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1、房地产项目策划西安建筑科技大学 兰峰 编著第二章：房地产项目选址策划本章学习要求： 1.掌握获取土地使用权的获取方式； 2.熟悉竞标土地的估价方法； 3.了解不同类型项目选址时主要考虑的影响因素，了解土地投标前的准备工作。 2.1 2.1 项目选址项目选址 项目的选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。2.1.1 居住项目选址 投资区位选择时主要要考虑以下因素： 1.市场状况 房地产企业在进入一个城市或区域进行居住项目开发前，应首先考虑该地区的市场状况，分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析
2、和预测。 2.地块背景及区域规划方向 在选择居住项目开发地块时，需要了解地块背景，有无历史和人文积淀，认真研究区域规划方向，在此基础上分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，这些可为开发商提供较为详细的决策依据。 3.自然环境 现在人们越来越重视身体健康状况和生活环境质量，一个拥有优良自然生态环境的项目很容易受到消费者的青睐。 第一，房地产策划具有明确的目标 4.交通条件 居住项目所在地应具有较好的交通条件，以方便居民出行。 5.生活配套设施 居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。 6.市政基础
3、设施 居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施 7.房地产相关政策 居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。 8.用地成本 在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益”。2.1.2 商业项目选址 1. 零售商业项目选址 零售商业除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素： （1）消费市场 （2）商业环境 （3）商业辐射范围 （4）潜在商业价值 （5）规划设计条件 2
4、.写字楼项目选址 （1）周边环境状况 （2）交通便捷程度2.1.3 工业项目选址工业项目选址除了考虑房地产相关政策、用地成本以及市政配套设施等因素外，还应着重考虑以下因素： 1.城市规划 2.区域位置 3.交通条件 2.2 2.2 获取土地使用权获取土地使用权2.2.1土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于房地产一级市场。 1.招标出让 招标出让的基本流程及要求： （1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。 （2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。 （3）
5、评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 （4）招标人根据评标结果，确定中标人。 2.拍卖出让 拍卖出让的基本流程及要求： （1）主持人点算竞买人； （2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项； （3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示 （4）主持人报出起叫价； （5）竞买人举牌应价或者报价； （6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价； （7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交； （8）主持人宣布最高应价或者报
6、价者为竞得人。 3.挂牌出让 挂牌出让的基本流程及要求： （1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； （2）符合条件的竞买人填写报价单报价； （3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格； （4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 4.协议出让 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.3 2.3 土地投标策划土地投标策划 2.3.1 土地投标前的准备工作1.密切关注土地招标信息；2.组建土地竞标小组；3.进行现场踏勘和项目分析；4.搜集竞争者信息；5.测算土地成本，制定心理价位；6.编制投标文件及各种资料，准备参加竞标。2.3.2 2.3.2 竞标土地的估价竞标土地的估价 1.假设开发法估价的操作步骤；2.假设开发法的基本公式；3.运用现金流量折现法和传统方法的区别；