《2022年7土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年7土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题.docx（21页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精品学习资源2007 年土地估价师考试土地估价案例与报告试卷一案例分析题 共 2 题，每题 30 分，共 60 分；清阅读并依据有关条件综合分析回答疑题）一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，方案以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2007 年 9 月 5 日托付某评估公司进行土地价格评估；该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500 平方 M；宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水邻近无市政供水治理网）；宗地为多边形，不规章，北端边界为弧形，种植有3M 宽的挡风树木， 四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，
2、外有2 千 M 长的自建道路于某国道相连；宗地内有11 栋建筑物，其中，办公楼1 栋，仓库 3 栋，车间 3 栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋；企业用电来自 3 千 M 外的变电站；企业通讯网络及设施安全；土地使用无特殊限制；假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题：1本问题 5 分）在上述情形下，为了判定是否能够抵押，评估前需要明白土地哪些关键信息 提示：依据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？A 是集体仍是国用 B.D. 2本问题 5 分 依据上述条件，列出已知的宗地个别条件；3. 本问题 8 分） 如以托付日为评估价值时点，依据上述情形，对地价进行定义；4. 本
3、问题 6 分） 如该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价掩盖的范畴，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154 元/平方 M；又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为144 元/平方 M， 评估公司从保守原就动身，将结果调整为144 元/平方 M，并依据 70%抵押折扣率折算，扣除 40%土地出让金，将评估结果确定为60 元/平方 M ；列出上述操作过程中的错误点；5. 本问题 6 分）假设该企业到期未能偿仍贷款，并且土地治理部门同意由法院直接托付某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？二）下面是一份现场调查工作图稿；由于只是某估价师为判定是否
4、可以接受一宗欢迎下载精品学习资源土地抵押评估托付而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略；其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息；请阅读该图并回答以下问题；34-21.5-75-5 34是区县编号， 21.5 是街道号， 75 是邻居号， 5 是宗地号；1. 本问题 6 分） 依据上图填写下面有关信息；工作底图种类： ） 权益人： ） 宗地编号： 5 ）欢迎下载精品学习资源所在邻居： ） 地类： ）四至： ）2. 本问题 5 分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息提示：不少于 5 个）；3 本问题 4 分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息
5、提示：不少于 8 个）；4. 本问题 15 分）假定托付方需贷款 300 万元，该地贷款率为 60%，该区域商业用地平均容积率为 2.00，估价对象建筑占地面积为 120 平方 M，经过你的判定，估价师能否做出可以接受托付的打算？列出你的判定依据提示：简要运算步骤）；二、报告判定题 共 3 题，分别为 30 分、20 分、 50 分，共 100 分；第一题和其次题为土地股价技术报告片段，依据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明缘由；详细得分规章见备题目中）一）下面是一份土地估价技术报告中采纳假设开发法测算的说明部分标注“略 ” 的为正常内容），请阅
6、读后回答相关问题；1. 估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，依据经济技术开发区经济进展局文件关于“住宅小区“工程初步设计的批复开经 2005 053 号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635 平方 M ，总建筑面积 143452 平方 M ，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率 1.5，建筑面积 35%；估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和自然气管道等基础设施，而且自然景色美丽，环境状况说明很适合修建住宅，但是地址状况说明学问和修建多层住宅；估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该地区，所以本区域对多
