式 ， 聘 请 了 客 源 网 络 庞 大 、 经 营 业 绩 卓 著 的 建 国 集 团 所 属 建 国 物 业管 理 公 司 经 营 管 理 ， 保 障 了 酒 店 运 营 期 间 的 丰 富 客 源 和 丰 厚 回 报 ；业 主 购 买 * 酒 店 客 房 后 ，委 托 管 理 公 司 统 一 经 营 管 理 ，并 获 得 年 度客 房 利 润 分 红 ！托付方式（一）长久穩定省心的投資形式（一勞永益型投資形式）业 主 与 * 酒
2、 店 管 理 公 司 签 定 委 托 经 营 协 议 ，将 所 购 客 房 的 20 年以 上 经 营 权 全 权 委 托 给 酒 店 管 理 公 司 ， 酒 店 管 理 公 司 按 照 客 房 總 價 的 10% 的固 定 金 额 每 年 支 付 業 主 投 資 回 报 ；在托付经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店治理公司承担；在托付经营期间，业主每年還将获得* 酒店治理公司贈送的肯定數額的住房卡；戶 型面 積總 房 款年 收 入年 支 出固 定 回 報住 房 卡物 業 費個人 所 得 稅A56.5237000037000120
3、0054261579D136.139300009300032000130683997（ 1 ）、 物 業 費 ： 8 元 / 平 方 米 /月（ 2 ）、 個 人 所 得 稅 ： 業 主 收 益 的 5% （ 物 業 費 部 分 業 主 不 再 納 稅 ）委 托 方 式 （ 二 ）（ 利 潤 共 享 型 投 資 方 式 ）业 主 与 * 酒 店 管 理 公 司 签 署 委 托 经 营 协 议 ， 将 所 购 客 房 的 1 年以 上 经 营 权 全 权 委 托 给 酒 店 管 理 公 司 ， 並 獲 得 年 度 客 房 利 润 分 红 ；在 委 托 经 营 期 限 内 ，业 主 可 以 随 时
4、 使 用 自 己 的 客 房 ， * 酒 店 管 理 公司 仅 是 在 得 到 业 主 确 认 的 期 限 内 经 营 出 租 该 客 房 ， 并 且 在 该 期 限 内 ， 业 主 将获 得 所 购 客 房 套 型 全 部 待 租 客 房 得 平 均 收 益 ；即 业 主 所 购 客 房 的 当 日 收 益 =该 套 型 全 部 客 房 的 当 日 收 益 / 该 套 型 当 日 全部待 租 客 房 数 ；业 主 客 房 全 年 收 益 =业 主 所 购 客 房 每 日 收 益 之 总 和 ；业 主 将 获得 的利 润 分 红 为 业 主 所 购 客 房 全 年 收 益 的 65% ；在托付
5、经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，其余部分只要是在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店治理公司承担；（業主自主除外）物 业 费 ： 8 元 平 方 米 月折 旧 费 ： 按 照 实 际 发 生 额 ，先 由 * 酒 店 管 理 公 司 垫 付 ， 从 第 一 次 发 生 后的次 年 ， 开 始 从 收 益 中 逐 年 扣 除 ；个 人 所 得 税 ： 業 主 收 益 的 5% （ 物 业 费 部 分 ， 业 主 不 再 纳 税 ）在托付经营期限内， 业主可以随时使用自己的客房， 但必需承担相应得基本费用， 其中包含：易耗品、布草换洗费等；具 体 如 下 ：A50 元
6、 / 日 套B50 元 / 日 套C 、 E90 元 / 日 套D 、 F130 元 / 日 套G100 元 / 日 套 * 产权酒店各户型的投资收益分析作 为 一 种 新 型 的 房 地 产 投 资 形 式 ， * 酒 店 采 用 了 国 际 流 行 的 产 权 酒店 经 营 模 式 ， 聘 请 了 客 源 网 络 庞 大 、 经 营 业 绩 卓 著 的 建 国 集 团 所 属 建 国 物 业管 理 公 司 经 营 管 理 ， 保 障 了 酒 店 运 营 期 间 的 丰 富 客 源 和 丰 厚 回 报 ；业 主 购 买 * 酒 店 客 房 后 ，委 托 管 理 公 司 统 一 经 营 管 理
7、 ，并 获 得 年 度客 房 利 润 分 红 ！投資收益分析表指标支出收益户建 筑型面 积总 房 款首 付 款贷 款物 业费20 年8 元 /取 暖计房费算间18 元方牌/ 式价折出 租扣率毛 收 益净收益住房收 益 率卡A56.523300001000001911054261017市场5880.860%10301841408随免时41.41%状费入态住保5880.735%5268586928.69%守估计固2856030061200015.01%定回报C91.465300001600003074387801646市9580.860%16784267928随时42.46%场免9.14%状费入态
