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1、城 市 经 济 学冯云廷教授 主讲第五章 城市土地利用与空间结构第一节 城市土地概述第二节 土地竞租与城市土地利用第三节 城市空间结构与功能分区第一节 城市土地概述一、城市土地地租二、城市土地市场三、城市土地制度一、城市土地地租城市地租是城市土地所有权在经济上的实现形式，是城市土地收益分配的一种重要形式。 城市地租通常有两种基本形式，即绝对地租和级差地租。 级差地租是城市地租的主要形式。城市的级差地租主要是由土地的位置和投资所决定的。 城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。通过级差地租可以合理利用城市土地，促进城市产业的合理布局，大幅度增加城市的财政收入，进一步促进城市建设。 二、城市土地市
2、场城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 从市场体系来看，由于城市土地所有权的统一，决定了我国城市土地市场的基本格局必然是由国家垄断城市土地使用权供给的一级市场和用地者相互转让土地使用权的二级市场共同构成。土地使用权出让市场是完全垄断市场 ;土地使用权转让市场是不完全竞争市场 。政府回收、储备城市土地，是政府参与土地市场交易的一种形式，是城市土地市场流转的重要环节。图图51 土地市场运行体系土地市场运行体系 三、城市土地制度明确界定城市土地所有权及其实现形式，实行“三权分离”，应是土地制度改革的方向。城市土地利用的演化就是政府、企业（市场主体）和公众相互博弈的过程。建立政府、市场和公众相互协
3、调的机制与对策，是实现城市土地有偿使用和可持续利用的关键。 1. 改革城市土地利用规划的方法 2. 逐步建立并完善土地产权权能 3. 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障 第二节 土地竞租与城市土地利用一、土地租金与土地区位二、不同产业的投标租金模型三、城市土地利用的一般均衡一、土地租金与土地区位屠能的模型围绕一个固定的地点(城镇)而展开，主要考察了运输成本空间上的差异对农业地租的影响。由于土地区位的差异，土地的肥沃程度、交通条件、市场影响等方面会有很大的差距，从而导致单位土地上提供等量产品或服务的成本不同。因此，由于土地区位不同，从等量土地获得的收益也会不同。 根据土地肥沃程度、距离市场区
4、位远近和气候条件等方面所决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。级差地租二、不同产业的投标租金模型（一）制造业的投标租金模型假定技术不变，市内不同区位的成本不变。在这种情况下，企业的区位选择是市场指向的，每单位产品单位距离的运输成本为常数t，均衡产量为B，产品价格为Pb，生产成本为C，地租为R，土地使用量为T，则企业的经济利润为：式中，u为与CBD的距离。 在完全竞争市场下，企业经济利润为零，从而有投标租金模型： 对u求偏微分可得：（二）服务业的投标租金模型假定单位距离的通行时间为t，单位时间的机会成本为W，业务量为A次，则总的交通成本为： 于是，企业的经济利润为：在完全竞争条件下，
5、企业的经济利润为零，从而其投标租金模型为： 式中，Pa为服务的价格，C为非土地要素成本。这一模型表明服务性企业在市内不同区位上所愿意支付的土地费用，也存在要素替代。与制造业相比，服务业中非土地要素对土地的替代性更强。TCt W A u aPACR Tt W A u aPACt W A uRT 三、城市土地利用的一般均衡在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须同时满足以下几个条件： 1企业选址的均衡。 2家庭选址的均衡。 3区位竞价的均衡： 4劳动力市场的均衡。 5土地利用边界的均衡。 满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的形成。从理论上，在市场机制下均
6、衡的土地利用形成了同心圆型的分层结构模式。 图图53 土地利用的均衡与城市内部结构形成土地利用的均衡与城市内部结构形成 第三节 城市空间结构与功能分区一、城市空间结构的基本模式二、城市土地利用的分区制三、我国城市内部空间结构的演变和挑战一、城市空间结构的基本模式城市空间结构可以按性质划分为三种类型 一是“实体结构”（physical structure）,指一个城市的建筑形式、土地配置、土地使用类别以及所有的基础设施；二是“结构系统”(structure system), 是指各种土地使用类别或分区在经济与社会观点上的功能性关系；三是结构过程（structure process），强调结构处在
7、一种变化过程中，城市空间结构既是城市经济运行的结果，又是城市功能发挥的基础。 伯吉斯（E.W.Burgess，1925）同心圆学说认为，通过市场竞争，城市土地利用将形成单中心对称的圆形分层结构。当城市区域扩展时，每一个内环地带必然延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的演替，但并不改变圈层分布的顺序。但在现实中，城市的形成还受地理、自然、历史、制度等各种因素的影响，导致不同城市的空间结构和内部功能分区各有千秋，复杂多样。然而，通过对历史演变进程的考察，由于社会经济发展水平的限制，同心圆模式仍是城市形成的基本结构，其他的轴向结构、放射扇形和多中心形等可以看作是同心圆模式的变形。 我国的城
8、市基本上是在建国前城市模式的基础上，经过大规模的工业建设和城市改造而形成和发展起来的，基本上形成了工业区、居住区、商业区、行政区、文化区和旅游区等多功能分区组合配置的空间结构布局，形成了一定的圈层分异特征：在一个市中心的圈层，其他功能分区环绕分布。这种仍未脱离同心圆的构造模式，构成了城市的主体部分。我国城市空间结构的基本模式我国城市空间结构的基本模式二、城市土地利用的分区制功能分区按照其有效性又可以分为工业分区、性能分区和立体排污费三种政策类型 1. 工业分区制 2. 性能分区制 3. 立体排污费制 三、我国城市内部空间结构的演变和挑战（一）我国城市土地开发和城市建设的历史演变 1. 1949
9、-1978年：50年代大规模的城市改造热潮 2. 1978-1992年：80年代大规模的城镇建设高潮 3.1992年至今，以开发区和大城市建设为主的城市化和民间资本介入城市建设阶段（二）我国城市建设的新态势及其新挑战 随着城市化的发展，以城市环境建设、城市功能分区如CBD、科技园区、开发区和卫星城等城市建设“运动”在我国风起云涌。城市内部空间结构和城市土地开发的多样化发展和民间资本日益强盛的趋势。有城无市的城市“空壳化”现象也是我国城市建设面临的挑战。 （三）英国的新城运动及其启示1. 政府的统一规划和相应政策的推动2. 政府在新城建设的实施过程中也发挥着重要的作用 （1）城址的选定 （2）政府与开发公司之间的关系。 （3）提供必要的资金。 此外政府在其他方面也发挥着重要的作用。