7、层住宅需求较大；估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不转变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块正确利用方式应当为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635 平方 M，总建筑面积 35000 平方 M， 其中物业治理、社区活动中心、小商场、小区停车场、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑掩盖率 15%，容积率 0.37，主要建筑为多幢二、三层别墅排屋；本次评估按土地的正确利用方式确定预期开发欢迎下载精品学习资源条件；依据以上工程的建设规模，本次评估确定其开发期为2 年；由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发
8、期自估价基准日算起；2. 预期售价确定及销售状况分析依据经济技术开发区近期该区域楼盘销售情形来看，该类出让用地新开发的 别墅排屋平均售价在 35004000 元/平方 M 之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情形，经综合分析，确定该地块开发完后，即2021 年 6 月30 日，法定使用年限的住宅平均售价为3500 元/平方 M，就该物业预期总售价为总售价=平均售价建筑面积=3500 35000=12250万元）通过调查该区域房地产销售情形，与待估对象相同或类似的房地产工程一般均采 用预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情形，本次评估假设 评估对象所建物业销售状
9、况为：工程在开发一年后开头预售，且为匀称销售，截至 开发完成时销售率达到40%，另外 60%在开发完成后的一年内匀称售出；并假设房屋售价在销售期间内保持不变；3. 开发总费用的确定依据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必需经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段；本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性讨论费用、暂时三通一平费用外，仍有解决市政设施缺口的有关费用，如 5 千 M 长的电缆铺设费用， 100M 长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，治理费和不行预见费等；上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用
10、、治理费用四大项；分别估算如下：1）前期费用 分析过程略）：确定其前期费用为200 元/平方 M 按总建筑面积）， 就前期费用总计为前期费用 =前期费用标准总建筑面积=20035000=700万元） 并设定为开发初期一次性投入；欢迎下载精品学习资源2）建造成本 分析过程略）：确定其平均建造成本为700 元/平方 M 依据总建筑面积），就整个物业总建造成本共计为建造成本 =平均建造成本总建筑面积=700 350002450万元） 并设定为开发期内匀称投入；3）室外建筑费用 分析过程略）：确定该地块室外建筑费用标准为220 元/平方M 按土地面积），就小区建设费用总计为室外建筑费用 =室外建设费用
11、标准土地面积=22095635=2103.97万元）并设定为开发期内匀称投入；4）治理费用：包括开发过程中的治理费、监理费及不行预见费等，为上述2）+3）的 5%计；设定为开发期内匀称投入；治理费用 =2） +3） 5%=2450+2103.97） 5%= 227.70万元）4. 销售费用 分析过程略）确定此项费用可按总售价的 8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入；销售费用 =总售价 8%=122508%=980万元）5. 利息率和利润率确定1）利息率，本次评估将采纳贴现方式运算地价，故不考虑透支利息；贴现率采纳 2006 年 4 月 28 日公告的银行一至三年期贷款率 6.03%；2）利
12、润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况；依据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情形，确定该房地产开发工程投资利润率为 24%；6.依据假设开发法基本公式：地价 =预期售价 -总开发费用 -利润-利息-销售费用， 结合本次评估实际，得到如下方程：欢迎下载精品学习资源总地价=12250-980） 40%/1+6.03%）1+2-1）/2+12250-980）60%/-总地价 24%解上式得到：总地价=2762.28万元土地单价 =2762.2895635=289元/平方 M）就上述报告片断，回答以下问题：1. 本问题 4 分）你认为报告中估价对象的正确利
13、用方式是否恰当，为什么？2. 本问题 6 分）请列出估价报告中可以作为判定土地正确利用方式的指标或者因素；提示：不少于 6 个）3. 本问题 6 分）报告中不动产预期售价的确定过程较为简洁，假如采纳市场案例分析确定，在挑选案例时有什么要求？ 提示：不少于 4 个）4. 本问题 2 分）报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的工程，请指出来；5. 本问题 12 分）报告中采纳贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采纳贴现方式测算地价，请依据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的运算式；二）下面是一份土地估价技术报告中收益仍原法测算说明部分标注“略