8、住保9580.735%8583714625守估量（ 以 A 型 客 房 330000元 / 套 ； C 型 客 房 530000元 / 套 为 例 ）（ 1 ）、 净 收 益 、 收 益 率 未 计 算 业 主 获 得 的 房 产 收 益 ；（ 2 ）、 固 定 回 报 型 投 资 方 式 ， 酒 店 管 理 公 司 赠 送 住 房 消 费 卡 （ A 、 B 型 12000元 / 年何为产权式酒店产权酒店兴起于上世纪 70 岁月欧美国家的一些闻名旅行城市和地区，英文全称是 TIMESHARE中文译为 泰慕赛尔 即 时空共享 ， 其共同特点是都建于景色美丽的旅行业和经济比较活跃的地区，以保证酒
9、店有较高的出租率和物业升值空间； 产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原就，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是储备，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅行业的有效结合， 是经济进展到肯定程度的必定产物；无论对进展商仍是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机；产权式酒店的性质在欧美等旅行及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店， 它是投资赚取回报， 进行休闲， 度假，消遣为目的新型物业形式， 属于旅行房地产类，它与旅行经济，贸易及房地产是有机结合互动进展的关系；产权酒店与别墅， 一般商品住宅及商务写字楼等又有明
10、显区分， 购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和位置的同时，更有不菲的投资回报， 与住宅写字楼的投资， 股票投资， 储蓄及国债投资等相比， 投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时仍获得一套真正属于自己的私家酒店；产权式酒店分类时权酒店是将酒店的每个单位分为肯定的时间份（如：一年产值51 周，共 51 个时间份），出售每一个时间份的使用权；消费者拥有肯定年限内在该 酒店每年肯定时间（如一周）的居住权；纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人托付酒店治理公司或分时度假网络治理，猎取肯定的治理回报；纯产权酒店又分为商 务型及度假型；养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用
11、于退休后养老的物业；在退休前托付治理公司经营治理直至退休后自用；托付治理期间，投资人可猎取肯定的投资回报； 一般情形下该物业在产权人去世后由治理公司回购，再出售，收益其家人全部；高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目；时值度假型酒店指消费者购买肯定数量的 分数 ，这些 分数 就成为他们选购产品的货币；他们可以使用这些 分数 在不同时间，地点，档次的度假村敏捷挑选其分数所能负担的住宿设施；消费者不拥有使用权或产权；只是为休 闲消费供应便利，优惠和更多挑选； 分数 消费可以猎取更大的折扣和免费居住时间；国外产权酒店的现状20 世纪 70 岁月，欧美发达国家
12、进入 丰裕社会 ，中产家庭成为社会主流，在旅行创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区 兴起，并立刻在瑞士和欧美传播开来；之后的20 年中逐步向北美，加勒比海地区以及太平洋地区进展， 成为旅行发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式；产权酒店这种新奇的经营方式和投资方式已经在世界旅行及贸易口岸城市快速进展起来；拒资料显示， WTO国际贸易组织， 1996全球产权酒店 1986-1995年年平均增长 15.8%；1980年，全球 500 个旅游目的地板 15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球 81个国家 4000个旅行目的地有 35 万个家庭购买了产权式酒店；Rag
