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1、西安建筑科技大学西安建筑科技大学 12.1房地产宏观调控的内涵和必要性 第12章房地产经济的宏观调控 1 12.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段2 12.3中国房地产宏观调控的实践3西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性12.1.112.1.1宏观调控的基本理论宏观调控的基本理论1)宏观调控的概念和特征 所谓宏观调控是指国家运用经济、法律、行政等政策手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，实现社会总需求与总供给之间的平衡，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。西安建筑科
2、技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性宏观调控的基本特征有： （1）宏观调控的主体是以中央政府为主的各级国家机关，即权力机关和行政机关。 （2）宏观调控不是针对单个或个别的市场主体或市场行为实施的，而是为了实现整个社会总供给与总需求的均衡发展。 （3）宏观调控作为政府对整个宏观经济所实施的总量控制和调节，其调控手段主要是间接的，并且具有多样性和综合性。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性2) 宏观调控的原因 宏观调控产生的原因可以从两个方面来理解 (1) 市场本身存在缺陷。 (2) 政府具备弥补市场缺陷的经济职能。3) 宏观调控的目标和内容
3、在我国，宏观调控的主要目标是促进经济增长，增加就业，稳定物价，保持国际收支平衡。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性 宏观调控是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社会主义国家管理经济的重要职能。其主要内容包括: (1)国家在合法前提下，合理地制定各项经济政策和措施，如制定相关产业政策，制定财政政策和货币政策，建立和完善适应市场经济发展收入分配制度和税收征管制度等； (2)适当运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产的各个环节； (3)科学地编制各项经济计划，更好地发挥计划在中长期资源配置中应有的作用，
4、弥补市场配置资源的不足。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性 4.)宏观调控的手段 宏观调控目标需要通过一定的方式和途径来实现，这就是所谓的宏观调控手段。我国的宏观调控手段主要有： (1)法律手段 (2)经济手段 (3)行政手段西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性12.1.212.1.2房地产宏观调控概述房地产宏观调控概述1)房地产宏观调控的内涵 房地产宏观调控，是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经
5、济协调发展的管理活动。2) 房地产宏观调控的必要性 （1）进一步优化房地产资源配置的客观需要。 （2）适度调配房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要。 （3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要。 （4）保证房地产业本身健康、快速、协调发展的需要。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性 3) 房地产宏观调控的原则 房地产宏观调控原则是指国家作为宏观调控主体，在房地产经济发展过程中运用宏观政策手段进行干预和调节所应遵循的总的基本准则。（1）平衡与优化原则。 宏观调控就是要保持经济总量的基本平衡和经济结构的优化。所谓总量平衡，是指房地产业的社会总供给与总需求之
6、间的价值总量平衡；所谓经济结构优化，是指房地产产业结构、投资结构、市场结构、消费结构乃至劳动力结构等多个组成要素达到最优化组合，最大限度满足社会需求。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.1房地产宏观调控的内涵和必要性（2）有限干预原则。（3）经济效益与社会效益相统一原则。 所谓经济效益，是指通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约，即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。 所谓社会效益是指企业经济活动给社会带来的收入，主要包括社会公益、社会福利以及满足人们物质文化需要的程度。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策
7、目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段12.2.112.2.1房地产宏观调控的政策目标房地产宏观调控的政策目标 1) 实现房地产业社会总供给和总需求的平衡 调节房地产商品的社会总供给和总需求平衡，要综合考虑以下要素： 要有一定的地域限度，平衡是在该地域范围内的平衡； 房地产商品供给的重点应放在住宅方面，住宅建设的总量要与该地区居民对住宅的基本需求平衡； 要注意有效需求与潜在需求的区别，使房地产商品的供给与有效需求总量平衡； 协调房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展的适当比例，平衡发展； 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调
8、控的政策目标及手段 对耕地占有面积的平衡控制，实现国民经济的可持续发展。2)优化房地产经济结构，提高资源配置效率。结构优化包括两个方面： 从国民经济全局出发，房地产业的发展要与其他产业相协调，既要带动相关产业的发展，又要保持与其他产业的适当比例，适度发展，不能将国民经济的全局系于房地产业的发展； 从房地产内部来看，居民住宅、商业用房、厂房、娱乐设施用房等各类房地产商品供给与需求结构应当协调，确定适当比例，以实现资源配置最优化。3）确保房地产业持续、快速、健康发展西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段12.2.212.