14、”的为正常内容）；请阅读后回答相关问题；1. 确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金；依据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区条件相像，规模相当，临街状况和建筑物相像的3 个房地出租交易实例 A、B、C；经过比较分析，运算得到 3 个案例的比准租金， 其中，比准租金 A=295.60 元/平方 M，比准租金 B=311.50 元/平方 M，比准租金C=280.88元/平方 M；依据对市场信息及估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金；运算过程如下：客观租金 =295.60+311.50+280.88） 3=295.99元/
15、平方 M）2. 运算房地出租年总收益 注：房屋建筑面积是 9015 平方 M）欢迎下载精品学习资源房地年总收益 =房屋建筑面积租金=9015295.99=2134680元）3. 运算房地出租年总费用房地出租年总费用包括治理费、修理费、保险费、税金和房屋年折旧费等；1）治理费；依据调查明白，当地房屋的经营治理费一般为房地年租金的3%， 所以，房屋出租经营治理费 =房地年总收益 3%=21346803%=64040元）2）修理费；依据市建设和房屋部门供应的资料，市区房屋出租年修理费通 常为房屋重置价的 2%；待估宗地上房屋为钢混结构，参照市房产和物价治理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结
16、合土地估价师体会判定，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750 元/平方 M，耐用年限 60 年，残值率为 0；房屋出租修理率 =房屋重置价 2%=90157502%=135225元）3）保险费；依据调查，市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%；依据估价师现场勘察和对比房屋完损等级评定标准，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为 75%；房屋年保险费 =房屋重置价 0.2%=90157500.2%=13522元）4）税金；税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按出租年租金的 5%计；房产税=房地年总收益 12%=2134680 12%
17、=256162元）营业税=房地年总收益 5%欢迎下载精品学习资源=2134680 5%=106734元）税金合计 =房产税营业税=256162106734=362896元）5）房屋年折旧费；折旧费依据土地剩余使用年期35 运算，残值率为零；房屋年折旧费房屋重置价 1-残值率）剩余使用年期 9015 7501-0） 35 193179元）6）房地出租年总费用治理费修理费保险费税金房屋年折旧费64040+135225+13522+362896+193179768862元）4. 运算房地纯收益房地纯收益 =房地出租年总收益 - 房地出租年总费用=2134680- 768862=1365818元）5.
18、 运算土地纯收益1）土地仍原利率的确定；依据市场调查分析，确定土地仍原率为8%；2）房屋仍原利率的确定；依据市场调查分析，确定土地仍原率为10%；3）运算房屋纯收益；房屋纯收益依据房屋现值仍原得到；房屋现值 =房屋重置价房屋成新度=9015 75075%=5070938元）房屋纯收益 = 房屋现值房屋仍原利率=5070938 10%=507094元）土地纯收益 =房地纯收益 -房屋纯收益=1365818- 507094=858724元）6. 运算土地价格欢迎下载精品学习资源总地价=土地年纯收益土地仍原利率1- 1 35=10008428元土地单价 =100084282504.1=3996.82
19、元/平方 M）注：土地面积为 2504.1 平方 M） 请依据上述报告片段回答以下问题：1. 本问题 5 分）上述报告对所选案例的租金说明不清晰，依据报告的详细内容看，缺少哪些方面的说明？2. 本问题 6 分）上述报告运算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？3. 本问题 6 分）上述报告确定土地仍原利率为8%，但是缺乏明确的依据；请问确定土地仍原利率的方法一般有哪些？4. 本问题 3 分）上述报告中运算房屋纯利益的目的是运算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原就是）；只有一个选项正确，并请填在括号内）
20、A. 替代原就B. 最有效使用原就C. 预期收益原就D. 奉献原就三）下面是一个完整的土地估价技术报告标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明缘由 每指出一处错误并简述缘由的得2 分，只指出错误不简述缘由不得分，总分最高为 50 分；将正确内容列为错误的扣0.5 分，最多扣至此题为0 分；答题时，请先在试卷上找出错误点，然后讲错误所对应的行号、错误内容和错误缘由分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误缘由”栏目 中，如“ 1）”或“ 1）4）”、“估价依据错误”、“估价依据不完整”）；行号（1）土地估价技术报告（2）第一部分 总 述（3）一、估价工程名称（4）XX 县 X
21、X 工业园区 A2 号地块土地使用权出让价格评估（5）二、托付估价方 略）欢迎下载精品学习资源（6） 三、受托估价方 略）（7） 四、估量目的（8） 依据托付方供应的资料，估量对象拟通过挂牌方式进行出让，本次（9） 评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价；（10） 五、估价依据（11） 1.中华人民共和国土地治理法；（12） 2.中华人民共和国城市房地产治理法；（13） 3.关于发布实施全国工业用地出让最低标准价的通知国土资发2006307 号）（14） 4.xx 省、xx 市及 xx 县等各级政府关于土地治理、地价治理的有关政策、法规；（15） 5.xx 县基准地价成果资料；（16）
