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1、单位专管员住房公积金贷款知识讲座单位专管员住房公积金贷款知识讲座宝鸡市住房公积金管理中心单位专管员住房公积金贷款知识讲座单位专管员住房公积金贷款知识讲座 1.前言前言 2.住房公积金贷款概述住房公积金贷款概述 3.贷款政贷款政策策 4.中心贷款制度中心贷款制度 5.中心贷款流程中心贷款流程 6.对单位专管员的要求对单位专管员的要求 7.贷款担保贷款担保 8.资金划拨资金划拨 9.贷款回收贷款回收 1.前言前言1.1 概述1.2 我中心个贷现状1.3 本次讲座预期及目的返回返回1.1 概述概述 住房公积金是一种政策性住房资金，根本目的在于惠民利民，其贷款主要特点为使用有偿微利，贷款对象为缴存住房
2、公积金的特殊对象人群，住房公积金贷款作为一种政策性住房金融的融资途径，目前已经成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。返回返回1.2 我市中心个贷现状我市中心个贷现状 我市自从我市自从20032003年发放第一笔住房公积金贷款以来年发放第一笔住房公积金贷款以来，时至今日已经有了长足的进展，截止，时至今日已经有了长足的进展，截止20122012年年6 6月月底，市本级累计为底，市本级累计为1238612386户家庭发放住房公积金贷户家庭发放住房公积金贷款款14.9314.93亿元。回收住房公积金贷款亿元。回收住房公积金贷款3.23.2亿元，贷亿元，贷款余额款余额11.4311.43亿元。市本级住房公
3、积金个贷率为亿元。市本级住房公积金个贷率为38.2%38.2%。但是和周边兄弟省市的差距依然很大。主。但是和周边兄弟省市的差距依然很大。主要是个贷率低，住房公积金贷款还未能充分发挥要是个贷率低，住房公积金贷款还未能充分发挥住房公积金贷款对职工解决住房问题的推动作用住房公积金贷款对职工解决住房问题的推动作用，难以体现公积金制度的优越性。，难以体现公积金制度的优越性。返回返回1.3 本次讲座预期及目的本次讲座预期及目的 我们举办这次讲座的目的，就是将我市及我县的我们举办这次讲座的目的，就是将我市及我县的有关信贷政策和业务流程向大家详细介绍一下，有关信贷政策和业务流程向大家详细介绍一下，希望各位专管
4、员首先了解我们住房公积金贷款的希望各位专管员首先了解我们住房公积金贷款的相关政策和业务流程，再通过你们日常的工作平相关政策和业务流程，再通过你们日常的工作平台，让所有缴存职工都能了解住房公积金贷款低台，让所有缴存职工都能了解住房公积金贷款低利率的优势，为职工解决自住住房提供融资渠道利率的优势，为职工解决自住住房提供融资渠道，实实在在为职工降低购房融资成本，提高职工，实实在在为职工降低购房融资成本，提高职工购房支付能力，改善住房条件，提高生活质量，购房支付能力，改善住房条件，提高生活质量，切实将这一惠民政策落到实处。切实将这一惠民政策落到实处。返回返回2.住房公积金贷款概住房公积金贷款概述述 2
5、.1 2.1 概念概念 2.2 2.2 特性特性 2.3 2.3 作用作用 2.4 2.4 与商业贷款区别与商业贷款区别 2.5 2.5 贷款种类划分贷款种类划分 2.6 2.6 公积金贷款优势公积金贷款优势 2.7 2.7 公积金贷款历史沿革公积金贷款历史沿革返回返回2.1 2.1 概念概念 住房公积金个人住房贷款，是住房公积金管理中住房公积金个人住房贷款，是住房公积金管理中心运用归集的住房公积金存储余额，委托指定的心运用归集的住房公积金存储余额，委托指定的商业银行向符合条件的职工发放的用于购买自住商业银行向符合条件的职工发放的用于购买自住住房的个人住房贷款。此项贷款作为一种政策性住房的个人
6、住房贷款。此项贷款作为一种政策性业务，其贷款利率低于商业银行同类贷款利率标业务，其贷款利率低于商业银行同类贷款利率标准。准。返回返回2.2 2.2 特性特性 政策性：贷款资金来源、投向、利率等均有严格政策性：贷款资金来源、投向、利率等均有严格的政策规定。的政策规定。 定向性：贷款对象特定为住房公积金缴存人，先定向性：贷款对象特定为住房公积金缴存人，先缴后贷。缴后贷。 消费性：只能用于自住住房消费。消费性：只能用于自住住房消费。 住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的共住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的共性是：有偿性、期限性。性是：有偿性、期限性。返回返回2.3 2.3 作用作用 住房公