9、2.2房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段1）产业政策（1）产业政策的含义和特点产业政策是指一国中央或地方政府为实现本国经济增长，制定的主动干预产业经济活动的各种政策的集合。房地产产业政策是整个国民经济政策体系的重要部分，其主要特点有： 调控经济结构。 影响房地产业的长期发展。 表现为房地产产业结构政策、产业组织政策、产业区域布局政策组成的 “集合”政策。 调节房地产的市场供给。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段（2）产业政策的内容和层次 房地产产业政策的主要内容有： 产业结构政策，即根据经济发展的内在联系，
10、揭示一定时期内房地产产业结构的变化趋势及其过程，并按照产业结构的发展规律保证顺利发展。 产业组织政策，即通过选择高效益，能使资源有效使用、合理配置的房地产产业组织形式，保证供给的有效增加，使供求总量矛盾得以协调的政策。 产业布局政策，即房地产产业空间配置格局的政策。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段房地产产业政策通常可划分为三个层次。 第一层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。 第二个层次是房地产业内部的各类政策。 第三个层次是各类具体的房地产政策体系。2）货币政策 （1）货币政策的含义。 所谓货币政策，是
11、指央行为实现既定的经济目标，运用各种工具调节货币供给和利率，进而影响宏观经济的方针和措施的总和。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段（2）货币政策工具。 公开市场业务。公开市场业务是指中央银行通过公开在市场上买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量，从而调节总供给和总需求的金融业务活动。 存款准备金。存款准备金，是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。 中央银行贷款。中央银行贷款（习惯上称作再贷款），是指央行对金融机构发放的贷款，是央行调控基础货币的重要渠道和进行金融调控的传统政策工具。
12、 利率政策。利率，是一定时期内利息额与借贷资金的比率，通常分为年利率、月利率和日利率。利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段 贴现率。贴现率是指对各种合法票据贴现的利率，即就是将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。 汇率政策。汇率政策是指一个国家（或地区）政府为达到一定的目的，通过金融法令的颁布、政策的规定或措施的推行，把本国货币与外国货币比价确定或控制在适度的水平而采取的政策手
13、段。汇率政策主要包括汇率政策目标和汇率政策工具。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段 3）财政政策 财政政策是指政府运用国家预算和税收等财政手段，通过对国民收入的分配和再分配，来实现社会总供给和社会总需求平衡的一种经济政策。（1）税收政策。 税收政策对房地产行业的调整主要通过税种和税率的变动来实现，从而调节社会总供给和总需求。主要体现在： 税收对房地产市场消费需求的调节作用。 税收对房地产市场供给的调节作用。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目
14、标及手段 （2）财政支出政策。财政支出政策对调控房地产来说主要表现在： 经济适用房是一种政府保障性住房，国家对于经济适用房的投资数量的增减，能直接导致市场上房屋数量的变化，从而影响商品房市场的供应量。 国家在财政支出方面给予职工相应补助，提高职工的消费和购买能力，扩大住房消费，拉动社会消费需求。 通过财政支付结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部的比例。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段4）法律手段 在我国，实现国民经济发展总目标与建立和完善社会主义市场经济体制过程，要加强和完善宏观调控，特
15、别是运用法律手段（主要包括房地产立法和司法）来实现。法律手段的功能在于： 政府对房地产市场的调控和管理行为以及竞争主体的经济行为均必须遵循市场经济规律予以强制保障。法 对房地产业具有调控性。法律手段通过市场参与主体之间的权利义务关系，厘清市场交易活动过程中的纷繁复杂的关系，并为房地产业所有环节提供法律支持，表明相互之间的法律关系，并通过法律规定的形式将其固定下来。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段 5）行政手段 行政手段，是国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理房地产经济的手段。
16、房地产领域的行政手段主要包括计划手段、规划手段及行政管理手段三个方面。（1）计划手段。 政府对房地产市场的计划表现在两个方面，一是要有计划地向市场投放一定量的土地，满足经济发展对土地的需求；二是要从整个国民经济均衡发展、产业结构合理发展出发，有计划地调整房地产业的发展态势。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段（2）规划手段。所谓规划，就是进行比较全面长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考和设计未来整套行动方案。规划手段可分为四个层次，即国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划。 国土规划是
17、最基础的资源配置规划，通过摸清资源底数，最大限度利用和开发资源，提出资源开发的方向、产业布局和国土开发的重点区域。 区域规划是城市规划的重要基础，是国土规划的缩影，它更重视从区域特点着眼，制定发展战略。 土地利用总体规划是在一定区域内，根据社会经济可持续发展要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.212.2中国房地产宏观调控的政策目标及手段中国房地产宏观调控的政策目标及手段 城市规划对房地产业发挥的调控作用最直接、最具体，是房地产经济活动的基本依据。 （3）行政管理手
18、段。 房地产产权、产籍管理是房地产业调控的基础，是政府行政管理的核心，建立完善的房地产产权、产籍登记制度至关重要。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.3中国房地产宏观调控的实践12.3.112.3.1中国房地产宏观调控发展过程中国房地产宏观调控发展过程我国的房地产宏观调控有如下发展阶段： 1）规范发展期（1998年2002年）2）强化调控期（2003年2007年）3）全面调控期（2008年2009年）西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.3中国房地产宏观调控的实践12.3.212.3.2中国房地产宏观调控的特点及发展趋中国房地产宏观调控的特点及发展趋势势 1）中国现行房地产宏观调控的特点我
19、国房地产宏观调控政策可谓多种多样，并表现出以下特征： （1）综合运用多种宏观调控手段，并使之相互结合发挥作用。 （2）基于宏观调控政策的间接性和效果的迟滞性，我国房地产宏观调控政策一般均具有连续性。 （3）中央统一方针和各地区差别化政策相结合。 （4）既要坚持房地产的市场化、商品化方向，努力控制和调节房地产投资过热，保证房地产业的适度发展；又要通过宏观政策弥补市场不足，采取措施满足低收入者住房需求。西安建筑科技大学西安建筑科技大学12.3中国房地产宏观调控的实践2）中国房地产宏观调控的发展趋势今后我国的宏观调控政策应当： （1）完善住房政策体系，着力加大保障性住房的建设和实施。 （2）将房地产市场的调控，同与其相关产业的调节和干预相结合。 （3）建立健全房地产管理检测体系。西安建筑科技大西安建筑科技大学学Thank you