22、6.托付方供应的估价对象规划掌握指标等其他有关估价对象资料；（17） 7.xx 评估有限公司把握的有关地价信息资料；（18） 8.评估人员实施实地踏勘及调查取得的资料；（19） 六、估价基准日（20） 二七年六月二十六日（21） 七、估价日期（22） 二七年五月五日至二七年五月十六日（23） 八、地价定义（24） 本次评估依据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基（25） 准日 2007 年 6 月 26 日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使（26） 用年限 50 年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”通路、通电、通（27） 水）及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格；
23、（28） 九、估价结果（29） 土地单价： 116 元/平方 M（30）总地价： 348.29 万元（31） 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整欢迎下载精品学习资源（32） 估价结果详见表 1土地估价结果一览表 表略）；（33） 十、需要特殊说明的事项（34） 一）估价假设条件（35） 1.本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度答应范畴（36） 内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以托付方供应的估价对（37） 象规划掌握指标数据上限为依据，并参照区域一般情形来确定；（38） 2.估价对象和其他生产要素相结合，能满意今后生产、生活、经营的正常进行；（39） 3.在估价基准日地产
24、市场为公开、公平、自愿、理性的交易市场；（40） 4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；（41） 二）报告使用的限制条件（42） 1.本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目（43） 的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲懂得报告有关内容；（44） 2.估价报告和估价结果的使用权归托付方全部，本评估报告由xx（45） 评估公司负责说明；（46） 3.本报告必需完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关（47） 缺失，受托估价机构不承担责任；（48） 4.本报告的技术报告未经许可，不得随便查阅、转用、发表；（49） 三）土地估价结果有效条件（50）
25、 1.在地产市场不发生突发变化情形下，本报告估价结果有效期为半年；（51） 2.本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件（52） 下的土地使用权权益价格；假如转变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立；（53） 3.托付方供应的资料真实、有效；（54） （65） xxxxxxxx签字（66） 十二、土地估价机构（67） xx评估有限公司 公章）（68） 二七年五月十六日（69） 其次部分 估价对象描述及地价影响因素分析（70） 一、估价对象描述（71） 1.土地登记状况（72） 估价对象位于 xx 县 xx 工业园区，其四至为：东至 xx，南至 x（73） x，西至 xx，北至
26、 xx；地块总面积为 30025.23平方 M，土地拟出让（74） 用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50 年；地号xx，图号 xx；（75） 2.土地权益状况（76） 依据托付方供应的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂（77） 牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50 年；依据估价目（78） 的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权益登存在；（79） 3.土地利用状况（80） 依据托付方供应的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为（81） 平整待开发土地；该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积（82）30025.23 平方 M ，建筑密度为4
27、0%60%，容积率 1.4，绿地率为15%；以下略）欢迎下载精品学习资源（83） 二、地价影响因素分析（84） 1.一般因素 略）（85） 2.区域因素（86） 估价对象位于 xx 县 xx 工业园区；该工业园区为省级开发区，园（87） 区总体规划面积 5 平方千 M ，位于 xx 县县城工业用地级别的三级地范围（88） 内，属三级地内较好的区域；目前区域内对外交通主干道主要为xx 交（89） 通干道，交通便利；其他供水、供电等基础设施已达到五通配套；目前园区已引入多加资源型企业和汽摩配等非自愿型企业，具有肯定的工业（90） 集聚效应；园区作为全县工业经济进展的主攻方向和主要载体，进展潜（91
28、） 力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大；（92） 3.个别因素 略）（93） 第三部分 土地估价（94） 一、估价原就（95） 1.替代原就 略）（96） 2.需求与供应原就 略）（97） 3.变动原就 略）（98） 二、估价方法和估价过程（99） 一）估价方法挑选（100） 估价方法挑选应依据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基（101） 础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定；估价对象为工（102） 业用地，一般用成本靠近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近（103） 法来测算；同时估价对象位于 xx 县基准地价掩盖范畴内，故基准地价 系数修正法也是一种可选的方