7、积金个人购房委托贷款作为政策性的信贷住房公积金个人购房委托贷款作为政策性的信贷工具，为职工解决自住住房提供了融资渠道，完工具，为职工解决自住住房提供了融资渠道，完善了个人住房消费支持体系。善了个人住房消费支持体系。 实行低利率为职工减少购房融资成本，提高住房实行低利率为职工减少购房融资成本，提高住房支付能力。支付能力。 产生的增值收益支持了城镇廉租住房的建设，并产生的增值收益支持了城镇廉租住房的建设，并将对其发展继续发挥作用。将对其发展继续发挥作用。返回返回2.4 2.4 与商业贷款区别与商业贷款区别 性质不同。住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资性质不同。住房公积金贷款属于委托性个人住房
8、贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款； 发放方式不同。住房公积金贷款属委托贷款，贷款人是公发放方式不同。住房公积金贷款属委托贷款，贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担。住房公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担。住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。同。 贷款对象不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存贷款对象不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的职工。人和汇缴单位的职工。 贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定，贷款条件
9、有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定，另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。返回返回2.5 2.5 贷款种类划分（贷款种类划分（1 1） 2.5.1按信贷资金来源及贷款风险承担主体的不同，可分为按信贷资金来源及贷款风险承担主体的不同，可分为自营贷款与委托贷款。根据自营贷款与委托贷款。根据贷款通则贷款通则的规定，自营贷的规定，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集的资金而自主发放的贷款，款是指贷款人以合法方式筹集的资金而自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收取本息。委托贷款是其风险由贷款人承担，并由贷款人收取本息。委托贷款是指由政
10、府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）一般只收取手续费，不承担贷款风款。贷款人（受托人）一般只收取手续费，不承担贷款风险。住房公积金属委托贷款种类。险。住房公积金属委托贷款种类。 2.5.2按贷款期限不同，可分为短期贷款、中期贷款和长期按贷款期限不同，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款是指贷款期限在贷款。短期贷款
11、是指贷款期限在1年以内（含年以内（含1年）的贷款年）的贷款；中期贷款是指贷款期限在；中期贷款是指贷款期限在1年以上（不含年以上（不含1年）年）5年以下年以下（含（含5年）的贷款；长期贷款是期限在年）的贷款；长期贷款是期限在5年（不含年（不含5年）以年）以上的贷款。上的贷款。下一页下一页2.5 2.5 贷款种类划分（贷款种类划分（2 2） 2.5.3按贷款的构成不同，可分为纯公积金贷款、组合贷款按贷款的构成不同，可分为纯公积金贷款、组合贷款。一类是纯公积金贷款（一般称为住房公积金个人购房贷。一类是纯公积金贷款（一般称为住房公积金个人购房贷款），即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款（一款），即
12、职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款（一般称为个人住房担保组合贷款）。组合贷款是申请住房公般称为个人住房担保组合贷款）。组合贷款是申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者既申请积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者既申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。目前，我县最高贷款额度两部分贷款一起构成组合贷款。目前，我县最高贷款额度为为20万元，按照我县目前的房价，住房公积金贷款基本就万元，按照我县目前的房价，住房公积金贷款基本就可满足购房职工的需求。准。可满足购房职工的需求。准。 2.