13、atzass.ciates，199280岁月到 90 岁月初， 全球引入产权式经营的旅行目的地的数量增长了6 倍， 90 岁月初，全球产权式酒店销售收入以达 40 亿美元，到 2004年，全球产权酒店销售将达 300亿美元；全部信息说明， 产权式酒店将成为旅行及贸易进展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具；在国内，产权式酒店项目也多显现在大型城市周边风景比较好的异地项目和郊区项 目，功能以休闲度假为主，为了保证投资者较高、稳固的投资回报，大多项址在环境美丽的地方并供应 包租 的服务；表面上看，多数产权式酒店目前所采纳的售后包租销售形式，可带来多方好处；特殊对开发商
14、来说，能够很快的高价销售出去，让资金快速回笼，盘活资产；对银行来说，与一般住宅项目相像的按揭比例和贷款期限，由于业主在包租期间有租金保证就不会仍不起按揭，从而削减了贷款风险；对投资者来说，只要能够有稳固的租金收入，同样皆大喜悦；第一，产权式酒店的销售价格往往是该地一般物业的两至三倍，价格偏高，开发商自留利润空间很大，小业主承担的风险过大；其次，进展商盲目跟进，项目仓促上马，资金实力却又不足，前期炒作一番后，工程进度和后期配套设施却无法跟不上； 并且，后期治理常也是个问题， 即便优秀的酒店治理公司也很难保证酒店长期保护赢利状况；产劝酒店的目的就是把大业主划成了单元性的小业主， 把独股力气化解成分
15、股力气，这样小业主的权益更难保护；而且，售前房产开发商通常会在售价和租金上喊出迷人的条件，但是付款之后，由于自身经营问题或为了自身利益，对方通常不能或不愿兑现；尽管事先双方都签有合同，但当有关监管部门和法规没有到位时，小业主通常很难和开发商直接对话；”这位房产开发商的投资负责人对记者说；他认为，产权式酒店的销售是危急的，这更简单产生房产泡沫；国内具有代表性的产权酒店当市中心的产权式公寓市场一片红火时，区域商业中心的产权式酒店也悄然显现；日前开工的巴黎时间索尔产权式酒店，以小面积、全 装修、低售价和较高的投资回报，引起市场关注；同时，这一楼盘的开 工，也拉开了宝山淞南新商业中心建设的序幕；随着国
16、内经济和旅行业的快速进展， 产权酒店在国内闻名旅行及经济富强城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店产生；如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店； 即将在 2002 年完工的陕西汉中的 21 世纪万龙大酒店 ；提倡 e 时代人性化商务空间 的厦门悦华酒店； 10% 投资回报 + 房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店 - 青岛佳信大酒店；仍有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的欢乐无穷大 - 龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等；淞南镇位于宝山区南部，是近年的现代化新型城镇，“以港兴镇、 以商兴镇、以科技兴镇”是该镇产业进展的基本方针；目前，该镇16条公交线路直达中心
17、城区，原淞沪铁路和逸仙路高架穿镇而过；商业贸易是全镇具有进展潜力的支柱产业， 现建有 4.5 万平方米商业用房的淞南路商业街和 6 个住宅小区的商业网点， 引进市区的联华超市、 凯福饭店、丰美阁火锅城等名优商店；另外，工业、集装箱储运业和诸如“建配龙”国际建材配送中心等专业市场也是该镇的支柱产业；巴黎时间索尔产权式酒店位于淞南路的中心地段，与淞南镇政府 隔街相望； 项目总建筑面积 1.1 万平方米， 不但外立面具有浓郁的法国古典建筑风情，内部装修更具巴黎的时尚艺术气息，酒店建成后将成为淞南商业街的地标性建筑；酒店一楼设精品商场，二至六层共153 套全装修公寓，每套使用面积在26 至 60 平方
18、米之间，顶层空中观景花园设有拥有各类设施的休闲会所；这个产权式酒店具有较高的投资回报；以一套使用面积为 30 平方米的全装修公寓为例， 总价为 20 万元，首付 8 万元， 10 年按揭月供一千二百多元；如这套公寓全部托付酒店治理公司治理，每月可获得的稳固收入基本与仍款额相当，以租房的钱养房， 10 年后可坐收租金，并可坐享物业的增值效应；另外，便利的交通是公寓酒店经营的保证， 酒店离地铁一号线与轻轨明珠线北延长段的长江路出口仅 500 米，且到上海将来的客运中心吴淞口码头约15 分钟车程；产权式酒店本文摘自中国住宅创新热销策划 暨南高校出版社一、产权式酒店的概念产权式酒店即投资者购买酒店的某