29、法；（104） 综上所述，本次评估打算采纳成本靠近法及基准地价系数修正法分（105） 别评估其积算价格和收益价格；在上述两种方法试算结果基础上，经综欢迎下载精品学习资源（106） 合分析，最终确定估价对象的地价；（107） 二）估价过程（108） 1.成本靠近法（109） 成本靠近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要（110） 依据，再加上肯定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价 方法，地价测算基本公式为：（111） 成本地价 =土地取得费 +土地开发费 +利息+利润（112） 评估地价 =成本地价 +土地增值收益）位置修正系数使用年期修正系数（113） 1）土地取得费（
30、114） 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的土地治理（115） 法、土地治理法实施条例等法律规定，政府征收农地要向农夫支付（116） 征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、 青苗及地上附着物补偿费等；（117） 依据 xx 县人民政府关于实施征地区片综合价标准的通知政发（118） 2007207 号，确定估价对象农地取得费为45.85 元/平方 M；征地税费依据体会确定为 18 元/平方 M；（119） 依据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85 元/平方 M；（120） 2）土地开发费（121） 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分
31、；根（122） 据工业园区管委会供应的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考（123） 虑估价对象内部实际为未平整土地的情形，经综合分析，确定估价对象（124） 土地开发费为 37 元/平方 M 其中通水 10 元/平方 M，通电 19 元/平方M，通路 17 元/平方 M）；（125）3）利息（126） 运算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值；设定土地开发周（127） 期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率欢迎下载精品学习资源6.57%，（128） 按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为匀称投入，就（129）利息=63.85 1/2 -1（130）=5.39元/
32、平方 M（131）4）利润（132） 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应取得相（133） 应的利润；考虑到目前工业园区的一般工业企业情形，本次评估确定 利润率为 10%；就投资利润为（134）利润=63.85+37） 10%（135）=10.09元/平方 M）（136） 5）土地增值收益（137） 土地增值收益包括土地用途转变增值收益和土地开发增值收益，是（138） 土地在市场中能够实现的增值价值的表达；在成本靠近法中，城郊新增（139） 建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%25%运算；经对比分（140） 析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业
33、用地土地增值收益率为 10%，就（141） 土地增值收益 =成本地价增值收益率（142）=土地取得费 +土地开发费 +利息+利润）增值收益率（143）土地增值收益 =63.85+37+5.39+10.09） 10%（144）=11.63元/平方 M）（145） 6）区域及个别因素修正（146） 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估 价对象所在的区域的（147） 一般费用水平为基础，要详细测算估价对象的地价仍需依据其区域及 个别情形进行修正；（148） 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于xx 县工业园区内，但是位置相对较偏，综合（149） 考虑后确定估价对象区位条件修
34、正系数为0.96；（150） 7）使用年限修正欢迎下载精品学习资源（151） 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为（152） 50 年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：（153） 使用年限修正系数 =1-1/1+土地仍原利率） 剩余使用年限（154）=1-1/1+6%）50（155）=0.9457（156）8）单位地价运算（157）土地单价 =63.85+37+5.39+10.09+11.63） 0.960.9457（158）=116元/平方 M）（159） 2.基准地价系数修正法（160） 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估 价成