13、5.4按贷款的方式不同，可分为信用贷款、担保贷款和票按贷款的方式不同，可分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款；担保据贴现。信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款；担保贷款主要指保证贷款、抵押贷款和质押贷款三种形式；票贷款主要指保证贷款、抵押贷款和质押贷款三种形式；票据贴现是指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发据贴现是指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。目前，我县以所购住房抵押为主。放的贷款。目前，我县以所购住房抵押为主。返回返回2.6 2.6 公积金贷款优势（公积金贷款优势（1 1） 2.6.1 贷款利率低，利息支出少。住房公积金贷款贷款利
14、率低，利息支出少。住房公积金贷款作为国家政策性贷款，享有低利率的政策优惠，作为国家政策性贷款，享有低利率的政策优惠，随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大，以住房公积金贷款利差进一步拉大，以住房公积金贷款20万元，期万元，期限限10年为例，住房公积金贷款比商业贷款累计可年为例，住房公积金贷款比商业贷款累计可节省利息节省利息 2.5万多元；万多元； 2.6.2 收费项目少，贷款成本低。与商业住房贷款收费项目少，贷款成本低。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款不需要收取保险费、公证相比，住房公积金贷款不需要收取保险费、公证费、手续费及成本费
15、等费用。费、手续费及成本费等费用。下一页下一页2.6 2.6 公积金贷款优势（公积金贷款优势（2 2） 2.6.3 借款人可申请提取个人帐户内的住房公积金借款人可申请提取个人帐户内的住房公积金缴存余额偿还贷款本息。按照政策规定凡办理住缴存余额偿还贷款本息。按照政策规定凡办理住房公积金贷款的借款人，可支取本人及其配偶的房公积金贷款的借款人，可支取本人及其配偶的住房公积金帐户余额用于偿还贷款本息，减轻了住房公积金帐户余额用于偿还贷款本息，减轻了借款人的还款压力。借款人的还款压力。 2.6.4 还款方式灵活度高。借款人在正常还款一年还款方式灵活度高。借款人在正常还款一年后，可根据自己的经济状况可以申
16、请提前全部或后，可根据自己的经济状况可以申请提前全部或部分还款，且不收取违约金。部分还款，且不收取违约金。返回返回2.7 2.7 公积金贷款历史沿革（公积金贷款历史沿革（1 1） 1992年年5月，上海市在全国率先开办住房公积金月，上海市在全国率先开办住房公积金个人贷款业务。个人贷款业务。 1999年年4月月3日日住房公积金管理条例住房公积金管理条例颁布，规颁布，规定了缴存住房公积金只能用于发放个人贷款和购定了缴存住房公积金只能用于发放个人贷款和购买国债，各地加大了住房公积金个人购房委托贷买国债，各地加大了住房公积金个人购房委托贷款发放力度。款发放力度。 2002年年3月月24日，国务院修订了
17、日，国务院修订了住房公积金管住房公积金管理条例理条例，住房公积金制度趋于完善，在住房公，住房公积金制度趋于完善，在住房公积金缴存额大幅增加的同时，住房公积金个人购积金缴存额大幅增加的同时，住房公积金个人购房委托贷款业务得到重点快速发展，住房公积金房委托贷款业务得到重点快速发展，住房公积金个人购房委托贷款已经达到相当规模。个人购房委托贷款已经达到相当规模。下一页下一页2.7 2.7 公积金贷款历史沿革（公积金贷款历史沿革（2 2） 2002年年5月月13日国务院日国务院关于进一步加强住房公积金管理关于进一步加强住房公积金管理的通知的通知国发（国发（2002）12号号文件规定，住房公积金管理文件规
18、定，住房公积金管理中心和受委托银行要简化个人住房购房委托贷款手续，提中心和受委托银行要简化个人住房购房委托贷款手续，提高办事效率，改进贷款服务工作。住房公积金管理中心要高办事效率，改进贷款服务工作。住房公积金管理中心要按规定确定住房公积金个人住房委托贷款发放范围，对于按规定确定住房公积金个人住房委托贷款发放范围，对于职工买房、集资合作建房，以及自建、翻建和大修住房的职工买房、集资合作建房，以及自建、翻建和大修住房的，均应提供住房公积金贷款。，均应提供住房公积金贷款。 陕西省人民政府于陕西省人民政府于2000年年5月月9日制定了日制定了陕西省人民政陕西省人民政府关于印发住房公积金个人购房委托贷款