19、一间客房后并不肯定在酒店居住， 而是将客房托付酒店治理公司出租， 猎取客房利润分红， 同时获得酒店治理公司的赠送的肯定期限免费入住权， 产权式酒店有三大类型： 时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店；二、产权式酒店的特点1、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式猎取产权，拥有全部权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年；2、酒店式治理产权式酒店是酒店的一种，供应各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务， 这方面而言， 产权式酒店与酒店并无二致， 其治理费也比较高、 治理费一般是40 元/ 平方米月；3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既
20、可以用来居住度假，也可以用来投资；不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同； 有的购买者纯粹是用来自住， 有的就是用来投资保值； 不同的产权式酒店供应的回报方式也有所不同， 如有些产权式酒店供应固定投资回报率， 另加部分酒店经营利润； 有些就供应免费居住天数；有些就要求只供应的酒店经营利润，不供应其他回报；三、产权式酒店的三大类型1、时权酒店由瑞士亚力山第一提出的“ Timeshare Hotel ”是产权式酒店的发端；酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在肯定时期内使用酒店住宿或消遣设施的权益，该权益可以上市转售、转让或者交换；2、退休住宅型是一种所谓留后路的退休住房
21、投资方式；投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店治理公司出租获租金回报；到退休的时候作为颐养天年的住宅；这种类型的酒店在美国比较多见；3、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房托付酒店治理公司统一出租经营猎取年度客房利润分红，同时获得酒店治理公司赠送的肯定期限免费入住权；四、产权式酒店市场竞争力分析A：地理位置及自然资源位置的要求在此方面明显，由于产权式酒店是商业一种，它需要美丽的景观，如大海、沙滩、雪山的景观， 这样才能够吸引足够多的人群；B：良好的环境例如大梅沙地区将规划成一个旅行区，雅兰酒店前面的
22、公路立交将改建成一个步行街，四周将建成一个内湖公园， 良好的环境价值， 特别明显； 雅兰酒店一号楼东面既能够看到大海同时也可以看到内湖的房间价格比仅能看到大海的价格要高了600 元/ 平方米，约高出5%；C：良好的规划布局与环境相和谐的建筑风格，以及齐全的配套设施，如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施；D：聘请闻名的酒店治理公司进行酒店经营和治理作为一个投资者， 拥有良好的经营方式、 丰富治理及体会， 对投资的盈利与否以及盈利大小，有着特别大的影响，假如酒店治理公司能够供应丰富多彩的富有乐趣的创意与活动，就能够吸引更多的顾客； E：常常组织各种盈利性的国内、国际会议，
23、如学术、旅行年会、以提高酒店的盈利水平； F：加盟国际化的国际旅行组织这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者供应更多的旅行目的地的挑选；G：提高进展商的品牌及规模与实力H：提高市场营销才能I ：降低投资者和消费者的门坎J：建立现代企业制度，以制度保证消费者的投资信心五、三门岛产权酒店的开发及经营模式三门岛上的产权酒店的开发分二种模式：一种是由我司独立开发独立经营，一种是由上岛购买企业会所用地的企业自己开发与经营；产权酒店全部规划在B、D 区内， 购得 B、D 区用地的企业，依据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要在该地块上修建产权酒店；产权酒店建成后， 该企业可将其出售