35、果，依据估价（161） 对象的区域条件和个别条件与基准地价的基（162） 准条件相比较，并对比修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行（163） 修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法；其运算公式为：（164） 宗地地价 =基准地价 K 1K 2基准地价成果介绍（170） 依据 xx 县人民政府关于 xx 县城区商业、住宅及全县工业用地（171） 基准地价的通告， xx 县城区工业用地基准地价划分为三个级别，详细地价详见下表；（172） 县工业用地基准地价表单位：元 /平方 M级别一级二级三级地价基准地价180140110（173） 工业用地基准地价内涵为：基准期日为2001 年 8
36、月 25 日；开发程（174） 度为“五通一平” 外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”，内欢迎下载精品学习资源部（175） 场地平整）土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容 积率按规划用地要求；土地使用年限为50 年；（176） 2）估价对象基准地价的确定（177） 估价对象位于 xx 县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110 元/平方 M；（178） 3）地价影响因素及修正系数确定（179） 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，详细地块地价（180） 受到多方面因素的影响；以下是xx 县三级地区工业用地基准地价修正系数表；个因素（181） 县三级地区工业用
37、地基准地价修正系数表因素区域在该地区位优较优一般较劣劣4.02.00- 2.0- 4.0置区区域主干道等级2.01.00- 1.0- 2.0域对外交通便利度2.01.00- 1.0- 2.0因环境优劣度2.01.00- 1.0- 2.0素行业集聚效应2.01.00- 1.0- 2.0四周土地利用状2.01.00- 1.0- 2.0况地块在区域中位4.02.00- 2.0- 4.0置地块临路条件2.00- 2.0供电保证率2.00-5.0别供水保证率2.00-5.0外形0- 0.7- 1.5面积2.01.00- 1.5- 3.0坡度0- 1.0- 2.0容积率2.01.00- 1.0- 2.0欢
38、迎下载精品学习资源内部开发成熟度0- 2.0- 4.0特殊因素评估人员视详细情形而定（182） 4）估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的确定（183） 经实地调查，估价对象影响因素条件详细情形及相应的修正系数如下表：（184） 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表区域在级别中位在地区的较偏位置较劣- 2.0区置域区域主干道等级区域主干道较优1.0因对外交通便利度距车站近，便利优2.0素环境优劣度有少量污染较劣-1行业集聚效应同类行业较劣- 2.0地块在区域中位置位于区域偏僻位置劣- 4.0地块临路条件临主干道优2.0个供电保证率一般一般0别供水保证率一般一般0因外形规章一般0素面积一般
39、相宜一般0坡度平整一般0容积率1.4较优1.0内部开发成熟度内部具备建设条件较劣- 2.0特殊因素无合 计- 5.0）5） 期日修正系数的确定因 素条件说明评判修正系数 /（185（186） 由于本次采纳的基准地价的基准日为2001 年 8 月 25 日，而估价基（187） 准日为 2007 年 6 月 26 日，时间相隔比较远，依据本公司对该县近几年来欢迎下载精品学习资源（188） 把握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06；（189） 6）年期修正系数的确定（190） 基准地价是 50 年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也（191） 是 50 年，故不需进
40、行年限修正；（192） 7）确定土地开发程度差异修正值（193） 本次采纳基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为（194） 达到“五通一平” 即外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”和内（195） 部场地平整）市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度（196） 为“三通一平” 即外围通路、通水、通电 “三通”和内部场地平 整），故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通讯费用；依据（197） 调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的（198） 开发费用为 60 元/平方 M，即通路 17 元/平方 M、通水 10 元/平方 M、排（199）
41、 水 20 元/平方 M 、通电 10 元/平方 M、通讯 8 元/平方 M 和场地平整 5元/（200） 平方 M；确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平（201） 整“的土地开发程度修正值为 -20 元/平方 M-8 元/平方 M=-28 元/平方M；（202） 8）单位面积地价运算（203） 综上所述，评估宗地修正地价为（204） 单位面积地价 =基准地价 1+修正系数）期日修正系数（205） 年限修正系数 +土地开发程度差异值（206）=110 1-5.0%） 1.06-28（207）=83元/平方 M）（208） 三、地价的确定欢迎下载精品学习资源（209） 1.地价确定的方法（210） 由成本靠近法得到土地单价为 116 元/平方 M，由基准地价系数修正（211） 法得到土地单价为 83 元/平方 M，两种方法测算的地价结果有肯定差距；（212） 因此本次评估以成本靠近法测算结果为主，最终确定本次估价对象土 地单价为 116元/ 平方 M；（213） 2.估价结果（214） 估价人员经现场查勘和对当地