19、管理办法的通知府关于印发住房公积金个人购房委托贷款管理办法的通知陕政发（陕政发（2000）21号号文件，完善了政策制度，为保证文件，完善了政策制度，为保证这项政策性个人住房贷款业务的顺利实施打下了良好的基这项政策性个人住房贷款业务的顺利实施打下了良好的基础。础。下一页下一页2.7 2.7 公积金贷款历史沿革（公积金贷款历史沿革（3 3） 宝鸡市于宝鸡市于20022002年年3 3月月2727日出台了日出台了宝鸡市住房公积金个人宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则购房委托贷款实施细则 宝市房改委发（宝市房改委发（20022002）1 1号号 文文件，对宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款工作，做
20、了进件，对宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款工作，做了进一步的规定。一步的规定。 宝鸡市人民政府办公室于宝鸡市人民政府办公室于20092009年年4 4月月8 8日下发了日下发了进一步加进一步加大住房公积金归集力度，提高使用率的实施意见大住房公积金归集力度，提高使用率的实施意见。 宝鸡市住房公积金管理委员会于宝鸡市住房公积金管理委员会于20092009年年4 4月月2727日下发了日下发了关于简化住房公积金贷款条件及程序的通知关于简化住房公积金贷款条件及程序的通知。 宝鸡市住房公积金管理委员会与宝鸡市住房公积金管理委员会与20112011年年4 4月月2828日下发了日下发了关于调整住房公积金贷
21、款政策的通知关于调整住房公积金贷款政策的通知。本。本通知通知是为是为了促进房地产行业健康平稳发展，严禁使用住房公积金个了促进房地产行业健康平稳发展，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。人住房贷款进行投机性购房。返回返回3.3.贷款政贷款政策策 3.1 贷款对象贷款对象 3.2 贷款条件贷款条件 3.3 贷款额度贷款额度 3.4 贷款期限贷款期限 3.5 贷款利率贷款利率 3.6 还款方式还款方式返回返回3.1 贷款对象贷款对象 住房公积金贷款对象是：凡在我县区公积金管理住房公积金贷款对象是：凡在我县区公积金管理中心连续、及时、足额缴存住房公积金一年以上中心连续、及时、足额缴存住房公积
22、金一年以上且目前仍正常缴存的在职职工，须具有完全民事且目前仍正常缴存的在职职工，须具有完全民事行为能力及经济偿还能力，在我县购买自住住房行为能力及经济偿还能力，在我县购买自住住房资金不足时，均可向我中心申请住房公积金贷款资金不足时，均可向我中心申请住房公积金贷款。返回返回3.2 3.2 贷款条件贷款条件3.2.1 具有合法有效的常住户口或户籍证明；具有合法有效的常住户口或户籍证明；3.2.2 在本县辖区购买自住住房，所购楼盘已在中心备案登记且个人在本县辖区购买自住住房，所购楼盘已在中心备案登记且个人已签订正式购房合同；已签订正式购房合同；3.2.3 本人及其所在单位住房公积金已按规定连续、及时
23、、足额缴存本人及其所在单位住房公积金已按规定连续、及时、足额缴存满一年以上且仍正常缴存（部队转业干部分配到地方单位的缴存住房满一年以上且仍正常缴存（部队转业干部分配到地方单位的缴存住房公积金一个月以上，就可办理住房公积金贷款；外地调入本市的，凭公积金一个月以上，就可办理住房公积金贷款；外地调入本市的，凭调出地住房公积金管理部门的缴存证明，缴存合计超过调出地住房公积金管理部门的缴存证明，缴存合计超过12个月且仍正个月且仍正常缴存的可视为连续缴存）；常缴存的可视为连续缴存）；3.2.4 有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；3.2.5 首套房须具有
24、支付购买住房总价款首套房须具有支付购买住房总价款40%以上的自有资金，二套以上的自有资金，二套房须具有支付购买住房总价款房须具有支付购买住房总价款60%以上的自有资金；以上的自有资金；3.2.6 贷款人规定的其它条件。贷款人规定的其它条件。返回返回3.3 3.3 贷款额度贷款额度 以下几条须同时满足：以下几条须同时满足： 3.3.1 申请贷款额度不得超过我县中心规定的最高申请贷款额度不得超过我县中心规定的最高限额，我市规定最高贷款额度限额，我市规定最高贷款额度20万元；万元； 3.3.2 申请人首套房的实际可贷款额度必须确定在申请人首套房的实际可贷款额度必须确定在购房总价款的购房总价款的60%
25、以内。二套房的实际可贷款额以内。二套房的实际可贷款额度必须确定在购房总价款的度必须确定在购房总价款的40%以内；以内； 3.3.3 月还款不超过家庭收入的月还款不超过家庭收入的50%； 3.3.4 还款期限须符合中心相关规定。还款期限须符合中心相关规定。返回返回3.4 3.4 贷款期限贷款期限 3.4.1 借款人年龄与贷款期限之和按我县规定可至借款人年龄与贷款期限之和按我县规定可至法定退休年龄，且贷款期限最长不超过法定退休年龄，且贷款期限最长不超过10年；年； 3.4.2 法定退休年龄一般按照男性法定退休年龄一般按照男性60岁、女性岁、女性55岁岁(干部干部55岁，工人岁，工人50岁岁)计算；