24、或自主经营或托付三门开发商聘请的国际知名洒店治理公司经营；六、三门岛产权酒店的经营前景1、中国假日经济形成，富人阶层开头追求高端的度假地；2、深圳东部海岸的旅行开发热现正升温3、三门岛是具有唯独性的南中国海最高尚的海鸟度假区由于三门岛具有唯独性，所以能确保它对会员具有长期的吸引力，同时也确保岛上物业具有升值潜力；4、巨大而且具有极高消费才能的三门岛岛主俱乐部会员俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费才能的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户， 整体江消费才能更是惊人； 俱乐部在规划中的海景酒店、 天鹅堡酒店、 马术场、 游艇会、 航空、 滑翔、潜水等， 必将集合大中华地区的社会名流和
25、富豪们，企业也可将会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权史酒店的方式出售获得直接收益；5、极具吸引力的城堡酒店每座企业会所 / 酒店公寓都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员常常到岛上消费；很多精明的企业家在海岛购买别墅或酒店， 除了自己和家人度假之外， 也是作为鼓励员工的一个用途，他们定期赐予那些优秀的员工去海岛度假的嘉奖方式，这种鼓励制度给企业带来的惊人的效益，在西方国家尤为盛行；七、三门岛产权洒店的房型 见下页 企业会所一、拥有自己的度假会所是国际大企业惯例在西方，很多大企业都有企业自己的海岛休假会所；据美国CNN新闻网报道， 2000 年 4 月 21 日，世界头号
26、商业巨子比尔 . 盖茨和其高级幕僚在世界闻名的度假地加勒比海群岛，一方面放松心情， 享受漂亮的阳光、沙滩、浪花；一方面在微软的海岛别墅会所里共商“肢解微软官司”的计策；信息产业巨子拉里 . 爱里森，美国甲古文公司的首席执行官，欧洲闻名的三胞胎公司首席执行官索 . 普拉特都特别喜爱海洋度假，都拥有自己心爱的豪华游艇和海岛别墅；随着中国经济的进展，中国企业与国际企业的往来越来越多，企业越来越重视企业形象建设、企业文化建设；符合企业要求、表达企业形象的企业度假地已受到广泛关注；据调查，在深圳，很多大型企业由于没有自己的接待地，每年接待客户及企业员工活动的费用很高，使得企业既被动又不风光；可见企业特殊
27、是大企业是特别需要一个属于自己的企业会所的；二、三门岛企业会所的开发模式三门岛企业会所的开发和岛主别墅一样采纳DIY 模式开发，企业可以在三门岛规划用地范畴中自主挑选地块建造自己的企业会所，开发商会供应企业会所的房型参考，企业依据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要并按依据您自己的喜好来建造自己的企业会所；三、三门岛企业会所的开发及经营模式企业会所全部规划在D 区内，购得 D 区用地的企业，依据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要在该地块上修建企业会所；企业会所建成后，该企业可只供应公司内部使用或将其出售或自主经营或托付 三门岛开发商聘请的国际知名洒店治理公司经营；四、三门岛企业会
28、所的经营前景1、中国假日经济形成，富人阶层开头追求高端的度假地；2、深圳东部海岸的旅行开发热现正急剧升温3、三门岛是具有唯独性的南中国海最高尚的海鸟度假区由于三门岛在区位、自然资源上具有唯独性，所以能确保它对会员具有长期的吸引力，同时也确保岛上物业具有升值潜力；4、巨大而且具有极高消费才能的三门岛岛主俱乐部会员俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费才能的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户， 整体江消费才能更是惊人；俱乐部在规划中的海景酒店、天鹅堡酒店、马术场、游艇会、航空、滑翔、潜水等，必将集合大中华地区的社会名流和富豪们，企业也可将会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权式酒店的方式出售获得直接收益；5、极具吸引力的特色酒店每座企业会所都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员常常到岛上消费；很多精明的企业家在海岛购买别墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作为鼓励员工的一个用途，他们定期赐予那些优秀的员工去海岛度假的嘉奖方式，这种鼓励制度给企业带来的惊人的效益，在西方国家尤为盛行；五、三门岛企业会所推介房型 见下页 【企业会所】【产权式酒店】