26、计算； 3.4.3 享受国家特殊津贴或特殊工种人员参照国家享受国家特殊津贴或特殊工种人员参照国家或地方相应标准计算。或地方相应标准计算。返回返回3.5 3.5 贷款利率贷款利率 3.5.1 贷款利率按照放款当日中国人民银行公积金贷款利率按照放款当日中国人民银行公积金贷款挂牌的利率执行；贷款挂牌的利率执行； 3.5.1.1贷款已发放期间遇利率调整，且贷款期限贷款已发放期间遇利率调整，且贷款期限在在1年以上的，于次年年以上的，于次年1月月1日开始，按相应利率日开始，按相应利率档次执行新的利率；档次执行新的利率； 3.5.1.2 贷款新发放的直接按放款当日相应利率贷款新发放的直接按放款当日相应利率档
27、次人民银行公积金贷款最新利率标准执行。档次人民银行公积金贷款最新利率标准执行。3.5.2 目前，首套房贷款期限在目前，首套房贷款期限在5年以下（含年以下（含5年）年）的，贷款年利率为的，贷款年利率为4.00%（月利率（月利率3.333）；）；5年以上贷款年利率为年以上贷款年利率为4.50%(月利率月利率3.75)；二套；二套房在首套房利率的基础上浮房在首套房利率的基础上浮10%。返回返回3.6 3.6 还款方式还款方式 按照按照个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法的规定，住房公积金个人的规定，住房公积金个人贷款期限在贷款期限在1年以内（含年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息年）的，实行
28、到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在，利随本清；贷款期限在1年以上的，采用按月等额本息年以上的，采用按月等额本息方式归还贷款本息。自实际放款之日起，至次月当天为还方式归还贷款本息。自实际放款之日起，至次月当天为还款期；款期； 等额本息还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金和利息等额本息还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少总额不变，但每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少，其特点是，贷款期间还贷压力均衡；，其特点是，贷款期间还贷压力均衡； 公积金管理中心统一委托银行为借款人开设通存通兑的专公积金管理中心统一委托银行为借款人开设通存通兑的专门
29、账户用于归还贷款本息，贷款关系存续期间，借款人不门账户用于归还贷款本息，贷款关系存续期间，借款人不得中途擅自变更或挂失该账户。得中途擅自变更或挂失该账户。返回返回4. 4. 中心贷款制度中心贷款制度 4.1 缴贷挂钩制度缴贷挂钩制度 4.2 楼盘备案制度楼盘备案制度 4.3 单位集资建房担保、反担保制度单位集资建房担保、反担保制度 4.4 二套房制度二套房制度 4.5 中心限期办理制度中心限期办理制度返回返回4.1 4.1 缴贷挂钩制度缴贷挂钩制度 公积金贷款是住房公积金管理中心运用归集的公公积金贷款是住房公积金管理中心运用归集的公积金存储余额，委托指定的商业银行向符合条件积金存储余额，委托指
30、定的商业银行向符合条件的职工发放的用于购买自住住房的个人住房贷款的职工发放的用于购买自住住房的个人住房贷款。此项贷款作为一种政策性业务，其贷款利率远。此项贷款作为一种政策性业务，其贷款利率远低于商业银行同类贷款利率标准。为公平起见，低于商业银行同类贷款利率标准。为公平起见，前提条件是先缴后贷。中心规定缴存单位原则上前提条件是先缴后贷。中心规定缴存单位原则上须按月为符合条件的职工缴存公积金，考虑到会须按月为符合条件的职工缴存公积金，考虑到会计结算因素，我们将缴存至月份到办理贷款月份计结算因素，我们将缴存至月份到办理贷款月份时间放宽至两个月以内，超出此期限的贷款申请时间放宽至两个月以内，超出此期限
31、的贷款申请我中心将不再受理。我中心将不再受理。返回返回4.2 4.2 楼盘备案制度楼盘备案制度 4.2.1 楼盘备案是办理住房公积金贷款的前提，在楼盘备案是办理住房公积金贷款的前提，在办理住房公积金贷款前无论是商品房还是单位集办理住房公积金贷款前无论是商品房还是单位集资建房均需按规定进行楼盘备案、施工现场考察资建房均需按规定进行楼盘备案、施工现场考察； 4.2.2 楼盘建设单位需具备主体资格的合法性、资楼盘建设单位需具备主体资格的合法性、资信良好，项目建设手续和销售行为必须合法，建信良好，项目建设手续和销售行为必须合法，建设资金筹措计划具有可行性，销售价格及市场定设资金筹措计划具有可行性，销售价格及市场定位需合理、准确位需合理、准确。返回返回